マンションを売ることを前提で物件選びしていますか？不動産購入の基本と売却アレンジ

マンション売る　前提

なぜマンションを売ることを前提にするのか？

人生で何度も不動産を購入する人・売却する人は稀です。

大きな買い物なので、5回、10回、不動産を購入する人は業者や不動産投資を行っている人などに限られます。

ぶっちゃけていえば、不動産のプロである不動産会社の社員ですら見誤ります。

ただ、その社員の場合、それをリカバリーするための物件選定を行っています。

これが、マンションを売却を前提に物件を選ぶということにつながります。

人生で大きな買い物とは言え、売却もできますし、買い替え・住み替えもできるのが不動産です。

時間軸によるマンション需要：広さ

時間軸によるマンション需要：立地

さらに、マンションに求める立地・条件もその時々で変わってきます。

時間軸によって、
これだけ求めることが変わるとはいえ、その時々でマンションを買い替えるのは難しいのが現実です。

ただ、これに関してはあなた自身だけでなく、みんなが求めている需要とも言えるのです。

マンションを売る前提として”どこ”にこだわるか？

不動産にもファッション同様にトレンドみたいなものがあります。

時代・時代で新しいものが生まれては消え、またそれが定番となり・・・・。

要するに、今後、定番化されるであろう設備・条件をしっかり今のうちから抑えておくことが非常に重要だということです。

そこで、過去・現在・未来を確認したいと思います。

定番化・譲れないもの

売却を前提としてマンション選びとは、

• 定番化されたもの
• 譲れないもの

この2つの要素を満たすものです。

定番化されたもの

たとえば、分譲・賃貸両者において定番化されたものとして

• エアコン
• エレベーター
• オートロック
• ウォシュレット
• ドアフォン

30年前・50年前になかったもの（少なかったもの）が当たり前となりました。

もちろん、これらはこれから購入する新築・築浅のマンションであれば揃っていると思います。

譲れない条件

マンション選びとして当たり前のことですが、機能的な部分以外にも譲れない条件もあります。

• 駅から近い
• 南向き
• 2階以上
• 施工会社
• 床の構造（上階の音）

などがあります。

定番化で紹介した項目に関して、リフォームや追加オプションなどで購入後追加できるものが多いですが、
この譲れないものに関しては、購入してから手を入れることができません。

駅からの距離は、地下の開発で新しい出口ができない限り、近くなることはありえませんし、南向き、階数、施工会社、構造も手を入れることができません。

定番化される・今以上に譲れなくなるかも？

今後、今以上に、
定番化される・今以上に譲れなくなる条件、こだわりたいところを挙げると

駅近

売りやすいマンション、第1位は駅近。
現状では10分以内というのが1つの指標となっていますが、個人的には最低、5分以内だと考えます。

• 築10年の駅近3分のマンション
• 新築の駅から9分のマンション

私なら前者のマンションを購入します。
それは売ることを前提だからです。
価格を考えても、20%くらい築10年の方が安いと思います。

駅近マンションを早く・高く売る３つ方法：売却の成功は媒介契約・アピール・内覧テクニック（チラシデザインあり！）

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2019.01.01

セキュリティ

安全と言われる日本であってもセキュリティを無視できない時代になりました。

監視カメラだけでなく、
たとえば、法整備されたとしても違法に民泊を行っている特に中国人のいるマンションがあります。

管理会社が摘発できればそれでいいですが、自身で未然にそれを防ぐために、自分が住んでいるフロア以外にエレベーターは止まらないマンション。

また、ダブルオートロックやセコムと連動しているマンションなど、セキュリティ部分の整備されたマンションは増えていますし、需要が上がっています。

セキュリティは今や売却前提の物件選択といえるでしょう。

オール電化（IH）

マンションの資産価値を考えるとき、安全性という部分は無視できません。

セキュリティも安全性の１つですが、それとは別に火事のリスクもそれです。

今後、今以上に高齢化社会の日本において、オール電化（IH）は火事のリスクを大きく下げる要因となります。

まだまだ、ガス派の人は多いと思いますが、IHのキッチンを使い出すと安全面だけでなく便利さも実感できます。

圧力鍋を使うにもタイマーで管理できますし、火力の調整が楽、またパワーもかなりあります。
掃除も楽なので重曹があれば、常にピカピカです。

お風呂などもオール電化となれば、電気代の安い夜間の間にお湯を沸かしため、電気料金の節約にもなります。

免震構造

免震構造に関しては、1981年以降、新耐震基準のマンションであれば、問題ないとも言えますが、
耐震構造・制震構造・免震構造というものをよく聞きます。

• 耐震
  建築物が倒壊せず、住人が避難できることを前提に揺れに耐える構造で作られたものです。
• 制震
  建物内部にオモリやダンパーなどの制震部材を組みことで地震の揺れを吸収する構造です。
• 免震
  建物と基礎との間に免震装置を設置で建物に地震の揺れを直接伝えない構造です。

耐震性：耐震構造は一般的に多いですが、
強度という部分では、制震、免震性が地震に強いといえます。

地震大国だけに、売るときのアピールポイントになるのは間違いありません。

窓からの景観

売るという観点から考えると、部屋のレイアウト、部屋からの景色も考えておきたいとところです。

最上階とはいいませんが、
窓からお隣さんと目が合うようなシチュエーションを嫌う人も少なくありません。

• 築10年の最上階：5000万円
• 築3年のタワーマンション3階：5000万円

であれば、私なら前者を選択します。

もちろん、同じ立地・金額で迷ったときの選択で優先したいこととなりますので、

駅近　＞　階数　＞　築年数　をベースに考えますので最優先に考える必要はありませんが・・・。

マンションを売る前提で購入：まとめ

マンションや家など不動産の購入をしなくても、たくさんの物件を見ることはいいことだと思います。

10戸・10部屋のマンションを見るとその良し悪しが見えます。

先日見た物件

また、築年数3年違うだけで使われている設備も変わります。

今回は、マンションを買うことを推奨しているわけではありません。

ただ、購入を決めたときに少しでも賢くマンションを購入ためにも、売る前提として視点を持つといいと思います。

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【マンション売却中の方へ】
今回、売る前提でマンションを購入すための物件選びを紹介しました。

• 定番化されたもの
• 譲れないもの

立地や駅からの距離など譲れないものは、オーナー自身何もできません。
 
しかし、定番化されたもの・定番化されるであろうものは、幾らでも手を入れることができます。

10年経てば設備もトレンドも変わります。
 
内覧数を増やすことも大事ですが、成約率を高めることも大事です。

申込みが2番手・3番手取れるマンションになれば、値引き交渉は強気でいけます。
 
その意味で、ライバルとなる物件の内覧に加え、新築や築浅のマンションを見ることで、大規模なリフォームはなくイメージがよくなるアイデアが浮かぶと思います。

【私なら】
私なら無料で活用できるものを存分に活用します。

次回以降に詳細を紹介したいと思いますが、

• 本格的にクリーニングを入れたいと思ったら、大手不動産会社のクリーニングや掃除サービスと専任媒介契約を結び、そのオプションを選択します。
• 荷物が多く、トランクルームを借りて部屋を広く見せようと思ったら、大手不動産会社のクリーニングや掃除サービスと専任媒介契約を結び、そのオプションを選択します。

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