マンション売却ブログ:少しでも高く・早く家を売る方法を紹介

マンション売る

マンション売却ブログ

不動産売却は人生でそう多くやるものではありません。

  • 何も考えずに売ってしまった。
  • 不動産会社に任せすぎた。
  • もっと高く売ることができたのに・・・
  • あの時の判断は、今なら別の決断をするだろう。

不動産を売った後に多くの後悔をするのが不動産売却です。

不動産・マンション査定・売却の進め方

不動産相場を知るために活用できるのが一括査定サイトです。

査定は無料ですし、
査定員が自宅に訪問なく概算見積もりを確認できます。

比較するためにたくさん登録し、幅広く相場情報を入手することは成功の近道です。

相場を確認することで、不動産屋の営業マンと密な売却の進め方が実現できます。

《筆者のマンション売却体験ブログ》

令和元年5月から2か月で売却完了:決め手は◎◎◎◎◎◎でした

みなさん、こんにちは。

以前にも少し話しに出た、都心のマンションを売却することにしました。

筆者が以前、マンションを売ったときは、居住用のマンション売却でしたが、
今回は、空室の状態での売却なので、売り方も少し変わります。

随時、マンション売却ブログという形で、動きがあるごとにこのページで紹介していきたいと思います。

《7月24日最終更新》

マンション売却ブログ:売却までの準備

今回、売却を決めたマンションは、都内(23区内)、築10年ちょっと2LDKのマンション

それまで、マンション投資用として賃貸で運営していましたが、
このタイミング(5月)で退去の連絡がきました。

退去の告知は、入居者が1ヶ月・2ヶ月前に打診してくるものなので、オーナーとしても判断期間が短く

  • 継続して賃貸運営
  • マンション売却
  • 民泊物件利用
  • 時間貸しマンション

などを検討しました。

売却・賃貸・その他の判断ポイント

不動産運用の判断に答えはありません。

売り時・買い時は、タイミングや立地によって変わってきます。

事実、今回の場合、賃貸継続をベースに考えていました。

賃貸用の物件なので、売却しても3000万円控除など使えませんので、節税・減税的なメリットはありません。

もともと、賃貸専用に造られたマンションではないので造りはよく、
築10年程度のため、まだまだトラブルも少なく、またマンションの管理組合もしっかりしており、お金の面・管理の面で不便はありません。

長く持ち続けれもいいマンション(終の棲家:ついのすみか)だとも考えていました。

さらに賃貸市況もいいので家賃も以前より2万円ほど値上げが可能なイメージだったので、賃貸の継続を基本線でした。

賃貸相場の確認したい方はこちらがオススメです。

ただ、周辺の市況や現状の物件を確認したところ、
繁忙期である1,2,3月にかなりの物件の売買実績があったのは当たり前ですが、
4月もかなり物件のやり取りがあり需給関係は好調

さらに継続して売却している物件は築年数・若干立地がズレているところばかり。

売却として悪くないタイミングだと判断したわけです。

賃貸の処理・原状回復

ただ、売却を進める前に、賃貸契約・解約等で行うことは多数。

賃貸物件の清算処理

原状回復工事費用をもとに、敷金の清算。

これに関しては、賃貸管理を行っている会社に算出してもらいますので手間にはなりませんが、
ハウスクリーニング、クロスの貼替え、巾木(はばき)補修などなど。

経過年数(耐用年数)によって費用負担が変わるため、借主負担、負担割合があるもの、貸主負担を細かくリストアップしていきます。

例えば、5年間貸していた時のリビングの壁・クロスの汚れや傷の場合、
クロスの耐用年数は6年なので、残りの1年(12ヶ月)分のみ、借主に費用負担(残存割合17%)を請求できるなどなど。

マンション売却 ブログ

原状回復の準備・判断

賃貸に回すにしろ、売却するにしろ、どこまで回復させて次に進むか?
ここはオーナーの判断1つです。

そこで週末、善くしてもらっている不動産会社の営業さんと室内の内見に行ってきました。

営業さんからは、
「壁紙や多少の傷など、そのままでも十分、売却可能ですね。」
という意見をもらいました。

  • 賃貸として貸す場合、即入居が基本なので壁紙など最低限の手を入れることは必要です。
  • 売却の場合、買主自身のセンスなどもあるため、必ずしも手を入れることが必須ではありません。

ただ、個人的には
少しでも高く売却するだけでなく、付加価値を付けて気持ちよく買主に購入してもらうために、やれることを全てやりたいという気持ちも。

リフォーム100万円掛けて、販売価格に乗せることも可能です。

  • 壁紙を一新し綺麗にする
  • キッチンを新しいものに変える
  • 床の小さな傷もリペアする。

10年経ったキッチンは、やはり流行とかけ離れています。
汚れも目立ちますし、水回りのクリーニングを入れても限度があります。

もちろん、”費用対効果”を考えての判断ですが、
購入希望者が内覧した時、少しでも印象が良ければ、申込・購入の確率はかなり上がります。

それ以上に、早く決まりやすい!というメリットも生みます。

仮に、同じマンション内に売却の物件が出たとしても、そこで差をつけることが可能となります。

さらにホームステージングも予定しているので、
価格帯で他の物件より200万円、300万円高かったとしても、購入意思・意欲を上げることができれば競争を生むことができます。

ホームステージングとは?
売却するマンションに家具や小物などのインテリアコーディネート行い、売却を進める方法です。
中古マンションでもモデルルームのような室内となるため、殺風景な部屋がオシャレになります。

大手不動産は、VRホームステージングのサービスも用意しているため、コロナの現状では、かなり人気があるみたいですね。

まず原状回復

今回の原状回復の中には、キッチンの水漏れがありました。

水浸しというほどではありませんが、このまま、放っておくことはできない箇所とも考えられます。

そこで、保険会社に相談。

マンションや一軒家を保有している人は、少なからず保険に入っていると思います。

火災保険とか地震保険とか・・・。

火災保険だとしても、火災以外に落雷・爆発・風災・雪災・盗難などと共に給排水設備に生じた事故・水漏れという補償がついています。

プランや保険会社によって適用の幅が変わってきますし、保障額もかわりますが駄目もとで申請してみました。

《5月13日のブログ》

マンション売却ブログ:これからの流れ

今回の場合、
室内の気になる部分に手を入れて売却を検討しているため、実際の売却活動はもう少し先になると思います。

媒介契約は専任媒介契約で、ホームステージングを活用し売却を予定しています。

いろいろ無理を聴いてくれる不動産会社の担当さんにお願いする予定です。

これからの流れ:一覧

現状、今後行われるであろう流れを紹介すると

  • 原状回復業者選定
  • 小規模なリフォーム
  • 不動産会社と媒介契約
  • ホームステージング・撮影
  • 販売活動開始
  • お問い合わせ・内覧
  • 購入申込
  • 売買契約
  • 引渡し

