マンション売却ブログ：少しでも高く・早く家を売る方法を紹介

《筆者のマンション売却体験ブログ》

令和元年5月から2か月で売却完了：決め手は◎◎◎◎◎◎でした

《7月24日最終更新》

マンション売却ブログ：売却までの準備

今回、売却を決めたマンションは、都内（23区内）、築10年ちょっと2LDKのマンション。

それまで、マンション投資用として賃貸で運営していましたが、
このタイミング（5月）で退去の連絡がきました。

退去の告知は、入居者が1ヶ月・2ヶ月前に打診してくるものなので、オーナーとしても判断期間が短く

• 継続して賃貸運営
• マンション売却
• 民泊物件利用
• 時間貸しマンション

などを検討しました。

売却・賃貸・その他の判断ポイント

不動産運用の判断に答えはありません。

売り時・買い時は、タイミングや立地によって変わってきます。

事実、今回の場合、賃貸継続をベースに考えていました。

賃貸用の物件なので、売却しても3000万円控除など使えませんので、節税・減税的なメリットはありません。

もともと、賃貸専用に造られたマンションではないので造りはよく、
築10年程度のため、まだまだトラブルも少なく、またマンションの管理組合もしっかりしており、お金の面・管理の面で不便はありません。

長く持ち続けれもいいマンション（終の棲家：ついのすみか）だとも考えていました。

さらに賃貸市況もいいので家賃も以前より2万円ほど値上げが可能なイメージだったので、賃貸の継続を基本線でした。

賃貸相場の確認したい方はこちらがオススメです。

賃貸の処理・原状回復

ただ、売却を進める前に、賃貸契約・解約等で行うことは多数。

賃貸物件の清算処理

原状回復工事費用をもとに、敷金の清算。

これに関しては、賃貸管理を行っている会社に算出してもらいますので手間にはなりませんが、
ハウスクリーニング、クロスの貼替え、巾木（はばき）補修などなど。

経過年数（耐用年数）によって費用負担が変わるため、借主負担、負担割合があるもの、貸主負担を細かくリストアップしていきます。

例えば、5年間貸していた時のリビングの壁・クロスの汚れや傷の場合、
クロスの耐用年数は6年なので、残りの1年（12ヶ月）分のみ、借主に費用負担（残存割合17%）を請求できるなどなど。

原状回復の準備・判断

賃貸に回すにしろ、売却するにしろ、どこまで回復させて次に進むか？
ここはオーナーの判断１つです。

そこで週末、善くしてもらっている不動産会社の営業さんと室内の内見に行ってきました。

営業さんからは、
「壁紙や多少の傷など、そのままでも十分、売却可能ですね。」
という意見をもらいました。

ただ、個人的には
少しでも高く売却するだけでなく、付加価値を付けて気持ちよく買主に購入してもらうために、やれることを全てやりたいという気持ちも。

もちろん、”費用対効果”を考えての判断ですが、
購入希望者が内覧した時、少しでも印象が良ければ、申込・購入の確率はかなり上がります。

それ以上に、早く決まりやすい！というメリットも生みます。

仮に、同じマンション内に売却の物件が出たとしても、そこで差をつけることが可能となります。

さらにホームステージングも予定しているので、
価格帯で他の物件より200万円、300万円高かったとしても、購入意思・意欲を上げることができれば競争を生むことができます。

まず原状回復

今回の原状回復の中には、キッチンの水漏れがありました。

水浸しというほどではありませんが、このまま、放っておくことはできない箇所とも考えられます。

そこで、保険会社に相談。

マンションや一軒家を保有している人は、少なからず保険に入っていると思います。

火災保険とか地震保険とか・・・。

火災保険だとしても、火災以外に落雷・爆発・風災・雪災・盗難などと共に給排水設備に生じた事故・水漏れという補償がついています。

プランや保険会社によって適用の幅が変わってきますし、保障額もかわりますが駄目もとで申請してみました。

今後の不動産市況は無視できない

2021年（令和3年）11月になりました。
コロナウイルスの影響は、不動産業界に大きな打撃を与えました。

マンション売買価格の決め方

マンションの売買価格の決め方では、「売りたい価格」と「売れる価格」の２つのポイントが重要になります。

売りたい価格とは、売主がこの金額なら売ってもいいと思える価格です。

あるいは、ローンがまだ残っているので、最低でもローンを完済できる価格で売りたいと思っている人もいます。

売れる価格とは、プロである不動産屋が査定した価格です。
不動産会社が「この値段なら売れるだろう」と予想した価格ですので、一定の信用はあります。

しかし 、最終的には買い手がつかなければ売れませんので、相場通りの値段でも売れないこともありますし、相場よりもはるかに高い値段でも買いたいという人が現れれば売れてしまうことになります。

