マンションを活用した資産運用:老後の生活費の賢い稼ぎ方・運用方法

マンション 資産運用マンションコラム

このページは、以前シークレットページとして公開していたページです。

自宅マンションの不動産価値を活用しながら、老後のための資産運用

超低金利の今だからできる裏技的な運用方法です。

【こんな方におすすめ】

  • 現在、マンションを所有している
  • 老後の資金が心配

2つに合致する人は、是非、このページ参考にしてもらいたいと思います。

マンションを活用した資産運用

金融庁の報告書に端を発した“老後資金2000万円”問題。

  • 2000万円の現金がない!
  • 生活するだけで預金する余裕がない!
  • 資産運用と言っても運用するお金がない

いろいろな声が聞こえてきました。

そもそも、2000万円という数字も生活スタイルの1パータンであって、
退職金がない人はそれ以上必要だし、年金を払っていない人はもってのほか・・・。
個人個人、必要とする金額は変わります。

資産運用マンション

ただ1つ言えることは、

  • 年金だけで生活するのは難しいということ。
  • 少なからず、資産形成を行う必要があること。

それは、今に始まったことではありません。

そこで、今回紹介するのが、

  • マンションを売却して現金化する。
  • その現金を見せ金に、フルローンで中古マンションを購入する。
  • 現金を資産運用に回し老後の資金を作る。

この3ステップです。

これだけで、なんとなく理解できる人は不動産に強い人でしょう。

多くの人は、この意味が分からないと思います。

そこでは、1つずつ紐解いていきましょう。

マンション売却して資産運用?

資産運用というと、お金を投資して増やすイメージがあります。

”マンション”と”資産運用”という単語から連想すると、
マンション投資・不動産投資を行って資産形成を行うことを考えがちです。

もちろん、それも1つの方法です。

しかし、
ここではもっとエグイ、あまり語られないマンションを活用した運用方法を紹介します。

住宅ローンをフル活用

家やマンションなど不動産は、住宅ローンを組んで購入するものです。

そして、マンションを売却し住宅ローンの残高を返済すると現金が残ります。

もちろん、残債割れという場合も考えられますが、
現状の不動産市況を考えると著しく地価が下落しているわけではなく、都心ではかなりの上昇がみられるため、住宅ローンを完済しても現金が残る現状が多々発生します。

10年前に3000万円の新築マンションを2700万円の住宅ローンで購入した場合
そのマンションは、

  • ①都心であれば、4000万円で売れるかもしれません。
  • ②23区内であれば、購入価格である3000万円で売れるかもしれません。
  • ③その他でも、2割減の2600万円あたりで売れるでしょう。

10年間で1000万円ローンの返済が終わっていると想定すると住宅ローン残は1700万円ということになります。

要するにマンションを購入し、10年間経ったにも関わらず、

  • ①の場合だと+2300万円
  • ②の場合だと+1300万円
  • ③の場合だと+900万円

のお金・現金が残るわけです。
*ちなみに、譲渡税は3000万円控除を利用することで一切かかりません。*仲介手数料は、3%100万程度です。

この現金が、今後いろいろなメリットを生みます。

住み替え・買い替え

次に
マンションを売却したわけですから、住まいとして再度購入します。
要するに、買い替え・住み替えというわけです。

購入に関しては、
同じ土地に同じようなマンションを購入してもいいでしょうし、
生活環境や家族構成が変わっていれば、今後を見据えて、エリア変更、広い間取り・狭い間取り・グレードアップ、グレードダウン、選択は自由です。

ただ、購入は住宅ローン;”フルローン”が基本です。
*フルローンとは頭金なしのローンということです。

頭金は最小限に!できればフルローンで!不動産投資・マンション購入
不動産投資や居住用不動産購入時は キャッシュ ローン で購入するわけですが、 この時の支払い方について キャッシュでは買わず、頭金も入れず、フルローンをおすすめしたいと思います。 今回は、 頭金は最小限に...
先ほどの試算だと、現金で900万円~2300万円程度手元にありますが、それを頭金には使いません。
それを見せ金として銀行と交渉します。
金融機関独自のローンであるプロパーローンを活用することで、金利の交渉”0.5%”などを目指すことができます。
借り入れ期間に関しても、一般的に70歳までが融資の限度ですが、交渉でそれ以上を提示を引き出します。
これによって50歳の方でも長期のローンを勝ち取ります。

これによって、住宅ローンという借金は今までより増えますが、
金利と返済期間の優遇を受け、さらに運用資金に必要な現金を手に入れることができました。

住宅ローンの金利が仮に0.5%だとしても、運用を0.5%以上で回すことで資産は増えていきます。

さらに、その現金の使い道は、

  • 不動産投資
  • 株式投資
  • 投資信託
  • FX
  • 債券
  • 仮想通貨
  • クラウドファンディング
  • その他、投資

など、選択範囲が広がります。

マンションを買い替えただけで、現金を手に入れることができ、それが将来のための投資の資金になったわけです。

ちなみに、
マンションを担保にお金を借りるという方法もありますが、金利はすごく安くて3%、5%くらいが一般的です。
その借入したお金で3%・5%以上の運用を安定的に行うのはそう簡単ではありません。

