マンション売る 前提
今回、これからマンションを購入したいと思っている人に、
- 売ることを前提に考えたマンションとはどうゆう物なのか？
- どのような物件を選べばいいのか？
マンションを売ることを前提の物件選びについて紹介したいと思います。
これに関しては、現状マンションを売却している人・これから買い替えで売る人にも活用できることが多々あります。
売る人がいれば、買う人がいます。
これから買う人も、売却を考えている人も参考にしてもらえればと思います。
なぜマンションを売ることを前提にするのか？
人生で何度も不動産を購入する人・売却する人は稀です。
大きな買い物なので、5回、10回、不動産を購入する人は業者や不動産投資を行っている人などに限られます。
となると、
- 購入のタイミング
- 物件選び
- 立地の選定
- 資産価値の見立て
などの目が養われているわけがありません。
ぶっちゃけていえば、不動産のプロである不動産会社の社員ですら見誤ります。
ただ、その社員の場合、それをリカバリーするための物件選定を行っています。
これが、マンションを売却を前提に物件を選ぶということにつながります。
人生で大きな買い物とは言え、売却もできますし、買い替え・住み替えもできるのが不動産です。
時間軸によるマンション需要：広さ
理想だけ言えば
- 結婚して夫婦2人暮らしなので1LKDのマンション
- 子供ができて3人となり2LDKのマンション
- もう1人子供ができて3LDKのマンション
- 2人の子供が結婚して家を出たので1LDKのマンションで老後の生活
- マンションを売却して有料老人ホーム暮らし
人生において、その時々で家に求める広さや機能性が変わってきます。
よって、売る前提という視点は無視できません。
時間軸によるマンション需要：立地
さらに、マンションに求める立地・条件もその時々で変わってきます。
- 電車通学・電車通勤であれば、乗換えが少ない駅・沿線
- 子供が小さいうちは小学校の近く・行きたい学校の学区内
- 老後の生活には、駅・スーパー・病院の近く
時間軸によって、
これだけ求めることが変わるとはいえ、その時々でマンションを買い替えるのは難しいのが現実です。
ただ、これに関してはあなた自身だけでなく、みんなが求めている需要とも言えるのです。
需要にマッチする物件を所有で売却時に困らない、それが、マンションを売ることを前提にマンションを購入するという所以なのです。
マンションを売る前提として”どこ”にこだわるか？
不動産にもファッション同様にトレンドみたいなものがあります。
時代・時代で新しいものが生まれては消え、またそれが定番となり・・・・。
要するに、今後、定番化されるであろう設備・条件をしっかり今のうちから抑えておくことが非常に重要だということです。
そこで、過去・現在・未来を確認したいと思います。
- 賃貸アパートのバストイレ共有のユニットバスは平成のはじめころ流行ました。
- 高度成長期にはベットタウンに家を持つことが流行りました。
しかし、これらは、
苦肉の策から生まれた打開策みたいなもので、
- 部屋を広くするために、バストイレ共有のユニットバス
- 都市部の土地がないために、図られた都市計画
売ることを前提したマンション購入にはマッチしません。
定番化・譲れないもの
売却を前提としてマンション選びとは、
- 定番化されたもの
- 譲れないもの
この2つの要素を満たすものです。
定番化されたもの
たとえば、分譲・賃貸両者において定番化されたものとして
- エアコン
- エレベーター
- オートロック
- ウォシュレット
- ドアフォン
30年前・50年前になかったもの（少なかったもの）が当たり前となりました。
もちろん、これらはこれから購入する新築・築浅のマンションであれば揃っていると思います。
譲れない条件
マンション選びとして当たり前のことですが、機能的な部分以外にも譲れない条件もあります。
- 駅から近い
- 南向き
- 2階以上
- 施工会社
- 床の構造（上階の音）
などがあります。
定番化で紹介した項目に関して、リフォームや追加オプションなどで購入後追加できるものが多いですが、
この譲れないものに関しては、購入してから手を入れることができません。
駅からの距離は、地下の開発で新しい出口ができない限り、近くなることはありえませんし、南向き、階数、施工会社、構造も手を入れることができません。
定番化される・今以上に譲れなくなるかも？
今後、今以上に、
定番化される・今以上に譲れなくなる条件、こだわりたいところを挙げると
駅近
売りやすいマンション、第1位は駅近。
現状では10分以内というのが1つの指標となっていますが、個人的には最低、5分以内だと考えます。
- 築10年の駅近3分のマンション
- 新築の駅から9分のマンション
私なら前者のマンションを購入します。
それは売ることを前提だからです。
価格を考えても、20%くらい築10年の方が安いと思います。
築20年（駅3分） VS 築10年（駅9分） です。
どちらも、中古マンションです。
