家・マンション売るなら
不動産売却は人生でそう多くやるものではありません。
- 何も考えずに売ってしまった。
- 不動産会社に任せすぎた。
- もっと高く売ることができたのに・・・
- あの時の判断は、今なら別の決断をするだろう。
不動産を売った後に多くの後悔をするのが不動産売却です。
不動産・マンション査定・売却の進め方
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１社では不安なので、３・４社に回る面倒くさいものでした。
しかし、今ではネットで簡単に、それも１回の登録で複数の不動産会社に査定が可能です。
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査定は素早く、売却は慎重に
2021年（令和3年）７月になりました。
コロナウイルスの影響は、不動産業界に大きな打撃を与えました。
景気への影響は計り知れません。
2021のオリンピック開催は無観客となりドンヨリした雰囲気は、不動産市況の行方にも影響を与えかねません。
不動産市況は経済より遅れてきます。
- 経済下火
- 業績悪化
- 給料減額/ボーナスストップ（現状）
- ローン返済不能
- 売り物件過多
- 不動産市況悪化
徐々に”給料減額/ボーナスストップ”の影響が出始めましたが、まだまだ初期の段階です。
繁華街では、空きテナントを目にすることが多くなってきました。
査定のバリエーション
査定と言っても売却意外に、買取やリースバックなどがあります。
バリエーションを広げておくことがリスクマネジメントにもつながるのです。
仮に、家を売ってマイナスになったとしても、所得税や住民税が減税されます。
査定額とともに税金（減税）のことまで含めて多くの不動産会社と相談できる機会を作れるのが一括査定なのです。
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不動産売却の流れ
マンションを売却する時の流れを大まかな流れを紹介します。
- 不動産売却の相談・調査
売却に対する要望を一括査定で申し込んだ不動産会社に説明し、マンションの調査・売却方法・売り出し価格また、その他費用税金に対して説明を受けます。 - 媒介契約の締結
売却を依頼する不動産会社に媒介契約（一般媒介契約・専任媒介契約）を締結します。 - 室内の撮影・装飾
インターネット広告等で使用する写真撮影を行います。
その際、お部屋をきれいに見せる、クリーニング・ホームステージングを行います。 - 売却物件の各種売却活動
不動産流通機構レインズの登録、インターネットでの広告宣伝や自社サイトの顧客への物件紹介、チラシのポスティングなど販売促進の作業を行います
合わせて購入希望者からの要望に応じて内見・内覧会を行います。 - 不動産売買契約の締結
価格や条件等などの交渉調整の後、売買契約を締結、手付金を受領します。
売買契約時に物件状況等報告書や設備表などマンションの状況を買主に説明します。 - 物件引渡し準備・引っ越し
物件引渡しの準備を行います。
また売却物件に抵当権が設定されている場合は抹消登記の準備も行います - 引渡し物件の最終確認
契約 取り交わした物件状況等報告書や設備表のもとに物件の現場確認を行います。
不具合や問題点がないかを現地で最終確認します - 残代金の受領と物件の引渡し
買主から残代金を受け取り関係書類と鍵を渡し、物件を引渡しになります
マンション高額売却のタイミング
マンションを高値で売るタイミングとしてはどのような時がベストかそのポイントにまとめてみました。
株価との関連・連動性
マンションの売却において大きな影響を与えているのは地価や景気と共に、株価もマンションの価値に影響を与えている存在です。
日本の不動産市場は以前から株式市場と連動していると言われていたのですが、昨今ではその影響がさらに強くなっていると言われています。
例えば株価が上がれば不動産市場も活発になるのですが、逆に株価が下がってしまうと不動産市場は低迷してしまうと言うような感じで、株式の上下に連動するように不動産もその価値が上下しているのです。
何故このように連動しているのかと言うと、
