マンション売却で起きた悲劇:マンション買い替えのお客様の話・ブログ

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マンション買い替え ブログ

以前、
マンション買い替えのメリットとデメリットで買い替えの活用法を紹介しました。

今回は、実際に起きてしまった買い替えにおけるトラブル。

売り主さんに降りかかった、文句も言えないけど不動産業界の実態、悲しい悲劇をブログ的に紹介します。

マンション買い替えのメリットとデメリットと勘違い
マンション買い替えについて 今回は、マンション買い替えについて考えてみました。 その発端は友人との会話から・・・。 5年前に都内(中央区)にマンションを購入し、その後子供にも恵まれ、小学校入学前に住み替えようか・・・・検討しだ...

常に需要あり!

市場が

  • どんなに過剰でも
  • どんなに下火でも

買い替えにおいて、そこの市場動向は関係ありません。

  • 不動産市況が好調の時
    高くマンション(一軒家)を売ることができるわけですから、その金額で新しくマンション(一軒家)を購入できます
  • 逆に、相場が冷え込んでいる時は、
    安く買いたたかれても、その分安く新しいマンションを購入できます。
    (もちろん、住宅ローンが残っている場合、市場が下がっていると住宅ローン残債になることもあります。)

住環境改善・資産価値アップ

以前のブログでは、その買い替えにおいて、

  • 不動産選び
  • 立地・物件選び

を紹介し、その中でも、特に気をつけたいのが、
買い替えによって、住環境・資産価値をアップされることができるか?ということでした。

駅からの距離

同じ地域への買い替えであれば、駅からの距離を少しでも近くするのは必須です。

このサイトで何度も紹介していますが、
駅近という価値を見誤っている売り主さんは多く、同じ地域に出ている物件の金額へ右へならえ的に価格設定している物件も多く目にします。
徒歩8分の物件と徒歩3分の物件が同じ金額設定であることは多々あります。
(そのような物件はおすすめ・お買い得物件の部類に入るでしょう。)

<駅近は3分以内を基本に

ただ、最近の駅近の傾向として
5分以内では甘く、買い替えで資産価値を上げるのであれば3分以内物件を狙いたいところです。

不動産で言う徒歩5分は、1分間に80mのスピードで歩くということを前提にしていますので、徒歩5分ということは400mということになります。
徒歩3分となると240mですから、角を1回を曲がったレベルです。下手した見えるレベルです。

是非、買い替えをするときは、駅からの距離・時間にこだわって、資産価値をアップさせてください。

もちろん、築年数、間取り、管理状態も無視できませんが・・・。

マンション売却するなら トピックス査定は素早く、売却は慎重に

5月はゴールデンウイークもあり、内見が多く意外と動く時期です。
と書きたいところ。

しかし、それほど甘くない状況になりつつあります。
新型コロナウイルスで世界的な景気後退は決定的になりました。
追い打ちをかけるかのように3月24日、オリンピック延期が発表されました。

【今後の見通し(最悪バージョン)】
不動産市況は経済よりかなり遅れてきます。
最悪の状態は2・3年後と考えます。

  • コロナ自粛・経済下火(今)
  • 各種補助・給付・助成金で一時しのぎ(これから)
  • 業績悪化(半年後)
  • 給料減額・ローン返済不能(1年後)
  • 売り物件過多(2年後)
  • 不動産市況最悪(2年後以降)

今は、不動産価格が下がるという風潮の割に、下落が見られない状況でしょう。

ただ、それが不動産市況です。

そのためにも、緊急事態宣言の発令で外出自粛の今のタイミングに査定を行い、どれくらいの金額の売れるのか?確認しておくことといいと思います。

本来、相場を知るだけなら、一括査定サイトを活用する必要はありません。
マンションレビューならメアド登録程度で、多少古い情報ではありますが簡単に住んでいるマンションや近隣の相場を知ることができます。

しかし、コロナショックによる不動産市況の動きは、想像を超える下落・動きが見て取れます。
正確な相場を知らないことには、販売価格も住宅ローン返済の計算、資産価値を図ることはできません。

不動産会社同士の競合という意味もある一括査定サイトは、コロナによってさらに重要性を成してきたとも言えます。

《不動産査定の考え方》

不動産査定において、
適当に複数の不動産会社に依頼すればいいと思っていませんか?
 
