【マンションが売れない友達に伝えた逆転の発想】値下げが必要?不安を煽られるとやっぱり弱気になるけど。

マンション売れない 値下げ マンション売る・マンション売却

先日、前に働いていた会社の友達5人と10年かぶりに酒を飲んだ。

  • 仕事のこと
  • 子供のこと
  • 女のこと

とお題はそんなに変わらないが、
昔とは違い

  • 子供がかわいいから、子供の反抗期・接し方が難しいとか
  • ヘッドハンティングが来ているけど、環境・お金、どっちを取るとか

とかとか・・。

内容が昔と違い、結構シビアでみんなそれなりに年を取ったものだと感じたものだ。
(20年後は孫と病気の話になるんだろうなぁ・・・・・。)

今回は、
その飲みで、マンションが売れなく不安がっていた友人に伝えた

  • 心の持ち方
  • 今後の対応方法
  • そして逆転の発想

を紹介します。

マンション売れない・・・値下げ?

2次会で、商社に勤めているAとじっくり話していると、マンション売却の話になった。

彼は、
結婚13年・子供は小学生。
昨年8月に買い替えで千代田区のマンションを購入し、もともと住んでいた港区に中古マンションを売却しているという。
俗に言う買い替えの”購入先行”だ。

しかし、港区のマンションがなかなか売れないという。

4か月くらい経っているわけで、心配・不安を感じるのは分かる。
値下げも検討しているという。

売れないとやっぱり不安になるもの

そんな不安を抱えている彼から出てくる言葉はネガティブなことが多い。

  • 日中の貿易戦争で日本の景気も悪くなるのか?
  • 不動産は今がピークで、東京オリンピック前は崩れるのか?

不安を色々な話をしてくるので、切り替えしてみた。

昨年だっていろいろあった・毎年いろいろある

じゃぁ、昨年の8月にマンションを購入したんでしょ。
昨年(一昨年)って、北朝鮮が弾道ミサイルを発射するとか発射しないとかかなり続いたよね。
そのたびに、防衛関連の株(銘柄)が上昇したり・下落したり・・・・。
必ずしも情勢が良かったとはいえなかったよね。
その状況でも、都内の地価(3区)は普通に上がってた訳だし、ある意味、毎年ネガティブのニュースはあるんだよね。
っと。

売却中はどうしてもネガティブなニュースが気になって、ポジティブなニュースはスルーされちゃうんだよね。

変に期待を持たせるのも悪いし、別に不安を取り除こうとも思ってはいなかったけど、こんな話をした。

中古マンション売れない 値下げ

値下げを考えているというマンション売却情報を聞いてみた

売却を始めて4ヶ月なので、これからともいえるが、とりあえず、詳細を聞いてみた。

  • 具体的な場所は避けるけど港区内で場所は悪くない。
  • 築浅中古で購入した築13年のマンション。
  • 良い時に買っているので、購入時よりも高い
  • 室内の状況とかマンションの状態は見ていないので知らない。

販売金額は、若干強気の金額だけど、周辺の相場から見れば、少し値引きがあったとしてバカ高い訳ではないという。

細かい周辺の状況とかまでしっかり調べていないけど、決して売れ難い物件ではなさそうだから、時間の問題だと思いながら、もっと突っ込んで見た。

媒介契約

媒介契約はどうなっているのかも聞いてみた。
大手の不動産会社に専任媒介契約で、
クリーニングもやってもらったし、インテリアコーディネイトで室内はそれなりになっているという。
内覧は、月2・3件だという。

媒介契約に関する考え方・テクニック

専任媒介契約が悪いとは言わないけど、囲い込みに合っている可能性もある。

このエリアであれば、もう少し内覧があってもおかしくない。

ということで、今すぐできる対応策を伝授した。

不動産会社に優しくプレッシャー

たぶん、近いうちに売買成立すると思うが、もっとスピード感を持たせたい、さらに囲い込みを行っている可能性もみられる。

そこで、不動産の担当者に次のことを伝えて見たらっと

  • 「次の更新から、一般媒介契約に変更を考えている」
  • 「他の不動産会社を5社ほど追加したいと考えている」

っと。

これで、不動産会社の動きが変わると思うよ。

友人からは、一般媒介となると
「インテリアコーディネイトとかなくなると思うけど」
と質問されましたが
「入居中のマンションでも普通に売れるし、もしかしたら今のインテリアコーディネイトが逆に部屋を壊している可能性もあるから・・」
「物を置くことでリビングが狭く見えることもあるから」
っと。

マンションが売れないからといって値下げの必要はあるか?

今回の場合、即金額を下げる必要はないと伝えた。

売れないマンションではなく、囲い込みにあっているだけの可能性もある。

もう少し様子をみてからでも大丈夫。

理由は場所がいいから。
港区は、人口も増えているし住環境としても文句はない。
もちろん、地価上昇中とはいえ、多少調整も入ることもあるが、急激に下がることは考えられない。

これが、地方の田舎町で、地価下落中の地域であれば、特別な開発や観光客急増の町おこしがないと落としたほうがいいけど、そうではない。

また、銀行の差し押さえ・任意売却・競売の危機・借金返済のために1日の早く売りたいということであれば、即現金化や安売りしてでも手放さないといけないどそうでもない。

まずは、2ヶ月様子見ということで。

もちろん毎月の出費も

ただ、いくら資金的に余裕があったとしても、管理費・修繕積立金は毎月かかる。

予定では、2018年内に売却が終わる予定だったけど、年をまたいでしまったので固定資産税もかかる。

もちろん、住んでいないマンションなのに、毎月、管理費・修繕積立金はもったいないというのも分かる。

マンション売れない時

売れないマンションの値下げを考えず逆手に取る

本来であれば、売れない間は民泊(Airbnb)でその期間の管理費・修繕積立金くらいは稼ぎたいというのも考える。

しかし、民泊は届出が必要となったし、マンション組合で禁止しているところも多い。

そこで、提案したのが、スペースマーケットというもの。

スペースマーケットとは?

スペースマーケットは、部屋の貸し出し、1時間単位から貸し出すことを仲介してくれるサービスです。
簡単に言えば、民泊のAirbnbの時間貸しバージョン。

民泊ではないので、周辺に迷惑をかけなければマンションの管理組合からも文句はでないだろう。

インテリアコーディネイトされているなら尚更

現状、インテリアコーディネイトされている部屋を、月に2・3組の内覧のために所有しているのはもったいない。

それなら、インテリアコーディネイトされた部屋を活用する方法としてスペースマーケットは有効活用になる。

  • パーティー用
  • 会議・研修用
  • 写真撮影用
  • ロケ撮影用

など、用途はいろいろあるので、
パーティー用として騒がれるのを嫌うのであれば、他の用途で登録すればいい。

1時間4000円くらいで需要があれば、1日3時間(12000円)、週1件入れば管理費・修繕積立金分(5万円程度)になる。

彼の目の色が変わった

スペースマーケットの話をしたら、如実に彼の目が変わった。

そうかぁ・・・。
殺風景な部屋ならまだしも、インテリアコーディネイトされている部屋だけに活用法あるね。
っと。

もちろん、そのためのオペレーションを確立する必要はある。
鍵の受け渡しをどうるすか?
など。

ただ、心に余裕ができたことは雰囲気を見てわかった。

そんな飲み会は4時まで続いたのであった。

古いマンション売れない 値下げ

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