マンション 売るか貸すか
マンションを売るのと貸すのではどっちが得か？
考えたことありませんか？
- 売却して売却益を得るか？（キャピタルゲイン）
- 賃貸に出して家賃収入を得るか？（インカムゲイン）
結論を言うと、不動産市況・社会情勢によって貸したほうがいい場合もありますし、売ったほうがいい場合もあります。
その理由を簡単に説明すると、
地価をはじめ、マンション価格・相場は意外と上下します。
逆に、家賃・賃貸収入は、それほど上下しません。
地価が大幅に上昇しても、家賃がそれに比例すると上がり幅は緩やかなのが特徴です。
要するに、地価が上昇傾向にある場合は、売却にベクトルが傾き、下降傾向の場合はその逆ということになるのです。
では、その見極めをどうすればいいのでしょうか？
多くの人は、しっかりと見極める余裕もなく、家庭の事情や個人的な事情で売却と賃貸の判断をしてしまいがちですが、
ここでは、マンションを売るか貸すか？の見極め方の紹介します。
【マンション売却のメリット・デメリット】
マイホームであるマンションは、人生で一番大きな買い物と言っていいでしょう。
その上でマンションを売るメリットは、キャッシュが手に入るということでしょう。
不動産という資産ですから、利益の追求という要素は無視できません。
マンション売却のメリット
- 即時の資金調達: マンションを売却することで、大きな資金を一度に手に入れることができます。
これは新しい住居の購入や投資、生活費などに役立てることができます。 - 維持費の削減: マンションの維持費や固定資産税、管理費などの継続的な出費を削減することができます。
- リスクの回避: 未来の不動産市場の下落リスクや、大きな修繕が必要になるリスクから逃れることができます。
- 生活環境の変更: 生活環境やライフスタイルの変化に合わせて、新しい住居や場所への移住が容易になります。
マンション売却のデメリット
- 税金: 売却益が出た場合、譲渡所得税が発生する可能性があります。
- 手数料: 不動産仲介業者を通じて売却する場合、仲介手数料が発生します。
- 価格の不確実性: 不動産市場の状況によっては、希望する価格での売却が難しい場合があります。
- 手続きの煩雑さ: 売却には多くの手続きが伴います。契約書の作成、税務処理、登記変更など、多くの手続きを行う必要があります。
- 感情的な要因: 長く住んでいたマンションを手放すことは、感情的に難しい場合があります。
【マンションを貸すメリット・デメリット】
マンションを貸すメリットは、安定した家賃収入（インカムゲイン）が期待できることです。
一定以上の家賃収入が入ってれば”FIRE”として資産運用で早期リタイアも可能です。
また、自分で住むこともできますし、不動産を担保のお金を借りることも可能です。
マンションを貸すメリット
- 定期的な収入: 賃貸としてマンションを提供することで、毎月の家賃収入を得ることができます。
- 資産の有効活用: 空き家になっているマンションを賃貸に出すことで、資産を有効に活用することができます。
- 資産価値の維持: 空き家になっていると、建物が劣化しやすくなりますが、賃貸として利用されているとそのリスクを低減できます。
- 将来的な選択肢: 売却を選ばずに賃貸として提供することで、将来的に自分で住む選択肢や、市況が良くなった時に売却する選択肢を保持できます。
マンションを貸すデメリット
- トラブルリスク: 賃借人とのトラブルや、家賃の未払い、物件の破損、事故物件などのリスクが考えられます。
- 維持費: 物件の維持や修繕に関する費用が発生します。特に大きな修繕が必要な場合、高額な出費が必要となることもあります。
- 税金: 家賃収入は所得として課税されます。また、固定資産税も継続的に支払う必要があります。
- 空室リスク: 賃借人がいない期間が長くなると、家賃収入が得られない上に、固定資産税や管理費などの維持費が継続的に発生します。
- 手間: 賃貸管理には手間がかかります。賃借人の募集、契約手続き、物件のメンテナンスなど、多くの業務が発生します。
マンションを貸すデメリットは、
基本的に管理会社にお任せが一般的ですが、
・空室リスク
・借主とのトラブル
が主な大きなデメリットになります。
マンションを売るか貸すか:価値の把握
マンションを貸すか売るか、その判断の1つ目は不動産の価値を確認、マンションの相場を知ることです。
この把握です。
の活用で、複数の業者から査定をうけられます。
