マンションを売るべきか?貸すか?住み続けるか?迷った時の判断ポイント

マンション売るべきか マンションコラム
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このページは、マンション所有者が、
そのマンションを売るか?貸すか?住み続けるか?迷った時の判断ポイントを紹介します。

いずれにしても、資産価値を最大化するための大きな判断です。

後半では、簡単な見極め方法を紹介していますので、最後まで読んでいただければと思います。

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マンション売るべきか?

  • マンションを売るべきか?
  • マンションに住み続けるか?
  • マンションを貸すか?

この3つを考えられる人は、ある意味で贅沢な悩みの方です。

多くの人は、

  • 転勤で3ヵ月以内に売却を完了させたい。
  • 住み替えで、なるべく早めに売却したい。

などなど・・・

場合によっては、

  • 住宅ローンが払えず、やむを得ず売却
  • 離婚で、財産分与による売却

など、選択肢が少ない状況で売却を選択せざるを得ない人と比べれば、

売る・貸す・住み続けるという判断は、
資産管理・資産価値を高めるための重要な判断とも言えます。
とは言え、

  • 売却するメリット・デメリット
  • 賃貸・不動産運用するメリット・デメリット
  • 住み続けるメリット・デメリット

は、何となくわかるけど、だからと言って、自信をもって判断することができない。

これに尽きるのではないでしょうか?

マンションを売るべきか

マンション売るべき?・貸すべき?メリット・デメリット

売るメリット・デメリット

マンションを売るメリットは、現金化できるということです。
【現金は王様】という格言もあります。

また、管理費、修繕積立金、固定資産税の支払がなくなります。
マンションの場合、12年(など)に一度の大規模修繕の場合、一時金として出費が発生するマンションもありますので、これらの費用の支払を回避することも可能です。

逆に、デメリットは、
住宅ローンが支払終えない場合もあります。
住宅ローン残より安く売却しては、資産を失い、ローンが残る最悪のパターンです。

貸すメリット・デメリット

マンションを貸すメリットは、収益物件として毎月家賃を得ることが可能となります。
デメリットは、空室となると家賃が滞る、修繕費用がかかる、毎年確定申告が必要になります。

住み続けるメリット・デメリット

マンションに住み続けるメリットは、資産として住宅ローンを完済するば、管理費、修繕積立金、固定資産税のみで生活が可能となります。
また、マンションを担保に融資を受けることも可能です。
デメリットは、どんどん古くなっていく、資産価値が下がっていきます。
また、設備(給湯器・エアコン・水回り)の不具合のリスクは高まっていきます。

メリットもデメリットも

メリット・デメリット各々を紹介しましたが、順調にものごとが進んでいけば、どれも悪いものではありません。

最低限、マイナスにならなければ、判断が間違っていなかったと言えるかもしれません。

しかし、その判断を下す・後押しをするものがあるとより自信をもって判断できるのではないでしょうか?

マンション売るべき?判断のポイント

なぜ、マンションを

  • 売るか?
  • 売らないか?

で悩むのか?
それは、マンション(不動産)を難しく考えてしまいがちだからです。

もっと軽いものに置き換えればいいと思います。

  • 身近なもの:車
  • 売買が激しいもの:株式

売ったり買ったりするもの、自分の中で比較対象になりうるもので考えてみるのも1つです。

身近なものに置き換える

車で考えると

  • 乗らなくなったら売る
  • 新しい車が欲しくなったら売る
  • まだ乗りたいから売らない

株であれば

  • 利益が乗ったから売る
  • まだまだ上がると思うから売らない
  • 損切で売る

マンションは大きな資産ではありますが、シンプルに考えることで判断できるでしょう。

今回、売却・賃貸・保有を考えている人は、
高く売れるのであれば、売るという選択肢を考えてもいいと感じている人でしょう。

ということで、

  • 住宅ローンが完済され、十分現金が残るのであれば売却
  • 売っても住宅ローンが残るのであれば売らない
  • 売っても、手元に残る現金が少ないのであれば売らない

基本的、これだけでもいいのではないでしょうか?

シンプルに現金化する意味があるか?

要するに、マンションを売却して

  • 現金化する意味があるか?
  • 現金化する意味がないか?

マンションを売却し、
住宅ローン・仲介手数料・諸経費などを払って、ほんの少しお金が残るだけでは今後の生活にプラスにはなりません。
賃貸に住むにしても、同じ条件なら住宅ローンの返済以上の家賃がかかります。

多くのマンション所有者は、自分のマンションを売却しようとは考えていません。
なんとなく、住宅ローンを払いながら、時が過ぎていきます。

もし、資産としてマンションを見ることができれば、
売却:キャピタルゲインという出口戦略は常に考えるでしょう。
都心は地価が上がっていますので、10年前にマンションを購入した人は、大きなメリットを享受できる時期です。

地価は、これから上がるところ、下がるところの格差が広がっていきそうな時期でもありますから、
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マンション 売るべきか

賃貸の考え方

ただ、今回は売る・住み続ける以外に”貸す(賃貸)”という判断がプラスされます。

生きている中で、売買するシチュエーションはそれえなりにありますが、
貸してお金をもらうというシチュエーションは少ないのが現実です。

そこで、”貸す(賃貸)”という判断は、

  • 住宅ローンの圧迫が少ないか?
  • いずれまたここに住みたいか?
  • 起業をイメージできるか?

この3つだと考えます。

住宅ローン

不動産投資には、空室というリスクがあります。
空室の期間は当たり前ですが、家賃は入ってきません。

また、空室から入居の期間であまり語られないリフォームがあります。
15年を超えた物件に関して、そのままクリーニングだけで貸すこともできますので、2・3週間で入居ということも可能です。
しかし、このところ多くの物件は差別化するためにリフォームを施します。
このリフォームの段取りが悪いと2か月以上かかることがあります。
リフォームを施すことで賃料を維持し、早く入居者が決まるわけですが、リフォームにはリフォームで費用も掛かります。

住宅ローンの返済がギリギリの場合、資金ショートは見えていますので、あまりおすすめできません。

起業をイメージ

賃貸として不動産投資を考える場合、資金の回し方を賢く考えていく必要があります。

家賃が入ってくれば、それは収入です。
収入があれば、それに対して税金がかかります。
そのため、税金対策が必要となります。
住宅ローンの返済は、経費にはなりません。

よって、賢くお金を回していく起業をイメージし、
1部屋貸したら2部屋、3部屋と増やしていく形の思考を持つことができるか?
ここも1つの判断材料だと考えます。

マンション売るべき?まとめ

今回は、
マンションを売るか?貸すか?住み続けるか?迷った時の判断ポイントを紹介しました。

売却の判断には、正解はありません。

ただ、マンションの価値を常に知っておくことは必要です。
売るか?貸すか?住み続けるか?、考えることは非常にいいことだと思います。

ちなみに、今回は省略しましたが、
資産価値が落ちていきそうな立地に関しては、早めに売る:買い替えるのはありだと思います。

現金化するというよりは、
地域格差が広がる前に、早めに立地のいい場所を購入し引っ越すというイメージです。

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が、同じ金額で買い換えられるのは、今しかないかもしれません。

高齢化になり、足の不自由な人が増えれば、1分の価値は今の何倍にもなるかもしれません。

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