このように、マンションの売買価格は必ずしも相場どおりとは限らないので、買い手は高すぎる値段が設定されていないかをよく確認しておくことが重要になります。

逆に、割安にせざるを得ない場合もあります。

転勤などの事情で急いで売りたいというケースは、相場を若干無視した金額となる場合もありますが、安すぎると逆に、欠陥住宅・事故物件ではないか？と疑われてしまうため、販売価格は若干相場より低い金額でだし、交渉の段階でディスカウントする形のほうが、時間が限られている場合はおすすめです。

マンションに問い合わせがない！売れない原因・問題点

家や不動産は簡単に売ることはできません。

不動産会社に売却をお願いしたからと言って、
そこから広告の準備を行い、購入希望者からのお問い合わせ、室内の確認・内覧、価格交渉・値引き交渉を経て売買契約になります。

ただ、売買契約を行っても、引渡しまでに引越し・抵当権抹消などで、最低でも1ヵ月、一般的に3か月を要します。

買い主も、理想の物件を少しでも安く購入したいわけですから、その物件選定は慎重に行います。

それだけ多くのハードルがあるマンション売却において、お問い合わせすらないという状況は大問題です！！

マンション売却におけるお問い合わせにスポットを当てて、

• 何が問題なのか？
• 原因は1つなのか？

そして、改善する為のテクニックを紹介します。

マンション売却は不動産会社選びでお問い合わせの数も変わる？

実際にマンション売却を経験した立場から言えば、
不動産会社選び・担当者選びが、マンション売却において一番重要だと思っています。

私の場合、初めてのマンション売却時は、急いで売却する必要がなかったのでいろいろなことを試しました。

専任媒介契約も一般媒介契約も両方行いましたし、30社程度の不動産会社の営業マンと打ち合わせを行い、形15社程度の媒介契約も結びました。

そこで分かったことは、
売却に向けての選択肢を多く持っている会社であればあるほどたくさんのお問い合わせが得られるということです。

今は絶好に時期だからこそ

都内は現状、不動産・一軒家を売りやすい時期にあります。

購入希望者も多く、売り物件の飽和状態ということはありません。

よって、不動産会社選びを失敗したからと言って売れ残ることは、バブル崩壊時よりは少ないでしょう。

しかし 、絶好の機会だからこそ、売却の近道・正しい不動産会社選びをで、高額売却が実現できるのです。

正直、お問い合わせがない！という問題は100%不動産会社の問題と断言できます。

調子のいい営業マンにご用心

私の体験談を１つ紹介すると、
媒介契約前の打ち合わせでは非常に好感の持てた営業マンがいました。

話していてストレスがなく、気持ちいいですし、この人なら任せられるという人でした。

しかし 、実際には

• 内覧件数、半年で2件
• 内覧の時の対応はイマイチ

でした。

• 売主（オーナー）への機嫌とり
• 売主へのいい訳

には長けていましたが、実績はイマイチだったというわけです。

もしかし て、今付き合っている営業マン、人柄だけで選んでいませんか？

シビアに実績でも評価してみてはいかがですか？

最近、セカンドオピニオン的にお問い合わせを受けております。
＞＞詳細はこちら

マンション売却のお問い合わせがない理由：価格

お問い合わせがない理由、同率第1位とも言えるのが、”価格”です。

買主は、不動産ポータルサイト（スーモ、アットホーム、Yahoo）などで物件を検索しますが、
その際、”価格”は無視できません。

大きくわけて

• 価格
• 立地
• 間取り

に分類されますが、この中で最終的に譲れないのが”価格”です。

立地や間取りにこだわったとしても、住宅ローンが下りなければ意味がありません。

立地・間取りの優先順位を下げ、価格に合った場所を選択になります。

近隣の他物件と比較だけでは甘い

価格設定時を思い起こしてください。

一括査定サイトを活用し、複数の不動産会社から査定を取り、そこで相場を確認し販売価格を設定したかと思います。

併せて、実際に売却している物件の金額、直近の売買実績価格も参考したかと思います。

では、直近の売買実績の分析をどこまでしたでしょうか？

• どれくらいの期間の売買が成立したのか？
• 販売価格の推移（値下げ幅）はどうだったのか？

あなたが付き合っている不動産会社の営業マンは、ここまでをしっかり分析してくれましたか？

