コロナウイルスによって都心の不動産価値が下がっていく理由

コロナウイルス 都心の不動産不動産コラム

コロナウイルスが、ここまで拡大すると誰が予想したでしょうか?

2020年1月:中国に始まり、アジアで広がり始めたころ、欧米各国は、他人事のように傍観していました。

それがイタリアをはじめヨーロッパ全域に広がり、そしてアメリカへ・・・。

日本はどうだろうか?

感染者数に関しては、
日本スタイル(重度の患者優先)を取っているので参考にならないが、死亡者数は世界と比にならない少なさは立派と言えるでしょう。

各国がロックダウン:都市封鎖。
日本ではそこまでそれをせず、また死者拡大とはなりませんでした。

これが、

  • 民度なのか?
  • 衛生面なのか?
  • 体質なのか?
  • BCGワクチンなのか?
  • 箸を使う文化
  • 発酵食品
  • マグロやブリの血や内臓に多く含まれるセレン
  • 靴を脱ぐ文化だからか?
  • イソジン効果?

は、後検証になるだろうが、
少なからず、日本の重症患者を中心としたケアで医療崩壊を防げている現状。

ただ、経済は別の話

コロナウイルスと不動産

2月の頭に、コロナウイルスと不動産ということで書きました。

この段階でも不動産価格は崩れるとは書きましたが、この2か月でより鮮明になってきました。

新型コロナウイルス肺炎(武漢肺炎)と不動産市況の関係
中国(武漢)が発生の新型コロナウイルス肺炎(武漢肺炎:COVID-19)。 これによって、 日本だけでなく、韓国・香港・タイ・シンガポールなどアジアを中心にアメリカ・ヨーロッパに広がっているわけですが、 今回は、新型コロナウイ...

コロナウイルスによる社会環境の変化

コロナウイルスによる不動産価格・地価下落は、

経済だけでなく、働き方の変革など社会環境の変化なども敏感に反応しそうです。

社会生活転換の分岐点

コロナウイルスによって、企業の働き方に変化が出てきそうです。

そして、これが大きく不動産価格に影響を及ぼしそうです。

その1つがテレワーク。

テレワーク

緊急事態宣言によってテレワーク:在宅業務の整備が進みます。

これによって、企業の考え方が変わっていくでしょう。

  • 立地のいい場所にオフィス(事務所)を構える意義
  • 社員全員分のデスク・スペースを用意する意義
  • エリアにこだわった採用に固執する必要性の有無

要するに、
オフィスの広さ・立地へのこだわりがなくなり、日本全国・世界各国からの採用とフレキシブルになっていくでしょう。

それによって

  • 家賃の削減
  • 住宅手当の軽減
  • 交通費支給の撤廃

など、企業のお金の使い方・固定費の考え方もかわるでしょう。

≪追記≫
最近、東京都心オフィス空室率が2.77%に上昇とニュースがありました。
7月の東京都心5区(千代田、中央、港、新宿、渋谷)のオフィス空室率ですが、あくまでも空室であって、空室ではないけど解約の手続きが終わっているテナントも合わせれば、それ以上でしょうし、この流れは当分続くでしょう。

テレワーク 都心の不動産

住みやすさ・子育て環境

テレワークが可能な会社となれば、会社まで1時間かけて電車に揺られる必要がなくなります。

高い家賃を払って都心に住む必要がなくなります。

  • 住みやすい街
  • 子育てがしやすい街

など、
月に2,3度オフィスに顔を出すだけとなれば、その観点から家の選び方も変わるでしょう。

都心の不動産 コロナ

都市機能分散

日本は都市封鎖(ロックダウン)ができない!

法的な問題もありますが、もう1つ都市機能が東京に集中していることも1つです。

今回のコロナウイルスによって、都市機能の分散が一気に進むことでしょう。

東京と言う価値が大きく下がるとは言いませんが、一人勝ちはなくなります。

サプライチェーン

地方活性化という意味では、中国依存のサプライチェーン問題の改善も進むでしょう。

中国頼みから、国内生産・整備の流れになれば、都心から地方という人の流れにも及んでいくでしょう。

《追記》
日本政府は、
新型コロナウイルスの感染拡大で製造業のサプライチェーンが寸断したことを受け、生産拠点が集中する中国などから日本への国内回帰や第三国への移転を支援するとして総額2435億円を2020年度補正予算案に盛り込みました。

コロナ倒産 都心の不動産 

倒産の連鎖

コロナウイルスによる政府の経済対策はイマイチです。

元気なうちに薬を与えるのであれば、回復の余地は大きいですが、

虫の息になってからでは、復帰は不可能です。

4月にこの記事を入稿し、随時加筆・修正を行っていますが、

現時点(8月5日)の政府の判断では、今後、多くの飲食店や個店は潰れていくでしょう。

  • 無利子・返済猶予のある融資
  • 人件費の保障
  • 休業補償

など国・都・区・ハローワークで出していますが、延命措置にもなっていません。

店をたたむ・倒産が相次げば、多くのテナントが空き状態となるでしょう。

飲食店に納入している業者も潰れますし、商社など大手にも打撃を与える連鎖も時間の問題でしょう。

今、サラリーマンとして働いている人の多くは、給料が減るイメージが湧かないかもしれません。

しかし、

  • 自営業者の倒産
  • 関連会社への連鎖
  • 大手に波及

社会環境の変化により、1年後・3年後、その時はじめてコロナの影響を肌身に感じることでしょう。

日本国民はそれなりに民度があるため、自宅待機と言われれば素直に従います。

とはいえ、現状では緊急事態宣言が解除された時の明るい未来は描きづらいと言えるでしょう。

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都心の不動産価値の下落は見えている

コロナウイルスで、多くの破産者・自殺者が出かねません。

住宅ローンが払えない人も増えるでしょう。

住宅ローン特例で毎月の返済が楽になる?
このサイトでもたびたび出てくる老後の資金・老後の生活をどうするか?という議論。 今の年金制度になったのは1959年。 1959年の平均寿命は65歳で、11.2人に1人で老人を支える計算でした。 当初の年金の意味合いは...

