マンション売却で大損!!体験談から見る大損を回避する方法

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マンション売却 大損

せっかくマンションを売るなら損はしたくないでしょう。

しかし、完璧な売却ができるとは限りません。

時代によって売りやすい時代、売りにくい時代、また場所・立地によっても左右されます。

都心であれば、今は売りやすい時期かもしれません。
とはいえ地方ではバブル以降もジリジリと地価は下がり続け、底が見えない場所もあります。

今回は、マンション売却で大損した人の体験談、また不動産会社の方から聞いた話を交えて大損を回避する方法・ターニングポイントを紹介します。

マンション売却 大損の定義

一概に大損と言っても、その定義をどこにおくか?

  • 思い通りの金額で売却できなかったら大損なのか?
  • 100万円、300万円、500万円、1000万円値引きされたら大損なのか?
  • 売却して住宅ローンが残ったら大損なのか?

また、金額的な大損だけでなく、
予定していた期間内に売却できなかったなどの時間的な損もありますので、人それぞれだと思います。

いずれにしても、立ち位置によって損した気分は変わりませんし、お金だけでなく気持ちの部分も含めて、大損しないためにいろいろな事象を紹介したいと思います。

マンション売却で大損:体験談

マンション売却で大損をした人の体験談を紹介します。

買い替えで失敗

 

買い替えで大損した話です。
9年住んだ家を売却し、少し狭めの新築マンションの購入を考えました。
住んでいるマンションは4500万円程度で売却が可能で、新築マンションは3700万円で購入可能だったので、買い換えて仲介手数料などの諸経費を引いて500万くらいの現金が手元に残る計算でした。
購入したい物件は決まっていたので”先行購入”の買い替えをすすめ、大手不動産会社のつなぎ資金を活用にしました。
 

ただ、4500万円で売れるであろうマンションがなかなか売却できませんでした。
当初は3ヶ月以内には売却できると思っていましたが、半年経っても売れず、申込みが入っても3500万円や3800万円など・・・。
正直焦りました。
結果的に4200万円に価格を変更し、8ヶ月目に4000万円で申込が入ったため、これ以上は引き伸ばせないと売却を決定しました。
仲介手数料や引越し費用などをさっぴり、結果的に手元に残ったお金は数十万円程度した。
 

今考えると、
不動産売却を甘くみていました。
不動産会社の営業さんは一生懸命やってくれていましたし、お問い合わせや内見もそれなりにあったとはいえ、見通しが甘かったと反省しています。
金額的には大損ではありませんでしたが、気持ち的には大損でした。

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筆者の感想
買い替えに関しては、先行購入・先行売却がありますが、
”先行購入”の場合、売却する物件の価格設定は下限をベースに考えるといいと思います。
”先行購入”は、購入するマンション選びに時間をかけることができるため、資産価値をアップさせる買い替えが実現しやすいのは事実ですので気に入ったマンションを購入は悪くありません。
ただ、売却価格を高く見てしまうので、メンタル的に損した気分になってしまいます。

もう1つ、購入するマンションは、
新築ではなく、築浅マンションを選択をおすすめしたいところです。
新築は、値引き交渉が難しいのが現状です。
売れ残っているマンションであれば多少の値引きは可能かもしれませんが、売れ残っているのはそれなりの理由があります。
駅から遠い、駅からバス利用などなど・・。
中古の築浅であれば、値引き交渉が可能です。
買い替えは、売主と買主:両方の立場を経験できる貴重なタイミングです。
買主として、しっかり値引き交渉を行うことで、売却時の心の余裕にもつながります。

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マンション売却 大損

住宅ローンが払えず

 

20年ほど前の話となります。
結婚して賃貸マンションに住んでいましたが家賃が20万円だったので、毎月18万円(ボーナス時:40万円)で家が持てるということでマンションを購入しました。
資産となるマンションを家賃と同じ程度で持てる、それも近場ではそれなりの住宅街の立地だと判断し価値も高いと感じていました。
購入当時は共働きだったので、毎月18万円の返済、管理・修繕費20000円は問題なく支払えていたのですが、購入して5年、リーマンショックや民主党政権・震災などが重なり会社の業績が傾いたのと会社の方針として年俸制になり、給料が大幅に減額となりました。
ボーナス時の払いも大きな障壁となり、住宅ローンの借換えも検討しましたがタイミングが遅く、思ったように審査がおりませんでした。
また、子供が生まれ、妻が家に入った・産休となり、この生活を続けるか?一旦クリアにしてから再出発するか?妻と協議の上、マンションの売却を選択しました。
築5年で築浅物件ではありましたが、当時は今のように不動産相場に過熱感がなく、さらに近隣に新築のマンションが建ち始めたこともあり、20%減の金額、住宅ローンを払い終えるギリギリの金額で売却にしました。

