賃貸中のマンションを売る時、入居・在居中と空室ではどちらが高く売れるのか?

賃貸中のマンションを売る時、入居・在居中と空室ではどちらが高く売れるのか?

マンションを売ろうと思っている人の中には
賃貸中のマンション売却を検討している人もいると思います。

そこで疑問となるのは、

  • 在居中の形で収益物件として売りに出したほうがいいのか?
  • 住人を追い出して、空室の状態で売りに出したほうがいいのか?
ということでしょう。

そこで、
賃貸中のマンションを売る時、入居・在居中と空室では、
  • どちらが高く売れるのか?
  • 売りやすい・早く売れるのか?
を紹介します。



賃貸中マンション売却

マンション売却の基本:ワンルームとファミリータイプ

マンションにはそれぞれ単身世帯向けのワンルーム家族世帯向けのファミリータイプの2種類があります。

ワンルームは名前の通り1Kや1DKなどの1部屋を中心として他の設備が揃っていると言う間取りであり、主に1人暮らしをはじめとした単身者が利用することが多くなっています。

それに対して
ファミリータイプは2LDK・3LDK・4LDKなど広い間取りで様々な設備が揃っていると言う間取りになっていて、主に2人以上の家族向けに提供されている物件となっています。

ワンルームとファミリーマンションにはそれぞれ特徴やメリットがあるのですが、マンション売却を検討する時にはそれぞれの特徴やメリットなどを考慮してポイントを押さえておくことで高額査定を期待することが出来るようになっています。



ワンルームマンション売る

ワンルームマンションを売る場合

ワンルームの場合、高額査定を期待するのであれば入居している人がいる状態で売却することがオススメです。

ワンルームマンションは投資用物件として購入する人が多いのが現状です。

マンションを運営する上で懸念されているのが空室の状態であり、あまりに空室が多い状態だと収入が見込めないということから、運営するに当たってリスクが高くなってしまいます。

そのため入居・在居中の状態である方が安心して購入できるということから、ワンルームのマンションを売却する場合には出来る限り部屋に入居者がいる状態であることがオススメです。




ワンルームが不動産投資に最適な訳

マンション購入者には、不動産投資用として購入する人も多く、不動産投資として利用するのであればファミリータイプよりもワンルームの方が最適です。

その理由は、販売価格を見た場合、ファミリータイプの方がワンルームより高く設定されています。

となれば、ファミリータイプの場合、購入価格と家賃金額を考えると利回りの点で不動産投資としてはあまりメリットがない場合が多く見られます。

それに対してワンルームの場合は購入価格と家賃収入のバランスがよく、利回りもよいためワンルームでの不動産投資が人気なのです。

ということで、
不動産投資という面で考えるとワンルームマンションの方がメリットが多いため、不動産投資を検討している人たちからすれば、入居中の売り出し物件は、是非とも購入したい魅力的な物件となっているのです。



入居での売却ならリフォームの必要なし

マンションを売却する際には、クリーニングやリフォームをしてから売りに出す事によって費用対効果が期待できると考えられているのですが、実際多くはクリーニングのみでリフォームまで行うのは特別な時だけです。

