マンションの寿命:物理的寿命は”117年”と国土交通省が公表!?築30年も新しい・若い物件?!

マンションの寿命 マンションコラム
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このページは、マンションの寿命についてまとめたページです。

  • 築50年のマンション時代が来るかもしれない・・・。
  • 築25年のマンションを安く買い叩いてリフォームしたほうがお得なのでは?

など、最後まで読んでいただき、参考にしてもらえればと思います。

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マンションの寿命

  • 築30年のマンションのイメージは古い?
  • 築30年のマンションはあぶない?

今でも、それらのイメージが強いと思います。

しかし、これからその考え方は変わるように思います。

特に都心は、開発できる土地が減ってきています。

また、マンション建て替えは一人二人の意向で実現するものではありません。

と考えたとき、古いマンションの耐久性や寿命は大丈夫なのか?
気になるところです。

そこで、今回は、マンションの寿命・耐久年数について深堀りしたいと思います。

マンションの寿命ってどれくらい?

不動産・マンションを語る上で、専門的な用語として”耐用年数”というものがあります。

建物の耐用年数は以下です。

構造・用途耐用年数
(賃貸用)
木造22年
木骨モルタル造20年
鉄骨鉄筋コンクリート造
鉄筋コンクリート造
47年
れんが造・石造・ブロック造38

耐用年数とは

耐用年数は減価償却のために定められた年数のことを言うもので、会計上、税務申告・確定申告時の費用計上するための法律で定められた計算期間みたいなものです。

なので、マンションや家だけでなく、様々なものに耐用年数は設定されています。

身近なもので

  • パソコンの耐用年数は4年
  • ベッドの耐用年数は8年
  • テレビの耐用年数は5年

などにも設定されています。

マンション 寿命

耐用年数は家・マンションの寿命ではない

ただ、この耐用年数はあくまでも、
マンション投資・不動産投資など収益を得ている人の経費・費用計上に関わるもので、
自宅として居住している人には関係ありません。

じゃぁ、家の寿命はどうなってるの?

パソコンだってテレビだって、使おうと思えばずっと使えます。

壊れたら修理をすれば、また、使えるようになります。

マンションの寿命:国土交通省

マンションの寿命を国土交通省が出している資料がありました。

鉄筋コンクリート造建物の減耗度調査に基づく物理的寿命の推定
実際の建物の減耗度調査のうえ、建物の減耗度と実際の使用年数との関係から、鉄筋コンクリ-ト造建物の物理的寿命を117年と推定
飯塚裕(1979)「建築の維持管理」鹿島出版会
参考:国土交通省

マンションは一生もの??

平均寿命を大きく上回る、物理的寿命を117年ということは、マンションは一生ものと言えなくはありません。

海外では、200年・300年の家はたくさんあります。

別に名のあるお屋敷というわけではありません。

長い時間をかけ、メンテナンスを施しながら、家を育てて価値を高めていく考えがそれです。

代々受け継ぐのが家への考え方でもあります。

マンション 耐久性

日本の場合、地震のリスクが・・・

海外と日本の大きさ違いは、やはり地震のリスクでしょう。

ただ、1981年に建築基準法が改正され、新耐震基準が設けられました。

これにより耐震性能の高い建物が義務付けられたため、震度6・7レベルの大規模地震においても倒壊、崩壊しないとされています。

もちろん破損はするでしょうし、倒壊はしないけど住める状態ではなくなるかもしれません。

しかし、1981年以降の物件であれば、それなりに保障されていると考えていいでしょう。

付け加えれば、制振構造・免震構造のマンションを選ぶことでよりリスク軽減とも言えるでしょう。

マンションの寿命が80年だとすると・・・

国土交通省の推定寿命”117年”を百歩譲って100年、千歩譲って80年だとしても、築30年なんてまだまだ若い!とも言えなくもありません。

もちろん、純粋に築30年のマンションは
その時代の最先端のものだとしても今では・・・

  • 古い
  • 汚い
  • 設備の老朽化
  • 間取りが狭い・おかしい

など、というものは事実です。

しかし、固定観念が強すぎるのも現実ではないでしょうか?

一昔前、60歳はおじいちゃんでした。
今どうでしょう?
そろそろ、不動産の考え方も柔軟に考える時期に来ているのかもしれません。

今回の場合、
マンションの構造的に、安全性が担保されているということであれば、

リフォームすることで、

  • 室内をきれいにできます
  • 設備を一新できます
  • 間取りを変えることができます

大掛かりでなく、居住しながら小さくリフォームしていくことも可能です。

築20年・30年のマンションを買うなら

となれば、今、なんとなく嫌われがちな築20年・30年のマンションは十分そのターゲットとなるでしょう。

新耐震基準の1981年(昭和56)以降の物件ならOKということを視野に入れる時代がきてもおかしくありません。

理由は何と言っても値段。
同じ地域の新築マンションの半分以下で購入が可能です。
新築相場5000万の地域の築25年の物件を値切って2000万円で購入し、リフォームに300万円掛けるという選択肢はアリだと思います。

リフォームとなれば、

  • 自分のイメージする家にアレンジが可能です。
  • 最先端の機器や設備を入れることもできます。

半額の金額でマンションを持つことができれば御の字でしょう。

マンションの耐久年数

立地や永住を考える

ただ、頭に入れておかないといけないことがいくつかあります。

  • 物件選び
  • 立地

です。

当たり前と思われるかもしれませんが、
物件選びをおろそかにできません。

物件選び

新築や築浅のマンションとは違いますので、

  • そのマンションがどのように管理されているのか?
  • 現状、どのような問題を抱えているのか?

に見なくてはいけません。

もちろん、完璧な管理状況に越したことはありませんが、多少の不具合が起きていることもあるでしょう。

その線引きをしっかりし見極めることは古いマンションだからこそ、必須と言えるでしょう。

また、老後のことを考えて、エレベーターがないといけないなど長い目を見た生活スタイルをイメージしたいところです。

立地

立地もここで詳しく言う必要はないかもしれません。

ただ、長い間この地で暮らすことをベースに購入しますので、

  • 坂が多い
  • 階段を通らないといけない
  • スーパーまで遠い
  • 病院や公共施設が遠い
  • 駅まで遠い

など、現状のライフスタイル、老後のライフスタイル両面から物件選択同様に考えたいところです。

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マンションの寿命:まとめ

不動産会社と言っても

  • 不動産開発会社(デベロッパー)
  • 不動産販売代理会社
  • 不動産仲介会社(賃貸)
  • 不動産管理会社

などありますが、
壊しては開発の循環で成り立っています。

よって長い間、開発が滞ることは許されません。

それでなくても、日本の人口は減少傾向、首都圏に人口集中傾向ということで、商圏が小さくなっている状況を考えると、このあたりの企業側のイメージ戦略も起こるでしょうね。

戦後、急速に発展した日本では都心部に人が住めなくなり、郊外に居住できるベットタウン・衛星都市を作りました。

その時代、その時代、トレンドが変わりますが、長寿国日本、今後も平均寿命が延びていく傾向から、早めに資産を形成する流れは起きそうですし、そうなると築年数の考え方・リフォームの考え方が変わってくるかもしれませんね。

ちなみに、賃貸運用・不動産投資には、古いマンションは向きません。
あくまでも、居住用としての話になりますのであしからず。

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