今考えると、
その後給料もアップしましたし、あの時もう少しがんばっていれば・・・。
あのマンションは今、築20年でも25%減くらいを推移しているみたいですので、ある意味大損かもしれませんが、今、家族と幸せに過ごせているので納得しています。

 

借り手が見つからず

 

不動産投資用としてマンションを購入しました。
マンション投資には以前から興味があり、一棟アパート、1R(ワンルーム)マンション投資などいろいろ検討しましたが、
融資の関係で、1Rマンション投資を行うことにしました。
不動産投資セミナーに通い、購入・賃料や管理・税金などをなんとなく知り、老後のための資産つくりも考え、今がチャンスと判断しました。
 

購入した物件は、千葉県内の大学がある駅から徒歩9分の築10年の物件。
購入のタイミングは2月。
家に近いということで安心感もあるとの判断で購入しました。
大学もあるので、4年に一度の出入りだと予想をしていました。
 

しかし、借主が見つからず、
焦って敷金礼金ゼロ:3月に家賃を3000円下げてなんとか借主が見つかりました。
さらに追い討ちを掛けたのが、この借主が退学し1年で出てってしまいました。
時は8月。

このタイミングで新たに募集を掛けたのですが、なかなか見つからず、不動産会社に相談にしました。

  • 空室で売却するか?
  • オーナチェンジ物件として売却するか?
市場では投資物件として見られやすい物件であるため、家賃相場をベースに売却価格をみられると思います。
ただ、以前の賃料や条件もみられるため、家賃を3000円下げた部分はネガティブに意識されるかもしれません。
ということでした。

 

結果的に、

  • 近隣相場の賃料で賃貸募集
  • マンション売却

平行で行いました。
2ヵ月後、老夫婦の方が購入してくれましたが、結果的に借金が100万円ほど残りました。

傷口が大きくならず、いい勉強だと思っています。

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筆者の感想
マンション投資・不動産投資の胆は物件選びです。
土地勘がある場所が言い訳ではありません。
現状、今後の資産価値をしっかり考えることです。
集金等の管理は管理会社にお願いできますから、今回のように、家に近い物件を選ぶというのは決してメリットではありません。
また、もし投資物件を購入するのであれば、山の線の駅から3駅外側くらいまでをターゲットに絞りたいところです。
不動産セミナーでは、物件を紹介が主となっているセミナーもありますので、セミナーは複数行ったほうがいいかもしれません。
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購入、即売却で大損

 

急に妻がマンション購入をすすめてきたため、内覧に行くと築年数の割に綺麗で、私も意志を固めて購入を決めました。
今住んでいるところの近くなので、心配材料はなく、住宅ローンの審査も通り、問題なく進みました。
不動産を購入は初めてでしたので、不動産会社の担当さんにいろいろお任せしていました。
 

引越しを済ませ1ヶ月ほど経ったとき、妻がもうここには住みたくない!っと言い出しました。
いろいろ説得もしましたし、気まずい雰囲気にもなりましたが、結果的に押し切られ売却にしました。

 

個人的には、購入価格+仲介手数料くらいを乗せた形で売れればと考えていましたが、
そんなに甘く物事は進まず、2ヶ月経っても売れませんでした。
内覧ごとに準備をしたり、妻のフラストレーションも溜まりはじめたため、一度賃貸に引越し、空室の状態で売却にしました。
賃貸物件も即いいものがあるわけではなく、また、即入居できる物件もないため、2ヶ月後に引越しできました。
 

その間は、一旦売却を中止し引越し後に再開しました。
結果的に2ヵ月後に、購入時より200万円減で売ることができました。

 

筆者の感想
妻の意向で・・・というのは買いでも売りでも意外とあります。
賃貸物件でも1ヶ月で引越しなどもよく聞きます。
何が悪いというわけでなく、ニュアンスで・・・ということが多いようですが・・。

今回の場合も、夫婦間のことなので致し方のないのかもしれません。
タイミングは遅くなりましたが、引っ越して空室にした状況で売却したのはよかったと思います。
ホームステージングをして室内を装飾するものいいですし、空室で売却方法のバリエーションが増えます。

あとは仲介手数料です。
この部分に関しては、購入した不動産会社さんと交渉というか懇願で1.5%にしてもらうこともできると思います。

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マンション売却 大損:まとめ

今回、マンション売却で大損した人たちの体験談を紹介しました。

バブル時・バブル崩壊時は大損した人、大損のレベルを超えている人が続出しましたが
都心は今は強気で売却できるタイミングなので大火傷・大損する可能性はすくない状況です。

ただ、人それぞれ状況や環境が違うため、思ったようにうまく進まないこともあるでしょう。

今後も、随時追加していきたいと思います。

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