マンション売却ブログ:少しでも高く・早く家を売る方法を紹介

マンション売る

マンション売却ブログ

不動産売却は人生でそう多くやるものではありません。

  • 何も考えずに売ってしまった。
  • 不動産会社に任せすぎた。
  • もっと高く売ることができたのに・・・
  • あの時の判断は、今なら別の決断をするだろう。

不動産を売った後に多くの後悔をするのが不動産売却です。

マンションを高く売る4つポイント

マンションの売却を考えているときには、少しでも高く売ることを希望していることが自然です。

高く売るためには4つのポイントがあります!

  1. 相場
  2. 時期
  3. 価格設定
  4. 事前準備

相場を知る

1つ目は相場を知ることです。

マンションの売却については、不動産会社との契約や売り手と買い手の交渉によって決まります。

絶対にいくらで売れるかは決まっていませんが、事前にどの程度の価格が相場なのか知っておくことは交渉する上で役に立ちます。

不動産相場を知るために活用できるのが一括査定サイトです。

査定は無料ですし、
査定員が自宅に訪問なく概算見積もりを確認できます。

比較するためにたくさん登録し、幅広く相場情報を入手することは成功の近道です。

相場を確認することで、不動産屋の営業マンと密な売却の進め方が実現できます。

マンション売る ポイント

時期を知る

高く売るための2つ目のポイントは、不動産の需要が高まる時期を狙って売りに出すことです。

不動産の繁忙期は1月~3月と、9月~11月です。

これらの時期には、サラリーマンの転勤や子どもがいる家庭において新学期に合わせて住宅の住み替えをしようというニーズが高まります。

そのためにマンションの供給が不足しますので、繁忙期に合わせてマンションを売れば高値で売却できる可能性が上がります。

販売価格を決定する

購入希望者はマンションの情報を集める時は、インターネットの不動産サイトから

  • 地域検索
  • 料金検索
  • 広さ(1LDK・2LDK等)

の検索をしますので、金額設定はその大きな役割を果たします。

ちなみに、価格設定は、売主(オーナー)の自由であるため強気だろうと弱気だろうと意思決定次第ということになります。

買主からの値切りがあると思ったほうがいい

一般的には、買主からの値切り交渉があるため、
価格交渉が行われれば、もちろんそこから下がる可能性もありますし、値下げしたくなければ交渉に応じないという選択肢もあります。

転勤などの引越しで、どうしても早く売るというようなケースには、その判断の見極めが重要となってきます。

ここで知っておかなくてはいけないことは
最初に提示する価格が売り出し価格であり、最終的にその価格よりも安くなる形、成約価格になるケースも多いと言うことは知っておくということです。

それを見越して
少し高めの価格を設定して売り出すといったテクニックはありますが、売り出すときには仲介業者とよく相談をは必要ですし、良い仲介業者を選ぶことも必要となります。

具体的には、

  • 地域全体としての地価の動向はどうなのか?
  • 近隣の売買実績はどうなのか?
  • 同じマンション内での過去の実績・現状の売り物件情報はどうなのか?