ただしファミリータイプの場合は、
入居する家族の意向によって、リフォームを希望すると言う場合もあるので費用を捻出しなければいけない場合があります。

それを考えると、ワンルームマンションの場合は基本的に単身世帯が利用することがほとんどなのでリフォームを希望すると言う人はほとんどいません。

さらに、入居中のワンルームマンションであれば、クリーニングの必要もなく、そのままオーナーチェンジの形になるので、売る側の費用捻出カットにもなります。


ファミリータイプマンション売る

ファミリータイプを売る場合

ファミリータイプのマンションの場合は、ワンルームマンションと違って空室である方が高く売却できます。

と言うのもファミリータイプのマンションを探している人の多くは、すぐにでも入居したいと考えている人がほとんどなので、入居している状態では高額売却は厳しい状況です。

そのためファミリータイプのマンションを売却する場合にはワンルームマンションとは逆に、できる限り空室状態で売却するように対応したいところです。




ファミリータイプは住居として考えている

ファミリータイプは、投資用として購入されるワンルームマンションとは違い、購入後そのまま永住する、住居用として考えている人が多いといえます。

そのため、購入者は、マンション周辺の生活環境にあわせて、部屋の状態を非常に気にします。

新築と違い、中古マンションの場合、その部屋の状態は住人の生活習慣・スタイルがそのまま出るため、購入者の内見希望は必須です。

内見の状態で部屋がキレイなのか?汚いか?生活臭がプンプンしているようでは、購入者の意欲が落ちるのはなんとなく予想がつくと思います。

その意味で、空室の状態でクリーニングまで済ませておきたいところです。


内見に関しては、少し話が脱線しますが、ファミリータイプのマンションに限らず、
入居者が退去するタイミングで売却を考える場合もあると思います。

この場合でも退去予定の状態:入居者がいる状態での内見での制約率は低く、あわせて高額売却が実現できないどころか値切られることも多々あります。

できれば、入居者の退去を待ってしっかりクリーニングをしたあと売却を行うのをおすすめします。



マンションを高く売るためのテクニック

裏技的テクニック

以上より、
ワンルームマンションは、入居者がいたほうが得、ファミリータイプは空室が得だということが分かったかと思います。

そこで、マンションを高く売るためのテクニックを最後に紹介しましょう。


ワンルームの場合

入居者がいるだけではなく、その家賃にも気をつけたいところです。

利回りは購入金額と家賃で決まります。

家賃が高ければ、購入者の購買意欲が上がりますし、売却までの時間も短時間で済みます。

必殺!家賃を上げる方法はこちらをご覧ください。



ファミリータイプの場合(入居中の)

上記で説明した通り、空室が売り時ですが、どうしても入居中のマンションを高く売りたいという人に1つ紹介しましょう。

ファミリータイプのマンションを買う側は、内見が必須であることは説明しました。

内見ができない入居中のマンションを売るとなると、不動産投資を考えている人にメリットがあるマンションであるのか?

ということになりますが、ファミリータイプは利回りの面でメリットが少ないため、この部分はあまり見込めません。


そこで、視点を変えてみましょう。

買う気はない人に、マンションを売る!

というサイレント・マジョリティ的な思考を活用するというものです。


買う気はない人にマンションを売る


買う気はない人に、マンションを売るとは??

買う気がないけど、買うかもしれない人。

今は買うことを考えていないけど、場合によっては買うかもしれない人。


その絶好の人物はさて誰でしょう??


そう、今の入居者です。


入居者は毎月家賃を払っています。


その家賃とマンションを買った時の返済額を考えさせるのです。

友人の情報で申し訳ないのですが、

彼は都内に2LDKのマンションを18万で貸しています。

このマンション、彼は毎月管理費込で11万円の返済をしているようです。

単純に計算しただけで、
賃貸だと毎月18万の家賃
購入だと毎月11万の返済
となるのです。

これを比較させるのです。

もちろん、返済金額は購入金額と金利と返済年数によって変わりますが、低金利ですし、35年ローンの計算となれば、同じような数字になると考えられます。

肝心のこの交渉ですが、基本的には、今付き合っている賃貸の仲介会社に相談することで上手に交渉してくれることでしょう。

借主との関係もできているのと、仲介会社も不動産仲介料が取れるので、悪い話ではないはずです。




まとめ:入居中のマンションを売るには

それでは、
入居中マンションを売るためのテクニックをまとめましょう。
①一括査定で相場を知る
②販売価格をざっくり決める
③今の入居主に売却を打診する
④いい答えではない場合は、通常の不動産流通に乗せる

相場チェックは多めにしたほうがいいので、以下の7サイトで確認したいところです。

>> RE-GUIDE不動産一括査定

>> NTTデータの不動産査定サイト【HOME4U】

>> マンションナビ

>> ふじたろう一括査定サービス

>> イエウール

>> オウチーノ

また、コンシェルジュタイプのソニー不動産も合わせて登録しておくといいでしょう、
>> ソニー不動産





最後に、マンションを売るスパイス

購入ターゲットを見据えた場合、
ファミリー層のマンションは、最近は中国人をはじめとした海外購入者も見受けられます。

ただ、この種の人たちに購入ポイントに特徴があります。

それは、インスピレーションです。

この続きはまた、次回に。

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