タワーマンションのリスク:実際にある残念なところから都市伝説まで

タワーマンション リスクタワーマンションリスク

タワーマンションというと、
選ばれしお金持ちが湾岸エリアの眺望良好の高層階に・・・高嶺の花のイメージでもあります。

交通アクセスはタワーマンションに合わせて整備され、また、マンションの共用部にはジム、パーティルームなどの設備やコンビニ、クリーニング、クリニックなど、
最近では、

  • 保育園(認可保育園)
  • シアタールーム
  • 露天風呂

など住環境にも優れています。

大手不動産による建設・施工、分譲・管理と資産価値を下げる要素が少ないイメージでもあります。

そんなタワーマンションについて、
今回はメリットの真逆にあるデメリット、リスクを今回は紹介していきたいと思います。

タワーマンションのリスクの前に

リスクを紹介する前に、タワーマンションの定義を軽く紹介しましょう。

タワーマンション、通称タワマンですが、高さが60メートルを超える住居用建築物・20階建て以上と言われています。

建築基準法では、タワーマンションといういい方はせず、超高層建築物として扱われています。

タワーマンションのリスク

タワーマンションのリスク・デメリットですが、意外と多く存在します。

その中でも

  • エレベーター待ち
  • 引越しが大変
  • 大規模修繕
  • 管理組合:理事会・総会
  • 人間関係・階数格差

が、真っ先に挙げられます。

エレベーター待ち

リスクと言っていいのか?
タワーマンションだからこその嬉しい悲鳴ともいえるのがエレベーター待ちです。

戸数が多いのでエレベーターは一基だけではないですが、上階から下へ降りるのに、出勤時などはその待ち時間、下りる時間は非常に苦痛です。

私もタワーマンションですはありませんが、12階に住んでいた時、そのマンションはエレベーターが一基だけだっただめ長い時は2・3分待つこともありました。

毎日のことでしたし、これがタワーマンションの20階だったら・・・。

生活していれば慣れる人もいるでしょうが、住んでみてリスクと感じ引っ越しを検討した人もいるでしょう。

タワーマンションのリスク

引越しが大変

エレベーター問題とリンクするのが引っ越しのリスクです。

大規模マンションだけに、引っ越ししたい日に引っ越しはかないません。

新築の入居時は、
入居が開始するタイミングで分譲会社によって抽選であったり、調整がされます。

さらに、引っ越しに使用するエレベーターは仮に2基あったとしても1つしか使えません。

1階から自宅の階までの往復は時間がかかりますし、
引っ越し車から敷地内、マンション内、エレベーターなどのセキュリティ制御されていれば、その解除をしながら引っ越しとなります。

引っ越し業者がすべて行うとはいえ、その立ち合いには通常の倍の時間がかかると思っていたほうがいいでしょう。

大規模修繕

リスクというかリスクが必要と思われるのが大規模修繕でしょう。

一般的に大規模修繕というと外壁塗装やヒビの確認・補強、防水、シーリング工事が行われるわけですが、

タワーマンションが存在したのは20年ほど前。
となると、12年に一度、大規模改修が行われるとすると1度行った程度でしょう。

その規模から、12年ではなく15年、20年というタイミングかもしれません。

管理組合でそのスケジュールを決定するわけですが、そもそもタワーマンションの修繕を行える会社がどれだけあるでしょうか?

タワーマンションの歴史が浅いだけに、その大規模改修のノウハウも未知数ですし、費用もその分割高になるでしょう。

20年くらいだと構造部分などに大きなダメージは見られないかもしれません。

タワーマンションの数も限られているので、修繕積立金不足が多数発生するようなモラルの低い住民は少ないかもしれませんが、今後、大規模改修の範囲がどこまで呼ぶのか?

そして、容易に修繕できるのか?