が、ざっくりとした流れです。

リフォームも含め、6か月以内に売れれば御の字と考えています。

もちろん、この中に価格変更や値引き、販売戦略見直しなども入ると思いますが、今後、随時動きがあり次第、紹介してきたいと思います。

《5月20日のブログ》

リフォーム&ホームステージング

保険会社から連絡があり、保険が多少下りることになりました。

今回の売却は、
リフォームとホームステージングを施す形を予定しましたので、早速リフォーム業者に連絡し、

2週間かけてクロス、キッチン、洗面台を変更しました。

リフォーム後にホームステージングを予定。

売却を決定してから1か月後、6月頭から販売開始の流れです。

7月24日のブログ

マンション売却、6・7月ブログ

リフォーム期間にもお問い合わせや内覧の予約が入りましたが、基本的にシャットアウト。

工事中の内覧に、購入後の夢の生活などをイメージしてもらうことはできません!

また、値引き交渉に引っ張られる可能性もあります。

そこで、
ホームステージング後に内覧可能ということで、申込み予約をもらう形を取りました。

テーブル・ソファー・ラグなどとともに、
キッチンや浴室に花やレモンなどをあしらいモデルルームに大変身!!!

相場よりも800万円以上高い金額を付けても、週に3,4件の内覧があり、

半月後の6月中旬には、待望の申し込みが入りました。

申込み金額(指値)は、販売価格の500万円マイナス。

これも想定内だったので、値引き交渉で
「200万円までの値引きなら対応」
という1回目の返答で、1回のやり取りで契約が決まりました。

購入者は、即入居を希望しているということで、7月中旬に引渡しを希望ということで、無事に引渡し終了しました。

想像以上にトントン拍子に決まり、ホームステージングとリフォーム効果は大きいなぁっと改めて実感。

女性の反応がいいのは、売却の近道であることは間違いないでしょう。

結果的に、

  • リフォームに1カ月間
  • 販売期間に1カ月
  • 1カ月での引き渡し

奇跡的に3か月で売却が完了しました。

大手ならホームステージング(VRホームステージング)が無料サービスです。
査定の段階で、それを見越して大手不動産会社にコンタクトを取るといいと思います。

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家の査定は、面倒だと思っていませんか?

実は非常に簡単です。

生年月日を入れてアンケートに答える”占い”みたいなものです。

昔は駅前の不動産会社に足を運び、査定をお願いしました。

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Moreover さらに家に査定員が来ることなくメールでのやり取りが基本:机上査定が定番です。

マンション売却するなら トピックス今後の不動産市況は無視できない

2021年(令和3年)10月になりました。
コロナウイルスの影響は、不動産業界に大きな打撃を与えました。

緊急事態宣言の解除のたびに徐々に不動産業界も動きだしたとはいえ、
景気への影響は計り知れません。
オリンピック開催は無観客となりドンヨリした雰囲気は、不動産市況の行方にも影響を与えかねません。

不動産市況は経済より遅れてきます。

  • 経済下火
  • 業績悪化
  • 給料減額/ボーナスストップ(現状
  • ローン返済不能
  • 売り物件過多
  • 不動産市況悪化

徐々に”給料減額/ボーナスストップ”の影響が出始めましたが、まだまだ初期の段階です。
繁華街では、空きテナントを目にすることが多くなってきました。
 

コロナの影響は、各種指標にも表れてきました。

令和3年地価公示に基づく地価の動向・変動率

(令和3年3月公表)
令和2年1月以降の1年間の地価を全国平均で見ると、全用途平均は平成27年以来、6年ぶりに下落に転じました。
用途別では、住宅地は平成28年以来5年ぶりに、商業地は平成26年以来、7年ぶりに下落に転じました。

三大都市圏平均では、
住宅地はマイナス0.6%、商業地はマイナス1.3%であり、住宅地・商業地のいずれも8年ぶりの下落となりました。

建築着工統計

令和2年の新設住宅着工戸数は、約81万5千戸(815,340戸)で、前年比では9.9%減となり、4年連続の減少となりました。

持家

令和2年の持家は261,088戸(前年比9.6%減、昨年の増加から再びの減少)でした。

貸家

令和2年の貸家は306,753戸(前年比10.4%減、3年連続の減少)でした。

分譲住宅

令和2年の分譲住宅は240,268戸(前年比10.2%減、6年ぶりの減少)でした。

  • マンションは107,884戸(同8.4%減、昨年の増加から再びの減少)
  • 一戸建住宅は130,753戸(同 11.4%減、5年ぶりの減少)

法人企業統計

売上高

 約45兆円(453,835億円)、前年度比2.5%の減収

経常利益

 約4兆6千億円(46,117億円)、前年度比10.6%の減益

減少が並びます。

困窮世帯への給付金という言葉を聞きますが、
これは決して低所得者層だけではありません。
今まで世帯年収が1000万円だった家計が700万円になれば、ローン返済は滞り・確実に困窮します。

大手不動産会社の安心感

不動産一括査定は非常に便利なツールです。
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大手の不動産会社が多く参画しているため、悪質な不動産会社に騙されることはありません。

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査定と言っても売却意外に、買取やリースバックなどがあります。

