マンション価格を安くすれば売れるか?売れない理由は不動産会社の営業さんとの関係?

マンション価格を安くすれば売れるか マンション売る・マンション売却

マンション価格を安くすれば売れるか?

マンション売却をする場合、

  • 安ければ売れる!
  • 安くすれば売れる!

っと思っていませんか?

マンション価格が安いから売れてるワケではない!

いちよ、安いほうが売れやすいというのは、間違いではありません。

しかし、価格でソートされ、【安い方から売れていく】といえばそれは間違いです。

  • 非常にいい物件を安くしても売れないということは多々あります。
  • 事故物件であり、地域相場と変わらない金額でもスムーズに売れることも多々あります。

相場と比較して安い金額ほど、購入希望者の閲覧が多いのは間違いないのですが、
安いから売買契約を締結、安くすれば売れるという考え、実は若干のその考え方、間違っています。

購入者の不動産売買知識

マンションを購入する人(購入希望者)の多くは、10回も20回も不動産売却を行っている人ではありません。

多くの人が初めて、もしくは2回目の買い替え程度です。

  • 知識に長けているわけではない
  • 購入に対しての相場・底値の把握ができわけでない
  • 物件購入に自信を持っているわけでない

要するに、素人というわけです。

その観点から言えば、
購入者は、担当する不動産会社の営業マンの薦め・後押しに誘導されているのが現実です。

中古マンションが売れない

安いマンション価格だからといって売れない理由

マンションや一軒家・不動産の場合、テレビやパソコンとは違い、型番があるわけでありません。

既製品であれば比較は容易なので、価格でソートして安いものを購入すれば問題ないでしょう。

野菜であれば、毎回購入しているのでそれなりに相場を把握しているので、底値・買値であるか?判断も容易でしょう。

しかし、不動産は、
既製品でもなく、さらに価格が高額だけに、その判断は本人だけでなく、他人にも意見を聞きたいと思う心理が働きます。

となれば、担当している不動産会社の営業マンが、その意思決定に大きく作用しているのも納得でしょう。

価格が安い・高いに関わらず、マンション売買との関係

要するに営業マンのさじ加減で、マンションの売買が締結すると考えたほうがいいかもしれません。

営業マン・会社の心理①

たとえば、

  • 10万円の売値に対して3万円の利益が出る【パソコンA】
  • 10万円の売値に対して2万円の利益が出る【パソコンB】

あなたが営業マンだったらどちらの商品をお薦めしますか?

間違いなく利益率のいい【パソコンA】でしょう。

これをマンション売却に例えれば、仲介手数料3% と 1% みたいなものです。

仲介手数料を値切って安くしたからと思っても、不動産会社からすれば、天秤に掛ける材料でしかありません。

営業マン・会社の心理②

では、【パソコンB】にオプションがついて

  • 10万円の売値に対して3万円の利益が出る【パソコンA】
  • 10万円の売値に対して2万円の利益が出る+メーカーから1.5万円のキックバック【パソコンB】

となったら、どちらを売りますか?

間違いなく【パソコンB】を優先することでしょう。

これをマンション売却に例えれば、専任媒介契約による、

  • 売り手から仲介手数料
  • 買い手から仲介手数料

を取る両手取引みたいなものです。

一切売る気のない営業マン:悪い営業

以前、紹介した大手不動産会社の営業ウーマンの話

他社(不動産会社)紹介で大手不動産会社の女性営業マンと購入希望者が内覧に来られた時の話。

この女性営業マン、入室から退室まで一言も話さず、5分程度で内覧を終わらせました。

私もちろん、媒介契約の営業さんとも、さらに一緒に物件を回っている購入希望者様とも・・・・一言も会話をせず・・・。

内覧で話をしているのは、媒介契約をしている営業さんと購入希望者さん・・・。

要するに、完全に売る気なし!です。

マンションを売る気のない悪い営業

不動産の営業とはこうゆうものです

  • 女性営業マンは、購入希望者にお勧め物件として紹介して内覧しているにもかかわらず・・・・。
  • 購入希望者は、担当の女性営業マンに話を聞いたり、相談もしたいはずなのに・・・。

話をする雰囲気する出していません。

売る気のない物件はトコトン排除するわけです。

極端な話、非常に優良な物件でも、営業の対応次第で、
購入希望者も、買ってはいけない物件だと思うこと間違いなしでしょう。

不動産とは、このようなものだし、このような世界でもあるのです。

マンション価格を安くすることでスムーズに売る方法

上記のことから、ただ単に価格を下げても意味がありません。

逆に、マンション相場を崩すだけで、デメリットになる場合もあります。

不動産会社の営業さんとの関係が基本

そこで、媒介契約をしている担当者さんの立場汲んだ人間関係の構築・付き合い方を考えたいと思います。

営業成績を上げるために、できることは何か?

このあたりを把握し対応することでお互い気持ちよく、またよりスムーズに売却活動を進めえることが可能となります。

売却価格は臨機応変でもいい

友人の実際に担当者から来たメールのやり取りを紹介

【概要】
友人は5000万円ちょっとのマンションをA社と一般媒介契約で販売中。

【やりとり:要約】
週末に内覧の予約があります。
以前からお付き合いのあるお客様で、買い替えを本格的に検討しています。
そこで今回、近隣の【****マンション】と【×××マンション】と◎◎◎様の3つのマンションに絞り込み、今月中に契約までを進めたいと考えています。
当社としては、○×○×○×不動産が専任媒介の****マンション・×××マンションではなく、媒介契約をご締結頂いている◎◎◎様で着地できるように考えています。
そこで、現状、5*00万円の販売価格ですが、多少、値切り交渉への猶予をいただけないでしょうか?

というものでした。
不動産担当者からすれば、売主・買主から仲介手数料を取るために、媒介契約を受けている会社の物件を売りたい!というのは当たり前です。

そのために、売主としてどこまで協力できるのか?
販売価格を公に下げることはデメリットになりかねませんが、交渉に応じての値下げは、表に出る数字ではないですし、売却をスムーズにするためのテクニックにもなります。

さらに、今回、売買終結が実らなかったとしても、担当者さんとの関係はより密になります。

マンション価格 相談

マンション価格を安くする前に売却成功に向けて行うこと

ということで、マンション売却においては、
売主と買主をつなぐ・仲介してくれる不動産会社の担当者(営業)との

  • 人間関係
  • 営業としての仕事・優先順位
  • 社内におけるノルマ・営業成績

も頭に入れておくといいでしょう。

ただ、言われたことを鵜呑みにするのではなく、少し腹を割って話すのもいいかもしれません。

売り出し価格に関してですが、
相場より安い金額を設定することで、営業さんも他社に決めれては困ると1日も早く売却するために動いてかもしれません。

しかし、今の全体的な不動産市況を考えると安売りはもったいなく、
また、密な人間関係構築を考えば、ボトム価格を担当者に伝え、あくまでも高値で売却を目指したほうがいいでしょう。

その意味で、若干強気の金額を設定し、販売交渉の中でディスカウントの戦略をおすすめします。

【是非、読んでもらいたい記事】
不動産会社の営業担当者の選び方?
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