基本的に考えなくてはなりません。

内見の準備は忘れずに

3つ目のポイントは、購入希望者が内覧をするときに備えて綺麗にしておくことです。

マンション売却において、内装が汚くて傷んでいるものよりも、リフォームをしたり、清掃をして綺麗にしているもののほうが高く売れます。

基本的に購入希望者は売買契約の前に内覧をして、物件の確認をしますので、内覧客を迎えるときには物が散らかっていないように、しっかりと掃除をしておく必要があります。

マンションを高く売る仲介業者の選び方

マンションの仲介業者を選ぶというのも大切なことです。

場合によっては、物件そのものと同じくらい大切といってもいいでしょう。

何しろ、一生に一度あるかないかの買い物をするわけですから、その選び方は慎重に選ぶ必要があります。

仲介業者の選び方

まずは、一括査定サイトから申込み、査定できる会社のホームページをチェックしましょう。

ここで大切なのはホームページが見やすいかとか綺麗かというのではなく、実績です。

これまでどういったものを手掛けているのかを調べます。

これによってその仲介業者の得意分野、不得意分野というものが分かってくるでしょう。

業者の実績

複数の仲介業者のホームページを見ることで、業者の特徴・強い地域もわかります。

そのもとで、一括査定をお願いする不動産会社を選定しましょう。

また、大手不動産会社の場合は、IRの項目があればこれをチェックします。

こちらには業者の財務諸表があるので、これを見るとその業者が健全な状態で事業を行っているのかどうかがわかります。

媒介契約業者の選び方はこれぐらい厳しく見た方がいいのです。

大手不動産会社の安心感

不動産一括査定は非常に便利なツールです。
マンション一括査定
無料で査定をしてくれますし、登録も簡単です。

大手の不動産会社が多く参画しているため、悪質な不動産会社に騙されることはありません。

査定のバリエーション

査定と言っても売却意外に、買取やリースバックなどがあります。

バリエーションを広げておくことがリスクマネジメントにもつながるのです。

売却と買取

仮に、家を売ってマイナスになったとしても、所得税や住民税が減税されます。

査定額とともに税金(減税)のことまで含めて多くの不動産会社と相談できる機会を作れるのが一括査定なのです。

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運営会社:株式会社Speee (Speee, Inc.)
所在地:東京都港区六本木4-1-4 黒崎ビル5階
ホームページ:https://ieul.jp/

比較ができない場合

家を高く売るためには、一括査定で複数の査定額を比較するところから始まります。

しかし、査定する不動産のエリアによっては、1社や2社しか登録不動産会社がなく比較が不可能な場合があります。

 

一括査定サイト側も、
ユーザートラブルを避けるために、問題を起こした不動産会社などには厳しく対処しています。

よって、比較対象が少ない方のために、他の一括査定サイトも紹介しておきます。

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《筆者のマンション売却体験ブログ》

令和元年5月から2か月で売却完了:決め手は◎◎◎◎◎◎でした

みなさん、こんにちは。

以前にも少し話しに出た、都心のマンションを売却することにしました。

筆者が以前、マンションを売ったときは、居住用のマンション売却でしたが、
今回は、空室の状態での売却なので、売り方も少し変わります。

随時、マンション売却ブログという形で、動きがあるごとにこのページで紹介していきたいと思います。

《7月24日最終更新》

マンション売却ブログ:売却までの準備

今回、売却を決めたマンションは、都内(23区内)、築10年ちょっと2LDKのマンション

それまで、マンション投資用として賃貸で運営していましたが、
このタイミング(5月)で退去の連絡がきました。

退去の告知は、入居者が1ヶ月・2ヶ月前に打診してくるものなので、オーナーとしても判断期間が短く

  • 継続して賃貸運営
  • マンション売却
  • 民泊物件利用
  • 時間貸しマンション

などを検討しました。

売却・賃貸・その他の判断ポイント

不動産運用の判断に答えはありません。

売り時・買い時は、タイミングや立地によって変わってきます。

事実、今回の場合、賃貸継続をベースに考えていました。

賃貸用の物件なので、売却しても3000万円控除など使えませんので、節税・減税的なメリットはありません。

もともと、賃貸専用に造られたマンションではないので造りはよく、
築10年程度のため、まだまだトラブルも少なく、またマンションの管理組合もしっかりしており、お金の面・管理の面で不便はありません。

長く持ち続けれもいいマンション(終の棲家:ついのすみか)だとも考えていました。

さらに賃貸市況もいいので家賃も以前より2万円ほど値上げが可能なイメージだったので、賃貸の継続を基本線でした。

賃貸相場の確認したい方はこちらがオススメです。

ただ、周辺の市況や現状の物件を確認したところ、
繁忙期である1,2,3月にかなりの物件の売買実績があったのは当たり前ですが、
4月もかなり物件のやり取りがあり需給関係は好調