バリエーションを広げておくことがリスクマネジメントにもつながるのです。

売却と買取

仮に、家を売ってマイナスになったとしても、所得税や住民税が減税されます。

査定額とともに税金(減税)のことまで含めて多くの不動産会社と相談できる機会を作れるのが一括査定なのです。

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マンション売却ブログ:一括査定で媒介契約

マンション売却の第一歩は、相場の確認と不動産会社設定。

一括査定サイトで、とにかくたくさんの会社に話を聞いて、納得の売却方法を考えます。

仮に知り合いのに不動産会社がいても、セカンドオピニオン的に、たくさんの人の意見を行くとアイデアにもなります。

私が活用する査定サイトは以下の2サイトです。

  • 大手不動産への一括査定
  • 地場の不動産屋も網羅している一括査定

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マンションに問い合わせがない!売れない原因・問題点

家や不動産は簡単に売ることはできません。

不動産会社に売却をお願いしたからと言って、
そこから広告の準備を行い、購入希望者からのお問い合わせ、室内の確認・内覧、価格交渉・値引き交渉を経て売買契約になります。

ただ、売買契約を行っても、引渡しまでに引越し・抵当権抹消などで、最低でも1ヵ月、一般的に3か月を要します。

買い主も、理想の物件を少しでも安く購入したいわけですから、その物件選定は慎重に行います。

それだけ多くのハードルがあるマンション売却において、お問い合わせすらないという状況は大問題です!!

マンション売却におけるお問い合わせにスポットを当てて、

  • 何が問題なのか?
  • 原因は1つなのか?

そして、改善する為のテクニックを紹介します。

マンション売却は不動産会社選びでお問い合わせの数も変わる?

実際にマンション売却を経験した立場から言えば、
不動産会社選び・担当者選びが、マンション売却において一番重要だと思っています。

私の場合、初めてのマンション売却時は、急いで売却する必要がなかったのでいろいろなことを試しました。

専任媒介契約も一般媒介契約も両方行いましたし、30社程度の不動産会社の営業マンと打ち合わせを行い、形15社程度の媒介契約も結びました。

そこで分かったことは、
売却に向けての選択肢を多く持っている会社であればあるほどたくさんのお問い合わせが得られるということです。

今は絶好に時期だからこそ

都内は現状、不動産・一軒家を売りやすい時期にあります。

購入希望者も多く、売り物件の飽和状態ということはありません。

よって、不動産会社選びを失敗したからと言って売れ残ることは、バブル崩壊時よりは少ないでしょう。

しかし 、絶好の機会だからこそ、売却の近道・正しい不動産会社選びをで、高額売却が実現できるのです。

正直、お問い合わせがない!という問題は100%不動産会社の問題と断言できます。

マンション売却 問い合わせ

調子のいい営業マンにご用心

私の体験談を1つ紹介すると、
媒介契約前の打ち合わせでは非常に好感の持てた営業マンがいました。

話していてストレスがなく、気持ちいいですし、この人なら任せられるという人でした。

しかし 、実際には

  • 内覧件数、半年で2件
  • 内覧の時の対応はイマイチ

でした。

  • 売主(オーナー)への機嫌とり
  • 売主へのいい訳

には長けていましたが、実績はイマイチだったというわけです。

もしかし て、今付き合っている営業マン、人柄だけで選んでいませんか?

シビアに実績でも評価してみてはいかがですか?

最近、セカンドオピニオン的にお問い合わせを受けております。
>>詳細はこちら

マンション売却のお問い合わせがない理由:価格

お問い合わせがない理由、同率第1位とも言えるのが、”価格”です。

買主は、不動産ポータルサイト(スーモ、アットホーム、Yahoo)などで物件を検索しますが、
その際、”価格”は無視できません。

大きくわけて

  • 価格
  • 立地
  • 間取り

に分類されますが、この中で最終的に譲れないのが”価格”です。

立地や間取りにこだわったとしても、住宅ローンが下りなければ意味がありません。

立地・間取りの優先順位を下げ、価格に合った場所を選択になります。

マンション売却 問い合わせなし

近隣の他物件と比較だけでは甘い

価格設定時を思い起こしてください。

一括査定サイトを活用し、複数の不動産会社から査定を取り、そこで相場を確認し販売価格を設定したかと思います。

併せて、実際に売却している物件の金額、直近の売買実績価格も参考したかと思います。

では、直近の売買実績の分析をどこまでしたでしょうか?

  • どれくらいの期間の売買が成立したのか?
  • 販売価格の推移(値下げ幅)はどうだったのか?

あなたが付き合っている不動産会社の営業マンは、ここまでをしっかり分析してくれましたか?

売買実績を価格だけで判断してはいけません。

  • 売却は容易だったのか?
  • 難産だったのか?

この部分を事前に知っておくことで、
価格設定だけでなく、そのあとの値引き交渉、また、強気に勝負するための戦術にもなります。

価格変更の考え方

お問い合わせがないと、価格変更を考えるのが一般的です。

その際、不動産担当者とどのような打ち合わせをすればいいのか?
そのポイント

  • 価格変更の金額
  • 価格変更の周期・時期

この2つにつきます。

価格変更は、適当に下げればいいというものではありません。
例えば、スーモの価格検索を見ると、

スーモの価格検索

500万円刻みです。
よって、2500万円より2490万円の10万円の違いで、検索される可能性が増えます。

ただ、一気に何百万円も下げる必要はありません。
下げる時期と下げるタイミング、また、今後の価格変更スケジュールを含めて値下げ額を考えます。

価格変更を行うだけで、スーモでは、
新着・更新順検索の項目に情報が載ります。
マンションお問い合わせなし
極端な話、10万円価格を変更しただけで、窓口が1つ増えることになります。
これを利用し、500万円の節目も考慮しながら、段階的に価格変更のスケジュールを立てるのです。

広告・告知のチカラ:マンション売却のお問い合わせ

不動産売却におけるお問い合わせの90%はネットからのお問い合わせと言って間違いありません。

よって、物件のネットでの告知・広告は非常に重要な存在です。

私の知り合いの不動産屋さんに、駅前で賃貸を専門に行っている社長もいます。
その社長がよく言うことは、
売買の仲介は、弁護士から専任媒介で依頼されるからやるけど、一般媒介なら大手の資金力には勝てない。
レインズ頼みになることもある・・・っと。

広告費用を掛ければかけるほど露出は増えます。
露出が増えれば増えるほどお問い合わせの数が増えます。
これが現実です。

あなたが媒介契約している不動産会社は、バンバン広告を行ってくれますか?
また、物件によっては、近隣への告知、折込チラシも有効な場合がありますので、折込チラシもお願いできますか?

