オーナーチェンジ物件売却:スムーズに売却するの方法、マンション買取に頼らない!

オーナーチェンジ物件売却 オーナーチェンジ物件


このページはオーナーチェンジ物件の売却を行う人のためにまとめたページです。

是非、最後まで読んでいただき、売却の参考にしてもらえればと思います。

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オーナーチェンジ物件売却

不動産運用をしているマンション、オーナーチェンジ物件を売却する場合、
ターゲットが絞られる(投資物件)ため、売りずらいとも言われます。

また、立地や築年数だけでなく、利回りを見られるため、越えなくてはいけないハードルがいくつもあります。

例えば、机上の計算で利回り8%で回るマンションであっても、空室が2か月・3か月続くとお金が回らなくなります。
お金が回らなくなると1日も早く売却して、現金化しなくてはならなくなるでしょう。

最悪の場合、売却をあきらめ買取の判断で現金化するヒトもいるといます。

そこで、今回はオーナーチェンジ物件売却をスムーズに進める方法を紹介します。

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家賃と利回り

投資物件で一番最初に考えるところは利回りです。

購入する物件の金額 と 家賃 の関係です。

表面利回り = 年間の賃料 ÷ 購入価格

なので
4000万円万円のマンションを15万/月で貸す場合

180万円(15万円×12か月) ÷ 4000万円 = 4.5%

となるわけです。

これに、管理費や修繕積立金などを加味して詳細に実質利回りを見ていくのですが、家賃と購入価格が大きなウエイトを占めています。

オーナーチェンジ物件 売却

立ち退きは可能か?

利回りが非常に良い状況であれば、オーナーチェンジ物件はそれほど難しくないかもしれません。

ただ都心の場合、不動産相場も上昇しているので物件価格が上がっているため、売却する場合、利回りが悪くなりオーナーチェンジ物件は難しい場合も出てきます。

売却価格は相場に合わせて高値に設定できても、家賃は変えられません。

4.5%で運用していた4000万円のマンション
180万円(15万円×12か月) ÷ 4000万円 = 4.5%

これを、相場上昇を利用しキャピタルゲインを得るために
5000万円で売却を考えた場合、
180万円(15万円×12か月) ÷ 5000万円 = 3.6%

利回り3.6%の物件になってしまいます。

と考えると、5000万円が近隣の相場であったとしても、利回りというオーナーチェンジ物件というリクスが売却の邪魔になります。

そこで考えられるのが、入居者に退去してもらえないか?
ということでしょう。

以前、賃貸中の借主に立ち退き要求は可能か?立ち退き料の相場
の記事を紹介しました。

結論から言えば、そう簡単に立ち退き交渉が進むことはありません。

レオパレスのように欠陥住宅であったからと言っても強制的に撤去は難しいのが現状です。

そこで、次に考えるのが家賃交渉で家賃を上げることはできるか?

ということでしょう。

家賃を上げられるか?

以前、家賃を上げる方法を紹介しましたので、
簡単に説明すると、
管理会社を通じて、家賃交渉の訴えを申し出て居住者に通知を行うというわけですが、
基本的に入居者の権利は守られているため、容易に家賃交渉が進むことはありません。

ただ、相手に交渉を伝えることで、引っ越しを意識させることができます。
意識させることで、退去までのスパンが短くなることや更新のタイミングで更新しないという判断を引き出せるかもしれません。

  • ”家賃を上げるという意図”
  • ”空室にして高く売る”

という両面を見据えた我慢比べみたいなものです。

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オーナーチェンジ物件 不動産会社

不動産会社を見直す

  • 空室の状況でマンションを売ることはできない
  • 賃料を上げることも難しい

それでも、安く買いたたかれたくない。

そこで、無駄は省くということで見直せる部分を考えてみると、

  • 家賃:見直せない
  • 管理費・修繕積立:見直せない
  • 固定資産税:そもそも関係ない

意外と見直せる部分はありません。

しかし、まだあります!

それが、マンション管理の不動産会社への手数料。

  • 入居者の募集
  • 賃料の集金代行
  • 入居者からのクレーム対応

などの賃貸管理代行の管理会社へ支払う報酬です。

一般的な手数料相場は家賃の5%程度です。

例えば、20万円の家賃であれば、
20万円 × 0.05 = 1万円/月

もし、今、家賃の手数料が5%であれば、このパーセンテージを下げることができれば・・・・。

3%になった場合、
20万円 × 0.03 = 6000円/月になります。

単純に、4000円/月家賃を上げたような形になります。

年間48,000円の収益改善です!

もし今、賃貸管理の不動産会社のパーセンテージが”5%” で 3% に変更したいということであれば、一括査定で手数料比較するのも1つの方法です。

また、お節介ですが、私自身、不動産管理会社さんを紹介もできます。
なぜって、今、私が賃貸でお願いしている管理会社を紹介するだけですから・・・。
入居者の募集も集金管理も入居者への対応も、しっかりやってくれるので安心して任せることができます。

ちなみに、管理費は家賃の3%、もしくは、上限5000円でやってもらっています。
5000円以上払っているのであれば、ご紹介します。

もし、そんな方がいたら、お問い合わせ頂ければと思います。

オーナーチェンジ物件売却まとめ

最近では利回りが悪くても、

  • 老後の収入のために
  • 死亡保障(団体信用生命保険)として
  • 売却益(キャピタルゲイン)

として考える不動産投資の考え方が生まれています。

とは言え、それに関しては前提があり
立地(主要駅・駅近)や築年数などの好条件でないとそのターゲットにはなりません。

よって、オーナーチェンジ物件を売却する場合、
買い手の立場に立って、この条件なら購入するか?

マンションに対して売りを少しでも高める努力をしたいところです。

  • 駅からの距離:立地は変えられません。
  • 室内の状態を開示できません。

よって、利回りを少しでも良くする方法、家賃交渉と不動産会社選定で少しでも努力するといいですね。

少なくとも管理する不動産会社を変更で、月額1000円でも2000円でも改善するだけでも、年間12000円、24000円になりますから・・・。

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