この部分はリスクまでいかなくともリスク管理・無視はできないでしょう。

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管理組合:理事会・総会

大規模修繕の判断を行う管理組合ですが、

タワーマンションの場合、その戸数が多いため管理組合や理事会・総会は一筋縄ではいきません。

判断の難しいタワーマンションの管理を、価値観の違う人達が意見を出し合うわけですから想像もつくでしょうしリスクとも言えます。。

人間関係・階数格差

人間関係の難しさは管理組合だけではありません。

階数格差も忘れてはなりません。

階層ヒエラルキーとも言われます。

何階に住んでいるのか?
それが地位となり、住人間の人間関係の上下関係になります。

子供も自分の階数を自慢したり、その人間関係は呪縛となる人も少なくありません。

同年代の子供がいれば、ママ友の組織は作られます。

自然に階層ヒエラルキーに巻き込まれるリスクもぬぐえません。

タワーマンション 組合

騒音

高層マンションの場合、上の階の騒音が気になるという人も少なくありません。

超高層マンションであるタワーマンションは最高級の極みという側面がありますが、

タワーマンションだからこそ、そこに使う材質は超高層を実現するためのセレクトのため、騒音を最大限にケアするものではありません。

よって、高層階の騒音リスクも押さえておきたいところです。

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タワーマンション 騒音リスク

タワーマンションの隠れたリスク

最近では、
タワーマンションのリスクとし

  • 子育てに良くない
  • 妊婦に良くない
  • 地震のリスクもぬぐえない

など、何処まで本当なのか?
リスクと言っていいのか?わからない情報も錯綜しています。

子育てに良くない

エレベーターで上の階に行くとき、タワーマンションに限らず、耳がキーンとなることがあります。

三半規管の弱い子供の場合ストレスになります。

また、子供の教育によくないとも言われています。

日常生活とかけ離れるため、本来生活で身につく感覚的なものや外で遊ばなくなるなど非日常的な生活が危惧されています。

妊婦に良くない

タワーマンションは妊婦によくない、流産のリスクが高くなるとも言われています。

流産の原因は、染色体異常・子宮異常などですが、タワーマンションがそれらに影響を与えるという要因が確立してはいませんが、

統計結果で、タワーマンション+高齢になればなるほど流産のリスクが高まったというデータがあるようです。

タワーマンション 流産リスク

地震のリスクもぬぐえない

タワーマンションは、地震が起きたら倒れるという意味ではありません。

地震だけでなく強風に対して衝撃を和らげるために微妙に揺れることで構造的に耐震性は担保されています。

ただ、地震によって電気が遮断された場合、エレベーターは動かなくなります。

階段で上り・下りとなります。

自家発電を持っているマンションも多いですが、少なからず生活に支障が出るでしょう。

タワーマンションを売却するなら

タワーマンションは、売りやすい・人気マンションです。

立地も限られるため、
タワーマンション周辺の環境は自然と整備され、住みやすい街に変貌します。

よって、強気の価格で売却可能ですし、その価値も下がりにくいのが現状です。

もし、今回のようなリスクを感じている人は、今のタイミングで売却を検討をおすすめします。

《私が行ったマンション売却方法紹介》

私は、根っからのケチ思考です。
1ヵ月頑張って働いて30万円稼ぐのであれば、少し手間がかかってもマンション売却で100万円上乗せをすることを選択しました。

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≪おすすめサイト≫

  • 《Yahoo不動産と提携の一括査定》
    大京穴吹不動産、大成有楽不動産販売、ロイヤルハウジング、京急不動産、ソニー不動産など
    >>おうちダイレクト
  • 【仲介以外に買取・リースバックも】
    センチュリー21、ハウスドゥ、西武エステート株式会社、朝日リビング株式会社など
    >>いえカツLIFE

になります。

そこで、現状(2019年8月)、オススメするサイトですが、

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  • 【NTTデータの不動産査定サイト】
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    など
    >>HOME4U
  • 【マンション専用の査定サイト】
    住友林業ホームサービス株式会社、三菱UFJ不動産販売株式会社、リストインターナショナルリアルティ株式会社、株式会社ワッフル不動産販売、みずほ不動産販売
    など
    >>マンションナビ

タワーマンションリスク:まとめ

タワーマンションは、ある意味、街を巻き込んだ開発でもあります。

武蔵小杉は、タワーマンション乱立によって人口が増えたことで川崎市は税収が増えたことでしょう。

自治体はそれもあって、人口増加による交通の緩和をするために、

  • ホームの増設
  • 新規改札口
  • 増線・複々線化

など、そのための政策・対策が採られました。

タワーマンションの人気は、
その景観であったりラグジュアリー感など、内覧やモデルルームに行くだけで虜になります。

ただ、その裏に潜むリスクがあることを今回は紹介しました。

都内のタワーマンション紹介

都内のタワーマンションを一部紹介します。

東京タイムズタワーDEUX TOURS CANAL&SPA ドゥトゥール東京レジデンス千代田・九段下シティタワー品川
センチュリーパークタワーキャピタルゲートプレイス ザ・タワーザ・クレストタワー 白金タワー
ライオンズタワー月島THE ROPPONGI TOKYO勝どきビュータワー芝浦アイランドグローヴタワー
ザ・東京タワーズ六本木ヒルズレジデンス晴海アイランドトリトンスクエアビュータワーキャピタルマークタワー
ザ・パークハウス晴海タワーズクロノレジデンス東京ツインパークスコスモポリス品川虎ノ門タワーズレジデンス
ベイクレストタワーワールドシティタワーズ赤坂タワーレジデンス トップオブザヒルパークコート赤坂檜町ザ・タワー
高輪ザ・レジデンス富久クロスコンフォートタワーザ・パークハウス西新宿タワー60コンシェリア西新宿タワーズウエスト
パークコート千代田富士見 ザ タワーワテラスタワーレジデンススカイライトタワートルナーレ日本橋浜町
ベイシティ晴海スカイリンクタワーアークヒルズ仙石山レジデンス品川Vタワー虎ノ門ヒルズレジデンス
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