LINE風に会話形式で家の査定

昔は、家の査定をするのに駅前の不動産会社に行って査定をお願いしました。
1社では不安なので、3・4社に回る面倒くさいものでした。

 
しかし、今ではネットで簡単に、それも1回の登録で複数の不動産会社に査定が可能です。
 
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写真・掲載画像もマンション売却のお問い合わせに影響

ポータルサイトへの広告がしっかりできているのに・・・・

それでもお問い合わせがない・・・・。

考えられる1つの要因は掲載写真です。

関連ページとして紹介しますが、
閲覧者は、写真を見て、今後の生活をイメージします。

明るい未来が描ける写真が掲載されているか?
多少デフォルメしてでも、

  • キレイな写真
  • 部屋が広く見える写真

を掲載したいところです。

本サイトでは、無料の画像処理サービスも行っています。
画像処理に困っているヒトがいれば、週1回くらいのペースで画像処理受けています。

また、不動産屋さんによっては、
人件費の兼ね合いで、写真の撮影や画像処理まで人が回らない不動産会社さんもいると聞きます。
週1くらいしか受けられませんが、不動産会社さんからのお問い合わせもお請けいたします。

マンション売却:お問い合わせがない時期

マンション売却にも繁忙期があります。

賃貸物件も同じ時期ですが、1月から3月がそれになります。

だからと言って、4月から12月は動かないか?っというとそうではありません。

毎月、売買は成立しています。

もちろん、年末年始やゴールデンウイークは動きにくいですが、
売れない時期だからお問い合わせがないというのは、ある意味不動産会社からのすり込みと言えるかもしれません。

囲い込み?マンション売却のお問い合わせがない原因

お問い合わせがない・・・・。

これに関しては、不動産会社の担当者から伝えられるものです。

穿った見方をすれば、本当なのか?

囲い込みがそれです。

自社で売買を成立させれば、

  • 売主から3%(上限)の不動産仲介手数料
  • 買主から3%(上限)の不動産仲介手数料

計6%の仲介手数料が発生します。

しかし 、
他社から紹介で売買が成立した場合は、売主からの3%だけになってしまいます。

「囲い込み」は、この売り物件情報を、他の不動産会社に開示せず、自社で買主を見つけ、売主・買主両方から3%ずつ、計6%の仲介料を独占する行為になります。

【両手取引】とも言われ、この囲い込みが巧妙化していることが、近頃分かってきました。

マンションを売るためには、内覧は必須です。

内覧は、お問い合わせあってのものです。

お問い合わせから、どう内覧に持っていくか?
ここに関しても、不動産会社の力量です。

しかし 、その前段階のお問い合わせすらないというのは、大問題です。

今回は、お問い合わせを増やすために

  • 現状の見直し
  • お問い合わせを増やすために行うこと

を紹介しました。

今できることを少しずつ改善しながら、お問い合わせ件数を増やしてもらえればと思います。

家を売るなら今だけ?、コロナウイルスがもたらすもの

コロナウイルスで不動産市況が異様な動きをしています。

売れに売れいるってホント?

ただ、徐々にその全貌・今後の展開が見えてきたので紹介したいと思います。

家を売るなら年内

コロナによって、経済はボロボロになりそうな状況なのに、

知り合いの不動産屋からは、2020年9月10月の不動産売買は売れに売れたとのことです。

それも価格自体も崩れることなく・・・。

これには筆者も驚きでした。

ただ、その実態は通常と違うものを感じました。

家を売るなら今!?

この理由は、買主と売主の動向からも分かります。

購入者の動向

直近の不動産動向関して、

購入者がこぞって不動産を買い漁ったというわけではありません。

  • 既存の購入希望者がそのまま購入の判断した。
  • コロナで給料が下がった人が駆け込みで購入の判断をした。

特に後者に注目です。

当たり前ですが年収が下がれば、住宅ローンで借りられる金額が少なくなります。

住宅ローンの審査に使われる源泉徴収票確定申告の写し

今年、コロナの影響で給料が下がっていても、必要書類に影響が出ない今のうちに、住宅ローンを満額(フルローン等)を引っ張るという人が少なからずいるようです。

不動産は、安くなってから買いたいというのが普通ですが、今のうちに買いたいという人が販売価格を下支えしたということです。

売主の動向

コロナの影響で売り物件が増えてくるであろうという予想は、トップページなどでも紹介していますが、

給付や補助金、株価上昇、会社自体が我慢できている状況なので、まだ、増えていないようです。

ネガティブ要因で家を売る人は、
余裕をもって売るという判断ができず、切羽詰まった状況まで我慢してしまう傾向があります。
その観点からも現状は我慢している・できているという状況のようです。

実際に、売り物件が増えていない状況なので需給関係が崩れていない要因と言えると思います。

家を買うなら 5年後

今後を見えれば売りは今だけ?

上記で紹介した買主、売主の動向だけで判断はできませんが、

今後、少なくとも

  • 今だけ購入希望者が一気に増えることはないでしょう。
  • コロナで影響を受けた人の売り物件が増えます。

となれば、やはり売り時は今という結論は成り立つでしょう。

家を買うなら5年後以降?

タイトルには家を買うなら5年後と書きましたが、実際は5年から10年と少し広めで考えています。

理由は簡単です。

今、主要都市の新築マンションの価格が高すぎるのは、仕入れが高かったからです。

取得単価上昇の要因

この仕入れ高の要因の1つが、ホテル事業者の土地の買い占めでした。

マンション建設とホテル建設では、
ホテルの方が収益率が高いことから、相場を無視した金額で土地取得・建設がされてきました。

マンション事業者は限られた立地を同業者で奪う合う、効率の悪い状況でした。

しかし 、コロナウイルスで外国人観光客が激減し、ホテル運営はボロボロです。

初期投資回収が不可能ホテルが続出は時間の問題です。

となれば、今後
マンションデベロッパーとしては、協力なライバルがいなくなることで

  • 立地のいい土地
  • 適性な価格

で用地獲得が可能となります。

問題は、この適正な用地取得の流れがいつから来るか?

