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マンション 売るか貸すか

マンションを売ってキャッシュを手に入れるか？それとも、貸して不動産収入をえるか？

マンションオーナーの１つの分岐点です。

収益物件として考えるものいいでしょうし、マンション売却するのもいいと思います。

ただ、どちらもしても不動産の価値・市場相場がすべてです。

価値があれば高く売れます。

貸しても、売っても、税金はかかりますし判断は難しいものがあると思います。

その判断は、不動産査定において、売った場合と貸した場合の試算を出してもらう・相談するもの1つの選択肢ですね。

【参考ページ】
マンションを売るべきか？貸すべきか？その見極め
マンションを売るか？貸すか？見極め方法を紹介します

マンションを売る際に赤字が出た場合の特例

不動産を売却したら、翌年の3月15日までに所得税の確定申告と納付、申告内容は住所地の市区町村に送られて、6月に住民税の通知が来ます。

不動産を売った場合の税金の計算は分離課税と言って、給与や事業などの総合課税の所得とは合算や差引をしないことになっています。

そのため、不動産を売って利益が出たら税金がかかります。

しかし、赤字の場合は原則として他の所得から差し引くことはできません。
ただし、譲渡所得にはいくつかの”課税の特例”という制度があります。

マンションが居住用財産で、売る目的が買い換えの場合、居住用財産の買い換えの場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例が適用になる場合があります。

このほかにも、同じく居住用のマンションで、買い換えが目的でない場合でも、譲渡した後に借入金が残る場合に適用になる特例があります。

通算や繰越控除ができる場合、給与や事業など、他の総合所得で出ている黒字から差し引くことができるので、損失分の税金の減免を受けることができます。

貸し付けて賃貸経営をしていたマンションや未利用だったマンションの場合は特例の適用はありませんが、売る前の3年以内に自分の居住の用にしていたマンションを売って、損が出た場合には特例の適用要件を確認しておきましょう。

赤字の場合、もともと税金を納める必要はなく、申告書を提出する必要もありませんが、確定申告を提出して他の所得から差し引けば、さらに税金が低くてすむ可能性があります。

賃貸物件の場合、退去時が売るタイミング

現時点で、所有するマンションを賃貸に出し、借主が居住していると言う場合もあるでしょう。

住人が退去するまでにどの程度の期間がかかってくるのかによって成約にかかる期間に影響が出てきます。

期間が長ければ長いほどマンションを売るタイミングが遅くなってしまいます。

そのためすでに退去が決まっており、その期間が短ければ短いほど高額で売却することができる可能性が高くなるのです。

空室であれば成約までの期間が短くてすみますし、売主にとっても次に購入を検討している人たちに室内を見学・内覧させる事ができるようになっているので成約できる可能性を高める事ができるようになるという点が大きなポイントだとされています。

もちろん、賃貸物件としてオーナーチェンジという形で売ることも可能ですが、その場合、相場の2･3割、割り引かないと買い手がつきません。

そのため、マンションを売却したいと考えるのであれば、高値で売れる時期を見極めると同時にその時期に退去できている状態であることが必要となります。

賃貸中マンションは、入居中と空室どちらが高く売れるか？

賃貸中・収益物件として扱っているマンションを売る場合、考えることは

• 入居者がいる状況で売却をするか？
• 退去・立ち退き後に売却をしたほうがいいのか？

ということでしょう。

高く売るだけではなく、早く売るためには、頭に入れ置かなければないことがあります。

【関連記事】
マンションの性質・特性を理解し、高額売却に導くための方法をまとめました。
入居・在居中と空室ではどちらが高く売れるのか？

古いマンション売るためには

マンション価格は、立地と築年数・平米数である程度決まります。

ただ、築年数が古い場合、立地だけでは査定しにくいデリケートな部分も発生します。

• 室内の状況
• 部屋の基本設備
• マンション自体の状態・配管周り
• 管理人の管理体制（常勤・非常勤）
• 積立金残高
• 長期修繕計画

など。
マンションを購入する側からすれば、後から後悔をしたくないですし、それなりのリスク管理をするものです。

ただ、古いからこそ、相場を打破するだけのテクニックやすべきこと、また、考えておくことなどがあります。

など、詳細はこちらから
参照；古いマンションを売る場合：築年数何年から古いマンションになるの？高く売る方法はあるの？

築浅のマンションは売るべき貸すべきか

築浅(ちくあさ)とは建築されてからまだ日が浅い、つまりは新築か新築同様というような意味なのですが、こうしたマンションは売るべきなのかそれとも貸すべきなのか、ということになります。

こうした新築か新築同様のマンションであれば、売るべきか貸すべきかという判断にはかなり迷うことになるでしょう。

このような場合には、上記で説明したように需要見込みというもので判断するしかないでしょう。

というのも、新築か新築同様の物件であれば、それをかなり高値で売却することができるとしても、売却してしまえばそれで終わりです。

極端な話、オーナーの意向次第というところになりますが、
その建物自体の価値のみではなく、周辺の環境条件なども含めて、今後の発展・長期的な需要が見込めるような場合には、売却してしまわずに長期にわたる賃貸経営で賃料収入を得ながら、売却のタイミングを図ることも可能です。

