もし今マンションを買うなら(都心版):購入するなら資産価値重視・駅3分以内・室内は見た目より施工・間取り

今マンション購入するなら マンション購入

今回は、
もし、今自分がマンションを購入するならという2019年2月時点の気持ちを書いてみたいと思う。

と言っても、
普通、マンションを購入するシチュエーションは

  • 部屋が手狭になった
  • 購入したい物件が見つかった
  • 近所のオープンルームに行って購入したくなった
  • ○○に住みたい
  • 金利が安いから今購入しておきたい
  • 資産を持ちたい

など、少なからず動機がある。

今回の場合、動機も場所へのこだわりもなく、今だったらという思いつき・雑記感覚でこだわりたいポイントを挙げてみました。

また、最後に今、購入するならということで、マンションリストを紹介します。

今マンションを買う・購入するなら:駅近

このサイトで、駅近物件の有利性は何度も書いているので、今更説明はいらないかもしれないが、資産価値で見たときの駅からの距離は、今後より重要視されると感じています。

  • 高齢化社会
  • 車離れ

などなど。

自動運転になっても

高齢者の自動車事故問題、酒気帯び運転(飲酒運転)などの車事故。

今後、電気自動車・自動運転などがどんどん進歩・進化していくが、若者の車離れも取り沙汰されているように、車を持つという選択肢は薄れていくように感じている。

都内に住んでいれば、車より電車・タクシー。
車を持てば駐車場が必要となる。
それなら、カーシェアリングで時間借りすればいい。

通勤のこともあるし、そう考えると駅との関係を無視することはできないでしょう。

マンション買うなら

駅近:徒歩3分以内のマンションを選びたい

今マンションを購入するなら、駅から徒歩圏内というざっくりとした基準ではなく、3分以内の物件を選びたい。

理由は、駅から10分も徒歩圏内とはいうが、10分は遠い。
5分でも個人的にはストレス、近いといえるだろうか?

よって、できれば徒歩3分圏内を選択するだろう。

今後の資産価値として考えても、
徒歩3分以内のマンション価値に、現状過熱感が見られない。

例えば、徒歩3分のマンションと5分のマンションで10%・20%くらいの価値差がでているのであれば別の話だが、
実際は、駅近の括りで、”3分以内”・”5分以内”・”10分以内”の価格が同等に扱われているのが現状。

さらに、徒歩3分以内のマンションの数を考えると、その希少性は見逃せない。
地域によってはほぼ出ないというところもある。

その昔、お金持ちは高級住宅地のお屋敷に住むのがステイタスであった。
それが時代と共に多様化し、タワー高級マンションという思考が生まれた。
今、タワーマンションは至るところに作れらているので、駅近とか希少性のある場所を先取りしたい。

マンション前に運転手が構え、会社へ出勤するのだが、
大金持ちだけじゃなく、小金持ちも資産価値を考えて物件を選ぶ傾向に加えて、それがステイタス化するのも時間の問題かもしれない。
その流れになると、至る所から資金が流れてくるのも想像がつく。

今マンションを購入するなら:どの駅がいいか?

駅近の物件を選ぶ理由は、

  • 賃貸運用も考える
  • 資産売却も考える

資産価値をベースに考えているからであるが、駅個々の有利性も無視できない。

どのような駅を選ぶのがいいか?

ターミナル駅へのアクセス

その1つがターミナル駅。
渋谷・新宿・品川・東京・上野・池袋などへのアクセス。

複数のターミナル駅に15分以内でいける駅を選択したい。
また、すべて山の線なので、単純に山手線の駅で駅近物件を物色するのもいいかもしれない。

もう1つ、リニア新幹線の開業も考えると、品川駅というポジションを少し重視するのもいいだろう。

ここに関しては、

賃貸で運用する時、またマンション売却をする時の広告イメージするといいと思う。

  • ○○○線、×××線、△△△線、□□□駅から徒歩3分。
  • 複数の線が利用可能。
  • ターミナル駅までの時間訴求

などなど。

今マンション買うなら

今マンションを買うなら:マンション選び

地域、場所をある程度、絞り込んだらマンション選び。

そこで、

  • 新築マンション・中古マンションどちらを選択するか?
  • 何階を選ぶか?

この2つを考えてみた。

新築マンションと中古マンション

今であれば、新築マンションを選ばないだろう。

建設費用の高騰で、単純に価格と質がマッチしていないと感じているから・・。

築5年あたり、10年以内の中古マンションがいいのではないか?っと思っている。

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構造計算書偽造問題が2005年であったことで、手抜きという心配も少なく
この時期のマンションは、震災前であり、不動産市況も加熱していなかったため、
土地取得・建設費用・人件費ともにストレスなく造れたタイミングでもあった。

よって、付加価値を付けての売り出しが基本で、2LDK:5000万以上の物件であれば、御影石など贅沢に使われていたり、共有スペースにも手抜きがなかったりする。

マンション買うなら どこ

新築を選ぶなら

ただ、新築マンションも決して悪いわけではない。

例えば、そう簡単にマンションが建たない立地であれば、その希少性は無視できない。

比較する物件が少ないという特性は、資産価値を大きく押し上げる可能性がある。

何階を選ぶか?高層階?

マンション選びの次は、何階を選ぶか?

