マンションを活用した資産運用:老後の生活費の賢い稼ぎ方・運用方法

マンション 資産運用マンションコラム

このページは、以前シークレットページとして公開していたページです。

自宅マンションの不動産価値を活用しながら、老後のための資産運用

超低金利の今だからできる裏技的な運用方法です。

【こんな方におすすめ】

  • 現在、マンションを所有している
  • 老後の資金が心配

2つに合致する人は、是非、このページ参考にしてもらいたいと思います。

マンションを活用した資産運用

金融庁の報告書に端を発した“老後資金2000万円”問題。

  • 2000万円の現金がない!
  • 生活するだけで預金する余裕がない!
  • 資産運用と言っても運用するお金がない

いろいろな声が聞こえてきました。

そもそも、2000万円という数字も生活スタイルの1パータンであって、
退職金がない人はそれ以上必要だし、年金を払っていない人はもってのほか・・・。
個人個人、必要とする金額は変わります。

資産運用マンション

ただ1つ言えることは、

  • 年金だけで生活するのは難しいということ。
  • 少なからず、資産形成を行う必要があること。

それは、今に始まったことではありません。

そこで、今回紹介するのが、

  • マンションを売却して現金化する。
  • その現金を見せ金に、フルローンで中古マンションを購入する。
  • 現金を資産運用に回し老後の資金を作る。

この3ステップです。

これだけで、なんとなく理解できる人は不動産に強い人でしょう。

多くの人は、この意味が分からないと思います。

そこでは、1つずつ紐解いていきましょう。

マンション売却して資産運用?

資産運用というと、お金を投資して増やすイメージがあります。

”マンション”と”資産運用”という単語から連想すると、
マンション投資・不動産投資を行って資産形成を行うことを考えがちです。

もちろん、それも1つの方法です。

しかし、
ここではもっとエグイ、あまり語られないマンションを活用した運用方法を紹介します。

住宅ローンをフル活用

家やマンションなど不動産は、住宅ローンを組んで購入するものです。

そして、マンションを売却し住宅ローンの残高を返済すると現金が残ります。

もちろん、残債割れという場合も考えられますが、
現状の不動産市況を考えると著しく地価が下落しているわけではなく、都心ではかなりの上昇がみられるため、住宅ローンを完済しても現金が残る現状が多々発生します。

10年前に3000万円の新築マンションを2700万円の住宅ローンで購入した場合
そのマンションは、

  • ①都心であれば、4000万円で売れるかもしれません。
  • ②23区内であれば、購入価格である3000万円で売れるかもしれません。
  • ③その他でも、2割減の2600万円あたりで売れるでしょう。

10年間で1000万円ローンの返済が終わっていると想定すると住宅ローン残は1700万円ということになります。

要するにマンションを購入し、10年間経ったにも関わらず、

  • ①の場合だと+2300万円
  • ②の場合だと+1300万円
  • ③の場合だと+900万円

のお金・現金が残るわけです。
*ちなみに、譲渡税は3000万円控除を利用することで一切かかりません。*仲介手数料は、3%100万程度です。

この現金が、今後いろいろなメリットを生みます。

住み替え・買い替え

次に
マンションを売却したわけですから、住まいとして再度購入します。
要するに、買い替え・住み替えというわけです。

購入に関しては、
同じ土地に同じようなマンションを購入してもいいでしょうし、
生活環境や家族構成が変わっていれば、今後を見据えて、エリア変更、広い間取り・狭い間取り・グレードアップ、グレードダウン、選択は自由です。

ただ、購入は住宅ローン;”フルローン”が基本です。
*フルローンとは頭金なしのローンということです。

頭金は最小限に!できればフルローンで!不動産投資・マンション購入
不動産投資や居住用不動産購入時は キャッシュ ローン で購入するわけですが、 この時の支払い方について キャッシュでは買わず、頭金も入れず、フルローンをおすすめしたいと思います。 今回は、 頭金は最小限に...
先ほどの試算だと、現金で900万円~2300万円程度手元にありますが、それを頭金には使いません。
それを見せ金として銀行と交渉します。
金融機関独自のローンであるプロパーローンを活用することで、金利の交渉”0.5%”などを目指すことができます。
借り入れ期間に関しても、一般的に70歳までが融資の限度ですが、交渉でそれ以上を提示を引き出します。
これによって50歳の方でも長期のローンを勝ち取ります。