不動産投資などの関係で株式市場と不動産マーケットに投資するプレーヤーが重なっていることが要因です。
そのためマンションの売却を検討する場合は、景気をチェックする事が必要だと述べましたが、その景気のチェック項目のひとつとして株式市場の動向を見ることが重要であるとされているのです。
賃貸物件の場合、退去時が売るタイミング
現時点で、所有するマンションを賃貸に出し、借主が居住していると言う場合もあるでしょう。
住人が退去するまでにどの程度の期間がかかってくるのかによって成約にかかる期間に影響が出てきます。
期間が長ければ長いほどマンションを売るタイミングが遅くなってしまいます。
そのためすでに退去が決まっており、その期間が短ければ短いほど高額で売却ができる可能性が高くなるのです。
空室であれば成約までの期間が短くてすみますし、売主にとっても次に購入を検討している人たちに室内を見学・内覧させる事ができるようになっているので成約できる可能性を高める事ができるようになるという点が大きなポイントだとされています。
もちろん、賃貸物件としてオーナーチェンジという形で売ることも可能ですが、その場合、相場の2･3割、割り引かないと買い手がつきません。
そのため、マンションを売却したいと考えるのであれば、高値で売れる時期を見極めると同時にその時期に退去できている状態であることが必要となります。
賃貸中マンションは、入居中と空室どちらが高く売れるか？
賃貸中・収益物件として扱っているマンションを売る場合、考えることは
- 入居者がいる状況で売却をするか？
- 退去・立ち退き後に売却をしたほうがいいのか？
ということでしょう。
高く売るだけではなく、早く売るためには、頭に入れ置かなければないことがあります。
マイホーム特例・控除も考える
マイホームと聞くと一戸建てを連想されやすいのですが、マンションも立派なマイホームです。
そのマイホームを売却する際には、条件によって色々な特例に該当する場合があり、それによって税金の一部控除を受けることが出来るようになります。
基本的に、マンションを売って利益が場合の税金を払う必要がありますが、特定の条件にマッチしていた場合、3,000万円までの特別控除を受けることができます。
また、その逆に、売却によって損失が出てしまった場合や特定居住用財産と呼ばれるものの買い替え時に発生する特例もあります。
これらを控除や特例を利用によって、高値で売却できた場合や逆に売って損をしてしまった場合でも、利益を担保ができるので、自分たちがこの特例に該当しているのかどうかと言うところをチェックしておく事も重要なポイントであると考えられています。
マンションを売る際に赤字が出た場合の特例
不動産を売却したら、翌年の3月15日までに所得税の確定申告と納付、申告内容は住所地の市区町村に送られて、6月に住民税の通知が来ます。
不動産を売った場合の税金の計算は分離課税と言って、給与や事業などの総合課税の所得とは合算や差引をしないことになっています。
そのため、不動産を売って利益が出たら税金がかかります。
しかし、赤字の場合は原則として他の所得から差し引くことはできません。
ただし、譲渡所得にはいくつかの”課税の特例”という制度があります。
マンションが居住用財産で、売る目的が買い換えの場合、居住用財産の買い換えの場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例が適用になる場合があります。
このほかにも、同じく居住用のマンションで、買い換えが目的でない場合でも、譲渡した後に借入金が残る場合に適用になる特例があります。
通算や繰越控除ができる場合、給与や事業など、他の総合所得で出ている黒字から差し引くことができるので、損失分の税金の減免を受けることができます。
貸し付けて賃貸経営をしていたマンションや未利用だったマンションの場合は特例の適用はありませんが、売る前の3年以内に自分の居住の用にしていたマンションを売って、損が出た場合には特例の適用要件を確認しておきましょう。
赤字の場合、もともと税金を納める必要はなく、申告書を提出する必要もありませんが、確定申告を提出して他の所得から差し引けば、さらに税金が低くてすむ可能性があります。
古いマンション売るためには
