マンション売るならどこがいい?

マンションを売る

マンション売る
マンション売るケースをいろいろ考えてみました。

不動産・マンション相場は上昇傾向にあります。

一部では、横ばいという専門家もいますが、不動産価格は株価に連動します。

国内企業の決算を見れば、上方修正・過去最高の数字が並びます。
また、北朝鮮危機のひと段落したことで、日経平均25000円は時間の問題です。

これにより、今まで停滞していた、地方の不動産価格にも動きが出てくるでしょうから、株を売り買いするように、マンションも高いときに売却という選択肢を持ってはいかがでしょうか?

マンション売却なら1円でも高く、そして有利にマンションを売るためにマル秘情報を紹介します。

 

【その1:マンション 売る時の勘違い】

マンション売買は、ご存知の通り、不動産屋が仲介し売却が成立するものです。

あとから、
もっと高く売れたのかぁ~、もう少し待っておけば~など、後悔したくないですよね?

それを回避する1つ目のポイントは、マンション売却に強い不動産会社選びです。

安易に不動産屋を選び、マンション売買の仲介をお願いしては高額マンション売却は実現しません。

また、大手だから高く売れるという先入観も間違いです。

 

【その2:一括査定と複数競合が高額売却の近道】

マンションを売る場合、売却価格は需要と供給の上に成り立っています。
一概にこの地域だからこの値段(相場)という決まり方とは限りません。

マンションの買取り会社は、後ろに購入希望者を抱えていますので、少し高めの金額を提示してでも積極的に購入したいという場合もあります。

よって、各社でその査定金額は上下するのが現実です。

そこでオススメなのが、一回の登録で複数者に査定依頼ができる、マンション一括査定サイトです。

一度に複数社からの見積もりが取れるので、相場を知ると同時に、競合させることで好条件(仲介手数料3%→2%・買取保障等)を得ることが可能となります!!

また、査定員が自宅に訪問することなく、概算見積もりを出してもらえますので、1つでも多くのサイトに登録し相場を確認するのもいいでしょう。

マンション一括査定サイト

ここでのポイントは、
一社でも多く査定を依頼することで、後悔することなく高く売却を実現するとともに、たくさんの会社に売却の意思表示にもなります。

そこで数ある一括査定サイトの中から、
口コミや評判の良い、そして、高額査定が記録されているサイト、コンシェルジュ型も合わせてを紹介します。
①RE-GUIDE ②HOME4U(NTT不動産) ③マンション.navi ④ソニー不動産の4サイト全てに登録することで、最高額を競わせて高く売却することが可能となるでしょう。

【査定は”今月中”がオススメ】

転勤や引越しによってマンション査定の繁忙期は山を越えた今の時期。
不動産会社は、高い金額でも物件を仕入れたいという心理が働きますので、査定額の開きが大きく起きる時期でもあります。
東京オリンピックに向けて地価の高騰の追い風を受けている今だけに、不動産査定依頼は大きな後押しにもなります。

 

口コミで人気の不動産売却一括査定サイト

  • なるべく早く・高く・売りたい!
  • 安心できる不動産会社で売却したい!
  • ローンが残ってても問題なし!
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  • ”囲い込み”や”干し”などの妨害を受けたくない

全国完全対応、利用は完全無料ですし、もちろん、査定結果を見てからの売却検討でOKなので、気軽に確認できます!

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コンシェルジュ型不動産査定の考え方

一括マンション査定は、不動産会社数社から見積もりが取れ、そこに際して、値段交渉や条件提示など納得いくまで、会社選び、売買金額を煮つめることができます。
もちろん、手間はかかりますが、人生の中でも大きなイベントである不動産の売買においてもっとも失敗をしにくい方法といえます。

ただ、この方法のデメリットは、複数社と対応する必要がある、時間がかかる、そして自分である程度の判断が必要となってきます。
時間をかけたくない、不動産の知識がないのでプロに選んでもらいたい、そんな方にぜひ併用してほしいのが、コンシェルジュ型サービスです。