これによって、住宅ローンという借金は今までより増えますが、
金利と返済期間の優遇を受け、さらに運用資金に必要な現金を手に入れることができました。

住宅ローンの金利が仮に0.5%だとしても、運用を0.5%以上で回すことで資産は増えていきます。

さらに、その現金の使い道は、

  • 不動産投資
  • 株式投資
  • 投資信託
  • FX
  • 債券
  • 仮想通貨
  • クラウドファンディング
  • その他、投資

など、選択範囲が広がります。

マンションを買い替えただけで、現金を手に入れることができ、それが将来のための投資の資金になったわけです。

ちなみに、
マンションを担保にお金を借りるという方法もありますが、金利はすごく安くて3%、5%くらいが一般的です。
その借入したお金で3%・5%以上の運用を安定的に行うのはそう簡単ではありません。

今回の場合、住宅ローンの金利は0.5%(最悪でも0.8%)です。

不動産を持っているだけではもったいない

要するに、
マンションを持ち続けていただけでは、投資に回すお金は生まれません。
順調に返済が終わったころには定年です。

  • 住宅ローンの支払いが終った後
  • 定年を迎えた後

に、老後の人生・資金計画を考えるのは遅いといえるでしょう。

マンション 資産活用

マンションの住み替えで資産運用

ただ、これを大成功導くためにはいくつかの手順を踏む必要があります。

  • ①マンションを少しでも高く売る
  • ②中古マンションを少しでも安く買う
  • ③安定的に運用する

少しでも運用する資金を多くするためには、当たり前のことでしょう。

でも、それほど難しいことはありません。

マンションを高く売る

自宅マンションを高く売却する第一歩は無料の不動産査定サイトを活用することです。
要するに相場を確認するのです。

10社程度に査定依頼することで、上限・下限を知ることが可能となります。

訪問査定を行う必要はありません、机上査定(訪問なしの簡易査定)で十分相場は分かります。

さらに、

  • 近隣マンションの売買実績
  • 同じマンション内の売買実績・価格
  • 現状、売りに出ているマンション・販売価格

これらを知ることで、より現実的な数字を確認することができます。

マンション売却するなら トピックス査定は素早く、売却は慎重に

早いもので9月、緊急事態宣言の解除で不動産業界も動きだしました。

しかし、再度・感染者拡大で、現状もかなりの停滞模様です。
新型コロナウイルスで世界的な景気後退は決定的になりました。
追い打ちをかけるかのように3月24日、オリンピック延期が発表されました。

【不動産市況:今後の見通し】
不動産市況は経済よりかなり遅れてきます。

  • コロナ自粛・経済下火(4月)
  • 各種補助・給付・助成金で一時しのぎ(今)
  • 業績悪化・オフィス空室率上昇(秋・冬)
  • 本格的第2波(ウイルスが活発になり、免疫力が下がる””)
  • 給料減額・ローン返済不能(1年後)
  • 売り物件過多(2年後)
  • 不動産市況最悪(2年後以降)

今は、不動産価格が下がるという風潮の割に、下落が見られない状況かもしれませんが、確実に内覧数・売買件数は減りつつあります。

ただ、それが不動産市況です。

その証拠というわけではないが、
不動産査定を行うと、

  • 一般ユーザーに売却(仲介)する場合、高めの査定結果が出ます。
  • 逆に、不動産会社の買取の場合、かなりシビアな数字が提示されます。

不動産会社も自分が買い取るとなると非常に慎重な数字を出す、ダブスタ的な状況となっています。

自宅の資産価値はどうなっているか?

当たり前ですが、家を買った時の価格と今の価格は同じではありません。
場合によっては、購入した時より高いかもしれません。

このような状況を考えると、
《今から動いても売れるのは年を跨いでしまう可能性もあります。》

今は、早く売るという局面です。

ただ、少しでも高く売却を実現するためには、1つでも多くの一括査定サイトを活用し、査定額を確認し売却の近道を下がることです。
そこで、筆者もマンション売却時に活用した一括査定サイトを紹介します。

急いでいない方は2・3サイトへの査定依頼、早く高く売りたい方は、すべてに査定をおすすめします。
不動産比較

不動産会社によって、査定価格は会社によって様々です。

複数社の査定依頼で、あなたの物件の最高価格がわかります。

都心であれば、1000万のプラスになるか?500万のマイナスになるか?

