オーナーチェンジ物件は売れ残り物件なのか?3区(千代田・中央・港)で見た販売中マンション

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よく長い期間売れ残っている物件は”売れ残り物件”に見られると聞きます。

はたしてそうでしょうか?

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売れないオーナーチェンジ物件・・・でも

現状、都心の不動産市況は上昇気流で、駅・立地が良ければ弱気になる必要はない相場となっています。

よって、すぐに売りたいと思えば、

  • 価格訴求
  • 不動産会社の営業

この辺りを調整することで売却は難しくありません。

もちろん、地価下落傾向は箇所も首都圏でも多くありますし、駅からバス利用など強気に売りに出られない箇所もありますので、すべてが大丈夫とは言いません。

今回は、売り出し中のオーナーチェンジ物件に関して、売主の思いや真意を現状の3区(千代田・中央・港)の不動産市況をベースに紹介したいと思います。

売れていないオーナーチェンジマンションをどう考えるか?

そんな都心の状況でも、1年以上売れていない物件(マンション)もあります。

場所や立地も築年数もいいのに・・・。

では、売れていない物件は売れ残りとして考えていいのか?

一般的な売却の考え方

一般的にマンションを売却する場合、
チャレンジ価格で1か月様子を見て、反応が悪ければ金額を下げていき、売却を早くするというセオリーが伝えられています。

よって、その観点からすれば、長い間売れていない物件は、売れ残りという位置づけになってしまうのかもしれません。

ただ、売れていないオーナーチェンジ物件の多くは、長い間、価格変更をしていないことが多く、
個人的な見解として、売れ残りという認識よりは、時間をかけて最高の出会いを待っている、そんな感じではないか?
っと思います。

強気の金額設定は、決して悪くありません。
時間の猶予があるのであれば、焦って安値で売却する必要はありません。

売り方に問題がある場合は別

販売価格を半年以上変更していないのですから、
オーナーの心理は、基本的に急いではいないのだと思います。

ただ、長い間売れていない物件、その売り方に問題があるのではないか?
と思うこともあります。

高く売るためにできること

もし、私が時間の猶予があり、少しでも高く売却しようと思ったら、考えられうる不動産会社のすべてと一般媒介契約を結ぶでしょう。

一括マンション査定で紹介される不動産会社にすべて登録すれば、20社以上にはなるでしょう。

大手を中心に、近隣の不動産会社まで一括査定であれば、時間もかかりません。

一般媒介契約にする理由

その理由は簡単で、
どの不動産会社もお客様からの要望(価格・立地・条件)に対して物件を紹介しますが 、媒介契約のない物件を紹介することはありません。

仮にお客様の意向で指定のマンションの購入希望があっても、内覧を手配はしますが、媒介契約のない物件であればネガティブ要素を並べ、購入の後押しをしません。

理由は、
売買が成立しても、片手取引(仲介手数料3%)にしかならないからです。

逆に、自社で媒介契約のある物件へ落とし込むことで両手取引(仲介手数料6%)にするわけです。

そう考えれば、急いでいないわけですから、1社でも多く窓口を作っておくことの必要性は分かってもらえれるでしょう。

主な一括不動産査定サイト

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ただ、一般媒介契約をたくさんの不動産会社と組むわけですから、不動産会社のチカラの入れ方は落ちます。
自分のマンションに対しての広告や営業活動は、控え目になるでしょう。