AI査定であれば査定員が訪問に来ることなく、概算見積もりをもらえますので、1つでも多くのサイトに登録で相場の幅を確認できます。
複数社からの査定額を見れば、大まかな買取相場も見えてくると思います。
売却査定と家賃相場を比較する
次は、近隣の家賃相場を確認します。
マンション貸す.comなら、
簡単にマイホームの賃貸相場を確認できます。
同じ地域、同じ間取りで、もし賃貸に出した場合の想定家賃が確認できます。
これによって、
- マンションの買取相場（査定）
- マンションの家賃相場
が揃います。
マンションを賃貸に出すか？売却するか？最終判断
車で考えると
- 乗らなくなったら売る
- 新しい車が欲しくなったら売る
- まだ乗りたいから売らない
株であれば
- 利益が乗ったから売る
- まだまだ上がると思うから売らない
- 損切で売る
マンションは大きな資産ではありますが、シンプルに考えることで判断できるでしょう。
今回、売却・賃貸・保有を考えている人は、
- 高く売れるのであれば売る
- 安定した家賃収入が得られるのであれば貸す
売却の場合、
- 住宅ローンが完済され、十分現金が残るのであれば売却
- 売っても住宅ローンが残るのであれば売らない
- 売っても、手元に残る現金が少ないのであれば売らない
シミュレーションが重要です。
マンション売るか貸すか？
では、これをもとにどう判断すればいいのか？
≪利回りを考える（儲かるか？）≫
不動産投資を行う場合、利回りを無視できません。
査定価格と家賃相場から利回りは簡単に出ます。
たとえば
- 相場3000万円で売れる物件、家賃収入15万円の場合（年間180万円）
表面利回り6％ - 相場5000万円で売れる物件、家賃収入15万円の場合（年間180万円）
表面利回り3.6％
あくまでも、表面利回りですが、
利回りが低いということは、不動産価格が高騰していると判断できます。
*ただ、地域によっても利回りの考え方は変わります。
都心でのワンルームマンション投資の場合、3%・4%が当たり前になってきましたが、
- 駅から遠い
- 立地が悪い
- 空室状態・入居率が悪い
などの条件によってもかわるため、判断は重要です。
また、
- ローン残をある場合
- 築年数が古い場合
特に築年数が古い場合、一度リノベーション・リフォームをかけてから賃貸に出さないとスムーズ入居者が決定しない場合もあります。
利回りは、家賃収入あってのことですので、
賃貸契約が決まりにくい状態は打破する必要があり、その際のリノベーション費用は別途計上する必要があるわけです。
また、ローン残高がある場合、家賃収入に関わる税金も頭に入れておく必要があります。
家賃は、丸々懐には入りません。
家賃も所得（不動産所得）ですから、確定申告が必要です。
細かい話は後日別の機会で説明したいと思いますが、ローン残高は、経費に計上できません。
よって、家賃収入から税金を引いたものからローン返済を行うということになります。
マンション売るか？貸すか？の判断として
住宅ローンが払いきれていない場合は、その部分をしっかり判断材料に入れ、税金対策も考えたいところです。
マンションを売りに出す時は、出来るだけ高く売りたいですし早く買い手が見つかって欲しいです。
その場合に一つの手段としてリノベーションしてマンションを売るといった方法があります。
リノベーションとはリフォームよりも大掛かりな改修ですので、老朽化が進んだ物件も見違えるほどに生まれ変わります。
しかし 当然ながら費用がかかりますので、その費用分をマンションの売却価格にどこまで上乗せするのか検討する必要があります。
改修工事費用を売却価格に転嫁してしまえば買い手が見つからない場合もありますし、逆に改修工事費用を自ら負担になりますとその分売却益が減ってしまうことになります。
買い手側は綺麗な物件の方を当然好みますが、出来るだけ安く購入して自ら改修工事をしたい人とか、せっかく改修工事をしたのに買い手側の好みに合わないといったケースもありますので、一概にリノベーションをした方が良いとは言えません。
物件はそのままで、改修工事のプランや改修工事後のイラストなどを提示すれば費用もかからず買い手側の興味を惹くことも出来ます。
マンション売却を決定したとき
概算見積もりをもとに、この金額であれば売りたい！
という判断をした場合は、不動産会社選びが重要となります。
概算見積もりはあくまでも、その近隣の相場を前提に出しているものです。
