つなぎ融資の考え方:マンション買い替えをスムーズに進めたい方へ

マンション売却 つなぎ融資つなぎ融資

このページはつなぎ融資についてまとめたページです。

お金に関わる重要事項なので、
是非、最後まで読んでいただき、参考にしてもらえればと思います。

つなぎ融資と言うと一般的に、事業での融資のイメージが強く、
資金繰り・運転資金を安定させるために、一時的にお金を借りる時に使われることが多いと思います。

売掛金の回収が遅れてしまい、一時的にキャッシュフローが悪くなりそうな時など、つなぎ融資という使い方の方が多いかもしれません。

最近では、生活保護を受取るまでの生活資金としてのつなぎ融資などもあるようですが、
今回は、不動産・マンション買い替えにおけるつなぎ融資を考えたいと思います。

マンション買い替えのつなぎ融資の前に

今回のメインは、マンション買い替えにおけるつなぎ融資ですが、
不動産における”つなぎ融資”と言うと”買い替え”におけるつなぎ融資とは別に、

注文住宅を購入する場合の”手付金や中間金”のためのつなぎ融資もあるので、簡単に説明しておきましょう。

一般的に、住宅ローンは建物が立っていない状態では組めません。

分譲マンションや分譲住宅は完成している状態で住宅ローンを組むので問題ありませんが、注文住宅は更地から家を建てるため、住宅ローンを組めません。

よって、建物を建て終わるまでの資金として”手付金”や”中間金”が必要となり、それらが”注文住宅のつなぎ融資”になります。

手付金や中間金は、数百万円とはいえ、自己資金でまかなう必要があるため、一時的な借り入れが必要となるわけです。

住宅が完成した段階で住宅ローン借り入れを行い、そのローンで”つなぎ融資”を返済するというイメージです。

事業においても、注文住宅においても、一時的な融資という意味では同じとも言えますね。

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マンション買い替え つなぎ融資

つなぎ融資:先行購入のマンション買い替え

マンション買い替えに関しては、以前、ブログ的に紹介しました。

住んでいる家を売却した場合、そのあとの住む家を探さなくてはいけないですから、

  • マンションを購入する
  • 一軒家を買う・建てる
  • 賃貸マンションに引っ越す

などになるわけです。

その中の

  • 今住んでいるマンションの”売却”
  • 新しく分譲マンション・分譲住宅の”購入”

を同時に行うことが買い替えになります。

ちなみに、売却の方法・購入の方法は主に2種類あり

先行売却

先に自宅を売却し、購入資金を明確にさせてから購入のステージに入る先行売却

先行購入

新居探しを先にすすめ物件購入した後、売却を進める先行購入

があります。

その中の先行購入での買い替えにおける融資が、今回のメインとなるつなぎ融資になります。

マンション買い替え つなぎ融資のメリット

買い換えにおける先行購入。
家が売れていないのに、先に不動産(マンション・一軒家)を購入するというシチュエーションを考えてみましょう。

普通に考えたら、マンションを売却し資金を確定してから購入物件を考えたいと思うかもしれません。

下品な言い方をすれば、
今彼女がいるのに別に新しい彼女を作るのは浮気だから、しっかり今の彼女とは縁を切ってから、新しい彼女と付き合ったほうがいい・・・・良心に従う的な。

恋愛と不動産を一緒にはできませんが、

  • 今住んでいる家に住みたくない。
  • 1日も早くこの地から離れたい。
  • 近隣トラブルで住んでいられない。
  • やっと理想のマンションにめぐり会えた。
  • この機会を逃すことはできない。

など、購入要因は無視できません。

マンション売却 つなぎ融資

さらに、マンション購入は一期一会です。

  • 条件に合った物件が常に市場に出ているとは限りません。
  • 欲しいと思ったマンションはいつでも買えるものではありません。
  • 不動産会社から好条件物件の連絡を来ても1日躊躇しただけで2番手・3番手になることは多々あります。