この見極めができれば、用地取得・建設・入居までは逆算が可能でしょう。

コロナで景気が悪くなり、ライバル減り、土地の取得単価が下がれば、必然的に新築マンション価格は下がるでしょう。

Moreover さらに立地も良くなるでしょう。

そのタイミングは、5年から10年後というのは筆者の見解です。

ホテル業者 倒産

特に主要駅周辺エリア

コロナウイルスで衰退する業界は見えてきました。

その1つが飲食店。

飲食店の閉店が続出しています。

空きテナントはこれからどんどん増えてくるでしょう。

ホテルの倒産・廃業も増えるでしょう。

となれば、主要駅周辺のイメージは大きく崩れます。

購入側としては、そのタイミングを待つだけです。

街のイメージが悪くなっても立地は立地ですから・・・・。

売却・買いのタイミング;まとめ

筆者は兼ねてから、
コロナには正しく恐れることで、極端に心配をする必要はないと思っています。

逆に、自粛など経済を殺す選択の方が怖いと思っています。

しかし 、メディアの煽りで多くの国民は洗脳され気味です。

それを踏まえながら、
今回は、今の不動産市況の違和感をベースに、売りと買いを紹介してみました。

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買った時より高く売れるマンションの条件:新築?中古?立地?

やっぱり不動産を所有した以上、資産価値は気になるでしょう。

高く売れるマンションが最初から分かっていたら苦労しないでしょう。

マンションを購入するときに、いろいろな条件をもとに購入すると思います。

  • セキュリティ
  • 立地
  • 価格
  • 間取り
  • 資産価値
  • 日当たり
  • 共有部

など、いろいろ考えると思います。

その中で多くの人は、価格立地間取りを重視しながらも、セキュリティも少し加味して・・・。

そんな形で購入に向かうでしょう。

今回は購入後の資産、買った時より高く売れるマンションの条件を深堀したいと思います。

マンション価値とは?

マンションの場合、
厳密に言えば土地の資産は、みんなで共有しているため個別の資産とはいえません。

とはいえ、ここでは、建物(上物)の評価を個別に計算して価値を見出すことは辞め、
買った時より高く売れるマンションの考え方としてすすめていきたいと思います。

結論を言えば・・・

買った時より高く売れる中古マンションは、
シンプルに

  • 下落しない物件の購入
  • 1円でも安く購入

に集約されます。

とはいえ、
その見極め方を誤っている人が多くいるのが現状です。

どうしても、

  • 今、買うか。
  • もう少し待つか。

そんな判断していませんか?

不動産会社やアナリストがよく言う、

  • 「不動産相場はこれから下落していく」
  • 「今が天辺」

など、左右されていませんか?

銀座の土地

アナリストが指標として銀座の地価を持ち上げて話すことがあります。

路線価・公示地価などで出てくる鳩居堂、山野楽器ですが、銀座・鳩居堂前がバブル超えしたからといって

  • 全国的に上昇しているのでしょうか?
  • 田舎の土地は上がっているのでしょうか?
  • 都内全体は爆上げなのでしょうか?

都心の一部、上昇している地域を切り取って、”天辺”という言い方は、乱暴と言わざるを得ません。

もう少しいえば、
2016年あたりから、”天辺””天辺”といっているアナリストもいました。

オリンピック後に下がる?!
じゃぁ、そのタイミングで購入すればいいの?!

それもナンセンスです。

売主と買主で成り立っているだけあって、

  • 今、買い時の物件
  • 今、売り時の物件

いくらでもありますし、そのタイミングに当事者になれるか?

これがすべてです。

買った時より高く売れるマンション

株式投資を行う筆者としては、

  • 上がっているから買わない
  • 下がったら買う

ではなく、

  • 全体の相場と個別の相場をどう見るか?
  • どんな材料を持っているのか?
  • どんな思惑が考えられるか?

がベースとも言えます。

都心の新築マンション建設の現状は、
立地のいい場所の土地は高騰しすぎているため仕入れることができず、

新築マンション用地が、

  • 駅から徒歩10分などに建てられたり・・・
  • 徒歩10分以上では売れないから取得をためらったり・・・
  • プラウドシティ吉祥寺のように巡回バスを駆使して街づくりをしたり・・・

駅近の価値に、下がる要素は考えられません。

ただ、それは都心の駅近に限って話。

私の弟は、
人口30万人くらいの地方都市の主要駅、徒歩2分の駅前マンションを7年前に購入(2500万円)しました。

昨年、一軒家を建てるため、マンションを売却しました。

1年かかって売却できたわけですが、購入時から3割減の1750万円で売却しました。

住宅ローンがやっと払えたレベルです。

都心では同等以上で売却できる駅前物件ですが、全国的にはこれが普通です。

地方でも福岡や名古屋、大阪などは上昇傾向にありますが、多く、いやいや全体的には下落傾向です。

ただ、デフレからインフレ傾向にあり、それを推進している状況から、今後改善、底打ちの可能性はあります。

バブルの話も少し

このサイトでも、
何度か書いていますが、今はバブル崩壊のようなことは起きにくいのは事実です。

日本国民全体が”アホのように浮かれる”ことは考えられません。

1990年代のバブルでは、みんなが浮かれました。

  • 建築確認がおりない土地
  • 林や崖

すら、爆上げしました。

借金して不動産、株を買わない人は、アホだと言われました。

その後のバブル崩壊を体験した日本人だからこそ、その見極めはより厳しくなり、それが現状の地域差の拡大につながっているのです。

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高く売れるマンションは価値が落ちない場所

買った時より高く売れるという条件、
上でも触れましたが、価値が落ちない場所、この考え方がすべてです。

不動産・マンション購入は、10年・20年・50年先を見る必要があります。

  • 高齢化社会
  • 人口増加・減少

この2つを見るだけで、求めるものは限られていきます。

人口が増えていく場所は、必然的にその街の価値は下がりにくく、

高齢化に限らず、若者もこの立地にこだわりを求めはじめました。

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広い部屋より、狭くてもアクセスの場所。

現状、ワンルームマンション投資が人気ですが、
都心のワンルームマンションが高騰しているため、主要駅から徒歩10分以上のマンションを推奨するようになってきました。

主要駅(渋谷・恵比寿・新宿など)だからこそ、
徒歩15分以上でも需要が高く、空室期間を短く入居率が高いわけですが、これは主要駅だからこそ、ワンルーム不動産投資だからこそです。