売買実績を価格だけで判断してはいけません。

• 売却は容易だったのか？
• 難産だったのか？

この部分を事前に知っておくことで、
価格設定だけでなく、そのあとの値引き交渉、また、強気に勝負するための戦術にもなります。

価格変更の考え方

お問い合わせがないと、価格変更を考えるのが一般的です。

その際、不動産担当者とどのような打ち合わせをすればいいのか？
そのポイント

• 価格変更の金額
• 価格変更の周期・時期

この２つにつきます。

価格変更は、適当に下げればいいというものではありません。
例えば、スーモの価格検索を見ると、

500万円刻みです。
よって、2500万円より2490万円の10万円の違いで、検索される可能性が増えます。

ただ、一気に何百万円も下げる必要はありません。
下げる時期と下げるタイミング、また、今後の価格変更スケジュールを含めて値下げ額を考えます。

価格変更を行うだけで、スーモでは、
新着・更新順検索の項目に情報が載ります。

極端な話、10万円価格を変更しただけで、窓口が１つ増えることになります。
これを利用し、500万円の節目も考慮しながら、段階的に価格変更のスケジュールを立てるのです。

広告・告知のチカラ：マンション売却のお問い合わせ

不動産売却におけるお問い合わせの90％はネットからのお問い合わせと言って間違いありません。

よって、物件のネットでの告知・広告は非常に重要な存在です。

私の知り合いの不動産屋さんに、駅前で賃貸を専門に行っている社長もいます。
その社長がよく言うことは、
売買の仲介は、弁護士から専任媒介で依頼されるからやるけど、一般媒介なら大手の資金力には勝てない。
レインズ頼みになることもある・・・っと。

広告費用を掛ければかけるほど露出は増えます。
露出が増えれば増えるほどお問い合わせの数が増えます。
これが現実です。

あなたが媒介契約している不動産会社は、バンバン広告を行ってくれますか？
また、物件によっては、近隣への告知、折込チラシも有効な場合がありますので、折込チラシもお願いできますか？

LINE風に会話形式で家の査定

昔は、家の査定をするのに駅前の不動産会社に行って査定をお願いしました。
１社では不安なので、３・４社に回る面倒くさいものでした。

 
しかし、今ではネットで簡単に、それも１回の登録で複数の不動産会社に査定が可能です。
 
LINE風に会話形式の登録が簡単！不動産会社登録数も多い一括査定サイト”イエウール”です

全国対応・無料・24時間OK

写真・掲載画像もマンション売却のお問い合わせに影響

ポータルサイトへの広告がしっかりできているのに・・・・

それでもお問い合わせがない・・・・。

考えられる１つの要因は掲載写真です。

関連ページとして紹介しますが、
閲覧者は、写真を見て、今後の生活をイメージします。

明るい未来が描ける写真が掲載されているか？
多少デフォルメしてでも、

• キレイな写真
• 部屋が広く見える写真

を掲載したいところです。

本サイトでは、無料の画像処理サービスも行っています。
画像処理に困っているヒトがいれば、週1回くらいのペースで画像処理受けています。

【こんな感じでビフォアフター】

マンション売却における掲載写真：カメラ・画像処理（無料）で売りやすく！お問い合わせの数も倍増

このページはマンション売却における”掲載写真の重要性”・”不動産会社ごとのこだわり（差）”をまとめたページです。 後半に画像処理サービスを紹介していますので、 是非、最後まで読んでいただき、売却の参考にしてもらえればと思います。...

www.oxfamrmx.org

また、不動産屋さんによっては、
人件費の兼ね合いで、写真の撮影や画像処理まで人が回らない不動産会社さんもいると聞きます。
週1くらいしか受けられませんが、不動産会社さんからのお問い合わせもお請けいたします。

マンション売却：お問い合わせがない時期

マンション売却にも繁忙期があります。

賃貸物件も同じ時期ですが、1月から3月がそれになります。

だからと言って、4月から12月は動かないか？っというとそうではありません。

毎月、売買は成立しています。

もちろん、年末年始やゴールデンウイークは動きにくいですが、
売れない時期だからお問い合わせがないというのは、ある意味不動産会社からのすり込みと言えるかもしれません。