さらに継続して売却している物件は築年数・若干立地がズレているところばかり。

売却として悪くないタイミングだと判断したわけです。

賃貸の処理・原状回復

ただ、売却を進める前に、賃貸契約・解約等で行うことは多数。

賃貸物件の清算処理

原状回復工事費用をもとに、敷金の清算。

これに関しては、賃貸管理を行っている会社に算出してもらいますので手間にはなりませんが、
ハウスクリーニング、クロスの貼替え、巾木(はばき)補修などなど。

経過年数(耐用年数)によって費用負担が変わるため、借主負担、負担割合があるもの、貸主負担を細かくリストアップしていきます。

例えば、5年間貸していた時のリビングの壁・クロスの汚れや傷の場合、
クロスの耐用年数は6年なので、残りの1年(12ヶ月)分のみ、借主に費用負担(残存割合17%)を請求できるなどなど。

マンション売却 ブログ

原状回復の準備・判断

賃貸に回すにしろ、売却するにしろ、どこまで回復させて次に進むか?
ここはオーナーの判断1つです。

そこで週末、善くしてもらっている不動産会社の営業さんと室内の内見に行ってきました。

営業さんからは、
「壁紙や多少の傷など、そのままでも十分、売却可能ですね。」
という意見をもらいました。

  • 賃貸として貸す場合、即入居が基本なので壁紙など最低限の手を入れることは必要です。
  • 売却の場合、買主自身のセンスなどもあるため、必ずしも手を入れることが必須ではありません。

ただ、個人的には
少しでも高く売却するだけでなく、付加価値を付けて気持ちよく買主に購入してもらうために、やれることを全てやりたいという気持ちも。

リフォーム100万円掛けて、販売価格に乗せることも可能です。

  • 壁紙を一新し綺麗にする
  • キッチンを新しいものに変える
  • 床の小さな傷もリペアする。

10年経ったキッチンは、やはり流行とかけ離れています。
汚れも目立ちますし、水回りのクリーニングを入れても限度があります。

もちろん、”費用対効果”を考えての判断ですが、
購入希望者が内覧した時、少しでも印象が良ければ、申込・購入の確率はかなり上がります。

それ以上に、早く決まりやすい!というメリットも生みます。

仮に、同じマンション内に売却の物件が出たとしても、そこで差をつけることが可能となります。

さらにホームステージングも予定しているので、
価格帯で他の物件より200万円、300万円高かったとしても、購入意思・意欲を上げることができれば競争を生むことができます。

ホームステージングとは?
売却するマンションに家具や小物などのインテリアコーディネート行い、売却を進める方法です。
中古マンションでもモデルルームのような室内となるため、殺風景な部屋がオシャレになります。

大手不動産は、VRホームステージングのサービスも用意しているため、コロナの現状では、かなり人気があるみたいですね。

まず原状回復

今回の原状回復の中には、キッチンの水漏れがありました。

水浸しというほどではありませんが、このまま、放っておくことはできない箇所とも考えられます。

そこで、保険会社に相談。

マンションや一軒家を保有している人は、少なからず保険に入っていると思います。

火災保険とか地震保険とか・・・。

火災保険だとしても、火災以外に落雷・爆発・風災・雪災・盗難などと共に給排水設備に生じた事故・水漏れという補償がついています。

プランや保険会社によって適用の幅が変わってきますし、保障額もかわりますが駄目もとで申請してみました。

《5月13日のブログ》

マンション売却ブログ:これからの流れ

今回の場合、
室内の気になる部分に手を入れて売却を検討しているため、実際の売却活動はもう少し先になると思います。

媒介契約は専任媒介契約で、ホームステージングを活用し売却を予定しています。

いろいろ無理を聴いてくれる不動産会社の担当さんにお願いする予定です。

これからの流れ:一覧

現状、今後行われるであろう流れを紹介すると

  • 原状回復業者選定
  • 小規模なリフォーム
  • 不動産会社と媒介契約
  • ホームステージング・撮影
  • 販売活動開始
  • お問い合わせ・内覧
  • 購入申込
  • 売買契約
  • 引渡し