居住用(ファミリータイプ)で、このような物件を購入した場合、10年後どうなっているか分かりません。

  • 渋谷駅徒歩15分のマンション
  • 三軒茶屋駅徒歩3分のマンション

私なら後者の物件を購入します。

マンション 高く売れる 条件

より現実的な考え方になっていくのは確実

家では料理を作らないし、友達を家に呼ぶ必要がないから、狭くても立地のいい場所に住みたい。

この考え方は、
若者の1人暮らしのニーズとして高まっていますが、非常に現実的な考えあることは事実です。

これを居住用マンションの購入という観点で考えると・・・。

今後、より重視される購入条件

  • 複数の主要駅にアクセスしやすい立地
  • 駅まで3分(最低でも5分)
  • マンションの寿命はあってないもの

このあたりは、賢い人が現状考えていることです。

マンションの寿命:物理的寿命は”117年”と国土交通省が公表!?築30年も新しい・若い物件?!50年当たり前時代?
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複数の主要駅にアクセスしやすい立地

駅に近いだけでなく、

  • 複数の駅に直結している
  • 主要な駅まで乗り換えなしで直通でいける

このあたりが、その土地の価値をより細分化していくでしょう。

駅へのアクセス時間は1分単位でその価値が変わっていくでしょう。

駅直結のマンションはプラチナとも言えるでしょう。

駅直結のマンション売却なら絶対見るべきページです:資産価値と売却の判断
駅直結マンション売却 希少価値の高いマンションはいろいろあります。 人気のエリアのマンション 複数の路線・沿線が交わる駅近のマンション 特急が止まる駅近のマンション などなどあります。 その中でも特に希少...

高齢化が意味するもの

高齢者は、高層階・夜景など、あまり気にしません。

セキュリティや共有スペースは、高層階でなくても低層階でも同じです。

やはり立地が重視ということになるでしょう。

マンションの寿命

意外かもしれませんが、マンションの寿命の考え方も変わっていくと思っています。

耐用年数ではなく単純に寿命です。

ぶっちゃけて言えば、
新耐震基準のマンションであれば、70年以上楽勝です。

となれば、
新築マンションにこだわる必要はあるか?

中古マンションで十分といえるでしょう。

要するに、いい立地に購入すれば、住むもよし、貸すもよしということです。

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老後の心配を考えたとき、
衣食住における”住”は非常に大切です。

その際、

  • 管理費と修繕積立だけで賄えるのは非常に有利です。
  • 賃料収入が入るのは非常に有利です。
《例えば》
老後の生活(年金や退職金)を考えてみましょう。

都心で1LDKのマンションを借りた場合、仮に家賃13万円。
年間156万円の家賃が必要です。
2年に1度26万円(2ヶ月)の更新があります。

35年かけて住宅ローンを払い終えれば、
管理費と修繕積立で5万円。
固定資産税を入れても年間70万円で生活が可能です。

Moreover さらにこれは資産ですので、

などの選択肢も増えます。

再開発思惑

立地の良さから再開発における地上げ屋:高額売却すら可能性大です。

地上げ屋はなんとなく悪いイメージにも聞こえますが、それは昔の話です。

今はそんなことを公ではできませんし、土地を確保するための立退き交渉は普通に行われています。

その際の額は、築何年だろうと言い値です。

買っ た 時 より 高く 売れる 家

買った時より高く売却できるマンションと高級住宅地

最近、高級住宅地を簡単に紹介しています。

高級住宅地はブランドです。

ブランドは長い時間をかけて作れたものですが、それは永続的ではありません。

当たり前の話ですが、
高級住宅地だから買った時より高く売れる、価値が担保されるわけではありません。

高級住宅地紹介
首都圏の高級住宅地 白金台、赤坂、九段、麹町、平河町、番町、広尾、富ヶ谷、青葉台、柿の木坂、成城、東五反田、旗の台、人形町、小伝馬町、本駒込、大泉学園、永福、池之端などなど

買った時より高く売れるマンション:まとめ

今回は都心を中心に買った時より高く売れるマンションのポイントを紹介しました。

しかし 、地方都市でも考えることは同じです。

高齢化社会によって、住環境は変わっておかしくないと思います。

高齢者の車事故もその1つで、
車の使用が制限されると必然的に、住む場所にも制限がかかります。

  • 徒歩でスーパーにいける場所
  • 家族同士が近い距離で住み合うこと

駅近だけでなく、
土地取得が容易だからこそ、コミュニティ・住環境が整備され土地・開発に目を向けるのも1つの選択肢だと思います。

イオンなど大型ショッピングセンターが立ち並ぶ地域は今後、駅から離れていても高く売れる場所になるかもしれません。

この部分は都心とは違い、誰がどのような目的で集まってくるか?

それが、高く売れるマンション・不動産の考え方でしょう。

資産価値が落ちない:郊外に一軒家・マンションを買うなら!都心・地方の考え方の違い
このサイトの90%以上、都心のマンション売却や不動産投資を紹介していますが、 今回は郊外・地方にスポットを当て、郊外に一軒家・マンションを買うならという趣旨で紹介したいと思います。 郊外での一軒家やマンション購入は、都心とは少し...

都心では、現状、不動産の価値において、

  • 徒歩3分の物件
  • 徒歩7分の物件

が築年数・広さ・間取りという括りで同等に扱われています。

もし、買い替えを考えているのであれば、このあたりも加味してマンション購入、売却や10年、30年、50年後も考えて買い替えを行うといいですね。

LINE風に会話形式で家の査定

昔は、家の査定をするのに駅前の不動産会社に行って査定をお願いしました。
1社では不安なので、3・4社に回る面倒くさいものでした。

 
しかし、今ではネットで簡単に、それも1回の登録で複数の不動産会社に査定が可能です。
 
LINE風に会話形式の登録が簡単!不動産会社登録数も多い一括査定サイト”イエウール”です

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賃貸中マンションは、入居中と空室どちらが高く売れるか?

賃貸中・収益物件として扱っているマンションを売る場合、考えることは

  • 入居者がいる状況で売却をするか?
  • 退去・立ち退き後に売却をしたほうがいいのか?

