マンション・アパートの借主・入居者が民泊を行っている時の解決策:マンションオーナーのリスク

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コロナウイルスによって、
不動産市況は、大きく崩れると予想されます。

3割、場合によっては5割安で購入できるチャンスが訪れようとしています。

【不動産市況:今後の見通し】
不動産市況は経済よりかなり遅れてきます。

  • コロナ自粛・経済下火(4月)
  • 各種補助・給付・助成金で一時しのぎ(今)
  • 業績悪化・オフィス空室率上昇(秋・冬)
  • 本格的第2波(ウイルスが活発になり、免疫力が下がる””)
  • 給料減額・ローン返済不能(1年後)
  • 売り物件過多(2年後)
  • 不動産市況最悪(2年後以降)

今は、不動産価格が下がるという風潮の割に、下落が見られない状況かもしれませんが、確実に内覧数・売買件数は減りつつあります。

ただ、それが不動産市況です。

その証拠というわけではないが、
不動産査定を行うと、

  • 一般ユーザーに売却(仲介)する場合、高めの査定結果が出ます。
  • 逆に、不動産会社の買取の場合、かなりシビアな数字が提示されます。

不動産会社も自分が買い取るとなると非常に慎重な数字を出す、ダブスタ的な状況となっています。

そこで、不動産投資を始める絶好の時期ですが、
始める人のシチュエーション・立ち位置に気を付ける必要があります。

会社の業績が悪化しボーナスが減るなど、1年後・2年後の方が安く買えるかもしれません。

しかし、始めるタイミングで自身の年収が下がってたら不動産投資のローンが厳しくなります。

せっかく安く買える絶好のチャンス利回り10%/15%のチャンスでありながら、タイミングを逸しかねません。

そのため、早めに市況を確認しながら、不動産投資会社とコンタクトを取っておくといいかもしれません。

《無料不動産投資セミナー筆者の見解》

バブル時代の住宅ローン金利は8%など当たり前でした。
しかし、今は上手に交渉すれば1%台も実現可能です。
もちろん、都心の不動産投資は利回りが悪いですが、
この金利差は、特需と言え、それが今の不動産投資の盛り上がりの要因です。

そのため、多くの人は不動産投資セミナーに参加しているのですが、
絶対に覚えておかないといけないことは、入り口を間違うと借金地獄に陥るということです。
そこで、筆者の肌感覚で、初心者・中級者が行くべき不動産セミナーを紹介します。

  • 都心のワンルームマンション投資
  • 田舎の戸建て投資
  • オフィスビル投資
  • ホテル需要を見越したホテル投資
  • 海外の不動産投資

このあたりのたくさんの投資セミナーがありますが、
まず、初心者の形には

  • 不動産投資とは何か?
  • 今の現状・首都圏の市況
  • お金の流れ・不動産投資の全体像

を知ることが重要です。

初心者の第一歩

これから不動産投資を行う、不動産投資が分からないという方は、こちら(【首都圏の方】・【それ以外の方】)で基礎を固めるといいと思います。

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合わせて、
以前、紹介した  家を安く購入する方法 も参考になると思います。

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民泊リスクマンション投資・不動産投資

海外からの観光客が増え、ホテル需要が高くなったことで、
一時期、民泊がホテル不足を解決する最善策だと言われていました。

そして、多くの人は所有しているマンションだけでなく、賃貸マンションを借り民泊運用を行う人までいました。

しかし、民泊新法によりそのハードルが高くなり自由な民泊運営が難しくなりました。

また、マンションの管理組合も民泊を禁止するなど、それまで、AirBNBなどで民泊を行っていた人も一気に減ったのが現状です。

今回は、まだまだ、隠れて民泊を行っている住民対策を含め、民泊について考えてみました。

マンションでの民泊問題

世界中で利用されていて、日本で色々と物議をかもしたAirbnb。

所謂いわゆる民泊のサービスです。

自分の家や部屋を宿泊施設として提供するわけすが、

  • 部屋を貸したい人
  • 部屋を借りたい人

を仲介するサービスとして人気だったのがAirbnbです。

部屋を借りたいという人は簡単に情報を検索し借りたい部屋を予約する事ができますし、
部屋を貸したい人も情報を提供していれば借りたい人からの申請があるのでそれを受けてサービスを提供する事ができます。

マンション投資 民泊

部屋を借りたい人の場合は、ホテルよりも安く宿泊する事が出来たりホストとの交流を楽しむことができます。
また、部屋を貸す人も宿泊料金の一部を収入として得ることができるようになっているほか、こちらも宿泊客との交流を楽しめるなど、それぞれメリットがあるということで世界中で利用されています。

しかし、騒音・ゴミ問をはじめ近隣住民とのトラブルなどきれいごとですまなかったのが民泊問題です。

民泊新法では、
営業日数などが制限され、届け出が必要となり民泊を行う人が激減しました。

現状、Airbnbでも住宅宿泊事業(民泊)の届け出・届出番号が必要となっています。

届け出ず民泊

民泊新法が施行されて以降、民泊を行っている人は激減しましたが、それでも隠れて行っている人は少なくなさそうです。

Airbnbには登録せず、他のルートで集客。
特に、中国人観光客が大挙してマンションに入る姿を見たり、マンション前にワゴンが迎えに来ていたり・・・。

マンションで民泊を禁止していなくても、届け出制となっている以上、届け出なしで民泊は問題です。

と言っても、
仮に届け出をしたとしても、マンション自体で民泊を禁止していることも多く、マンション管理規約に沿っていなければ民泊はできません。

居住者・借主への対応策

区分マンションを所有し、賃貸として貸し出している場合、
借主が民泊を行っていても、オーナーが気づくことはないでしょう。

マンションの住民が気づき、管理組合(管理人)に連絡が行き、不動産賃貸管理会社もしくはオーナーに連絡が入るという流れでしょう。

管理人が、警告の書面位は掲示・告知してくれるかもしれませんが責任は大家であるあなたです。

掲示板は宝の宝庫・最近はエレベーター前も:マンション購入内覧時に要チェック
マンションに今、どんな問題があるのか? それが掲載されているのが掲示板であり、最近ではエレベーター前です。 中古マンションを購入する場合、 内覧時に、 室内の確認 部屋からの景観 共用部・ゴミ捨て場の確認 ...

不動産賃貸管理会社と通じて、何かしらのアクションを起こさなくてはなりません。

賃貸マンションやアパートでも、
賃貸借契約において第三者への転貸を禁止しているため一般的に許可されていません。

賃貸マンションやアパートで借主が民泊をしているという場合は、
大家は賃貸借契約を違反されたと判断し対処することができるようになっています。

最初に借主に対して民泊を辞めるように警告し、それでも続けているようであれば最終的に退去勧告をすることができます。

一番やってはいけないことは放置で、
住民トラブルに発展すると、借主ではなくオーナーに大きく責任がかかってきます。

民泊によって他の借主から苦情が来るレベルならいいですが、
マンションのイメージが悪くなり、賃貸に人はつかないようになれば、空室の原因としてオーナーに賠償を求めれる可能性まであります。

マンション投資 民泊リスク

賃貸管理会社がある程度の対応をしてくれますので、
契約違反まで念頭に入れてしっかり対処したいところです。

ちなみに、セミナールームなどとして法人に賃借する場合は、
事前に用途にプラスし、併せて家賃をその分上げるなどの形で契約する場合もあります。

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