要するに、
買い換えにおける先行購入は至って普通なことですし、実際によくあることでもあります。

そこで、活用できるのがつなぎ融資です。

マンションの相場は常に上下します。

  • オリンピックの開催が決まれば、公共事業・開発期待から地価上昇が期待できます。
  • 人口減少・町が衰退傾向であれば、地価は下落傾向になります。

しかし、買い替えに関しては、ほぼ同じタイミングで売り買いを行うため、
不動産における資産・鑑定に誤差が出にくいため、首を絞めるような借入にならないのが現実です。

今、住んでいるマンションの評価額が3000万円であれば、一般的に購入するマンションも同等の金額を選択するはずです。

つなぎ融資の融資額は各社で若干違いがありますが、大手不動産会社はつなぎ融資のオプションを設けているのが、一度確認してみるといいと思います。

マンション買い替え つなぎ融資のデメリット

つなぎ融資を用意している大手不動産会社のつなぎ融資プラン(制度)は、売却保証制度(買換)との併用という会社が基本です。

期間内に売買が締結しなかった場合、その不動産会社が買い取ってくれるという一見、便利なシステムに見えます。

しかし、問題はその買取額。
不動産会社も相場同等で買い取っても転売が聞きませんし、仲介をメインにしているので幾ら関連会社だからといって物件を持つリスクを避ける傾向があります。
よって、買取価格は、相場価格の25%引き位まで叩かれるのが相場です。

相場4000万円の物件で、普通に4000万円で売買が締結すれば問題ありませんが、最終的に不動産会社の買取で3000万円ということになれば・・・。

その間に買替も済ませているわけですから逃げ道がありません。

よって最悪、買取りというリスクを考えて、つなぎ融資の判断をする必要があります。

その場合、1つの判断として買換(買取)の期間も参考にするといいともいます。
期間が長いことで必ずしも高く売却できるとは限りませんが、少なからず、時間的な制約に猶予がでます。

マンション売却時のつなぎ融資サービスがある不動産会社

大手各社のつなぎ融資サービスを調べてみました。

  • 野村の仲介+は、つなぎ融資サービス
  • 住友不動産販売は、ステップ買替購入立て替えサービス
  • 三井のリハウスは、買替つなぎ融資
  • 東急リバブルは、立替払制度(資金のつなぎ制度)
  • 大成有楽不動産販売は、つなぎ融資制度

というサービス名でプランを設けていました。

野村の仲介+(PLUS)のつなぎ融資

野村の仲介+(PLUS)のつなぎ融資
野村の仲介+:つなぎ融資は、買換保証を前提として融資制度です。
融資期間 最長1年(保証期間は個別に審査あり)ということなので、販売期間が広めに取っているのも特徴です。

対象物件支店エリア内
個人の居住用のマンション
対象者買換保証制度を利用の方
融資上限額1億円(売却保証額が上限)
金利短プラ連動の住宅ローン+0.75%(三井住友銀行)
借入期間最長12ヶ月 ※借入期間は個別に審査の上、決定いたします
野村の仲介+(PLUS)公式サイトはこちら

住友不動産販売のステップ買替購入立て替えサービス

野村の仲介+(PLUS)のつなぎ融資
住友不動産販売:つなぎ融資は、ステップ買替購入立て替えサービスです。
買換保証の記述がありませんが、融資期間:1年以内ということなので、買換保証のプランだと思います。

対象物件支店エリア内
個人の居住用のマンション
対象者・融資実行時20歳以上の方で、売主様及び買主様の両者とも住友不動産販売の仲介による売買契約済みの方
・その他住友不動産販売および三井住友銀行の利用基準を満たしている方
※お申し込みに際し、三井住友銀行所定の審査があります。審査の結果によっては本融資をご利用いただけない場合があります。
融資上限額最大3億円(売価の70%以内・上記資金使途の範囲まで)
金利3.225%(短期プライムレート連動)
借入期間1年以内(売却不動産の引渡完了まで)

三井のリハウスの買替つなぎ融資

三井のリハウスの買替つなぎ融資
三井のリハウスの買替つなぎ融資は、担保物件売却の売買契約を前提として融資制度です。

対象物件支店エリア内
個人の居住用のマンション
対象者買替えの購入契約を締結された方で、仲介にて担保物件売却の売買契約を締結済みの方
融資金額【担保物件未成約】300万円~5,600万円以内(10万円単位)
※アルヒ株式会社評価額の70%が上限となります。
【担保物件成約済】300万円~6,800万円(10万円単位)
※アルヒ株式会社評価額の85%が上限となります。
金利年4.4%(返済時一括払い)
借入期間当初6ヶ月以内(延長を含め最長12ヶ月)

東急リバブルの立替払制度(資金のつなぎ制度)