ということでしょう。

高く売るだけではなく、早く売るためには、頭に入れ置かなければないことがあります。

【関連記事】
マンションの性質・特性を理解し、高額売却に導くための方法をまとめました。
入居・在居中と空室ではどちらが高く売れるのか?
マイホーム特例・控除も考える

マイホームと聞くと一戸建てを連想されやすいのですが、マンションも立派なマイホームです。

そのマイホームを売却する際には、条件によって色々な特例に該当する場合があり、それによって税金の一部控除を受けることが出来るようになります。

基本的に、マンションを売って利益が場合の税金を払う必要がありますが、特定の条件にマッチしていた場合、3,000万円までの特別控除を受けることができます。

【関連記事:マンションを売ってプラスが出た場合の3,000万円特別控除】
3,000万円特別控除を知らないと確実に損します!
住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)など控除の賢い活用法を紹介します。

また、その逆に、売却によって損失が出てしまった場合や特定居住用財産と呼ばれるものの買い替え時に発生する特例もあります。

これらを控除や特例を利用によって、高値で売却できた場合や逆に売って損をしてしまった場合でも、利益を担保ができるので、自分たちがこの特例に該当しているのかどうかと言うところをチェックしておく事も重要なポイントであると考えられています。

3,000万円特別控除
 
 

マンションを売る際に赤字が出た場合の特例

不動産を売却したら、翌年の3月15日までに所得税の確定申告と納付、申告内容は住所地の市区町村に送られて、6月に住民税の通知が来ます。

不動産を売った場合の税金の計算は分離課税と言って、給与や事業などの総合課税の所得とは合算や差引をしないことになっています。

そのため、不動産を売って利益が出たら税金がかかります。

マンション 売る 赤字

しかし 、赤字の場合は原則として他の所得から差し引くことはできません。
ただし、譲渡所得にはいくつかの”課税の特例”という制度があります。

マンションが居住用財産で、売る目的が買い換えの場合、居住用財産の買い換えの場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例が適用になる場合があります。

このほかにも、同じく居住用のマンションで、買い換えが目的でない場合でも、譲渡した後に借入金が残る場合に適用になる特例があります。

通算や繰越控除ができる場合、給与や事業など、他の総合所得で出ている黒字から差し引くことができるので、損失分の税金の減免を受けることができます。

貸し付けて賃貸経営をしていたマンションや未利用だったマンションの場合は特例の適用はありませんが、売る前の3年以内に自分の居住の用にしていたマンションを売って、損が出た場合には特例の適用要件を確認しておきましょう。

赤字の場合、もともと税金を納める必要はなく、申告書を提出する必要もありませんが、確定申告を提出して他の所得から差し引けば、さらに税金が低くてすむ可能性があります。

 
 

古いマンション売るためには

マンション価格は、立地と築年数・平米数である程度決まります。

ただ、築年数が古い場合、立地だけでは査定しにくいデリケートな部分も発生します。

  • 室内の状況
  • 部屋の基本設備
  • マンション自体の状態・配管周り
  • 管理人の管理体制(常勤・非常勤)
  • 積立金残高
  • 長期修繕計画

など。
マンションを購入する側からすれば、後から後悔をしたくないですし、それなりのリスク管理をするものです。

ただ、古いからこそ、相場を打破するだけのテクニックやすべきこと、また、考えておくことなどがあります。

など、詳細はこちらから

古いマンションを売る

 
 

マンション 売るか貸すか

マンションを売ってキャッシュを手に入れるか?それとも、貸して不動産収入をえるか?

マンションオーナーの1つの分岐点です。

マンション・売るor貸す

収益物件として考えるものいいでしょうし、マンション売却するのもいいと思います。

ただ、どちらもしても不動産の価値・市場相場がすべてです。

価値があれば高く売れます。

貸しても、売っても、税金(損益通算)はかかりますし判断は難しいものがあると思います。

その判断は、不動産査定において、売った場合と貸した場合の試算を出してもらう・相談するもの1つの選択肢ですね。

【参考ページ】
マンションを売るべきか?貸すべきか?その見極め
マンションを売るか?貸すか?見極め方法を紹介します

 

 

マンションは貸すタイミングと売るタイミングがあります

築浅のマンションは売るべき貸すべきか

築浅(ちくあさ)とは建築されてからまだ日が浅い、つまり は新築か新築同様というような意味なのですが、こうしたマンションは売るべきなのかそれとも貸すべきなのか、ということになります。

築浅のマンションを売る

こうした新築か新築同様のマンションであれば、売るべきか貸すべきかという判断にはかなり迷うことになるでしょう。

このような場合には、上記で説明したように需要見込みというもので判断するしかないでしょう。

というのも、新築か新築同様の物件であれば、それをかなり高値で売却ができるとしても、売却してしまえばそれで終わりです。

極端な話、オーナーの意向次第というところになりますが、
その建物自体の価値のみではなく、周辺の環境条件なども含めて、今後の発展・長期的な需要が見込めるような場合には、売却してしまわずに長期にわたる賃貸経営で賃料収入を得ながら、売却のタイミングを図ることも可能です。

 
 

賃料は波が少ないのをご存知?

