オーナーチェンジ物件過多も時間の問題?コロナ自粛の今、大家さんが考えること

コロナ自粛 大家マンションコラム

コロナウイルスの不動産関連として
これまで、

などを紹介してきました。

いずれにしても、今後の見通しがつかない状況で最悪の事態まで考える必要があると紹介しました。

  • 現状把握
  • 1年後の生活
  • 5年後の見通し

を、今考える必要があるというのが結論の1つです。

不動産市況は、落ち込んでいくことは間違いないですし
大手不動産の何社かは、業務休止・営業マンの自宅待機状況ですから、コロナ自粛が長引けば長引くほどその影響は大きくなっていくでしょう。

そこで、今回はコロナウイルスと大家さんの関係について、
今起こりつつあること、今後予想される事態を紹介したいと思います。

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コロナウイルスと大家さん

不動産投資(アパート・マンション・ビル等)は利回りで成り立っています。

その利回りを支えるものが、毎月の家賃ということなりますが、
コロナ自粛によって

  • 職を失ったり
  • 給料が減ったり
  • 会社が潰れたり(倒産)
  • 店の閉店を決めたり

これが、加速していきそうな勢いとなりました。

飲食店・会社の中には、人件費は助成で賄い、このタイミングで借りられるだけ借り入れ、コロナ前よりキャッシュフローをキレイにしている会社もありますが、多くは身動きが取れず、我慢している企業が大方でしょう。

個人も、先行きに不安を感じつつ貯金を切り崩しながら生活を行っている感じでしょう。

人によっては貯蓄もなく、家賃の支払いができないという人も現れはじめました。

いちよ住居確保給付金という制度がありますが、
条件が厳しく、現時点、本当に生活が厳しくなった人への措置なので、
これが本格的にクローズアップされるのは、企業業績悪化、個人へのしわ寄せがくる半年・1年後ではないか?
っと思っています。

ただ、大家としてそれを見越して行動することは必要でしょう。

コロナ 大家

大家が考えること

考えてみてください。
家賃が払えなくなった人が、素直に相談に来ると思いますか?

そんな人は稀でしょう。

多くの人は、まず、家賃支払い日を無視するでしょう。

口座を確認すると入金がない。
借主に連絡、これが一般的でしょう。

管理会社や家賃保証会社が間にいる場合も同じでしょう。

今回の場合、
コロナウイルスによる経済危機まで発展する可能性があるため、そうなれば家賃滞納が多発することまで考えられます。

場合によっては、夜逃げされるかもしれません。

大家としては、事前にそのリスクを考え、滞納された時の保障や滞納されにくい対応を取っておく・考えておく必要があるということでしょう。

今現場で増えていること

今、借主側から大家・オーナーに家賃の減額交渉が増え始めたと聞きます。

国の措置や助成がかかわるものではなく借主とオーナーとの家賃の見直しなので単純に言えば、家賃減額、利回り低下です。

大家にしては、デメリットでしかありません。

ただ空室になるリスクから期間限定で、家賃値下げに応じざるを得ない状況であるのも現実です。

そんなことから、
自粛が長期化した場合、大家のキャッシュフロー悪化は否めず、
オーナーチェンジ物件の売却が市場に増えてきてもおかしくありません。

今、大家さんが行うべきこと

当たり前ですが、家賃減額は大家の首を絞めることにます。

そうなると借主と大家との関係が重要視されます。

現実的には、借主と不動産管理会社と言った方がいいかもしれません。

そこで、今、オーナーが行うことは不動産管理会社との今後の戦略です。

  • 借主から家賃減額の交渉が来た場合
  • 借主が夜逃げをした場合
  • 借主の身辺調査

家賃減額対策

減額交渉が来た場合、
減額を回避する方法として、借主への政府が出している補助金や援助金をレクチャーすることも減額回避方法になるかもしれません。

また、住居確保給付金だけではなく、雇用調整助成金など企業が行える経済対策を紹介することで、借主の会社を助けることができるかもしれません。

最悪の場合、

  • どこまで家賃減額が可能なのか?
  • どれだけでの期間なら計算が立つのか?

を管理会社と相談しておくことも必要でしょう。

夜逃げ対策

  • 家賃が止まる
  • 夜逃げをされる

保証会社や連帯保証人がいるとはいえ、
夜逃げの判断がつかない限り、勝手に部屋を片付けることもできませんし、原状回復の費用などの出費も発生します。

賃貸借契約上でいえば、借主の方が権利が強いだけに、大家の意向で勝手に判断できません。

となれば、
借主の最低限の調査・確認をしておく必要はあるでしょう。

別に興信所を使って調査する必要はありませんが、
勤務先や勤務状況、連帯保証人などは最低限の確認、管理会社と共有しておくことも必要でしょう。

コロナ オーナーチェンジ

今後の家賃保証

不動産投資において、家賃保証会社を介している大家さんもいると思います。

家賃保証会社を活用しているから家賃の取りっぱくれはないっと思っているかもしれませんが、一生面倒をみてくれるわけではありません。

家賃保証会社も、
今までのような交通事故的な稀に起こる家賃未払いに対しては、大家にも甘く、喧嘩をしない対応でよかったのですが、

コロナ破産・倒産による家賃滞納者続出となれば、契約書の内容に沿った厳しい判断がバシバシ下されることが予想されます。

滞納=即退去に向けて動きを家賃保証会社が取るようになれば、一定期間家賃保証はされても、入居に向けた次の動きが必要となりますし、市況からすれば家賃相場の下落も考えなくていけません。

このあたりの家賃保証会社との契約や動向も随時確認しておきたいところです。

コロナによるオーナーチェンジ物件過多

最後に、不動産投資物件の売却についても。

不動産投資を行う時、

  • 家賃収入であるインカムゲイン
  • 譲渡所得(売却)であるキャピタルゲイン

を想定します。

オーナーチェンジ物件売却:スムーズに売却するの方法、マンション買取に頼らない!
このページはオーナーチェンジ物件の売却を行う人のためにまとめたページです。 是非、最後まで読んでいただき、売却の参考にしてもらえればと思います。 オーナーチェンジ物件売却 不動産運用をしているマンション、オーナーチェンジ物...