が、ざっくりとした流れです。

リフォームも含め、6か月以内に売れれば御の字と考えています。

もちろん、この中に価格変更や値引き、販売戦略見直しなども入ると思いますが、今後、随時動きがあり次第、紹介してきたいと思います。

《5月20日のブログ》

リフォーム&ホームステージング

保険会社から連絡があり、保険が多少下りることになりました。

今回の売却は、
リフォームとホームステージングを施す形を予定しましたので、早速リフォーム業者に連絡し、

2週間かけてクロス、キッチン、洗面台を変更しました。

リフォーム後にホームステージングを予定。

売却を決定してから1か月後、6月頭から販売開始の流れです。

7月24日のブログ

マンション売却、6・7月ブログ

リフォーム期間にもお問い合わせや内覧の予約が入りましたが、基本的にシャットアウト。

工事中の内覧に、購入後の夢の生活などをイメージしてもらうことはできません!

また、値引き交渉に引っ張られる可能性もあります。

そこで、
ホームステージング後に内覧可能ということで、申込み予約をもらう形を取りました。

テーブル・ソファー・ラグなどとともに、
キッチンや浴室に花やレモンなどをあしらいモデルルームに大変身!!!

相場よりも800万円以上高い金額を付けても、週に3,4件の内覧があり、

半月後の6月中旬には、待望の申し込みが入りました。

申込み金額(指値)は、販売価格の500万円マイナス。

これも想定内だったので、値引き交渉で
「200万円までの値引きなら対応」
という1回目の返答で、1回のやり取りで契約が決まりました。

購入者は、即入居を希望しているということで、7月中旬に引渡しを希望ということで、無事に引渡し終了しました。

想像以上にトントン拍子に決まり、ホームステージングとリフォーム効果は大きいなぁっと改めて実感。

女性の反応がいいのは、売却の近道であることは間違いないでしょう。

結果的に、

  • リフォームに1カ月間
  • 販売期間に1カ月
  • 1カ月での引き渡し

奇跡的に3か月で売却が完了しました。

大手ならホームステージング(VRホームステージング)が無料サービスです。
査定の段階で、それを見越して大手不動産会社にコンタクトを取るといいと思います。

私がお世話になった、東急リバブルさんや野村不動産(ノムコム)さん

家の査定は、面倒だと思っていませんか?

実は非常に簡単です。

生年月日を入れてアンケートに答える”占い”みたいなものです。

昔は駅前の不動産会社に足を運び、査定をお願いしました。

1社では不安なので、3・4社に回る面倒くさいものでした。

しかし 、今ではネットで簡単に、それも1回の登録で複数の不動産会社に査定が可能です。

Moreover さらに家に査定員が来ることなくメールでのやり取りが基本:机上査定が定番です。

マンション売却するなら トピックス今後の不動産市況は無視できない

2021年(令和3年)11月になりました。
コロナウイルスの影響は、不動産業界に大きな打撃を与えました。

緊急事態宣言の解除のたびに徐々に不動産業界も動きだしたとはいえ、
景気への影響は計り知れません。
オリンピック開催は無観客となりドンヨリした雰囲気は、不動産市況の行方にも影響を与えかねません。

不動産市況は経済より遅れてきます。

  • 経済下火
  • 業績悪化
  • 給料減額/ボーナスストップ(現状
  • ローン返済不能
  • 売り物件過多
  • 不動産市況悪化

徐々に”給料減額/ボーナスストップ”の影響が出始めましたが、まだまだ初期の段階です。
繁華街では、空きテナントを目にすることが多くなってきました。
 

コロナの影響は、各種指標にも表れてきました。

令和3年地価公示に基づく地価の動向・変動率

(令和3年3月公表)
令和2年1月以降の1年間の地価を全国平均で見ると、全用途平均は平成27年以来、6年ぶりに下落に転じました。
用途別では、住宅地は平成28年以来5年ぶりに、商業地は平成26年以来、7年ぶりに下落に転じました。

