【レオパレス問題】引っ越しできない引越し難民の前に”立ち退き料”の方が大きいかも:一棟アパート売却もあり?

レオパレス 立ち退き料マンション売る・マンション売却
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レオパレス 引越し難民・立ち退き料問題?

レオパレスのアパートで国の基準を満たさない物件が見つかりニュースとなりました。

ニュースによると、最大1万4千人余りが引っ越しを余儀なくされる事態になったとのこと。

会社の記者会見で深山社長は建物の不備の背景として
「施工現場で作業効率を向上させる考えなどがあった」として陳謝したという。
そして、少なくとも天井の耐火構造に不備がある641棟の7782人の入居者については、会社が費用を負担する形で3月末まで引っ越しを要請したという。

引越し難民続出は必至だろう。
しかし、立ち退き・立ち退き料問題はどうなるのか?

今回は、レオパレスの建築基準法違反問題から、

  • 引越し難民
  • 立ち退き問題
  • レオパレスの一棟アパート売却の考え方

など、雑感的に紹介します。

一棟マンション投資:物件選びと利回り:ワンルームマンション投資比較も
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引越しの現状

引越しのピークは、2月・3月・4月です。

入学・卒業・入社・転勤(配置転換)など新生活がスタートとして区切りでもあります。

引越し業者は、
この時期、休む暇もなく、また短期労働を含め人員確保も追いつかないほどです。

そのため、この時期の引っ越し価格は、通常より高く、下手したら通常の2倍・3倍となることも少なくありません。

レオパレス 引越し難民

私の経験上、この時期は、値引き交渉に応じてもらうことは難しく、
止むを得ず この時期に引っ越しが重なってしまい、少しでも安く引っ越すということになれば、

  • 週末ではなく平日の引っ越しにする
  • きっちりとした時間指定をしない

大まかには、この程度しか打開策はありません。

しかし、それでも通常よりは高いのが現状です。

そんなタイミングでレオパレス引越し問題、スムーズにいくのでしょうか?
3月末まで引っ越しを要請、実現するでしょうか?

穿った見方になりますが、
引越し会社からすれば、レオパレスの退去ユーザーを優先して引っ越しを請け負う可能性もあります。
なぜって、値切られることもなく、言い値で引っ越し申し込みしてくれるわけですし、オプションもバンバン付けれくれるでしょうから・・・。
払いはレオパレスですし・・・。

レオパレス引越し難民、その前の課題

まず、会社が費用を負担する形で3月末まで引っ越しを要請ということですが、現実に実現はしないでしょう。

理由は簡単です。

住人の退去の説得は容易ではない

この引っ越し、強制執行ではないでしょうから、

  • 引っ越しをしたくない
  • 立ち退き料をよこせ

これらの輩は普通に出てきます。

アパートに限らず、マンションでもビルでも、すべての入居者が退去した後でないと、工事はできません。

また、見通しがつかないと、スケジュールも容易に組めません。

それを見越して立ち退き料を請求する人も出てくるでしょう。

レオパレス:立ち退き料問題

一般の人の多くは、言われた通り、引越しに応じるでしょう。

この機会に、新しいところに引っ越しを考える人も少なくないでしょう。

しかし、今回の事件、住人から考えれば、
問題はレオパレスであり、アパートオーナーにあります。

よって、正当な慰謝料として立ち退き料を請求をしてくる人もいるでしょう。

今回の場合、一時転居先はレオパレスが代替案を出すでしょう。
しかし、

  • 引越し先は今以上の立地・広さでなければ引っ越しに応じないでしょう。
  • 駅から学校からの距離が遠くなるであれば、それにも応じられないでしょう。
  • 風水や方位にこだわる人は、代替物件に納得できるかわかりません。

折り合わなければ、お金の解決しかありません。
引っ越し代と何か月か分の家賃負担などになるかもしれません。

レオパレス 立ち退き交渉

筆者の体験談

筆者も、銀座にオフィスがあった時、立ち退きのシチュエーションを体験しました。

話が来た時、即弁護士に話を通し、対応を考えたものです。

バブル時代であれば、立ち退き料”億単位”は当たり前だったとよく聞きます。
極端な話、広さ10平米の赤字会社でも、また、実際は事業をせず立ち退き狙いのテナントであっても”億”を平気で請求できた時代だったらしいですから”腐っても銀座”という銀座のブランド価値は疑う余地ありません。

私の場合、時代はそれより後だったので、億という数字は頭の片隅置きながら落としどころを考えていたが、少なくとも即答えは出さず様子を見ていました。

基本的に、ビルの建て替えはある程度スケジュールが決まっています。
計画通り進まなくては、収益構造も崩れます。
中途半端に空き店舗が増えれば、家賃収入が減りますし、キャッシュフローも悪くなります。
さらに、裁判となれば、結果的に和解で終わるにせよ長期戦になります。
よって、時間をかけてゆっくり出すという決定より、それなりにお金を払って一気に決着したいのが現実です。
今は、立ち退きの裁判もかなりスピーディになったのと判決まで持っていっても借主寄りの判決になっていないみたいなので、立ち退き交渉で動くお金も、会社の売上や引っ越しにかかる経費・リスクなどの計算によってより現実的な金額になったようですが・・・。