コロナショックによる不動産相場下落、資金ショートを見据えて売却という選択肢もあるでしょう。

オーナーチェンジ物件は利回りを真っ先にみられます。

空室であれば、居住用・投資用の両者をターゲットにできる一方、
オーナーチェンジ物件は不動産投資を考えている人だけになるため、一筋縄ではいきません。

今後の不動産動向を考えると、判断を間違うと破産という最悪の状況になってしまう場合もありますので、

  • 早めの判断
  • 日々の状況確認

で、動向を確認しておきたいですね。

不動産購入・投資をするなら絶好のタイミング

考えてみてください。
新築マンションと中古マンション、どちらが安く購入できると思いますか?

普通に考えれば、中古マンションだと思います。

しかし、そうとも限りません。

一軒家であっても、マンションであっても、デベロッパーは土地を仕入れ、そのもとに開発・建設・建築が始まります。

  • ここ2・3年前の都心の土地は非常に高いものでした。
    このタイミングで仕込まれた新築マンション、コスト自体が高いため、販売価格が上がります。
  • 逆に、コロナウイルスによって、今後、地価は2,3割、場合によってはそれ以上、下落します。
    このタイミングに仕込まれたマンションは、コスト自体が安いため、販売価格も安くなるでしょう。

1例として挙げれば、要するに

  • ①今、新築マンションの4,5年後(中古マンション)
  • ②4,5年後の新築マンション(新築マンション)

を比較した時、新築マンションの方が安く買える可能性がある、それが不動産の基本です。
*実際には①は販売価格を大きく割り込む価格になるわけですが・・・。

ということは、これから、

  • 不動産購入
  • 不動産投資

の絶好のタイミングが訪れます。

少しでも安く購入できれば、明日でも1か月後でも1年後でも3年後でもタイミングは問わないでしょう。

そこで、家を安く購入する方法、不動産投資の基本を紹介したいと思います。

不動産購入

不動産価格が下がるということは、うがった見方をすれば、家を安く買えるタイミングです。

今まで高いと思っていた家の価格が下がっていくわけですから、購入のチャンスは広がります。

そのためにも、少しでも安い家の情報を随時入手したいところですね。

《必読》一軒家・マンションを少しでも安く購入する方法
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不動産投資

不動産を安く仕入れられるということは、
不動産投資においても、今までは考えられない利回りを実現することが可能となります。

このタイミングで、不動産投資を考えられる人が、不動産投資の勝ち組になることでしょう。

ただ問題もあります。

  • 投資の種類(ワンルーム・戸建て・ビル等)
  • 購入のタイミング
  • 金利の相談

特に銀行はこのところ、不動産投資への審査が厳しくなっていますので、銀行とセットになっている不動産投資会社を活用することも1つの方法です。

コロナウイルスによって、
不動産市況は、大きく崩れると予想されます。

3割、場合によっては5割安で購入できるチャンスが訪れようとしています。

【今後の見通し(最悪バージョン)】
不動産市況は経済よりかなり遅れてきます。
最悪の状態は2・3年後と考えます。

  • コロナ自粛・経済下火(今)
  • 各種補助・給付・助成金で一時しのぎ(これから)
  • 業績悪化(半年後)
  • 給料減額・ローン返済不能(1年後)
  • 売り物件過多(2年後)
  • 不動産市況最悪(2年後以降)

今は、不動産価格が下がるという風潮の割に、下落が見られない状況でしょう。

ただ、それが不動産市況です。

そこで、不動産投資を始める絶好の時期ですが、
始める人のシチュエーション・立ち位置に気を付ける必要があります。

会社の業績が悪化しボーナスが減るなど、1年後・2年後の方が安く買えるかもしれません。

しかし、始めるタイミングで自身の年収が下がってたら不動産投資のローンが厳しくなります。

せっかく安く買える絶好のチャンス利回り10%/15%のチャンスでありながら、タイミングを逸しかねません。

そのため、早めに市況を確認しながら、不動産投資会社とコンタクトを取っておくといいかもしれません。

《無料不動産投資セミナー筆者の見解》

バブル時代の住宅ローン金利は8%など当たり前でした。
しかし、今は上手に交渉すれば1%台も実現可能です。
もちろん、都心の不動産投資は利回りが悪いですが、
この金利差は、特需と言え、それが今の不動産投資の盛り上がりの要因です。

そのため、多くの人は不動産投資セミナーに参加しているのですが、
絶対に覚えておかないといけないことは、入り口を間違うと借金地獄に陥るということです。
そこで、筆者の肌感覚で、初心者・中級者が行くべき不動産セミナーを紹介します。

  • 都心のワンルームマンション投資
  • 田舎の戸建て投資
  • オフィスビル投資
  • ホテル需要を見越したホテル投資
  • 海外の不動産投資

このあたりのたくさんの投資セミナーがありますが、
まず、初心者の形には

  • 不動産投資とは何か?
  • 今の現状・首都圏の市況
  • お金の流れ・不動産投資の全体像

を知ることが重要です。

初心者の第一歩

これから不動産投資を行う、不動産投資が分からないという方は、こちら(【首都圏の方】・【それ以外の方】)で基礎を固めるといいと思います。

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合わせて、
以前、紹介した  家を安く購入する方法 も参考になると思います。

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