三大都市圏平均では、
住宅地はマイナス0.6%、商業地はマイナス1.3%であり、住宅地・商業地のいずれも8年ぶりの下落となりました。

建築着工統計

令和2年の新設住宅着工戸数は、約81万5千戸(815,340戸)で、前年比では9.9%減となり、4年連続の減少となりました。

持家

令和2年の持家は261,088戸(前年比9.6%減、昨年の増加から再びの減少)でした。

貸家

令和2年の貸家は306,753戸(前年比10.4%減、3年連続の減少)でした。

分譲住宅

令和2年の分譲住宅は240,268戸(前年比10.2%減、6年ぶりの減少)でした。

  • マンションは107,884戸(同8.4%減、昨年の増加から再びの減少)
  • 一戸建住宅は130,753戸(同 11.4%減、5年ぶりの減少)

法人企業統計

売上高

 約45兆円(453,835億円)、前年度比2.5%の減収

経常利益

 約4兆6千億円(46,117億円)、前年度比10.6%の減益

減少が並びます。

困窮世帯への給付金という言葉を聞きますが、
これは決して低所得者層だけではありません。
今まで世帯年収が1000万円だった家計が700万円になれば、ローン返済は滞り・確実に困窮します。

マンション売買価格の決め方

マンションの売買価格の決め方では、「売りたい価格」と「売れる価格」の2つのポイントが重要になります。

マンション売買価格 決め方

売りたい価格とは、売主がこの金額なら売ってもいいと思える価格です。

あるいは、ローンがまだ残っているので、最低でもローンを完済できる価格で売りたいと思っている人もいます。

売れる価格とは、プロである不動産屋が査定した価格です。
不動産会社が「この値段なら売れるだろう」と予想した価格ですので、一定の信用はあります。

しかし 、最終的には買い手がつかなければ売れませんので、相場通りの値段でも売れないこともありますし、相場よりもはるかに高い値段でも買いたいという人が現れれば売れてしまうことになります。

このように、マンションの売買価格は必ずしも相場どおりとは限らないので、買い手は高すぎる値段が設定されていないかをよく確認しておくことが重要になります。

逆に、割安にせざるを得ない場合もあります。

転勤などの事情で急いで売りたいというケースは、相場を若干無視した金額となる場合もありますが、安すぎると逆に、欠陥住宅・事故物件ではないか?と疑われてしまうため、販売価格は若干相場より低い金額でだし、交渉の段階でディスカウントする形のほうが、時間が限られている場合はおすすめです。

マンションに問い合わせがない!売れない原因・問題点

家や不動産は簡単に売ることはできません。

不動産会社に売却をお願いしたからと言って、
そこから広告の準備を行い、購入希望者からのお問い合わせ、室内の確認・内覧、価格交渉・値引き交渉を経て売買契約になります。

ただ、売買契約を行っても、引渡しまでに引越し・抵当権抹消などで、最低でも1ヵ月、一般的に3か月を要します。

買い主も、理想の物件を少しでも安く購入したいわけですから、その物件選定は慎重に行います。

それだけ多くのハードルがあるマンション売却において、お問い合わせすらないという状況は大問題です!!

マンション売却におけるお問い合わせにスポットを当てて、

  • 何が問題なのか?
  • 原因は1つなのか?

そして、改善する為のテクニックを紹介します。

マンション売却は不動産会社選びでお問い合わせの数も変わる?

