ハウスリースバックはお得なの?ハウスドゥの賃料減額制度はおすすめかも。ハウスリースバックのメリット・デメリット

ハウスリースバックとは ハウスリースバック


このページはハウスリースバックについて、そのメリット・デメリットをまとめたページです。

賢くお金を管理するためにも、是非、最後まで読んでいただき参考にしてもらえればと思います。

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ハウスリースバック

家を売る場合、
大きく分けると売却と買取の2つのパターンがあります。

その買取には

  • 買取
  • 住みながら買取
  • 買取保証

の3つ種類があります。

以前、今すぐお金が必要な人に、マンションを買取・即現金化する方法を紹介しました。

今回は、住みながら買取:ハウス・リースバックを紹介したいと思います。

特に、ハウス・リースバックに関しては”ハウスドゥ”が他社より優れたプラン(賃料減額制度等)を持っているので、ハウスドゥの紹介もしたいと思います。

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ハウスリースバックとは

ハウスリースバックとは、所有しているマンション・家を不動産会社が買取り、そのまま賃料(リース代)を払うことで住み続けられる、もしくは再度購入できるサービスです。

たとえば、

  • 自宅を売却してローンを解消したいが、この家に住み続けたい
  • 引越しはできないが、資金調達をしておきたい
  • 不動産担保ローン、リバースモーゲージは条件に合わない
  • 老後の資金に不安がある
  • 借金の返済にせまられている
  • 事業資金の目処を今月中に出したい
  • 子供の学校の関係で引越し出来ない 事情がある

など、お金は欲しいけど、引っ越しはしたくない人、
特に高齢で

  • 他の土地に移動したくない
  • 引越しが面倒
  • ローンの支払いも終わっていて、年金+アルファが欲しい。

などの人に非常に受けています。

しかし、ハウスリースバックはたしてお得なのでしょうか?

そこで、メリット・デメリットを考えてみました。

ハウスリースバックのメリット・デメリット

ハウスリースバック、現金化できて、引っ越しの必要がない訳ですが、そこではメリットだけでなくデメリットも存在します。

メリット

メリットを挙げると

  • 現金化できる
  • 引っ越す必要がない
  • 近所に人にわからない・バレない
  • 年齢制限なし
  • 買い主を見つける必要がない
  • 買い戻すこともできる
  • 財産分与が容易
  • キャピタルゲイン(ハウスドゥ)

等があります。

ハウス・リースバック

現金化でき、引っ越す必要がない

マンションを所有している場合、管理費や修繕費などの若干の費用はかかりますが、家賃はかかりません。

しかし、生活する上でお金は必要です。

今すぐお金が必要となった場合、不動産会社に仲介をお願いしてたとしても、即買い主が見つかり売買は締結しません。(3ヶ月程度)

また、不動産会社のマンション買取を利用しても、売却したマンションから引っ越さなくてはいけません。

その意味では、ハウスリースバックを活用で、
マンションを不動産会社に買い取ってもらい、家賃を払う形でそのまま住み続けることができるので引っ越しの必要がないのは大きなメリットです。