マンション価格は、立地と築年数・平米数である程度決まります。
ただ、築年数が古い場合、立地だけでは査定しにくいデリケートな部分も発生します。
- 室内の状況
- 部屋の基本設備
- マンション自体の状態・配管周り
- 管理人の管理体制（常勤・非常勤）
- 積立金残高
- 長期修繕計画
など。
マンションを購入する側からすれば、後から後悔をしたくないですし、それなりのリスク管理をするものです。
ただ、古いからこそ、相場を打破するだけのテクニックやすべきこと、また、考えておくことなどがあります。
など、詳細はこちらから
マンション 売るか貸すか
マンションを売ってキャッシュを手に入れるか？それとも、貸して不動産収入をえるか？
マンションオーナーの１つの分岐点です。
収益物件として考えるものいいでしょうし、マンション売却するのもいいと思います。
ただ、どちらもしても不動産の価値・市場相場がすべてです。
価値があれば高く売れます。
貸しても、売っても、税金（損益通算）はかかりますし判断は難しいものがあると思います。
その判断は、不動産査定において、売った場合と貸した場合の試算を出してもらう・相談するもの1つの選択肢ですね。
マンションは貸すタイミングと売るタイミングがあります
築浅のマンションは売るべき貸すべきか
築浅(ちくあさ)とは建築されてからまだ日が浅い、つまりは新築か新築同様というような意味なのですが、こうしたマンションは売るべきなのかそれとも貸すべきなのか、ということになります。
こうした新築か新築同様のマンションであれば、売るべきか貸すべきかという判断にはかなり迷うことになるでしょう。
このような場合には、上記で説明したように需要見込みというもので判断するしかないでしょう。
というのも、新築か新築同様の物件であれば、それをかなり高値で売却ができるとしても、売却してしまえばそれで終わりです。
極端な話、オーナーの意向次第というところになりますが、
その建物自体の価値のみではなく、周辺の環境条件なども含めて、今後の発展・長期的な需要が見込めるような場合には、売却してしまわずに長期にわたる賃貸経営で賃料収入を得ながら、売却のタイミングを図ることも可能です。
賃料は波が少ないのをご存知？
上記のように地価には大きな波が存在しているのですが、それとは逆に賃料に関しては波が少なくないと言う傾向が見られています。
つまり地価・マンション価値が下がった場合でも、賃料の相場はそこまで大きな影響が出てこないと言うことになります。
それを踏まえると、
不動産・マンション相場が上がっているからといって、家賃を上げること・家賃交渉は非常に難しいといえます。
バブル時代に賃貸収入を得ていた人はある意味もったいない人種であったといわざるを得ません。
要するに、不動産・土地の地価が高騰している状況では、賃貸のおける利回りの割安感はいなめず、売却のタイミングともいえるのです。
ということで、マンションの相場だけではなく賃料との関連性もチェックしておくと、売却する時だけではなく賃貸にする時にも利益を生み出すことができるようなるわけです。
住宅ローンの借り換えも１つの選択肢
少なくともコロナの影響で、資産価値とは別に、購入希望者数は減っているのは事実です。
となると、売却以外のバリエーションも確認しておきたいところです。
例えば、
- 売却ではいくらになるか分からない
- いつ売れるかも分からない
- 安く買い叩かれたらオーバーローンになってしまう
資産価値が下がる局面での対処方法として、
- 一旦、賃貸に回す
- 借り換えで返済総額を減らす
不動産相場、需給関係が好転するまで待つという選択肢も頭に入れておくといいと思います。
借換えなら”じぶん銀行”一択
もし、今の住宅ローン金利が、
- 変動金利 0.41%
- 固定金利 0.55%
より、高いようであれば、auじぶん銀行住宅ローンの借換えを候補に入れておくといいと思います。
通常であれば、1％を超えている人多いのではないでしょうか？
金利が0.5％下がるだけで、返済総額が大幅に減ります。
（例：3500万円：35年、2%→1.5％で約300万円減の効果）
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