実際にマンション売却を経験した立場から言えば、
不動産会社選び・担当者選びが、マンション売却において一番重要だと思っています。

私の場合、初めてのマンション売却時は、急いで売却する必要がなかったのでいろいろなことを試しました。

専任媒介契約も一般媒介契約も両方行いましたし、30社程度の不動産会社の営業マンと打ち合わせを行い、形15社程度の媒介契約も結びました。

そこで分かったことは、
売却に向けての選択肢を多く持っている会社であればあるほどたくさんのお問い合わせが得られるということです。

今は絶好に時期だからこそ

都内は現状、不動産・一軒家を売りやすい時期にあります。

購入希望者も多く、売り物件の飽和状態ということはありません。

よって、不動産会社選びを失敗したからと言って売れ残ることは、バブル崩壊時よりは少ないでしょう。

しかし 、絶好の機会だからこそ、売却の近道・正しい不動産会社選びをで、高額売却が実現できるのです。

正直、お問い合わせがない!という問題は100%不動産会社の問題と断言できます。

マンション売却 問い合わせ

調子のいい営業マンにご用心

私の体験談を1つ紹介すると、
媒介契約前の打ち合わせでは非常に好感の持てた営業マンがいました。

話していてストレスがなく、気持ちいいですし、この人なら任せられるという人でした。

しかし 、実際には

  • 内覧件数、半年で2件
  • 内覧の時の対応はイマイチ

でした。

  • 売主(オーナー)への機嫌とり
  • 売主へのいい訳

には長けていましたが、実績はイマイチだったというわけです。

もしかし て、今付き合っている営業マン、人柄だけで選んでいませんか?

シビアに実績でも評価してみてはいかがですか?

最近、セカンドオピニオン的にお問い合わせを受けております。
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マンション売却のお問い合わせがない理由:価格

お問い合わせがない理由、同率第1位とも言えるのが、”価格”です。

買主は、不動産ポータルサイト(スーモ、アットホーム、Yahoo)などで物件を検索しますが、
その際、”価格”は無視できません。

大きくわけて

  • 価格
  • 立地
  • 間取り

に分類されますが、この中で最終的に譲れないのが”価格”です。

立地や間取りにこだわったとしても、住宅ローンが下りなければ意味がありません。

立地・間取りの優先順位を下げ、価格に合った場所を選択になります。

マンション売却 問い合わせなし

近隣の他物件と比較だけでは甘い

価格設定時を思い起こしてください。

一括査定サイトを活用し、複数の不動産会社から査定を取り、そこで相場を確認し販売価格を設定したかと思います。

併せて、実際に売却している物件の金額、直近の売買実績価格も参考したかと思います。

では、直近の売買実績の分析をどこまでしたでしょうか?

  • どれくらいの期間の売買が成立したのか?
  • 販売価格の推移(値下げ幅)はどうだったのか?

あなたが付き合っている不動産会社の営業マンは、ここまでをしっかり分析してくれましたか?

売買実績を価格だけで判断してはいけません。

  • 売却は容易だったのか?
  • 難産だったのか?

この部分を事前に知っておくことで、
価格設定だけでなく、そのあとの値引き交渉、また、強気に勝負するための戦術にもなります。

価格変更の考え方

お問い合わせがないと、価格変更を考えるのが一般的です。

その際、不動産担当者とどのような打ち合わせをすればいいのか?
そのポイント

  • 価格変更の金額
  • 価格変更の周期・時期

この2つにつきます。

価格変更は、適当に下げればいいというものではありません。
例えば、スーモの価格検索を見ると、

スーモの価格検索

500万円刻みです。
よって、2500万円より2490万円の10万円の違いで、検索される可能性が増えます。

ただ、一気に何百万円も下げる必要はありません。
下げる時期と下げるタイミング、また、今後の価格変更スケジュールを含めて値下げ額を考えます。

価格変更を行うだけで、スーモでは、
新着・更新順検索の項目に情報が載ります。
マンションお問い合わせなし
極端な話、10万円価格を変更しただけで、窓口が1つ増えることになります。
これを利用し、500万円の節目も考慮しながら、段階的に価格変更のスケジュールを立てるのです。

広告・告知のチカラ:マンション売却のお問い合わせ

不動産売却におけるお問い合わせの90%はネットからのお問い合わせと言って間違いありません。

よって、物件のネットでの告知・広告は非常に重要な存在です。

私の知り合いの不動産屋さんに、駅前で賃貸を専門に行っている社長もいます。
その社長がよく言うことは、
売買の仲介は、弁護士から専任媒介で依頼されるからやるけど、一般媒介なら大手の資金力には勝てない。
レインズ頼みになることもある・・・っと。

広告費用を掛ければかけるほど露出は増えます。
露出が増えれば増えるほどお問い合わせの数が増えます。
これが現実です。

あなたが媒介契約している不動産会社は、バンバン広告を行ってくれますか?
また、物件によっては、近隣への告知、折込チラシも有効な場合がありますので、折込チラシもお願いできますか?