囲い込み？マンション売却のお問い合わせがない原因

お問い合わせがない・・・・。

これに関しては、不動産会社の担当者から伝えられるものです。

穿った見方をすれば、本当なのか？

囲い込みがそれです。

自社で売買を成立させれば、

• 売主から3%（上限）の不動産仲介手数料
• 買主から3%（上限）の不動産仲介手数料

計6％の仲介手数料が発生します。

しかし 、
他社から紹介で売買が成立した場合は、売主からの3%だけになってしまいます。

「囲い込み」は、この売り物件情報を、他の不動産会社に開示せず、自社で買主を見つけ、売主・買主両方から3%ずつ、計6%の仲介料を独占する行為になります。

【両手取引】とも言われ、この囲い込みが巧妙化していることが、近頃分かってきました。

マンションを売るためには、内覧は必須です。

内覧は、お問い合わせあってのものです。

お問い合わせから、どう内覧に持っていくか？
ここに関しても、不動産会社の力量です。

しかし 、その前段階のお問い合わせすらないというのは、大問題です。

今回は、お問い合わせを増やすために

• 現状の見直し
• お問い合わせを増やすために行うこと

を紹介しました。

今できることを少しずつ改善しながら、お問い合わせ件数を増やしてもらえればと思います。

家の査定：対応地域

東京:23区（中央区、千代田区、文京区、港区、新宿区、品川区、目黒区、大田区、世田谷区、渋谷区、中野区、杉並区、練馬区、板橋区、豊島区、北区、台東区、墨田区、江東区、荒川区、足立区、葛飾区、江戸川区）
神奈川、埼玉、千葉、茨城、栃木、群馬、北海道、青森、岩手、宮城、秋田、山形、福島、山梨、長野、新潟、富山、石川、福井、愛知、静岡、岐阜、三重、大阪、京都、兵庫、奈良、滋賀、和歌山、岡山、広島、鳥取、島根、山口、徳島、香川、愛媛、高知、福岡、佐賀、長崎、熊本、大分、宮崎、鹿児島、沖縄

不動産売却の流れ

マンションを売却する時の流れを大まかな流れを紹介します。

• 不動産売却の相談・調査
  売却に対する要望を一括査定で申し込んだ不動産会社に説明し、マンションの調査・売却方法・売り出し価格また、その他費用税金に対して説明を受けます。

 

• 媒介契約の締結
  売却を依頼する不動産会社に媒介契約（一般媒介契約・専任媒介契約）を締結します。

 

• 室内の撮影・装飾
  インターネット広告等で使用する写真撮影を行います。
  その際、お部屋をきれいに見せる、クリーニング・ホームステージングを行います。

 

• 売却物件の各種売却活動
  不動産流通機構レインズの登録、インターネットでの広告宣伝や自社サイトの顧客への物件紹介、チラシのポスティングなど販売促進の作業を行います
  合わせて購入希望者からの要望に応じて内見・内覧会を行います。

 

• 不動産売買契約の締結
  価格や条件等などの交渉調整の後、売買契約を締結、手付金を受領します。
  売買契約時に物件状況等報告書や設備表などマンションの状況を買主に説明します。

 

• 物件引渡し準備・引っ越し
  物件引渡しの準備を行います。
  また売却物件に抵当権が設定されている場合は抹消登記の準備も行います

 

• 引渡し物件の最終確認
  契約 取り交わした物件状況等報告書や設備表のもとに物件の現場確認を行います。
  不具合や問題点がないかを現地で最終確認します

 

• 残代金の受領と物件の引渡し
  買主から残代金を受け取り関係書類と鍵を渡し、物件を引渡しになります

家の価値は2回すべき！今と半年後

マイホームを持っている人限定
当たり前ですが、
家を購入した時の金額　＝　今の価値ではありません。

家は株のように売り買いをするものではありません。
とは言え、れっきとした財産です。

その財産を守るためにも、気になったタイミングでマイホームの査定を行うことをオススメします。

家の査定を行って、損することはほぼありません。

それ以上に

• 売る気がなかったけど売ってお金にする選択肢ができた
• 売るつもりだったけど、資産の確保にかじ取りを取った

など、
家の価値の確認が、人生設計の見直しにもつながります。

心配になる前に、ちょっと気になった人、
今後の生活・老後の生活のためにも

不動産査定の詳しくない人はこちらから確認するといいと思います。

＊半年に1度くらい行うことをおすすめします。

家を高く売るポイント・早く売るポイント

高く売るポイント・早く売るポイントは、
情報を効率的に集めることです。

1. 家がイクラで売れそうか？
   *最高でいくら？最低でもいくら？
2. 近隣で売買された物件の価格
   *売却にかかった時間
3. 各不動産会社からの査定額の比較
4. 販売中の物件の価格
5. 近隣の開発情報・状況

昔は、駅前の不動産会社に行って査定をお願いしました。
１社では不安なので、３・４社に回る面倒くさいものでした。

 

しかし、今ではネットで簡単に査定が可能です。

 

↓↓簡単な質問に答えるだけ

• 家がイクラで売れるか？相場を知りたい
• 少しでも高く家を売りたい
• 1日でも早く家を売りたい

初めて査定を行う方はコチラ