オーナーチェンジ物件、購入時の落とし穴:利回り以外にも確認するところ

オーナーチェンジ物件 購入オーナーチェンジ物件

マンションを売却する人も購入する人も、いろいろ事情や想いがあります。

オーナーチェンジ物件も不動産情報サイトには売り物件として掲載されていますが、
そもそも毎月収入が入る物件をなぜ売却するのでしょうか?

今回は、
オーナーチェンジ物件をなぜ売るのか?

その心理や状況を知ることで見えてきたオーナーチェンジ物件購入時のポイント、落とし穴など利回り以外にも確認したいところを紹介します。

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オーナーチェンジ物件を購入時に確認するところ

マンション売却には
通常の所有者が居住しているマンションとオーナーチェンジ物件が存在します。

オーナーチェンジ物件は、賃貸借契約を結び居住者が住んでいる物件です。

購入すれば即家賃が入ってくる投資用物件の所有者変更、それがオーナーチェンジ物件です。

そこで、オーナーチェンジ物件購入時にまず確認するのが、
購入代金と家賃の関係、利回り(表面利回り・実質利回り)です。

表面利回り

表面利回り=年間家賃収入÷ 購入価格になります。

  • 物件価格:3000万円
  • 家賃:20万円

の場合、
240 ÷ 3000 = 0.08
表面利回りは、8% ということになります。

分かりやすく言えば、12年と6か月で購入代金がペイできるという計算です。

しかし、実際には家賃以外にもかかる経費があります。

それを踏まえて計算するのが実質利回りです。

実質利回り

実質利回り=( 年間家賃収入- 年間支出・経費 )÷ 購入価格になります。

年間支出・経費は、固定資産税、火災保険、管理費、修繕積立金、不動産管理会社費用になりますので、

  • 管理費
  • 修繕積立金
  • 不動産管理会社費用

に関わる費用によって、大きく利回りが変わってきます。

管理費、修繕積立金は、2万円程度であればいいですが、4万円を超える場合は大きく利回りに響きます。
不動産管理会社費用も、5000円/月以内に抑えたいところです。

例えば
固定資産税(10万円)、火災保険(2万円)、管理費・修繕積立金(24万円/年)、不動産管理会社費用(6万円/年)の場合

(240 – 42) ÷ 3000 = 0.066
実質利回りは、6.6% ということになります

この利回りを計算し、物件の購入を本格的に考えますが、
それ以外に考慮しなくてはいけないことがいくつかあります。

それが、
オーナーチェンジ物件をなぜ売るのか?
これを紐解くことで、落とし穴にはまらないオーナーチェンジ物件購入が実現できます。

オーナーチェンジ物件 購入リスク

オーナーチェンジ物件 なぜ売る?

では、オーナーチェンジ物件をなぜ売るのか?

オーナーの売却理由を考えてみました。

一般的には、

  • 売却益を得るため
  • 急にキャッシュが必要となった
  • 相続のため

などになりますので、不動産売却の一般的な動機と言っていいでしょう。

しかし、
オーナーチェンジ物件の購入に際し、上記以外の理由で売却する売主もいることを忘れてはなりません。

ネガティブな理由が売却動機となっている場合です。

  • 売り逃げを狙っている
  • 居住者が退去する
  • 居住者が家賃を滞納している
  • 修繕積立金が増額される・大規模修繕工事のための一時金が発生する
  • ご近所トラブルを抱えている

等になります。

  • 告知の義務が発生しないもの
  • 調べないと確認できないもの

もありますので、売主の意図をしっかり把握しないと痛い目に合います。

売り逃げを狙っている

まず、考えることは売り逃げを狙っているオーナーの心理です。

悪質な場合、家賃自体が偽装されている場合があります。
知り合いに、高い家賃で借りたことにして利回りを良く見せる手口です。

  • 賃貸借契約がいつか交わされたのか?
  • 家賃相場は近隣に比べてどうなのか?

賃貸借契の契約日時が最近であったり、著しく家賃が高い場合は、そのリスクを確認することです。

居住者が退去するリスクを想定し、

  • 家賃を近隣相場に合わせた場合、利回りはどうか?
  • 空室の状態で売却した場合、どれくらいの金額で売却が可能か?

想定したいところです。

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居住者が退去する

不動産投資は、家賃と購入価格がベースになるため、居住者が退去ということであれば改めて家賃設定・客付けをしないといけません。

上でも説明していますが、

  • 家賃を近隣相場に合わせた場合、利回りはどうか?
  • 空室の状態で売却した場合、どれくらいの金額で売却が可能か?

想定しましょう。

ただ、オーナーチェンジ物件の場合、
室内の状況を確認できないというメリットがあります。

クリーニング程度で即貸し出せる状態であるという保証はありません。

オーナーチェンジ物件を売る理由として、
リフォームが必要な物件だから、早めに手放すという意図も隠れていることも忘れてはいけません。

逆に、居住者が退去は売却の絶好のタイミングでもあります。

オーナーチェンジ物件は、買いたたかれる傾向があります。
よって、居住者が退去というのは、ある意味で絶好の買いのタイミングとして近隣相場を確認し、即転売も1つの考えです。

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オーナーチェンジ物件 なぜ売る

居住者が家賃を滞納している

ビル投資などのオーナーチェンジ物件でよくあるトラブルが家賃の滞納です。

一筋縄ではなかない借主の場合、借主の権利を主張など、法的措置で退去させることができますが、
それを行う費用や時間が面倒ということで売却という場合もあります。

オーナーチェンジ物件購入時は、賃貸管理が

  • 個人なのか?
  • 賃貸管理会社なのか?

を確認し、家賃滞納の確認を行うといいでしょう。

個人の場合は、通帳の振り込みの記帳を確認したいところです。

修繕積立金が増額される・一時金が発生する

不動産投資は、利回りが崩れたり、急な出費が発生するとキャッシュが回らなくなる場合があります。

  • 修繕積立金が増額されれば、利回りが下がります
  • 大規模修繕工事のための一時金発生は想定していなかったかもしれません

最近だと家賃よりローン返済の方が若干多く、持ち出しが発生するマンション投資もありますので、
プラスアルファで費用がかかるなど、急な出費に対応できず、続けられないというオーナーも発生しておかしくありません。

この場合、
管理組合の総会の議事録で、今後の計画や不足額などを確認できます。

  • 一時金が発生するのであれば、その額分を販売価格から引いてもらうという交渉も可能でしょう。
  • 修繕積立金が増額されるということであれば、利回りの計算をし直し、購入を諦めるという選択も可能でしょう。

オーナーチェンジ物件 注意

ご近所トラブルを抱えている

ご近所トラブル・近隣トラブルは、オーナーからの事前告知はないかもしれません。

付けくわえればオーナー自体も、そこに住んでいませんから詳細を把握していないかもしれません。

管理組合で問題になっていれば議事録等で確認できるかもしれませんが、何とも言えません。

回避する方法としては、
居住者からの過去の苦情をリストアップしてもらうことでしょう。

賃貸管理会社がいれば、虚偽を提出する可能性は低いでしょう。
個人の場合は、言質を取る意味で提出を促すことが印籠になるかもしれません。

オーナーチェンジ物件購入の購入なら

オーナーチェンジ物件の購入は、通常のマンション購入とは大きく違います。

  • 利回りの計算
  • 事前の調査
  • リスクの判断

など、多岐にわたります。

物件探しは、
知り合いの不動産会社では手に負えなかったり
大手だとしても、情報収集・細かい確認が甘くなることさえあります。
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