上記のように地価には大きな波が存在しているのですが、それとは逆に賃料に関しては波が少なくないと言う傾向が見られています。

つまり 地価・マンション価値が下がった場合でも、賃料の相場はそこまで大きな影響が出てこないと言うことになります。

それを踏まえると、
不動産・マンション相場が上がっているからといって、家賃を上げること・家賃交渉は非常に難しいといえます。

バブル時代に賃貸収入を得ていた人はある意味もったいない人種であったといわざるを得ません。

To sum up 要するに不動産・土地の地価が高騰している状況では、賃貸のおける利回りの割安感はいなめず、売却のタイミングともいえるのです。

ということで、マンションの相場だけではなく賃料との関連性もチェックしておくと、売却する時だけではなく賃貸にする時にも利益を生み出すことができるようなるわけです。

住宅ローンの借り換えも1つの選択肢

少なくともコロナの影響で、資産価値とは別に、購入希望者数は減っているのは事実です。

となると、売却以外のバリエーションも確認しておきたいところです。
For example 例えば

  • 売却ではいくらになるか分からない
  • いつ売れるかも分からない
  • 安く買い叩かれたらオーバーローンになってしまう

資産価値が下がる局面での対処方法として、

  • 一旦、賃貸に回す
  • 借り換えで返済総額を減らす

不動産相場、需給関係が好転するまで待つという選択肢も頭に入れておくといいと思います。

家の査定:対応地域

東京:23区(中央区千代田区文京区港区新宿区品川区目黒区大田区世田谷区渋谷区中野区杉並区練馬区板橋区豊島区北区台東区墨田区江東区荒川区足立区葛飾区江戸川区
神奈川、埼玉、千葉、茨城、栃木、群馬、北海道、青森、岩手、宮城、秋田、山形、福島、山梨、長野、新潟、富山、石川、福井、愛知、静岡、岐阜、三重、大阪、京都、兵庫、奈良、滋賀、和歌山、岡山、広島、鳥取、島根、山口、徳島、香川、愛媛、高知、福岡、佐賀、長崎、熊本、大分、宮崎、鹿児島、沖縄

不動産売却の流れ

マンションを売却する時の流れを大まかな流れを紹介します。

  • 不動産売却の相談・調査
    売却に対する要望を一括査定で申し込んだ不動産会社に説明し、マンションの調査・売却方法・売り出し価格また、その他費用税金に対して説明を受けます。
  •  

  • 媒介契約の締結
    売却を依頼する不動産会社に媒介契約(一般媒介契約・専任媒介契約)を締結します。
  •  

  • 室内の撮影・装飾
    インターネット広告等で使用する写真撮影を行います。
    その際、お部屋をきれいに見せる、クリーニング・ホームステージングを行います。
  •  

  • 売却物件の各種売却活動
    不動産流通機構レインズの登録、インターネットでの広告宣伝や自社サイトの顧客への物件紹介、チラシのポスティングなど販売促進の作業を行います
    合わせて購入希望者からの要望に応じて内見・内覧会を行います。
  •  

  • 不動産売買契約の締結
    価格や条件等などの交渉調整の後、売買契約を締結、手付金を受領します。
    売買契約時に物件状況等報告書や設備表などマンションの状況を買主に説明します。
  •  

  • 物件引渡し準備・引っ越し
    物件引渡しの準備を行います。
    また売却物件に抵当権が設定されている場合は抹消登記の準備も行います
  •  

  • 引渡し物件の最終確認
    契約 取り交わした物件状況等報告書や設備表のもとに物件の現場確認を行います。
    不具合や問題点がないかを現地で最終確認します
  •  

  • 残代金の受領と物件の引渡し
    買主から残代金を受け取り関係書類と鍵を渡し、物件を引渡しになります

 
 

マンション高額売却のタイミング

マンションを高値で売るタイミングとしてはどのような時がベストかそのポイントにまとめてみました。
 

株価との関連・連動性

マンションの売却において大きな影響を与えているのは地価や景気と共に、株価もマンションの価値に影響を与えている存在です。

日本の不動産市場は以前から株式市場と連動していると言われていたのですが、昨今ではその影響がさらに強くなっていると言われています。

For example 例えば株価が上がれば不動産市場も活発になるのですが、逆に株価が下がってしまうと不動産市場は低迷してしまうと言うような感じで、株式の上下に連動するように不動産もその価値が上下しているのです。

何故このように連動しているのかと言うと、
不動産投資などの関係で株式市場と不動産マーケットに投資するプレーヤーが重なっていることが要因です。

そのためマンションの売却を検討する場合は、景気をチェックする事が必要だと述べましたが、その景気のチェック項目のひとつとして株式市場の動向を見ることが重要であるとされているのです。

マンション価格 株価
 
 

賃貸物件の場合、退去時が売るタイミング

現時点で、所有するマンションを賃貸に出し、借主が居住していると言う場合もあるでしょう。

住人が退去するまでにどの程度の期間がかかってくるのかによって成約にかかる期間に影響が出てきます。

期間が長ければ長いほどマンションを売るタイミングが遅くなってしまいます。

そのためすでに退去が決まっており、その期間が短ければ短いほど高額で売却ができる可能性が高くなるのです。

空室であれば成約までの期間が短くてすみますし、売主にとっても次に購入を検討している人たちに室内を見学・内覧させる事ができるようになっているので成約できる可能性を高める事ができるようになるという点が大きなポイントだとされています。

もちろん、賃貸物件としてオーナーチェンジという形で売ることも可能ですが、その場合、相場の2・3割、割り引かないと買い手がつきません。

そのため、マンションを売却したいと考えるのであれば、高値で売れる時期を見極めると同時にその時期に退去できている状態であることが必要となります。
 

家の価値は2回すべき!今と半年後

マイホームを持っている人限定
当たり前ですが、
家を購入した時の金額 = 今の価値ではありません。

家は株のように売り買いをするものではありません。
とは言え、れっきとした財産です。

その財産を守るためにも、気になったタイミングでマイホームの査定を行うことをオススメします。

家の査定を行って、損することはほぼありません。

それ以上に

  • 売る気がなかったけど売ってお金にする選択肢ができた
  • 売るつもりだったけど、資産の確保にかじ取りを取った

など、
家の価値の確認が、人生設計の見直しにもつながります。

家の価値が 【財産】利益は出るのか? 【負の遺産】住宅ローンが残るか? 把握しておきましょう。
心配になる前に、ちょっと気になった人、
今後の生活・老後の生活のためにも

不動産査定の詳しくない人はこちらから確認するといいと思います。

*半年に1度くらい行うことをおすすめします。

家を高く売るポイント・早く売るポイント

高く売るポイント・早く売るポイントは、
情報を効率的に集めることです。

  1. 家がイクラで売れそうか?
    *最高でいくら?最低でもいくら?
  2. 近隣で売買された物件の価格
    *売却にかかった時間
  3. 販売中の物件の価格
  4. 近隣の開発情報・状況

昔は、駅前の不動産会社に行って査定をお願いしました。
1社では不安なので、3・4社に回る面倒くさいものでした。

 

しかし、今ではネットで簡単に査定が可能です。

 

↓↓簡単な質問に答えるだけ

初めて査定を行う方はコチラ

イエウール公式サイト

おまけ:不動産投資もいいかも?!



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