今回のレオパレスにおいても、立ち退き料狙いの人は少なからずいるのは間違いないでしょう。

レオパレス 立ち退き料

レオパレス:立ち退きに絡むオーナーとの問題も

レオパレスは、
そもそも一括借り上げシステム(家賃保証)でも、オーナーと問題がある中、
さらに今回の建築基準法違反となれば、アパートオーナーとの問題は、今まで以上に複雑になりました。

今回の事件でオーナーに入るはずであった家賃収入がストップするわけで、身近な問題としてクローズアップしなくてはならないでしょう。

工事のタイミング

立ち退き・立ち退き料に関しては、スムーズに進まないでしょう。

少なくとも、3月を目途というのは実現しないでしょう。

それらの入居者への費用(引越し・改修工事)は、すべてレオパレス持ちだとしても、オーナーへの補償はどうなるのか?

その1つが工事にからむ家賃の問題でしょう。

物理的に、住人が退去した部屋から工事を始めることは可能ですが、隣にまだ退去していない住人がいれば、その対応も難しくなります。

  • 騒音
  • 振動

そう簡単に理解してもらえないでしょうし、菓子折りだけでは納得してもらえないかもしれません。

昔であれば、工事する物件の近隣でなくても、工事業者のトラック・ダンプが出入りする道に、その手の人の事務所があればその人達にもそれなりのご挨拶が必要でした。

今回に関して、大規模マンションの建設ではないのでダンプが通るようなことはないにせよ、どのように改修・工事が行われるのかも1つのポイントです。

随時、壁紙の張替えのように退去した部屋から工事を進めるかもしれませんが、
レオパレスとしては、全部の住人を出してから一気に工事に進める形の方が、人件費や工事日数も軽減・削減できます。

しかし、オーナーからすれば、
すべての住人が退去するまでの期間、要するに歯抜け・空き部屋がある状態での家賃は、レオパレスは保証してれるのか?

この部分の段取りであったり、保証はオーナーにとっても死活問題でしょう。

レオパレス問題はレオパレスのキャッシュ次第?

こうなるとオーナーからしたら、一番気になるのはレオパレスのキャッシュ・資産状況がすべてのように思えます。

ガイアの夜明け

レオパレスの問題は、ガイアの夜明けがかなり前から取り上げていました。

レオパレス21はその都度、対応していたのですが、後手後手に回っているのは間違いないでしょう。

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株価の推移

レオパレス21の株価の推移
レオパレス21

直近で見れば、2018年5月に1023円だったものが、今200円そこそこ。

かなり上で持たされている人は、今が底だとか、キャッシュフロー的には大丈夫という情報を流しているようにみえますが、チャートからは出来高を伴って下落しているだけに、ここが底だとは思えません。

もちろん、レオパレスは物件を作って高く売って、管理もしているビジネスモデルだから、一見キャッシュは回りやすいようにも見えます。

しかし、会社の悪しき体質が表に出てきている以上、ブランドを保つのは難しいでしょうし、これから出てくるであろう訴訟、新たな保証による下方修正も払しょくできないのが現状です。

レオパレス 一棟アパート売却

レオパレス一棟アパートの売却はありか?

ここまでレオパレスのイメージが悪くなると、レオパレス一棟アパートの売却を視野に入れている人も少なくないでしょう。

1日も早くレオパレスの呪縛から逃れたいという人もいるでしょう。

しかしながら、売るにもローンがあるから安売りはできない、投げ売りはできないという人も少なくないでしょう。

ただ、1つ考えておかなくてはいけないことは、ローン残がいくらであろうと、アパートの価値は土地の価値だけだと思ったほうがいいことでしょう。

上物には期待できない、
厳密に言えば、解体費用を引いた価格だと思ったほうがいいかもしれません。

決して危機感を煽っているわけではないですが、それくらい今、レオパレスブランドの価値は落ちています。

とはいえ、レオパレスにキャッシュが残っている現状を考えると、戦えるだけ戦って取れるだけ取ってからでもいいと考えるのも1つの方法でしょう。

いちよ、一括査定できるサイトを紹介しておきます。

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2,3,4月の繁忙期に向けて動き出すのが1月です。
不動産会社も、繁忙期前に多くの物件を用意したいという思惑が動くため、高い査定額・高額売却が実現できます。

ただ、不動産売却はそれほど甘くありません。
不動産相場は、都心では下落傾向は見られませんが、アゲアゲの雰囲気はなくなりました。
地方では、下落幅が広がってきている地域もあります。
さらに、オリンピックをピークに下落という見方をしている有識者の発言から、大幅下落を期待している買主がいるのも事実です。
よって、行動・判断は早く、今月中に査定しておきましょう。

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