東急リバブルの立替払制度(資金のつなぎ制度)
東急リバブルの立替払制度は、「売却代金」の85%や「売却保証の金額」の100%まで購入物件の残代金支払い日から売却代金の受領日まで、購入物件の残代金をつなぐプランです。

【不動産市況:今後の見通し】

不動産市況は経済よりかなり遅れてきます。

  • コロナ自粛・経済下火(4月)
  • 各種補助・給付・助成金で一時しのぎ
  • 業績悪化・オフィス空室率上昇(秋・冬)
  • ボーナス減額・カット(冬)(今)
  • 本格的第2波:3波?(ウイルスが活発になり、免疫力が下がる””)(今)
  • 給料減額・ローン返済が不透明(1年後)
  • ペアローン(共働き夫婦)破綻急増(1年後)
  • 売り物件過多(2年後)
  • 不動産市況最悪(2年後以降)

さらに厄介なのがこれが世界的だということです。
海外マネーが流れてくるのであれば、日本一人勝ちという状況も作れますが、それも期待薄です。

今は、不動産価格が下がるという風潮の割に、下落が見られない状況かもしれませんが、確実に内覧数・売買件数は減りつつあります。

イメージは出来ても、実感が後から付いてくるそれが不動産市況です。

その証拠というわけではないが、

  • 不動産査定を行うと、高めの査定結果が出ます。
  • しかし、不動産会社の買取依頼の場合、かなりシビアな数字が提示されます。

場合によっては、半額という状況。

不動産会社も自分が買い取るとなると非常に慎重な数字を出す、ダブスタ的な状況となっています。

≪追記:202011.27≫
知人の話だと幸い9月・10月の不動産売買は高水準だったようです。
理由は1つで、新規の売り物件が意外と増えておらず、現状、供給が追いついていないことだそうです。
購入者は安く購入を考えているので、売り物件が増えたら一気に雰囲気が変わるかも?とも言っていました。
売却を考え始めている人は今のうちかもしれません。

①不動産購入のタイミング?

不動産市況が下がる流れであれば、不動産購入のタイミングとも言えるでしょう。

急いで買う必要がありませんが、
以前紹介した家を安く購入する方法の活躍の出番かもしれませんね。
探しに行くのではなく、最新情報を的確にゲットする

《必読》コロナで300万円で家が買える?!一軒家・マンションを少しでも安く購入する方法
幸か不幸か、コロナウイルスによって、不動産相場の大幅下落、購入のタイミングが近づいてきました。実際に大きく動くのは1年後・2年後と予想していますが、投げ売りが始まりつつあるのも事実です。 住宅ローンが返済できない 1日も早く現金化しなくては

②不動産投資の準備も

安く不動産を購入できれば利回りがグーンっと上がります。

高利回りであれば投資の回収も早く軒数も増やしやすいでしょう。

年収500円以上の人限定になりますが、
不動産投資を活用した10年後・20年後の人生プランを確認するといいと思います。
簡単なアンケートで老後資金作りにぴったりの投資スタイルを確認できます

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③マイホームを持っている人限定

当たり前ですが、
家を購入した時の金額 = 今の価値ではありません。

家は株のように売り買いをするものではありません
とは言え、れっきとした財産です。

その財産を守るためにも、気になったタイミングでマイホームの査定を行うことをオススメします。
家の価値が 【財産】利益は出るのか? 【負の遺産】住宅ローンが残るか? 把握しておきましょう。
心配になる前に、ちょっと気になった人、
不動産査定の詳しくない人はこちらから確認するといいと思います。
*年に1度くらい行うことをおすすめします。

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大成有楽不動産販売:つなぎ融資制度

大成有楽不動産販売:つなぎ融資制度

大成有楽不動産販売:つなぎ融資制度は、買取保障を絡めたつなぎ融資制度(つなぎ融資付売却保証制度)です。

対象物件支店エリア内
個人の居住用のマンション
対象者仲介により、自己所有の不動産を売却される方
担保物件売却の売買契約を締結済みる方
物件基準新耐震基準(昭和56年6月1日以降の建築確認取得)、建築50平方メートル以上 (登記簿)かつ2LDK以上※UR都市機構以外の[自主管理]は不可
買取価格査定価格の90%を上限
媒介条件専属専任・専任媒介契約を締結
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