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コンシェルジュ型には、保険や銀行で有名なソニーグループが開始したソニー不動産などがあります。
通常、不動産仲介会社は売り手と買い手の両者を仲介し仲介手数料を双方から得ている場合が多いのですが、ソニー不動産では売り手側だけについてくれ、あなたの要望を優先して売却をすすめてくれるサービスです。

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不動産売却の流れ

マンションを売却する時の流れを大まかな流れを紹介します。

  • 不動産売却の相談・調査
    売却に対する要望を一括査定で申し込んだ不動産会社に説明し、マンションの調査・売却方法・売り出し価格また、その他費用税金に対して説明を受けます。
  •  

  • 媒介契約の締結
    売却を依頼する不動産会社に媒介契約(一般媒介契約・専任媒介契約)を締結します。
  •  

  • 売却物件の各種売却活動
    インターネットでの広告宣伝や自社サイトの顧客への物件紹介、チラシのポスティングなど販売促進の作業を行います
    合わせて購入希望者からの要望に応じて内見・内覧会を行います。
  •  

  • 不動産売買契約の締結
    価格や条件等などの交渉調整の後、売買契約を締結、着手金を受領します。
    売買契約時に物件状況等報告書や設備表などマンションの状況を買主に説明します。
  •  

  • 物件引き渡し準備・引っ越し
    物件引渡しの準備を行います。
    また売却物件に抵当権が設定されている場合は抹消登記の準備も行います
  •  

  • 引き渡し物件の最終確認
    契約 取り交わした物件状況等報告書や設備表のもとに物件の現場確認を行います。
    不具合や問題点がないかを現地で最終確認します
  •  

  • 残代金の受領と物件の引渡し
    買主から残代金を受け取り関係書類と鍵を渡し、物件を引き渡しになります

 
 

マンション高額売却のタイミング

マンションを高値で売るタイミングとしてはどのような時がベストかそのポイントにまとめてみました。
 

株価との関連・連動性

マンションの売却において大きな影響を与えているのは地価や景気と共に、株価もマンションの価値に影響を与えている存在です。

日本の不動産市場は以前から株式市場と連動していると言われていたのですが、昨今ではその影響がさらに強くなっていると言われています。

例えば株価が上がれば不動産市場も活発になるのですが、逆に株価が下がってしまうと不動産市場は低迷してしまうと言うような感じで、株式の上下に連動するように不動産もその価値が上下しているのです。

何故このように連動しているのかと言うと、
不動産投資などの関係で株式市場と不動産マーケットに投資するプレーヤーが重なっていることが要因です。

そのためマンションの売却を検討する場合は、景気をチェックする事が必要だと述べましたが、その景気のチェック項目のひとつとして株式市場の動向を見ることが重要であるとされているのです。

マンション価格 株価
 
 

賃貸物件の場合、退去時が売るタイミング

現時点で、所有するマンションを賃貸に出し、借主が居住していると言う場合もあるでしょう。

住人が退去するまでにどの程度の期間がかかってくるのかによって成約にかかる期間に影響が出てきます。

期間が長ければ長いほどマンションを売るタイミングが遅くなってしまいます。

そのためすでに退去が決まっており、その期間が短ければ短いほど高額で売却することができる可能性が高くなるのです。

空室であれば成約までの期間が短くてすみますし、売主にとっても次に購入を検討している人たちに室内を見学・内覧させる事ができるようになっているので成約できる可能性を高める事ができるようになるという点が大きなポイントだとされています。

もちろん、賃貸物件としてオーナーチェンジという形で売ることも可能ですが、その場合、相場の2・3割、割り引かないと買い手がつきません。

そのため、マンションを売却したいと考えるのであれば、高値で売れる時期を見極めると同時にその時期に退去できている状態であることが必要となります。
 

賃貸中マンションは、入居中と空室どちらが高く売れるか?

賃貸中・収益物件として扱っているマンションを売る場合、考えることは

  • 入居者がいる状況で売却をするか?
  • 退去・立ち退き後に売却をしたほうがいいのか?

ということでしょう。

高く売るだけではなく、早く売るためには、頭に入れ置かなければないことがあります。

【関連記事】
マンションの性質・特性を理解し、高額売却に導くための方法をまとめました。
入居・在居中と空室ではどちらが高く売れるのか?