LINE風に会話形式で家の査定

昔は、家の査定をするのに駅前の不動産会社に行って査定をお願いしました。
1社では不安なので、3・4社に回る面倒くさいものでした。

 
しかし、今ではネットで簡単に、それも1回の登録で複数の不動産会社に査定が可能です。
 
LINE風に会話形式の登録が簡単!不動産会社登録数も多い一括査定サイト”イエウール”です

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写真・掲載画像もマンション売却のお問い合わせに影響

ポータルサイトへの広告がしっかりできているのに・・・・

それでもお問い合わせがない・・・・。

考えられる1つの要因は掲載写真です。

関連ページとして紹介しますが、
閲覧者は、写真を見て、今後の生活をイメージします。

明るい未来が描ける写真が掲載されているか?
多少デフォルメしてでも、

  • キレイな写真
  • 部屋が広く見える写真

を掲載したいところです。

本サイトでは、無料の画像処理サービスも行っています。
画像処理に困っているヒトがいれば、週1回くらいのペースで画像処理受けています。

また、不動産屋さんによっては、
人件費の兼ね合いで、写真の撮影や画像処理まで人が回らない不動産会社さんもいると聞きます。
週1くらいしか受けられませんが、不動産会社さんからのお問い合わせもお請けいたします。

マンション売却:お問い合わせがない時期

マンション売却にも繁忙期があります。

賃貸物件も同じ時期ですが、1月から3月がそれになります。

だからと言って、4月から12月は動かないか?っというとそうではありません。

毎月、売買は成立しています。

もちろん、年末年始やゴールデンウイークは動きにくいですが、
売れない時期だからお問い合わせがないというのは、ある意味不動産会社からのすり込みと言えるかもしれません。

囲い込み?マンション売却のお問い合わせがない原因

お問い合わせがない・・・・。

これに関しては、不動産会社の担当者から伝えられるものです。

穿った見方をすれば、本当なのか?

囲い込みがそれです。

自社で売買を成立させれば、

  • 売主から3%(上限)の不動産仲介手数料
  • 買主から3%(上限)の不動産仲介手数料

計6%の仲介手数料が発生します。

しかし 、
他社から紹介で売買が成立した場合は、売主からの3%だけになってしまいます。

「囲い込み」は、この売り物件情報を、他の不動産会社に開示せず、自社で買主を見つけ、売主・買主両方から3%ずつ、計6%の仲介料を独占する行為になります。

【両手取引】とも言われ、この囲い込みが巧妙化していることが、近頃分かってきました。

マンションを売るためには、内覧は必須です。

内覧は、お問い合わせあってのものです。

お問い合わせから、どう内覧に持っていくか?
ここに関しても、不動産会社の力量です。

しかし 、その前段階のお問い合わせすらないというのは、大問題です。

今回は、お問い合わせを増やすために

  • 現状の見直し
  • お問い合わせを増やすために行うこと

を紹介しました。

今できることを少しずつ改善しながら、お問い合わせ件数を増やしてもらえればと思います。

家の査定:対応地域

東京:23区(中央区千代田区文京区港区新宿区品川区目黒区大田区世田谷区渋谷区中野区杉並区練馬区板橋区豊島区北区台東区墨田区江東区荒川区足立区葛飾区江戸川区
神奈川、埼玉、千葉、茨城、栃木、群馬、北海道、青森、岩手、宮城、秋田、山形、福島、山梨、長野、新潟、富山、石川、福井、愛知、静岡、岐阜、三重、大阪、京都、兵庫、奈良、滋賀、和歌山、岡山、広島、鳥取、島根、山口、徳島、香川、愛媛、高知、福岡、佐賀、長崎、熊本、大分、宮崎、鹿児島、沖縄

