離婚による財産分与における不動産売却について。住宅ローン付きの家・マンション売却の流れ、売却のタイミング

離婚による財産分与における不動産売却について。住宅ローン付きの家・マンション売却の流れ、売却のタイミング

離婚の際、財産を誰がどれだけ取得するのか、経済面での清算が必要になります。

このような事態に備えて定められているのが、財産分与です。


離婚の財産分与とは

離婚の財産分与とは、夫婦が婚姻生活中に共同して形成取得した財産を、貢献度の度合いに応じて分割することです。

急いて離婚を完了させてしまうと、本来であれば請求できたはずの財産も相手方が消費により散逸してしまったりして事実上何らの財産も取得することが出来なくなるので、離婚の際に取り決めをつけておくことが大事です。

財産分与の対象となる財産と言えば、婚姻中に貯めた定期貯金と言った金銭がまず想定されますが、

財産的価値から言えば婚姻中に取得した一戸建て住宅や分譲マンションなどの不動産が高くなります。

財産分与 マンション売る

夫の名義の不動産の財産分与

ここで不動産の名義が半分ずつの共有であれば財産分与の対象になるというのは創造できますが、名義人が夫一人名義であった場合、財産分与の対象になるのか疑問を抱かれることもあるでしょう。

この点については、婚姻生活中に夫婦が協力して形成維持された財産については、その名義の形式面に関わらず、夫婦の共有財産と考え離婚時には各自の貢献度に応じて分配しよう、との考えから実質的に共有財産であれば財産分与の対象になります。

そのため夫名義の不動産であっても婚姻後に取得した不動産については財産分与の対象になります。

離婚して生活形態が変わる以上は、いっそのこと売却して売買代金で財産分与を済ませてしまうと言うのは良くある話です。

そのため財産分与において不動産売却の比重は大きいと言えます。

しかし多くの場合不動産購入時に住宅ローンを設定されています。


住宅ローンが残っている場合

住宅ローン残高の確認


離婚時において住宅ローンが残っている場合ローン残高を確認することから始まります。

不動産売却してもなお剰余金が出なければ、不動産を売ってもローンだけが残ることになってしまいかねません。


住宅ローンが残っているマンション

不動産の売却価格を確認する

そこで次のアクションは不動産価値を調べることになります。

普通は個人が買主を探してくるのは難しいので不動産会社と媒介契約を結んで不動産売却のサポートを受けることになることが多くなりますが、事前に不動産価値を調べておくことで以後の手続きの見通しも付くことになるので、先にアンダーローン・オーバーローン確認をすることは意味があります。

仮に万が一残債が出るオーバーローンの場合には売却は出来ないので、離婚後の返済を誰が行うのかなど金融機関との間で協議をする必要もでてくるからです。

要するに、マンションがどれくらいで売れるのか?

少しでも高く売り、住宅ローンをしっかり返すことが大きなポイントとなります。


マンションを高く売るために
財産分与におけるマンション・家の売却の場合、住宅ローンとの兼ね合いがありますので、即売却という流れでは進めません。

よって
  • 相場を知る

  • 少しでも高い見積もりを得る

  • 売却する不動産会社を決定する
の流れになります。


マンションを高く売るために
不動産価額の相場を調べる上で一番簡便なのは
不動産会社のホームページで、売買対象不動産近郊の類似した住居形態の不動産についての販売価格を幾つか参照します。

都市部など物件が多ければそれなりの相場額は把握出来ることは可能でしょう。


少しでも高い見積もりを取る方法
不動産サイトに掲載されている販売価格は、売主の希望が反映された価格の可能性もあり、妥当な価格と言えるかといえば若干信用性に問題があります。

そこで相場を知ったうえで無料の不動産一括査定サイトを活用します。

複数の業者に査定を依頼する際も相場を把握しているので、価格面で満足できて信用できる業者を探しやすい傾向にあります。

また、複数社との競合になるので、査定価格を交渉によって高くすることができるため、200万、500万程度の売却価格アップも期待できます。

一括査定サイトの有名どころ6社とマンション売却のコンシェルジュタイプのソニー不動産
この7サイトを活用することで、査定額を確認しましょう。
>> RE-GUIDE不動産一括査定

>> NTTデータの不動産査定サイト【HOME4U】

>> マンションナビ

>> ふじたろう一括査定サービス

>> イエウール

>> オウチーノ

また、コンシェルジュタイプのソニー不動産も合わせて登録しておくといいでしょう、
>> ソニー不動産


価格を調べてみて売却しても剰余金がでる見込みが出た場合、どのような選択肢を考えるべきでしょうか。

離婚 マンション売却

売却・保有・将来売却判断

マンションの価値がある程度分かり、オーバーローンにならないことが確認できれば、

次の判断として、マンションを売却・保有・将来売却判断の3種から考えることになります。

仮に売却しても不動産売却後もローンも残らず、2人で分配してもまとまった収入を見込めるのであれば売却を前提にさらに手続きを進めることになるでしょう。

場合によっては、今後の住居等の問題からマンションを売却せず、そのまま生活し続ける場合もあります。

その場合は、現金の授受で財産分与という形にする場合もありますが、不動産を売却しそれを財産分与に充てるのが一般的です。




不動産売却における必要な書類
実際の不動産売却のために手続きに入る場合、次に重要なのは書類を取り揃えることです。

不動産を売却するに当たっては、まず登記済み証(権利書)を探しておきます。

平成17頃以降では不動産登記識別情報と言う書類になっていますが、一度紛失すると法務局では再発行してくれません。

次に印鑑証明書免許証などの本人確認記録、住所移転している場合には住民票も用意します。

これらは売買契約時や登記の際に必要になります。

固定資産税納税通知書なども用意します。

売買時には固定資産税を日割り計算で清算や売買登記申請の際の登録免許税の算出に必要な書類です。

建築確認済証及び検査証建築設計図書工事記録などは一戸たての場合に必要です。

これらは建築基準法などの法令を遵守した建物であることを証明すると共に、実際の設計図面とそれに沿った工事が行われたことを証明します。

買主がリフォームなどを検討の際に、改築内容の参照に必要になるからです。

マンション売却 必要書類
マンションの場合には、管理規約修繕積立金管理費にかんする組合規約なども用意します。

買主の購入後の生活やランニングコストに関して重要な内容だからです。

物件によっては、耐震診断報告書アスベスト使用調査報告書などもあれば用意しておきます。

以上の書類を用意して手続きを進めますが、離婚成立後に実際の作業が進捗することも多いので、住宅に関する離婚協議書の作成しておくことが重要です。

書面で合意しておけば相手方の翻意を防げるからです。

これらの書類や手続きに関しては、離婚時に弁護士を依頼することでスムーズに処理が進みますので、なんとなく知っておくレベルで問題ありません。



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