実は、それ大間違いです。
 
査定する意味もなく、売却失敗にもつながります。

テレビや冷蔵庫など型番がある商品は相場のブレは少ないですが、
不動産は、近隣状況・社会環境・権利関係など各々変わってきます。

それを見越して、簡単ツールでありながら幅広い情報を収集できるのが一括査定なのです。

多くの不動産売却成功者は、以下のことをしています。
マンション売却 成功
引用:マンションナビ

  • 普通に不動産屋に売却をお願いする時の査定
  • なかなか売れなかった時のために、不動産買取りの査定
  • 築古、事故物件、相続など訳アリの物件に強い、専門の仲介業者に査定
  • 売却後も、同じところに住み続けるリースバック
  • 査定は無料なので、最高額で売却するために成功者は複数の不動産会社に査定依頼を行います。

マンション売却 買い替え

マンション買い替えで起きた話・ブログ

マンションを売却しているといろいろなお客様が内覧に来ます。

  • 新婚夫婦
  • 老夫婦
  • 独身者・単身者
  • 海外の方(投資家)
  • 相続税対策
  • 買い替え希望者
  • 投資目的
  • 子供の教育目的
  • 転勤者

マンション売却中の方からすれば、売買契約が決まればどんな人でもいい訳ですが、内覧された人がどんなタイプの人なのか?
によって、多少テンションが変わります。

いつまでに欲しいなどの情報がない内覧者だと

  • 本当に買う気はあるのか?
  • 内覧だけで終わるのではないか?

逆に

  • 転勤者であれば、住居確保は必須なだけに力が入ります。
  • 子供の学校・教育目的であれば、4月に合わせて入居したいという需要も期待したいところです。

などなど。

買い替えに関しても、自宅を売って、新しい家を購入するわけですから、その意味では、期待させる要因の1つです。

マンション買い替え 口コミ

眺望良く、駅からも近い

さて、いよいよ本題。
知り合いから聞いた話を。

都内で1LDKのマンションを売りに出していた友人。

今の相場状況から強気に価格設定を行い、内覧のそれなり。
眺望良く、駅からも近い。

しかし、近隣にもライバルといえる売り物件が多く、3か月経過しても売買契約締結に至っていませんでした。

ある時、専任媒介の不動産会社からお客様の紹介があり、内覧に来られました。

お客様は非常に気に入ったようで、感触もよく帰られました。

マンション買い替え 不動産

不動産会社からも感触良好

数時間後、不動産会社から電話があり、

  • 「お客様は物件を気に入り、購入に前向きです。」
  • 「お客様から現状、買い替えで自宅を売却中とのことです。」
  • 「ただ、今週、売買契約の締結のようなのでそれが決まり次第連絡します。」

というものでした。

普通に考えれば、買い替えということで今住んでいる物件が売れれば、そのまま内覧した物件を購入という流れになるため、テンションは上がります。

しかし、ここ不動産業界は怖さを知るのです。

イレギュラーな契約状態

不動産会社さんとの電話のやり取りを聞いて、気付いた人もいると思います。

このお客様、不動産の買い替えではあるのですが、

  • 自宅の売却
  • マンションの購入

において、別々の不動産会社が動いています。

一般的には、同じ不動産会社にお願いすれば、

  • 売却の流れと購入の流れを並行して行うことができる
  • 売却金額に合わせて購入物件の選定などスムーズにできる

のですが、個別に物件探しを行っているのです。

突っ込んで質問してみると、
今回、他社からの紹介という形で内覧を受けたわけではないとのこと。

マンション買い替えで起きた悲劇ブログ、その結果

では、この結果どうなったのでしょうか?

後日、売り主に不動産会社から電話がありました。

  • 「お客様は無事、自宅の売却が決定したようです」
  • 「ただ、〇〇様のマンション購入には至りませんでした」
  • 「理由は、残念ながら自宅売却を仲介していた不動産会社がクチを出してきたようです
  • 「ここからは推測になりますが、自社で購入の仲介をする(仲介手数料を取る)ために、購入を辞めさせたのだと思います。
  • 「力及ばずすみません」

というものでした。

不動産の世界、こんなの当たり前と言えば当たり前ですが、上手く行くものがうまくいかない所以です。

囲い込みとは違いますし、媒介契約をしている不動産会社が意図的に悪いことをしたわけでも、悪意があったわけでもありません。

マンション買い替え 売却

筆者が思う対策・改善策

買い替えにおいて、
売却も購入も1つの不動産屋が担当が多いですが、

今回のように、

  • 売却に対しては複数の不動産会社が動いていることはあります。
  • 購入に関しても自身で物件探しをもあります。

ただ、その周りには不動産会社が画策・模索しているのは事実です。

今回のようなパターンの時、マンション売却主は手を出すことができません。

不動産会社の力量

内覧での感触が良く、自宅の売却を他社が動いていることを聞いたときに、

  • 売却物件の詳細な情報をヒアリングしながら、マンション購入へのハードルを推測し、価格交渉の余地など対策できるか?
  • 売却で動いている不動産会社との関係・親密度を確認し、それに対する対応策はあるか?
  • どれだけ親身になって話を聞き、相談に乗り、人間関係を深めるか?

など、媒介契約(仲介)をお願いしている不動産会社の力量にかかってくるとも言えるでしょう。

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