今回の場合、住宅ローンの金利は0.5%(最悪でも0.8%)です。

不動産を持っているだけではもったいない

要するに、
マンションを持ち続けていただけでは、投資に回すお金は生まれません。
順調に返済が終わったころには定年です。

  • 住宅ローンの支払いが終った後
  • 定年を迎えた後

に、老後の人生・資金計画を考えるのは遅いといえるでしょう。

マンション 資産活用

マンションの住み替えで資産運用

ただ、これを大成功導くためにはいくつかの手順を踏む必要があります。

  • ①マンションを少しでも高く売る
  • ②中古マンションを少しでも安く買う
  • ③安定的に運用する

少しでも運用する資金を多くするためには、当たり前のことでしょう。

でも、それほど難しいことはありません。

マンションを高く売る

自宅マンションを高く売却する第一歩は無料の不動産査定サイトを活用することです。
要するに相場を確認するのです。

10社程度に査定依頼することで、上限・下限を知ることが可能となります。

訪問査定を行う必要はありません、机上査定(訪問なしの簡易査定)で十分相場は分かります。

さらに、

  • 近隣マンションの売買実績
  • 同じマンション内の売買実績・価格
  • 現状、売りに出ているマンション・販売価格

これらを知ることで、より現実的な数字を確認することができます。

《私が行ったマンション査定方法紹介》

私は、根っからのケチ思考です。
1ヵ月頑張って働いて30万円稼ぐのであれば、少し手間がかかってもマンション売却で100万円上乗せをすることを選択しました。

なので少しでも高くマンションを売るために、有名な一括査定サイトすべて(当時5サイト)に査定依頼を行いました。

結果的に、相場以上に売却することができましたが、その始まりは簡易査定です。

登録は簡単ですので、最低3サイトは登録することで相場の確認、高値売却を実現できるでしょう。
*少し前は怪しい会社もありますが、今は大手企業が一括査定サイトを運営しているので昔より安心して活用できます。

≪マンガで紹介しているサイトを見つけました≫
マンションナビ公式
>>続きはこちら

マンション売却/査定は、今月がおすすめ!

2,3,4月の繁忙期に向けて動き出すのが1月です。
不動産会社も、繁忙期前に多くの物件を用意したいという思惑が動くため、高い査定額・高額売却が実現できます。

ただ、不動産売却はそれほど甘くありません。
不動産相場は、都心では下落傾向は見られませんが、アゲアゲの雰囲気はなくなりました。
地方では、下落幅が広がってきている地域もあります。
さらに、オリンピックをピークに下落という見方をしている有識者の発言から、大幅下落を期待している買主がいるのも事実です。
よって、行動・判断は早く、今月中に査定しておきましょう。

≪おすすめサイト≫

いえカツLIFE

専門知識がないと扱えない不動産案件。
相続、離婚、現金化、不動産売却に困った時の強い味方が”いえカツLIFE”の不動産相談です。
いえカツLIFE
売却方法によって不動産査定額、売却可能時期は大きく変わります。
分譲マンションはもちろん、一戸建て・土地・投資マンション・倉庫・農地などの査定・買取・相談無料
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いえカツLIFE公式サイト

運営会社

運営会社:株式会社 サムライ・アドウェイズ
所在地:東京都新宿区西新宿8-17-1 住友不動産新宿グランドタワー38階
電話番号:03-6775-9800
ホームページ:https://iekatu-life.com/

おうちダイレクト

ヤフーとソニーグループの運営する一括査定サービス。
一部の大手、フランチャイズ、地元密着など様々な特徴を持った不動産会社へ無料で査定依頼ができます。

おうちダイレクト公式

売却スタイルとして

  • 売却仲介手数料0円のセルフ売却
  • プロフェッショナル売却(一括査定)

の2パターンがあります。
セルフ売却は、所有者自身がインターネットで売り出し登録できる面白いサービスです。
ソニー不動産
【対象地域】:東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県、愛知県、北海道札幌市、福岡県福岡市

運営会社

運営会社:ヤフー株式会社とSREホールディングス株式会社が共同運営
ホームページ:https://realestate.yahoo.co.jp/

不動産売却一括査定「イエウール」

LINE風に会話形式で査定ができる「イエウール」

マンションだけでなく、家や土地などの不動産の一括査定できるサイトです。

イエウール査定

日本全国網羅されたマンション売却が人気!
イエウール公式サイト

運営会社

運営会社:株式会社Speee (Speee, Inc.)
所在地:東京都港区六本木4-1-4 黒崎ビル5階
ホームページ:https://ieul.jp/

マンションnavi

全国の分譲マンションを網羅した マンション.navi
年間利用者数 360万人突破!
一生に1度か2度のマンション売却!マンションナビで、後悔しない取引を

マンションナビ

マンションナビなら売る、貸す、買い取ってもらうの相談も可能!
マンションnavi公式サイト

運営会社

運営会社:マンションリサーチ株式会社
所在地:東京都千代田区九段北1丁目2番11号 エイム東京九段ビル3階
電話番号:03-5275-0045
ホームページ:https://lp.smoola.jp/