 
 

マイホーム特例・控除も考える

マイホームと聞くと一戸建てを連想されやすいのですが、マンションも立派なマイホームです。

そのマイホームを売却する際には、条件によって色々な特例に該当する場合があり、それによって税金の一部控除を受けることが出来るようになります。

基本的に、マンションを売って利益が場合の税金を払う必要がありますが、特定の条件にマッチしていた場合、3,000万円までの特別控除を受けることができます。

【関連記事:マンションを売ってプラスが出た場合の3,000万円特別控除】
3,000万円特別控除を知らないと確実に損します!
住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)など控除の賢い活用法を紹介します。

また、その逆に、売却によって損失が出てしまった場合や特定居住用財産と呼ばれるものの買い替え時に発生する特例もあります。

これらを控除や特例を利用することによって、高値で売却できた場合や逆に売って損をしてしまった場合でも、利益を担保することができるので、自分たちがこの特例に該当しているのかどうかと言うところをチェックしておく事も重要なポイントであると考えられています。

3,000万円特別控除
 
 

マンションを売る際に赤字が出た場合の特例

不動産を売却したら、翌年の3月15日までに所得税の確定申告と納付、申告内容は住所地の市区町村に送られて、6月に住民税の通知が来ます。

不動産を売った場合の税金の計算は分離課税と言って、給与や事業などの総合課税の所得とは合算や差引をしないことになっています。

そのため、不動産を売って利益が出たら税金がかかります。

マンション 売る 赤字

しかし、赤字の場合は原則として他の所得から差し引くことはできません。
ただし、譲渡所得にはいくつかの”課税の特例”という制度があります。

マンションが居住用財産で、売る目的が買い換えの場合、居住用財産の買い換えの場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例が適用になる場合があります。

このほかにも、同じく居住用のマンションで、買い換えが目的でない場合でも、譲渡した後に借入金が残る場合に適用になる特例があります。

通算や繰越控除ができる場合、給与や事業など、他の総合所得で出ている黒字から差し引くことができるので、損失分の税金の減免を受けることができます。

貸し付けて賃貸経営をしていたマンションや未利用だったマンションの場合は特例の適用はありませんが、売る前の3年以内に自分の居住の用にしていたマンションを売って、損が出た場合には特例の適用要件を確認しておきましょう。

赤字の場合、もともと税金を納める必要はなく、申告書を提出する必要もありませんが、確定申告を提出して他の所得から差し引けば、さらに税金が低くてすむ可能性があります。

 
 

古いマンション売るためには

マンション価格は、立地と築年数・平米数である程度決まります。

ただ、築年数が古い場合、立地だけでは査定しにくいデリケートな部分も発生します。

  • 室内の状況
  • 部屋の基本設備
  • マンション自体の状態・配管周り
  • 管理人の管理体制(常勤・非常勤)
  • 積立金残高
  • 長期修繕計画

など。
マンションを購入する側からすれば、後から後悔をしたくないですし、それなりのリスク管理をするものです。

ただ、古いからこそ、相場を打破するだけのテクニックやすべきこと、また、考えておくことなどがあります。

など、詳細はこちらから

古いマンションを売る

 
 

マンション 売るか貸すか

マンションを売ってキャッシュを手に入れるか?それとも、貸して不動産収入をえるか?

マンションオーナーの1つの分岐点です。

マンション・売るor貸す

収益物件として考えるものいいでしょうし、マンション売却するのもいいと思います。

ただ、どちらもしても不動産の価値・市場相場がすべてです。

価値があれば高く売れます。

貸しても、売っても、税金(損益通算)はかかりますし判断は難しいものがあると思います。

その判断は、不動産査定において、売った場合と貸した場合の試算を出してもらう・相談するもの1つの選択肢ですね。

【参考ページ】
マンションを売るべきか?貸すべきか?その見極め
マンションを売るか?貸すか?見極め方法を紹介します

 

 

マンションは貸すタイミングと売るタイミングがあります

地価は上下を繰り返します

マンションの価値や相場は、マンションが建っているエリアの地価で決まってくるのですが、この地価は一定のものではなく常に変動します。

特に景気・株価に影響を受けやすく、景気が不透明・安定しない現状では地価は必然的に下がりますので、マンション売るタイミング・その判断には悩むところです。

マンション貸すタイミング

このため高値で売りたいと考えている場合は、
大前提として地価を確認することは当然なのですが、周辺の地価などと見比べながら今後どのように推移していくのかとある程度予想しておく必要があります。