不動産売却の流れ

マンションを売却する時の流れを大まかな流れを紹介します。

  • 不動産売却の相談・調査
    売却に対する要望を一括査定で申し込んだ不動産会社に説明し、マンションの調査・売却方法・売り出し価格また、その他費用税金に対して説明を受けます。
  •  

  • 媒介契約の締結
    売却を依頼する不動産会社に媒介契約(一般媒介契約・専任媒介契約)を締結します。
  •  

  • 室内の撮影・装飾
    インターネット広告等で使用する写真撮影を行います。
    その際、お部屋をきれいに見せる、クリーニング・ホームステージングを行います。
  •  

  • 売却物件の各種売却活動
    不動産流通機構レインズの登録、インターネットでの広告宣伝や自社サイトの顧客への物件紹介、チラシのポスティングなど販売促進の作業を行います
    合わせて購入希望者からの要望に応じて内見・内覧会を行います。
  •  

  • 不動産売買契約の締結
    価格や条件等などの交渉調整の後、売買契約を締結、手付金を受領します。
    売買契約時に物件状況等報告書や設備表などマンションの状況を買主に説明します。
  •  

  • 物件引渡し準備・引っ越し
    物件引渡しの準備を行います。
    また売却物件に抵当権が設定されている場合は抹消登記の準備も行います
  •  

  • 引渡し物件の最終確認
    契約 取り交わした物件状況等報告書や設備表のもとに物件の現場確認を行います。
    不具合や問題点がないかを現地で最終確認します
  •  

  • 残代金の受領と物件の引渡し
    買主から残代金を受け取り関係書類と鍵を渡し、物件を引渡しになります

 
 

家の価値は2回すべき!今と半年後

マイホームを持っている人限定
当たり前ですが、
家を購入した時の金額 = 今の価値ではありません。

家は株のように売り買いをするものではありません。
とは言え、れっきとした財産です。

その財産を守るためにも、気になったタイミングでマイホームの査定を行うことをオススメします。

家の査定を行って、損することはほぼありません。

それ以上に

  • 売る気がなかったけど売ってお金にする選択肢ができた
  • 売るつもりだったけど、資産の確保にかじ取りを取った

など、
家の価値の確認が、人生設計の見直しにもつながります。

家の価値が 【財産】利益は出るのか? 【負の遺産】住宅ローンが残るか? 把握しておきましょう。
心配になる前に、ちょっと気になった人、
今後の生活・老後の生活のためにも

不動産査定の詳しくない人はこちらから確認するといいと思います。

*半年に1度くらい行うことをおすすめします。

家を高く売るポイント・早く売るポイント

高く売るポイント・早く売るポイントは、
情報を効率的に集めることです。

  1. 家がイクラで売れそうか?
    *最高でいくら?最低でもいくら?
  2. 近隣で売買された物件の価格
    *売却にかかった時間
  3. 各不動産会社からの査定額の比較
  4. 販売中の物件の価格
  5. 近隣の開発情報・状況

昔は、駅前の不動産会社に行って査定をお願いしました。
1社では不安なので、3・4社に回る面倒くさいものでした。

 

しかし、今ではネットで簡単に査定が可能です。

 

↓↓簡単な質問に答えるだけ

初めて査定を行う方はコチラ

イエウール公式サイト

 

比較ができない場合

家を高く売るためには、一括査定で複数の査定額を比較するところから始まります。

しかし、査定する不動産のエリアによっては、1社や2社しか登録不動産会社がなく比較が不可能な場合があります。

 

一括査定サイト側も、
ユーザートラブルを避けるために、問題を起こした不動産会社などには厳しく対処しています。

よって、比較対象が少ない方のために、他の一括査定サイトも紹介しておきます。

最大手の安心感】東急リバブル
一括査定サイトじゃないけど、
筆者が売却時はお世話になった東急リバブル。



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