政府は今の対策を改め、
全員給付、しかも緊急事態宣言発令中、毎月給付などに踏み切ることができれば、多くの人を救えるかもしれません。

ただそれであっても、

  • 企業は事務所に割く経費を減らします。
  • テナントは空きが目立つようになります。
  • 地方分散も進みます。

などなど、今までと違う世界に加速して進んでいくでしょう。

人によっては、
今のうちに家や車を売ってキャッシュを手元に残し
地方の魚の旨い街、環境のいい都市に引っ越しを考えている人さえいます。

いつまで、我慢が続くか分からない状況ですので、人それぞれ判断が分かれ始めたのが現状です。

不動産価格の調整・下落局面

コロナによって、不動産価格が下落すれば、不動産投資のタイミングとも言えます。

購入価格(仕入れ価格)が安くなることで利回りが上がります。

この数年、都心の不動産価格は急激に上がっていたのは事実です。

3・4割上昇したエリアもありますから、このタイミングで大きく下がってもおかしくありません。

売りたくても売れない状況が続けば、不動産ローン破産者も増えるかもしれません。

家(一軒家・マンション)を安く買う裏技

不動産相場が下落ということであれば、購入する絶好のタイミングです。

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  • 利回りの高い不動産投資ができる

購入の準備とそのタイミングを計っておきたいところです。

そこで、購入のタイミングですが、時間が解決してくれるわけではありません。

情報の入手方法につきます。

表に出てくる前の情報であれば、市場価格の20%・30%割安で手に入れることが可能です。

利回り15%、20%の物件は当たり前なので、投資物件を購入し自分が住むことも可能ですしね。

以前、紹介した ↓↓ 家を安く購入する方法 ↓↓ が参考になると思います。

《田舎暮らしを実現》300万円で家が買える?!一軒家を少しでも安く購入する方法
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素人が不動産投資に手を出すと痛い目に合います。

高い物件を買わされローン地獄になったり、空き家状態が続いたり・・・。

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チャンスとピンチ:諸刃の剣状態も

不動産価値が下がれば安く購入できるのは間違いありません。

しかし、不況のあおりを受け給料自体が下がってしまっては、住宅ローンの借り入れ額が下がってしまいます。

この状況から、
住宅ローンの審査が下りるうちに家の購入を検討する人もいるとのことです。

さらに、給料が下がったり、リストラや倒産のリスクがある業種の人は、審査が必要なものを今のうちに通しておく傾向もみられるようです。
バブル崩壊やリーマンショックなどの経験から、早めに対処しておくという習慣がついている人もいるようです。

例えば、
今は使わないけど、キャッシングのカードを作っておこう。
という人もいるようです。
参考サイトはこちら

なんとなく納得してしまいます。

家(一軒家・マンション)を安く買う裏技

不動産相場が下落ということであれば、購入する絶好のタイミングという局面もきます。。

  • 安く家を購入できる
  • 利回りの高い不動産投資ができる

購入の準備とそのタイミングを計っておきたいところです。

そこで、購入のタイミングですが、時間が解決してくれるわけではありません。

情報の入手方法につきます。

表に出てくる前の情報であれば、市場価格の20%・30%割安で手に入れることが可能です。

利回り15%、20%の物件は当たり前なので、投資物件を購入し自分が住むことも可能ですしね。

以前、紹介した ↓↓ 家を安く購入する方法 ↓↓ が参考になると思います。

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田舎暮らし:一軒家を少しでも安く購入するには? 田舎暮らしがしたい 地方移住するために家を探している 一軒家を安く購入したい 家が欲しいと思った時に、即安い物件が出てくることは滅多にありません。 多くの人は不...

コロナウイルスと都心の不動産:まとめ

コロナウイルスによって、経済的にも大打撃をくらいました。

とは言えっても、日本が崩壊するとは言いません。

  • 働き方の形
  • 首都(都心)の在り方

が変わることによって、
不動産の考え方や調整がここで起こることは間違いないでしょう。

更に、気になるのが、不動産会社の悪しきしきたり・・・・。

自粛解除の今後、不動産が売りにくくなる危険
コロナウイルスによる自粛で、経済、もちろん不動産業界も止まっています。解除後、徐々に動き出しているようで、不動産会社の営業さんから連絡が来るようになりましたが、大手は同業他社の動きを見ながら出勤日制限・テレワーク・在宅業務などが続いています

自宅の資産価値はどうなっているか?

当たり前ですが、家を買った時の価格と今の価格は同じではありません。

場合によっては、購入した時より高いかもしれません。

今回のように急な社会環境の変化は、稀かもしれませんが、財産・資産価値の確認を、1年に1度は行っておきたいところです。

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