特に周辺の地価が下がっている時期や好景気が大きく反転するであろうタイミングは地価が下がったり、逆に大きく上がる事もあるのでタイミングを見極めるというところが重要になってくるのです。

 
 

築浅のマンションは売るべき貸すべきか

築浅(ちくあさ)とは建築されてからまだ日が浅い、つまりは新築か新築同様というような意味なのですが、こうしたマンションは売るべきなのかそれとも貸すべきなのか、ということになります。

築浅のマンションを売る

こうした新築か新築同様のマンションであれば、売るべきか貸すべきかという判断にはかなり迷うことになるでしょう。

このような場合には、上記で説明したように需要見込みというもので判断するしかないでしょう。

というのも、新築か新築同様の物件であれば、それをかなり高値で売却することができるとしても、売却してしまえばそれで終わりです。

極端な話、オーナーの意向次第というところになりますが、
その建物自体の価値のみではなく、周辺の環境条件なども含めて、今後の発展・長期的な需要が見込めるような場合には、売却してしまわずに長期にわたる賃貸経営で賃料収入を得ながら、売却のタイミングを図ることも可能です。

 
 

賃料は波が少ないのをご存知?

上記のように地価には大きな波が存在しているのですが、それとは逆に賃料に関しては波が少なくないと言う傾向が見られています。

つまり地価・マンション価値が下がった場合でも、賃料の相場はそこまで大きな影響が出てこないと言うことになります。

それを踏まえると、
不動産・マンション相場が上がっているからといって、家賃を上げること・家賃交渉は非常に難しいといえます。

バブル時代に賃貸収入を得ていた人はある意味もったいない人種であったといわざるを得ません。

要するに、不動産・土地の地価が高騰している状況では、賃貸のおける利回りの割安感はいなめず、売却のタイミングともいえるのです。

ということで、マンションの相場だけではなく賃料との関連性もチェックしておくと、売却する時だけではなく賃貸にする時にも利益を生み出すことができるようなるわけです。

 
 

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絶対やってはいけないことは1社だけに査定を出すことです。
日本人は、他社(他人)との比較に長けた国民です。
よって、比較対象をしっかり持つことで、良し悪しを認識でき、正確な相場を確認できます。
【↓↓↓ 一括不動産査定サイトをまとめました ↓↓↓】
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マンションを売りたくない

必ずしも、マンションを売りたくて売る人だけではありません。

住宅ローン滞納、転職で収入減・ボーナスカット、離婚による財産分与、抵当権付きの物件などもその1つです。離婚による財産分与

マンションを売りたくない

できれば、マンションを売却せずに問題が解決できないか?と考えている人も少ないはずです。

そこで、1つ参考になればと思うのが、法律のプロと不動産のプロへの相談です。

たとえば、ローンの返済額が今より2万少なくなれば返済は可能になる、また、ボーナス払いがなくなれば・・・・など住宅ローンに関する問題解決が可能となる場合もあります。

また、別のケースとしてマンションを差し押さえになり競売となる場合も、その前に任意売却(任売)を行うことで少なからず、高い金額で売却が可能となります。

 
 


 

不動産・マンションニュース
2017年11月12日
不動産投資市場が良い三井不動産の佐藤取締役常務執行役員は決算記者会見で、「いまは不動産投資市場が良い」と述べるとともに、中高層分譲マンションの一戸当たり単価が6400万円近くまで上昇したことを示した。
2017年6月14日
グレンフェル・タワー火災2017年6月14日にイングランド・ロンドン西部に建つ高層住宅棟(タワー・ブロック)「グレンフェル・タワー」で発生した火災。
テロではなく、原因は、ビルの外側に施されている断熱材が燃え広がった模様。
ちなみに平成27年に国内で起きた高層マンション火災は計477件、建築基準法や消防法の整備から国内のマンションの場合、大規模な延焼や逃げ遅れは考えにくいとのこと。