売却時、駅近の価値が今以上に上がっていれば、価格逆転まで考えれます。
そこまでいかなくても売りやすいのは、駅近です。
セキュリティ
安全と言われる日本であってもセキュリティを無視できない時代になりました。
監視カメラだけでなく、
たとえば、法整備されたとしても違法に民泊を行っている特に中国人のいるマンションがあります。
管理会社が摘発できればそれでいいですが、自身で未然にそれを防ぐために、自分が住んでいるフロア以外にエレベーターは止まらないマンション。
また、ダブルオートロックやセコムと連動しているマンションなど、セキュリティ部分の整備されたマンションは増えていますし、需要が上がっています。
セキュリティは今や売却前提の物件選択といえるでしょう。
オール電化（IH）
マンションの資産価値を考えるとき、安全性という部分は無視できません。
セキュリティも安全性の１つですが、それとは別に火事のリスクもそれです。
今後、今以上に高齢化社会の日本において、オール電化（IH）は火事のリスクを大きく下げる要因となります。
まだまだ、ガス派の人は多いと思いますが、IHのキッチンを使い出すと安全面だけでなく便利さも実感できます。
圧力鍋を使うにもタイマーで管理できますし、火力の調整が楽、またパワーもかなりあります。
掃除も楽なので重曹があれば、常にピカピカです。
お風呂などもオール電化となれば、電気代の安い夜間の間にお湯を沸かしため、電気料金の節約にもなります。
免震構造
免震構造に関しては、1981年以降、新耐震基準のマンションであれば、問題ないとも言えますが、
耐震構造・制震構造・免震構造というものをよく聞きます。
- 耐震
建築物が倒壊せず、住人が避難できることを前提に揺れに耐える構造で作られたものです。 - 制震
建物内部にオモリやダンパーなどの制震部材を組みことで地震の揺れを吸収する構造です。 - 免震
建物と基礎との間に免震装置を設置で建物に地震の揺れを直接伝えない構造です。
耐震性：耐震構造は一般的に多いですが、
強度という部分では、制震、免震性が地震に強いといえます。
地震大国だけに、売るときのアピールポイントになるのは間違いありません。
窓からの景観
売るという観点から考えると、部屋のレイアウト、部屋からの景色も考えておきたいとところです。
最上階とはいいませんが、
窓からお隣さんと目が合うようなシチュエーションを嫌う人も少なくありません。
- 築10年の最上階：5000万円
- 築3年のタワーマンション3階：5000万円
であれば、私なら前者を選択します。
もちろん、同じ立地・金額で迷ったときの選択で優先したいこととなりますので、
駅近 ＞ 階数 ＞ 築年数 をベースに考えますので最優先に考える必要はありませんが・・・。
マンションを売る前提で購入：まとめ
マンションや家など不動産の購入をしなくても、たくさんの物件を見ることはいいことだと思います。
10戸・10部屋のマンションを見るとその良し悪しが見えます。
先日見た物件
また、築年数3年違うだけで使われている設備も変わります。
先日、千代田区の賃貸物件を見に行ったのですが、築3年の物件でありながら、築10年ほどに感じるマンションがありました。
資材や人件費高騰で無理やり作ったマンションとも言える物件です、
- リビングの天井は著しく低い
- リビングの真ん中に梁
- 床がベコベコ・・・・。
時代が作ったマンションであることを実感しました。
今回は、マンションを買うことを推奨しているわけではありません。
ただ、購入を決めたときに少しでも賢くマンションを購入ためにも、売る前提として視点を持つといいと思います。
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【マンション売却中の方へ】
今回、売る前提でマンションを購入すための物件選びを紹介しました。
- 定番化されたもの
- 譲れないもの
立地や駅からの距離など譲れないものは、オーナー自身何もできません。
しかし、定番化されたもの・定番化されるであろうものは、幾らでも手を入れることができます。
10年経てば設備もトレンドも変わります。
内覧数を増やすことも大事ですが、成約率を高めることも大事です。
申込みが2番手・3番手取れるマンションになれば、値引き交渉は強気でいけます。
その意味で、ライバルとなる物件の内覧に加え、新築や築浅のマンションを見ることで、大規模なリフォームはなくイメージがよくなるアイデアが浮かぶと思います。
私なら無料で活用できるものを存分に活用します。
次回以降に詳細を紹介したいと思いますが、
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- 荷物が多く、トランクルームを借りて部屋を広く見せようと思ったら、大手不動産会社のクリーニングや掃除サービスと専任媒介契約を結び、そのオプションを選択します。
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