しかし、それは重々承知です。

今回の目的は、
自分のマンションを欲しいと持ってくれる人を探すのではなく、同等の物件の比較要因の物件として紹介してもらうことです。

専任媒介契約(仲介を1社に任せる)の場合なら、一生懸命広告活動をしますが、他社からの紹介は受けられにくいでしょう。

それに対して、仮に20社と一般媒介契約をすれば、20社の窓口、お客様の紹介が可能性となります。

大手不動産会社なら支社・支店も多いですし、大手企業から直接照会願いも来ます。

同等のマンションを探しているお客様がいれば、その中の候補として媒介契約のある貴方のマンションはリストアップされるでしょう。

時間があるからこそ、妥協せず、それでいながら売買成立の可能性を高める媒介契約を行うのです。

実際には、時間的に余裕がない人が多いため、この手法を取れないのが現状です。

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オーナーチェンジ物件:実際に売られている(いた)物件

オーナーチェンジ物件は確実に安く売りたくない、希望価格を通す傾向にあります。

オーナーとしては、家賃収入が入ってきますので、別に早く手放す必要のない意思を感じます。

私が見た物件は、
3区(千代田・中央・港)の主要駅徒歩3分以内、築年数も新しいオーナーチェンジのマンション。

利回りは2.9%。

現状、この都心エリアで5%以上の利回りは難しく、3.5%でもいい物件とされることも多々。

ただ、2.9%だと、喜んで手を出す物件ではないことはわかる。

でも半年以上、価格変更がされていない。

オーナーも売れればOKだし、売れなくてもじっくり待とうと考えているのでしょう。
また、オーナー自身、このマンションをもっと前に購入しているはずだから、この地域、ここ4,5年で30%くらい相場が上がっているので、5%くらいの利回りで回しているはず。

販売価格がすべてではない

多少、強気の金額であっても、
お客様は物件を見るとき、金額だけで購入を決めているわけではありません。

  • 部屋の広さ
  • 築年数
  • 地域
  • 利便性
  • 最寄り駅までの距離
  • 日当たり
  • 環境(スーパー)
  • 設備機器
  • セキュリティ

など、多くの要素から決定します。

インスピレーションで物件購入を決定する人すらいます。

家賃収入以外の考え方も

そもそも、不動産投資は利回りだけでなく、

  • 節税効果もあります。
  • 団体信用生命保険(団信):生命保険的な考えもあります
  • 老後の資金確保の要素もあります。

香港の表面利回りは2.4%あたりを推移している現状ですから、、立地に優れているものであれば、利回り以外の要素が検討材料になることもあるでしょう。

今回見たオーナーチェンジのマンションは、場所からすれば、需要が高い地域なので、空室状態が続くことはなく、即入居が確定するマンションでしょう。

また、今の家賃自体、もう少し高い設定も可能なので上げるタイミングがあれば、利回りも3%代には余裕になるでしょう。

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売れない物件ではなく、安く売りたくないだけ

ビジネスでも同じかもしれません。

失敗を繰り変えながら、妥協せず、夢に追いかける人がいます。

実際のところ夢物語的な部分が多いかもしれまんが、マンション売却はそれに比べれば、それほどハードルが高いものではありません。

妥協せずに高値で売りたい売り主がいる。

それをサポートする不動産会社がいるという簡単な図式で回っているだけです。

出会いは突然に

価格に関係なくマンション売却での出会いは突然です。

余剰資金での運用先を考えている人からすれば、棚の端から端まで購入するように、複数の物件を購入します。

1つ1つ物件を物色しますが、その場合、個別の価格よりトータルで物を見ます。

  • 地域を分散させたり、逆に寄せたり
  • 駅近物件のみ片っ端から購入したり
  • 築浅物件のみ物色したり
  • 眺望重視で購入したり

など、買主の分析のもと、需給関係にマッチさせることでリスクを最小限にし効果を最大に考えます。

そのことも分かっている売主だからこそ、
売れない物件として考えているのではなく、妥協しなくない・出会いを待っているだけとも言えるのです。

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<まとめ>
今回、長く売り出しているオーナーチェンジマンションについて紹介しました。

不動産投資も過熱化していますし、その考え方も昔と少し変わってきています。

マンション売却は、少しでも早く売れたほうが安心かもしれませんが、その価格は容易に妥協できないものでもあります。

  • 不動産投資をしている人
  • 一般的にマンションを売却している人

の思考には違いがあることも、少し伝わったのではないか?っと思います。

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