RE-GUIDE 不動産一括査定

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一括査定で400万円アップ:1850万円→2250万円

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運営会社:株式会社ウェイブダッシュ
所在地:東京都千代田区霞が関3-2-6 東京倶楽部ビルディング11F
ホームページ:https://www.re-guide.jp/

NTTデータの不動産査定サイト【HOME4U】

東証一部上場企業の「NTTデータ」が運営!
高く!早く!大手から地元密着型まで、全国約400社は国内最大級!

HOME4U

HOME4Uの評判:全国の優良不動産から、地元に強い不動産会社まで!!
HOME4U公式サイト

運営会社

運営会社:株式会社NTTデータ スマートソーシング
所在地:東京都江東区豊洲3-3-9 豊洲センタービルアネックス4F
電話番号:0120-245-171
ホームページ:https://www.home4u.jp/

になります。

マンション売却 資産運用

不動産会社選び

相場を確認し、売却のタイミングと判断した場合、次は不動産会社選びです。

今回の場合、買い替えになります。
本来は売却と購入で各々仲介手数料が発生します。

  • 3000万円で売却の場合、126万円(3%+6万円)
  • 3000万円で購入の場合、126万円(3%+6万円)
よって、仲介手数料減額に応じてくれる大手不動産がおすすめです。
売り・買いの両方で3%+6万円の交渉は可能でしょう。

少しでも安く購入する

マンション購入に関してですが、

  • 新築マンション
  • 中古マンション

がありますが、中古マンションの購入をオススメします。

理由は、

  • 新築マンションはプロ相手
  • 中古マンションは素人相手

だからです。

新築マンションはプロ相手だけに値引きが効きません。
しかし、中古マンションが値引きが容易です。

売主には売主の事情があります。

  • 早く売りたい人もいます
  • 売れなくて不安な人もいます

さらに、中古マンションは消費税がかかりません。
*新築マンションはかかります。

値引きに関して大きく勝負できますし、
不動産会社を通してのキャッチボールなので相手の顔色を伺う必要はありません。

高く自宅マンションを売却し、安くマンションを手に入れる!
買い替えだけで大きな利益が取れるとも言えます。

資産運用について

運用ですが、難しく考える必要はありません。

短期間で資金を倍にしよう
と思う必要はありません。

投資に自信のある人は、
大きく増やしにいってもいいですが、分散して小さく増やしていく形で十分です。

例えば、
1000万円を年利3%・5%で運用した場合、20年後にいくらになっているか?
計算したことありますか?

  • 1000万円を年利3%:20年
    約1,800万円になります。
  • 1000万円を年利5%:20年
    約2,650万円になります。
  • 株式投資が上手な人で、10%で回していけたら
    約6,720万円になります。

これが2000万円だったら・・・・。
でも、ここでは夢を見る必要はありません。

投資はギャンブルではありません。

あくまでも、堅く、資産運用です。
ドル建ての保険などであれば、3%保証などの保険もあります。

3等分して、

  • 債券
  • 投資信託
  • 株式運用

多少のリスクを取りながら分散でも構いません。

マンション・不動産だからできる資産運用

今回、マンションを売却し現金を残し、さらにフルローンでマンションを購入するという方法は、

不動産という大きな買い物を住宅ローンというシステムで購入でき、
その住宅ローンの金利が超低金利だからできる、今までにない絶好のタイミングだからです。
老後のための資金作りが騒がれているからこそ、
賢くお金を活かす方法として、マンションを所有している方は、是非、

  • 今持っている不動産がどれくらいの資産価値があるのか?
  • いくらで売れることができるのか?
  • 住宅ローンを返済していくら残るのか?
  • その資金を運用したら、老後の生活の足しにどれくらいなるのか?

>>一括査定サイト比較はこちら

超低金利は、消費税増税が見えている現状から考えるとまだまだ続きそうです。

考える丁度良いタイミングだと思います。

ちなみに、
マンションを売らずに、不動産投資で資産を築くという方法もあります。

年収が一定以上あれば、アパートローン・不動産投資ローンはおりますので検討してもいいと思います。

ただ、その場合の金利は”3%”前後ですので、

  • 物件選び
  • 表面利回りや実質利回りなどの計算
  • 空室のリスク

など慎重に行いたいところです。

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都心の不動産投資は利回りが悪いです!
しかし、一昔前は、金利8%・5%当たり前でした。
今は上手に交渉すれば1%台も実現可能です。
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