地方であっても相場で高く売れる人・損する人の分かれ道ですので、是非、活用ください。

LINE風に会話形式で家の査定

マンションだけでなく、家や土地などの不動産の一括査定できるサイトです。

イエウール

名義人でなくても、また平米数や築年数が曖昧でも、不動産会社が確認して査定してくれます。

*各社、現状は東京オリンピック開催を前提としていますが、コロナの拡大や景気動向次第で大幅に変わる可能性もあります

全国対応・無料・24時間OK
イエウール公式サイト

登録が簡単なイエウール:【全国対応】、買取やリースバックの査定も可能ないえカツLIFE【首都圏限定】、Yahoo不動産運営のおうちダイレクト:【全国対応】、マンション査定に強いマンションナビ:【全国対応】、
その他、HOME4U:【全国対応】、RE-GUIDE:【全国対応】が、現状で実績のある不動産査定サイトです。

*各社、現状はオリンピック開催を前提としていますが、状況次第で大幅ダウンの可能性もあります。

住所や部屋の築年数、大体の広さ、連絡先を入力するだけなので活用ください。

《一括不動産査定の活用方法》

不動産査定において、
適当に複数の不動産会社に依頼すればいいと思っていませんか?
 
実は、それ大間違いです。
 
査定する意味もなく、売却失敗にもつながります。

テレビや冷蔵庫など型番がある商品は相場のブレは少ないですが、
不動産は、近隣状況・社会環境・権利関係など各々変わってきます。

それを見越して、簡単ツールでありながら幅広い情報を収集できるのが一括査定なのです。

多くの不動産売却成功者は、以下のことをしています。
マンション売却 成功
引用:マンションナビ

  • 普通に不動産屋に売却をお願いする時の査定
  • なかなか売れなかった時のために、不動産買取りの査定
  • 築古、事故物件、相続など訳アリの物件に強い、専門の仲介業者に査定
  • 売却後も、同じところに住み続けるリースバック
  • 査定は無料なので、最高額で売却するために成功者は複数の不動産会社に査定依頼を行います。

マンション売却 資産運用

不動産会社選び

相場を確認し、売却のタイミングと判断した場合、次は不動産会社選びです。

今回の場合、買い替えになります。
本来は売却と購入で各々仲介手数料が発生します。

  • 3000万円で売却の場合、126万円(3%+6万円)
  • 3000万円で購入の場合、126万円(3%+6万円)
よって、仲介手数料減額に応じてくれる大手不動産がおすすめです。
売り・買いの両方で3%+6万円の交渉は可能でしょう。

少しでも安く購入する

マンション購入に関してですが、

  • 新築マンション
  • 中古マンション

がありますが、中古マンションの購入をオススメします。

理由は、

  • 新築マンションはプロ相手
  • 中古マンションは素人相手

だからです。

新築マンションはプロ相手だけに値引きが効きません。
しかし、中古マンションが値引きが容易です。

売主には売主の事情があります。

  • 早く売りたい人もいます
  • 売れなくて不安な人もいます

さらに、中古マンションは消費税がかかりません。
*新築マンションはかかります。

値引きに関して大きく勝負できますし、
不動産会社を通してのキャッチボールなので相手の顔色を伺う必要はありません。

高く自宅マンションを売却し、安くマンションを手に入れる!
買い替えだけで大きな利益が取れるとも言えます。

資産運用について

運用ですが、難しく考える必要はありません。

短期間で資金を倍にしよう
と思う必要はありません。

投資に自信のある人は、
大きく増やしにいってもいいですが、分散して小さく増やしていく形で十分です。

例えば、
1000万円を年利3%・5%で運用した場合、20年後にいくらになっているか?
計算したことありますか?

