マンション価格の下落を待って購入するのは得か?これから価格は安くなるか。

マンション価格下落マンションコラム

今から6年前の2013年9月7日:東京オリンピック開催が決定し、より拍車がかかった日本の不動産市況。

暗黒の民主党政権時代から考えれば、デフレ脱却や物価目標2%など達成していないとはいえなんとか持ち直し、株価だけ言えば2倍以上になった日本の株価。

それを危惧するように、一部の有識者が

  • 東京オリンピックを境に景気が下降する
  • 不動産バブルがはじける・下落する

という情報を発信している現状から、マンション価格の下落を待って購入したいと考えている人がいるようです。

今回は、

  • マンション価格・相場の下落を待って購入するのは得なのか?
  • これから本当に安くなるのか?

マンション価格の下落を考えてみました。

マンション価格は下落?

これからマンション価格は下落するのでしょうか?

売主からすれば、マンションが売れない時代になるのでしょうか?

このサイトでも何度も紹介していますが、
バブル時代の不動産の値動き・上昇と今の都心の地価の上昇は完全に違います。

バブル時代は、
どこもかしこも不動産の値段が上がりました。

  • 建築確認のおりない土地・建物
  • 断崖絶壁の土地
  • 田舎の森林

何が何でも値上がりしました。

そんな市況ですから、都心は考えられない上昇となり、景気も重なってみんなが浮かれたのがバブルでした。

一言で言えば、冷静さを欠いたのがバブルでした。

となれば、バブル崩壊・不動産価格下落は自然の流れでした。

今は高騰なのか?

それでは、現状の不動産は高騰しているのか?

結論から言えば、
上がっているところもあれば下がっているところもあるというのが現実です。

銀座5丁目の鳩居堂前は、
価格は1坪あたり1億3300万円、バブル直後につけた高値である1億2000万円を上回ったことで、バブル超えを達成しました。

では、

  • リニア中央新幹線や駅前開発で盛り上がっている名古屋駅
  • 観光客アップで地価が上がっている大阪

はどうなのでしょうか?

そこで公示地価平均を確認してみましょう。

【名古屋駅の公示地価平均】

  • ≪バブル時≫
    マンション価格 下落 名古屋駅
  • ≪近年≫
    名古屋駅 不動産バブル

【大阪:道頓堀/戎橋の公示地価平均】

  • ≪バブル時≫
    マンション価格 下落 道頓堀
  • ≪近年≫
    道頓堀 バブル

どちらも、ここ数年の上昇が確認できますが、バブル時に比べれば半分以下です。

さらに、地方を見るとバブル以降続落の地域ばかりです。

【青森駅の公示地価平均】

サンプルの1つとして青森駅の公示地価平均を紹介します。

  • ≪バブル時≫
    マンション価格の下落
  • ≪近年≫
    不動産バブル 下落

青森県の中枢でもある青森駅の公示地価でさえ、バブル時以降、毎年下落を記録し、やっと近年、底が見えた程度です。

青森県に限らず、地方の都市でさえ下落傾向が続き、さらに過疎地では、話にならないくらいの下落傾向ですから、

結論として、
下落している都市もあれば、上昇している都市もあるというのが現状です。

マンション価格の下落はお買い得?

それでは、
マンション価格の下落を待って購入するのは得か?

今回の本題ですが、
そもそも、この考え方時代が

  • おかしい
  • 古いのではない?

というのが結論です。

下落中の都市があり、上昇中の都市がある現状は、完全に二極分化の結果ではないでしょうか?

  • 評価されている街
  • 評価されすぎていた街

が、バブル崩壊によってリセットされ、再集計されているのが現状だということです。

日本国内の人口は減少傾向です。

そんな中、東京、特に都心は人口が増加傾向です。

さらに、商業地は外国人観光客の増加によって、街は賑わい、ホテルなどの宿泊施設が足りず盛り上がっています。

その都市は、国内外からお金がながれ、評価されるのは当たり前です。

そこから漏れた街は下落するわけですから、
その街の不動産を購入することがいいことなのでしょうか?

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ワンルームマンション投資も

この考えは、ワンルームマンション投資にも共通することで、

  • 人口増加が見られる都市
  • 東京では50%の割合である単身世帯

需給関係が成り立っている街が都心だからこそ、そこに資産を持って投資するわけです。

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需給関係のあってのもの

マンション購入に関しても同じで、
価格が上がる・下がるという考えの前に、

  • 需給関係が成り立っているか?
  • 出口戦略(売却・賃貸)が立てられるか?

この2つは最低限考える必要があり、
その上で、安く購入できるのであれば購入の決断をしてもいいと考えます。

マンション価格 下落

マンション価格の下落ではなく安く買うこと

下落を待つというスタンス。

実際に下落という判断をどこに置くというのでしょうか?

たとえば

  • 消費税増税で景気が悪くなり、自分の給料が減った時でしょうか?
  • 会社の倒産・リストラの危機が自分に迫ったときでしょうか?

本来であれば、
市場がネガティブな時に、拾っていくというのは相場師の常套手段ですが、

多くの人は
【まだまだ下がるから手を出せない・・・】
という心理が一般的でしょう。

下落というタイミング、その線引きをしっかり把握できる人、そこで判断を下せる人は非常に少数だといえないでしょうか?

要するに
不動産投資・マンション投資もマンション購入に関しては、
下落を待つのではなく、安く購入する!こちらに主眼を置くことです。

マンション購入は下落を待たず値切る!

マンション価格の下落について紹介してきた今回ですが、

下落している地域の物件を購入するより、上昇傾向・需給関係が成り立っている地域の物件を安く購入を筆者はおすすめします。

売主は、高く売りたいという反面

  • 早く売りたい
  • 引越しの期限が決まっている
  • 1日も早く現金を手にしたい
  • 借金返済の期日が近づいている
  • 離婚の清算で金額より時期

など、値引き・値切りが効くシチュエーションは多々あります。

上昇している地域がこのまま上昇し続けるとはいいません。

しかし、下落しにくい街のマンションを少しでも安く購入することで、

  • 何年後かに売却を検討した時
  • 賃貸マンションとして運用する時

のリスク管理になります。

マンションの購入のタイミングは

  • 購入を考えた時
  • 住宅ローンの低金利の今

そして、
下落を待つよりも安く購入する
これを今回の結論としたいと思います。

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