予算があれば最上階に住みたいという気持ちもありますが、個人的には、1階でなければどこでもいいと思っています。
(まぁ、アパートではないので1階はロビーになっていることが多いですが・・・。)

ある一定階以上は、あしらいが違うマンションもありますが、基本的に、室内のつくりは低層階でも上の階でもそれほど変わらない。

それより、同じマンションでも気にしたほうがいい箇所はある。

今マンションを買うとしたら

間取り

マンションであれば、

  • 角部屋と中部屋がある。
  • 北向き・南向きもある。

基本的に、新築マンションの金額設定は、各部屋の配置場所(角・中部屋、東・西・南・北向き)と階数で機械的に金額を出していることが多い。
同じ階なのに、北向きの部屋と南向きの部屋で1.5倍の金額差あることだってざらにある。

しかし、

  • 北向きの位置付けだけど、角部屋なので西と北に窓があることで日当たりを確保できる物件もある。
  • 南向きだけど、目の前のマンションによって、日当たりが悪い場合もある。

よって、新築販売時の価格設定が無意味なことも多々ある。

そう考えると、
日当たりに関して、

  • どれだけ実際に日当たりを確保できるか?
  • 遮られるリスクをどこまで読めるか?

また
”臭い”や”カビ”などのケアとして

  • キッチン・浴室には窓のある物件

なども気をつけたい。

  • 南向きですごく日当たりはいい物件だけど、浴室に窓のない部屋
  • 北向きだけど、意外と日当たりがよく、浴室に窓のある部屋

明らかに販売価格が高いのは、南向き物件だけど、購入するなら北向き物件。

後者のような掘り出し物を探したい。

*その他、梁がでてレイアウトが難しいなど、選定項目は複数ありますが・・・。

もし今マンションを買うなら

今マンションを購入するなら・・・まず行うこと

上記のように
場所選び、マンション選びを頭に入れながら、いざ、購入に動く時、まずやること。

それは不動産会社とのコネクション。

不動産会社の情報がすべて

やっぱり、マンション購入は不動産会社なしには語れません。

ポータルサイトに掲載されている情報も生の情報ですが、その先の情報を持っているのが不動産会社です。

  • 資産価値重視で収益物件として考えているのであれば、立地選定に関して個人で調査するよりお願いしたほうが時間も省けます。
  • 売主が、いつまでに売りたいという意向があれば、値引き交渉で優位に立てます。
  • 条件に合う物件が出てきたら、即連絡してもらうお願いをすることもできます。
    *その際、事前にローン審査まで済ませておけば、不動産屋だけでなく売主にも誠意が伝わります。

マンション売却でも購入でも、不動産会社との関係は無視できませんね。

今、マンションを購入するタイミングなのか?

最後に、実際、今マンションを購入するタイミングなのか?
についても触れておきたいと思います。

以前に、今がマンションの売り時なのか?というところでも触れました。

どの時代でも同じですが、

  • 積極的に購入していいところ
  • 購入を避けたほうがところ

が点在しています。

高くなっているからダメということではありません。
なぜって、天辺がそことは限らないからで、高くなっている理由が説明できるところはまだまだポテンシャルを秘めています。

逆も同じで
下落傾向している地域は、それが底なのか?
それとも、今後、人口減少・下落傾向の可能性はないのか?
判断も必要です。

少なくとも、
資産価値という観点を無視して、

  • 室内がきれいだから
  • 夜景がきれいだから
  • 予算内で購入できるから

など、安易にはマンション購入するのは避けたいですね。

今、購入するなら、マンションリスト

ということで、
今、購入するならということで、スーモさんの検索機能を利用し、
今後の資産価値を考えたマンションを調べてみました。

検索結果はこちら
(スームに飛びます。)

*それほど、攻めたリストではありません。
3区中心・駅近・築年数等

おまけ

東京都内のマンション売却:今が売りか?買いか?
で、地価が上がっているから、

  • もうこれ以上、上がらない。
  • 下がるのを待つ。

という思考を改める意味で株を例にだしました。

それがリネットジャパンでした。

その時の記事がコレ

【リネットジャパングループ】
リネットジャパングループ
リユース品売買会社だが、業績は底を打ち、今期業績は大幅増収を見込む。
直近の1112を超えると、上場来高値1470(分割)も見えてくる状況。

あくまでも一例ですが、ここで言いたいのは、上がっている株だからもうおしまいではなく、上がっている株が今後どう推移するか?
株はあくまでも、1企業ということで、ちょっとしたIRで上下するので、需給関係は都度変わりますが、節目を抜ければ、さらに上の思惑も湧くということ。

そのリネットジャパングループですが、予想通り、

リネットジャパングループ

直近の1112を超え、上場来高値1470を目指しました。

上場からのチャートが↓↓↓。
マンション査定 東京

価格帯別出来高を見ると、上場来高値の1470当たりで掴まされた人達の怨念がこもっています。
よって、1月28日は、それに跳ね返されました。

そして、今日、19年9月期第1四半期(10-12月;1Q)の連結経常損益が発表されました。
通期予想通りの好決算ですので、明日は意外と押される可能性もありますが、高値の超え方次第で、次の節目を目指しそうですね。

おまけでした。
ちなみに、もっと面白い銘柄はたくさんありますので・・。

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