近所の人に気づかれない

ハウスリースバックは、権利上、不動産会社にオーナーが移行するだけですから、周りの人、近所の人に気づかれることはありません。

レインズなどの販売状況が載るわけでも、販売の経過・履歴が残るわけでもありません。

今までと変わらない生活である以上、そもそも気付かれるワケがありません。

買い主を見つける必要がない

ハウスリースバックは、不動産会社がそのまま買取るため、
一般的なマンション売却で発生する

  • 媒介契約
  • 内覧準備・内覧
  • 買主のローン審査

は必要ありません。

ハウスリースバック

生前贈与・財産分与が容易

不動産における財産分与は、その処分で意外ともめます。

生前にハウスリースバックで現金化できることで、遺留分を現金で渡せるため相続が明確になります。

また買戻しもできるので、相続人(子供)が、その不動産を購入も可能です。

デメリット

デメリットを挙げると

  • オーバーローン状態では利用できない
  • 安く買いたたかれる
  • 近隣より家賃が高くなることも
  • 買戻しの価格が高くなる

オーバーローン状態では利用できない

ハウスリースバックは、不動産会社の救済サポートではありません。

住宅ローンが残っていたり、抵当権がついていても申込は可能ですが、
そもそも、買い取っても住宅ローンが残るようでは、家賃の見通しがたちません。

よって、オーバーローンの状態では、ハウスリースバックは断られると考えたほうがいいでしょう。

安く買い取られる

ハウスリースバックで、一番注目されるのが、いくらの金額で買い取ってくれるのか?

気になるところだと思います。

結論から言えば、安く買いたたかれます。

一概に数字を出せませんが、相場の20%~30%くらい安く設定されると思っておいた方がいいと思います。

近隣より家賃が高くなることも

買取後の家賃(リース代)についても気になるところでしょう。

そもそも、近隣の相場より家賃が高いのであればハウスリースバックを使う意味がないようにも思えます。

ただ、実際のところ、相場より高く設定されることが多いのが現実です。

その理由は、管理費・修繕積立金などの費用を明確に計算するからです。

一般的な賃貸マンションは、近隣の相場に合せる形でオーナーが家賃を設定するため、管理費・修繕積立金が高いマンションでも、家賃が近隣相場とそう変わりません。

対してハウスリースバックの場合、
管理費・修繕積立金・固定資産税をしっかり計算されます。
さらに管理費・修繕積立金は上がっていくものですのですので、それを加味されることで相場より高くなると考えておいたほうがいいでしょう。

買戻しの価格が高くなる

本来、時間が経つごとに資産価値は下がっていくものですが、
ハウスリースバックは買戻しを前提としているものではなく、長期的に賃料収入得るビジネスモデルでもあるため、買取価格が5000万円だからだといって、買い戻し価格が5000万円ということはありません。

20%程度アップくらいが相場です。

ハウスリースバックとリバースモーゲージ比較

ハウスリースバックと比較されるリバースモーゲージも少し比較したいと思います。

リバースモーゲージは、自宅を担保にしてそこに住み続けながら金融機関から融資を受けられる融資システムです。
返済は金利分のみ、死亡後は自宅を売却して、その代金を融資の一括返済に充てます。

2つの大きな違いは所有権。

  • ハウスリースバックは不動産会社
  • リバースモーゲージは本人

となります。
よって、リバースモーゲージは固定資産税などの支払が発生します。
ただ、所有権は本人とはいえ、最終的には不動産を売って一括返済するので、資金の用途、賃貸に回せない、資産として相続できない、年齢制限などの制約もあります。

ハウスリースバック リバースモーゲージ比較

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ハウスリースバックは損か?得か?