  • 1000万円を年利3%:20年
    約1,800万円になります。
  • 1000万円を年利5%:20年
    約2,650万円になります。
  • 株式投資が上手な人で、10%で回していけたら
    約6,720万円になります。

これが2000万円だったら・・・・。
でも、ここでは夢を見る必要はありません。

投資はギャンブルではありません。

あくまでも、堅く、資産運用です。
ドル建ての保険などであれば、3%保証などの保険もあります。

3等分して、

  • 債券
  • 投資信託
  • 株式運用

多少のリスクを取りながら分散でも構いません。

マンション・不動産だからできる資産運用

今回、マンションを売却し現金を残し、さらにフルローンでマンションを購入するという方法は、

不動産という大きな買い物を住宅ローンというシステムで購入でき、
その住宅ローンの金利が超低金利だからできる、今までにない絶好のタイミングだからです。
老後のための資金作りが騒がれているからこそ、
賢くお金を活かす方法として、マンションを所有している方は、是非、

  • 今持っている不動産がどれくらいの資産価値があるのか?
  • いくらで売れることができるのか?
  • 住宅ローンを返済していくら残るのか?
  • その資金を運用したら、老後の生活の足しにどれくらいなるのか?

>>一括査定サイト比較はこちら

超低金利は、消費税増税が見えている現状から考えるとまだまだ続きそうです。

考える丁度良いタイミングだと思います。

ちなみに、
マンションを売らずに、不動産投資で資産を築くという方法もあります。

年収が一定以上あれば、アパートローン・不動産投資ローンはおりますので検討してもいいと思います。

ただ、その場合の金利は”3%”前後ですので、

  • 物件選び
  • 表面利回りや実質利回りなどの計算
  • 空室のリスク

など慎重に行いたいところです。

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コロナウイルスによって、
不動産市況は、大きく崩れると予想されます。

3割、場合によっては5割安で購入できるチャンスが訪れようとしています。

【不動産市況:今後の見通し】
不動産市況は経済よりかなり遅れてきます。

  • コロナ自粛・経済下火(4月)
  • 各種補助・給付・助成金で一時しのぎ(今)
  • 業績悪化・オフィス空室率上昇(秋・冬)
  • 本格的第2波(ウイルスが活発になり、免疫力が下がる””)
  • 給料減額・ローン返済不能(1年後)
  • 売り物件過多(2年後)
  • 不動産市況最悪(2年後以降)

今は、不動産価格が下がるという風潮の割に、下落が見られない状況かもしれませんが、確実に内覧数・売買件数は減りつつあります。

ただ、それが不動産市況です。

その証拠というわけではないが、
不動産査定を行うと、

  • 一般ユーザーに売却(仲介)する場合、高めの査定結果が出ます。
  • 逆に、不動産会社の買取の場合、かなりシビアな数字が提示されます。

不動産会社も自分が買い取るとなると非常に慎重な数字を出す、ダブスタ的な状況となっています。

そこで、不動産投資を始める絶好の時期ですが、
始める人のシチュエーション・立ち位置に気を付ける必要があります。

会社の業績が悪化しボーナスが減るなど、1年後・2年後の方が安く買えるかもしれません。

しかし、始めるタイミングで自身の年収が下がってたら不動産投資のローンが厳しくなります。

せっかく安く買える絶好のチャンス利回り10%/15%のチャンスでありながら、タイミングを逸しかねません。

そのため、早めに市況を確認しながら、不動産投資会社とコンタクトを取っておくといいかもしれません。

《無料不動産投資セミナー筆者の見解》

バブル時代の住宅ローン金利は8%など当たり前でした。
しかし、今は上手に交渉すれば1%台も実現可能です。
もちろん、都心の不動産投資は利回りが悪いですが、
この金利差は、特需と言え、それが今の不動産投資の盛り上がりの要因です。

そのため、多くの人は不動産投資セミナーに参加しているのですが、
絶対に覚えておかないといけないことは、入り口を間違うと借金地獄に陥るということです。
そこで、筆者の肌感覚で、初心者・中級者が行くべき不動産セミナーを紹介します。

  • 都心のワンルームマンション投資
  • 田舎の戸建て投資
  • オフィスビル投資
  • ホテル需要を見越したホテル投資
  • 海外の不動産投資

このあたりのたくさんの投資セミナーがありますが、
まず、初心者の形には

  • 不動産投資とは何か?
  • 今の現状・首都圏の市況
  • お金の流れ・不動産投資の全体像

を知ることが重要です。

初心者の第一歩

これから不動産投資を行う、不動産投資が分からないという方は、こちら(【首都圏の方】・【それ以外の方】)で基礎を固めるといいと思います。

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合わせて、
以前、紹介した  家を安く購入する方法 も参考になると思います。

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