オリンピック前を絶好の売りと考えました（2017.06　東京都内）

マンションを売却しようと思いましたが、今までマンション売却をしたことは一度もなくてよくわからないことがたくさんありました。
日本で開催されるオリンピックに合わせた方が高く売ることができるということは理解していたので、このタイミングを逃すまいと思い調べました。
昔購入した時の金額よりもかなり高額になっていたので、さすがオリンピックだなとびっくりしてすぐに手放しそうになりましたが、複数の不動産業者に足を運んで比較したところ、業者による違いがかなり大きいということもわかりました。
迅速で丁寧な対応の業者に任せましたが、イメージしていたよりもかなり高額で手放すことができたので、オリンピックに感謝しています。

マンションの査定をしてもらいました！（2017.08　神奈川県横浜市）

中古で買ったマンションに住んでいたのですが、家族が増えて手狭になってきたので、一戸建てに住み替えるために、売ることにしました。
マンションはもう結構な築年数が経っていたので売れるかどうか心配でしたが、査定をしてもらったところ、思ったよりも査定額がよかったのでよかったと思います！
丁寧に説明などもしてくれて、こちらの不安に答えてくれました。
買主とのパイプが深く売買交渉もスムーズで、おかげで、住み替える一戸建ての頭金などの予算がとても組みやすくなったので営業マンに感謝です！大きな問題もなく大満足です

急な転勤で1日も早くマンションを売ることに・・・急ぎでも大丈夫でした（2016.07　千葉県船橋市）

急に転勤の事情で、最初は単身赴任を考えていましたが、それまで住んでいたマンションは結構人気があるエリアにあるので、思い切って売ることにしました。
日程がタイトだったので、早くマンションを売ることができるのか？心配でした。
初めて自分の持っているマンションを売ることとなり、最初は手探りで情報を集めており、業者に査定をお願い・不動産契約することまではわかりました。
査定のことは全くわかりませんでしたが、チラシのポスティングでも知っている仲介業者や一括査定で業者を選定することで、すごくスムーズに話が運び、思っていた以上に良い値段で引き取ってもらうことができて満足です。
時間がなかったので値下げ交渉なども心配しましたがそんなこともなく、また売買手数料や消費税、細かい手続きも最初に確認・相談していたのでスムーズにすすみました。もちろん無料ですしいろいろ相談に乗ってもらっても追加料もないのでおすすめです。

マンションの価値がわかってよかった（千葉県千葉市）

タワーマンションを売る予定はなかったのですが、現在どのぐらいの価値があるのかということが少し気になりました。
金額によっては売却を検討しないわけでもありませんし、将来的なことを考えて価値を知っておくのは無駄ではないと考えたのです。
そこで、CM・TV広告で知っていた会社に査定をしてもらったのですが思っていたよりも購入時より価値が下がっていないことがわかって、むしろ経年劣化を考えると価値が上がっているということがわかったので査定をしたかいがありました。
専任媒介契約により、具体的な心配事や相談、事例をもとに提案してくれ経費や税金・消費税などの申告・手続きのコツも教えてもらい税理士や司法書士も紹介してもらいました。

売れないマンションを売るためのテクニック

転売業者の裏話
マンションを高く売るということで一括査定を行うと、大まかな金額が出てきます。

とはいえ、その金額が鵜呑みにできず、実際はいつになっても売れない物件もあります。

その理由をいくつか紹介すると

• 相場より販売価格が高い
• 部屋の間取りが万人受けるものではない
• 周辺環境が悪く、購入希望者自体少ない
• 不動産会社が囲い込みを行っている

などがあります。

【関連：「囲い込み」問題とは？！高く・早くマンションが売れないワケ！不動産情報は共有されているはずなのに】

売れない物件をアレンジする

そんなときは、不動産転売会社のテクニックを利用するといいでしょう。

実は、この方法は、プロ不動産転売屋は当たり前に行っています。

安く購入して高く売るのが転売の基本ですので、マンションも安く仕入れて高く売るという図式は、周知のとおりです。

では、どうすれば早く売れるのか？高く売れるのか？

それがリフォームです。

私の友人は都内で築8年のマンション、購入金額は4800万円のマンションを5100万で半年間売りに出していましたが売れませんでした。

そこで、私がリフォームを紹介しました。

リフォームといっても、クリーニングに毛が生えたくらいです。

よく見せる部分を１つ作る（主にキッチン・リビング）だけで、ユーザーの購買意欲が変わります。

結果的に200万のリフォームをそのまま、販売・売却価格にのせ5300万円で1ヵ月後には売れていました。

半年売れなかったマンションが、ちょっと手を入れるだけで劇的に変わるわけです。
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