普通にマンションを所有し、キャピタルゲインを得ようと思えれば、通常通り、売却がお得でしょう。

自分の売りたい金額設定ができますので、高く売却が可能です。

ハウスリースバック デメリット

それに対してはハウスリースバックは
安く買いたたかれて、さらに高い家賃を払い続けるとなると、

  • 今すぐお金が必要な人
  • 切羽詰まった人

が活用する駆け込み寺のようなものにも見えます。

しかし、ハウスドゥのハウスリースバックのプランを見て、そうでもないことを感じました。

賃料減額制度を活用で、安い賃料で住むこともできます。

実際にハウスドゥのハウスリースバックは伸びていますし、企業としても収益の柱の1つとして、今後、今以上の伸びも予想されています。

そこでハウスドゥのハウスリースバックを深堀してみました。

ハウスリースバックのハウスドゥ

ハウスリースバックのパイオニアでもあるハウスドゥ。

ハウスドゥ ハウス・リースバック

そのハウスリースバックが選ばれている理由は

  • 最短5日で現金化可能
  • 買い直し制度
  • 賃料減額制度
  • 売却支援制度

等になります。

その中から、
買い直し制度、賃料減額制度、売却支援制度を紹介します。

買い直し制度:再売買

買い直し制度については、上記でも紹介しました。

ハウスドゥの再売買に関しての特徴は、その再売買金額が買取時に設定されるというものです。

買戻し価格が、景気上昇・下落に左右されないので、買取してもらう段階で買戻しのスケジュールが立てやすいとも言えます。

ハウスリースバック ハウスドゥ

賃料減額制度

ハウスドゥのハウスリースバックが人気なのは賃料減額制度ではないか?っと考えられます。

本来は、ハウスリースバックの場合、家賃は相場より高くなることが多々あります。

しかし、ハウスドゥの場合、保証金(保証金額)によって家賃の減額が可能となります。

ハウスドゥ 賃料減額制度

例えば、
買取価格3000万、賃料18万円/月(家賃設定:14万円・管理費・修繕積立金・固定資産税:4万)という設定を例に説明しましょう。

この状態で保証金を1500万円(買取価格の半金)積むことによって、

家賃設定:14万円の半額7万円となり、
賃料11万円家賃設定:7万円 + 管理費・修繕積立金・固定資産税:4万円)の賃料となります。

あくまでもハウスドゥの査定部の審査によって減額が決まりますが、
買取価格と保証金の割合に合わせて家賃が連動が1つの目安です。

18万円の賃料が、保証金の金額によって安く(11万円)なるのであれば、
銀行にお金を預けたり、タンス預金に比べれば、比較にならないのは疑う余地ないでしょう。

賃料減額制度をシンプルに考えれば、
1500万円の保証金として預けることで
年間84万円(月額7万の減額×12か月)のお得と言えるわけです。
*保証金は、
・いつでも引き出すことはできます。
・上限50%までが基本のようで、それ以上は審査とのことです。
・保証金に金利が付きませんので投資要素はありません。

売却支援制度

ハウスドゥには、売却支援制度というものがあります。

ハウスドゥのハウスリースバックは、

  • 賃貸として住む権利
  • 再売買する権利

の2つの権利を有するものです。

2つ目の再売買する権利は、

  • 買い戻す権利
  • 売却支援を受けられる権利

になります。

後者の売却支援を受けられる権利が、時期によってはキャピタルゲインを得られる場合があるので紹介します。

売却支援を受けられる権利?

そもそもハウスリースバックの段階でオーナーは不動産会社になっているのに”売却”って何?
っと思うかもしれません。

説明が難しいので簡単に説明すると、

ハウスリースバック時に再売買価格(買戻し価格)が5000万円に設定されたとします。
その後、近隣の大型開発によってこの土地の地価が一気に上昇した場合、仮に6000万円の価値になったとしましょう。

ハウスリースバックは、賃貸を辞めるタイミングで即物件は売却されるルールです。
売買価格が6000万円で締結した場合、1000万円が還元されるというわけです。

売却支援を受けられる権利というのは、
売買価格が、”買戻し価格を上回った場合”、その差額が還元されるというものです。

将来の相場によってキャピタルゲインが得られる可能性もあるのは、ハウスドゥのハウスリースバックの特徴の1つでもあります。

売却はハウスドゥはやってくれるため、売却に関わる手間はかかりません。
ちなみに、売却価格が再売買価格を下回った場合の負担はありません。
*諸経費等はかかります。

ハウスドゥのリースバックプラン

  • クイックリースバック
    最短5日で自宅が資産に!
  • 短期リースバック
    2年間のみリースバックを利用したい方向け
  • シニア住替えリースバック
    住替えを検討されているシニア向け
  • 新築リースバック
    手持ち資金負担0円で新築に!
  • リフォームリースバック
    リフォームしてから住みたい!という方向け
  • 資産活用リースバック
    敷地、空き部屋を有効活用
  • アセットリースバック
    事務用不動産をお持ちの個人事業主向け

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