また、あくまでも相場なので、希望価格での交渉も可能となります。
そこで、概算見積もりの中から数社を選定し、複数社に訪問見積もりを依頼し不動産会社・営業マンとの相性を確認したいところです。
さらに不動産コンシェルジュの活用もお勧めします。
関東近郊に限られますが、
大手不動産会社のトップ営業マン・エース級エージェントのマッチングサービス”タクシエ”がオススメです。
不動産コンシェルジュは、売り手側の味方として、買主との交渉をしてくれます。
事前に概算金額から自分の売りたい希望価格を算出しておくことでより高い売却金額で売却が可能となります。
家を買う、家を売る人生でも何度も起こることはありません。
マンションを売る・貸すも同じことですので、判断方法の一考察としてもらればと思います。
よくある質問
これはマンションの立地、市場の状況、将来の不動産価格の予測などによります。長期的に安定した家賃収入を望む場合は貸すことを、一時的な大きな資金が必要な場合は売ることを検討すると良いでしょう。
売却益が発生した場合、譲渡所得税がかかります。貸す場合、家賃収入は所得として課税されますが、関連する経費を差し引くことができます。
立地や物件の状態によりますが、空室が長期化すると収入が途絶えるリスクがあります。適切な家賃設定や物件の管理が重要です。
不動産業者に査定を依頼することで、現在の市場価格を知ることができます。
家の査定は、
不動産会社選びがポイントです。
特に、重要なことは、
- 家を高く売る方法はあるのか？
- 高額売却を実現するにはどうすればいいのか？
先に結論を言えば、
- 明確な売却プランをもって売却活動を行っている不動産会社
- 査定額以上に高ってくれる不動産会社
この２つです。
そこで、
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新人の営業マンが担当になることはありません。
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不動産市況は、日々動きがあります。
エリアごとに、査定額も変わります。
| 北海道・東北 | 北海道、青森県、岩手県、宮城県、秋田県、山形県、福島県 |
| 関東 | 東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県、群馬県、栃木県 |
| 中部 | 新潟県、富山県、石川県、福井県、山梨県、長野県、岐阜県、静岡県、愛知県 |
| 関西 | 大阪府、兵庫県、京都府、三重県、滋賀県、奈良県、和歌山県 |
| 中国・四国 | 鳥取県、島根県、岡山県、広島県、山口県、香川県、徳島県、愛媛県、高知県 |
| 九州・沖縄 | 福岡県、佐賀県、長崎県、熊本県、宮崎県、大分県、鹿児島県、沖縄県 |
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手間をかけずに管理したい場合や、専門的な知識がない場合は、不動産管理会社に委託することをおすすめします。
家賃の金額、更新料、敷金・礼金、契約期間、ペットの飼育やリフォームに関するルールなど、入居者とのトラブルを避けるための項目をしっかりと盛り込むことが重要です。
金融プランナーや専門家に相談し、リスクとリターンを考慮した運用方法を選択することが良いでしょう。
立地や周辺の開発状況、経済の動向などを考慮して、将来の価値変動のリスクを評価することが重要です。
マンション 売るか貸すか：まとめ
マンションを貸す場合、
定期的な家賃収入を得ることができ、物件が有効に活用されるため、資産の劣化を防ぐことができます。
また、将来的に自分で使用するか、市場状況が良くなった際に売却する選択肢も保持できます。
一方、賃借人とのトラブルや物件の維持・管理に関する手間とコストが発生します。
マンションを売る場合、
一時的に大きな資金を手に入れることができます。
これにより、新しい投資や生活の資金として利用することが可能です。
また、継続的な物件の維持費や税金の負担から解放されます。
しかし、一度売却してしまうと、その物件を取り戻すことは難しく、市場の状況によっては希望する価格での売却が難しい場合もあります。
最終的な選択は、個人の経済状況、将来の計画、物件の立地や状態、そして市場の動向を総合的に考慮して行うことが重要です。
東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県です。