マンション売却と賃貸募集を同時に行うメリット・デメリット:早くお金にしたい!

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老後のための不動産投資

同時にマンション売却・賃貸募集

マンション投資用として所有している物件の入居者さんが退去したため、

クリーニングや修繕の見積もりを出してもらっている状況ですが、

このような時に、管理してる不動産会社の担当から言われるのが

  • マンション売却
  • 賃貸募集

を同時に行いませんか?

というもの。

今回は、マンション売却と賃貸募集を同時に行う時の考え方、メリット・デメリットを紹介したいと思います。

マンション売却・賃貸募集でなぜ悩むのか?

基本的に、

  • 売却なら売却
  • 賃貸なら賃貸

しっかりとした意思を持って判断するわけですが、都心のように不動産相場が上昇している現状を考えると、キャピタルゲインを狙うという選択肢も無視できません。

そもそも、借主が入居中の状態のオーナーチェンジ物件は売りにくい訳ですから、空室になった時がその判断に迫られるタイミングと言えるでしょう。

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では、同時に売却と賃貸を行うメリットはあるのか?

深堀してみましょう。

マンション売却・賃貸募集を同時に行うメリット

賃貸募集と売却を同時に行うのは一見面倒な感じもします。

とは言え、行うのは不動産会社さんなので実際には申し込みがあるまではオーナーは何もしませんが・・・。

そこでメリットを挙げると

早く決まりやすい

マンション売却・賃貸募集を同時にやるメリットは、早く決まるということです。

両方の市場に告知するわけですから、反応はいいでしょう。

タイトな資金計画で不動産投資を行い、立て続けに空室が出てしまい、
1日も早く、キャッシュフローを良くしたいという人であれば、同時に進めることで難を逃れることができるかもしれません。

強気で進めることができる

値引き交渉

賃貸であっても、売却であっても値引き交渉は当たり前にあります。

  • 家賃を3000円減額できないか?
  • 敷金礼金を1ヵ月にしてくれないか?
  • 売買価格の値引きはきかないか?

値下げ交渉が来るわけですが、賃貸と売却を同時におこなうことで、ある意味異質の状況が出来上がりますので、返答方法にもバリエーションが出てきます。

  • 家賃交渉があったとしても、
    家賃交渉は可能ですが、その場合、今、購入希望者がローン審査の段階でその方の審査を優先し、もし通らなかった時に家賃減額という形の契約でもいいですか?
  • 売却における値引き交渉があった場合も
    賃貸の希望者が審査中なので、その方を優先させていただく形で、審査に通らなかった時に値引き交渉をさせてもらう形でいいですか?

などなど、賃貸と売却のシチュエーションの違いが条件提示に深みを持たせることが可能となります。

判断材料

早く決まるという要素とダブりますが、条件の違うライバルの存在は、意思決定のスピードにも違いが出ます。

特に購入希望者は賃貸希望者の判断スピードの速さを意識するため、早く申し込まないと先を越されてしまうというイメージをつけやすいとも言えます。

マンション売却・賃貸募集を同時に行うデメリット

メリットの反面、デメリットもあります。

マンション売却 賃貸 同時

家賃・価格設定

売却と賃貸は、相反するもののように思われがちですが、

両方の金額が提示されることで、利回りを見られてしまいます。

諸刃の剣とも言えますが、
本来の売却であれば強気な金額を提示できても、それが逆に、利回りの悪い物件(賃料が安い)に見えてしまう場合があります。

利回りを意識した家賃設定・販売価格設定に引っ張られることで、希望の価格で出すことができなくなります。
また、バンラスを考慮する必要も出てきます。

不動産会社のモチベーション・やる気

仲介手数料を考えた時、

  • 売却であれば、販売価格の3%、両手取引であれば6%
  • 仲介であれば、家賃の1か月分

例えば、証経費などは抜いて単純に、

  • 売却価格3000万円の物件の場合、仲介手数料は、3%の90万円(両手180万円)
  • 賃料12万円の物件の場合、仲介手数料は、1か月分の12万円

賃貸仲介と売買仲介の手数料にこれだけの差が生まれます。

賃貸の場合、毎月管理費が入るとはいえ、明らかに売買の仲介に力が入ります。

同じタイミングでマンション売却と賃貸

不動産会社との付き合い方

手数料がこれだけ違うわけですから、不動産会社とのかかわり方を間違うと、決まるものも決まらなくなります。

売却を優先するあまり、賃貸の申し込みを意図的に止める・妨害が起きるかもしれません。

オーナーにはお問い合わせの状況が分かりませんし、その証拠を掴むこともできません。

だからと言って、複数の会社を入れることで、賃貸募集へのモチベーションが下がることは告知・広告活動が消極的になることも考えられます。

不動産会社との契約方法

上記のことから、売却と賃貸を同時に行うのであれば、

  • 賃貸募集で1社
  • 売却で1社

のカタチを形成し、各々の強味を出し合うことがいいかもしれません。

この場合のマンション売却の媒介契約は1社であったとしても一般媒介契約になると考えます。

同時にマンション売却・賃貸募集:まとめ

同じタイミングでマンション売却と賃貸募集を行う方法として紹介しましたが、個人的に同時に行うことをお勧めしません。

理由は、意思決定が不明確だからです。

言葉の使い方として正しくはないかもしれませんが

  • 賃貸は事業
  • 売却は清算
  • 賃貸は長期的に報酬を得るもの
  • 売却は短期的に収益を確定するもの

みたいなものです。

よって、賃貸と売却で迷うようであれば、一旦売却しキャッシュにし、そこからそのキャッシュをどのような運用に向けるかゆっくり方向性を決めたほうがいいでしょう。

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不動産会社も、繁忙期前に多くの物件を用意したいという思惑が動くため、高い査定額・高額売却が実現できます。

ただ、不動産売却はそれほど甘くありません。
不動産相場は、都心では下落傾向は見られませんが、一時期のアゲアゲの雰囲気は薄れてきました。
地方では、下落幅が広がってきている地域もあります。
さらに、ここに来て武漢肺炎(新型コロナウイルス)で今後の経済に暗雲立ち込めてきました。
そもそも、オリンピックをピークに下落という見方をしている有識者の発言から、大幅下落を期待している買主がいるのも事実です。

1ヶ月で1割減・2割増など激しく動くのが不動産です。
よって、現状の相場を常に確認しておくは重要ですので、まだ、査定をしたことがない人は行うといいと思います

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賃貸に出してしまうと、簡単に売却ができなくなります。

冒頭でも紹介しましたが、オーナーチェンジ物件としてリスクも把握もしておきたいところですね。

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