マンション売却のタイミング:築年数・季節・ベストな売り時期とそのポイント

タイミング

マンションを売却しようと思った時、そのタイミングが気になると思います。

マンション売却のタイミングとして、
季節・時期、築年数・修繕、景気・税金などのタイミングが考えられます。

このページは、売り出すタイミングと共にその判断ポイント、筆者の考える売却方法・タイミングまで深堀しています。

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マンション売却のタイミング

人それぞれ、マンションを売却するシチュエーションは変わってきます。

  • 転勤によって売ることになった
  • 家族が増えて部屋が手狭になった
  • 駅近・周辺環境を変えたくなった
  • 今が売り時だと思った
  • 古くなった
  • 結婚した・離婚した
  • 子供の学校・教育(進学・入学)のため
  • 親の介護や実家に戻るため
  • 子供が独立した
  • ローンが払えない・借金などお金が必要となった
  • 近隣トラブル
  • 事件・事故が起き、引っ越ししたくなった

などタイミングはいろいろあります。

今回は、絶好のタイミングを計って売却できる人を中心に話を進めますが、
マンション売却は、タイミングが良ければ高く・早く売れるような簡単なものではありません。

人生で一番大きな買い物でもある不動産ですから、
売主だけでなく、買主もその経験値は低く、そのタイミングに合わせるだけでなく周到な準備も必要となります。

年明けから3月まで:購入意欲が高い時期

まず、マンション売却のタイミングとしての時期を考えると2月・3月は、成約の多い時期になります。

何となく想像がつくと思いますが、引越しシーズンです。
この時期は、
入学や卒業、転職や転勤のタイミングに合わせて、人が動き、需給関係が活発になります。

  • 売主は卒業や転勤など
  • 買主は入学や社内移動など

新年度に合わせて売却・購入を急ぎますので、賃貸物件でも転出・転入の繁忙期となります。

マンション売却 時期

この時期は、

  • 3月中に引越しまで済ませたい。
  • 3月中に引渡しまで終えたい。

など、売主・買主の多くは期限が決まっていることが多いため、
タイミングを計ってマンション売却が可能な人は強気で物事を進められます。

値引き交渉に関しても、
買主の状況を見ながら、最低限の値引きに抑えることができますし、場合によっては値引きなしで引渡し時期の調整だけで済ませることも可能です。

問題は、動き出す時期。
2月から始めては正直遅いと言えるでしょう。
買主は、2月・3月に成約するわけですから、遅くとも1月から、一般的には年末から物件を物色し始めます。

そのことから、年末から準備を始め、年明けから売却を始めるくらいのタイミングがいいでしょう。

新着物件情報として、正月休みが明けたあたりから公開のイメージです。

転勤などで引っ越しが多くなる9月も同じようなことが言えるでしょう。

築年数・修繕:イメージが影響する時期

マンション購入者は、予算の範囲内で

  • 少しでも新しく
  • 少しでも広く
  • 少しでもキレイ

などの物件を探します。

築年数

その中の少しでも新しく・・・・。
これが築年数になります。

基本的な節目として

  • 築5年
  • 築10年
  • 築15年
  • 築20年
  • 築30年
  • それ以上

という括りで見られることが多いのが現状です。

築年数 売却のタイミング

SUUMOでは上記のような刻みになっていますが、
15年以上の物件となれば、20年、30年の10年ごとが節目になると言っていいでしょう。

そして、
この築年数とリンクするのが修繕のタイミングです。

マンション売却 大規模修繕

大規模修繕

屋上、外壁、タイル、エントランス、エレベーターなどがマンション修繕箇所になりますが、
大規模修繕の時期は、マンション(管理組合・管理会社)によって若干そのタイミングに差があるにしろ10年、12年に一度の周期が一般的です。

大規模修繕に関しては、修繕のスケジュールが組まれる段階(数年前)で、修繕積立金との兼ね合いが問題になります。

最近の新築マンションの場合、購入者のハードルを低くするために修繕積立金を少額に設定する傾向があります。

ただ、その金額だけでは大規模修繕の費用がまかなえず、修繕積立金の増額、一時金の徴収が発生する場合があります。

となると理事会で、修繕積立金の増額が検討される前に売却がそのタイミングと言っていいでしょう。

景気をどう考える?

2020年にオリンピックを控える東京。
首都圏、特に都心の不動産価格は上昇しています。

となれば、売却のタイミングとして悪くはないと思います。

特に駅に近いマンションの需要は高く、築10年以上の物件であっても購入時より高い金額で売却できるのが現状です。

問題は、今後の不動産の動き。
これに関しては、正確な答えはありません。
当サイトではバブルの崩壊ということは起こらず、
評価されるべき場所は今後も評価され、逆に評価され過ぎている場所は下落の可能性もあるということで格差が広がるのではないか?
という見解ですので、売却のタイミングは物件の評価や立地によって判断は必要となると思います。
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税金・所得税をどう考える?

マンション売却に関して、税制(所得税)を考えたタイミングも1つの検討要素です。

5年以下、5年超、10年超によって、所得税・住民税が変わってきます。

ただ、居住用で売却を行った場合、「3,000万円の特別控除」が活用できるため、所得税が発生するパターンは少ないともいえます。
よって、マンション売却時の譲渡所得と所得税は事前にどれだけかかるのか?
確認しておくといいですね。

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マンション売却 税金 タイミング

マンション売却のタイミングの考え方

マンション売却に関して、理想的なタイミングを見出すのは基本的に難しいと思います。

1年後の日本は、東京オリンピック前で盛り上がっているということは想像できますが、それ以降はどうなっているのかわかりません。

2016年あたりから、来年は、来年は・・・・。
っと毎年、不動産相場が崩れると言い続けている人もいます。

オリンピックを頂点にそこから下降傾向をたどると言っている人もいますが、それを狙って仕込みたいと考えている人がいるのも事実です。

オリンピックによって日本の良さを世界にアピールできれば、今まで以上に世界から日本の不動産への投資が向くかもしれません。

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筆者ならこう考える

筆者が今、マンション売却のタイミングを考えるなら、売ろうと少しでも思ったらまず査定をしてみるでしょう。

そして、査定結果を見て、売却が得だと思ったら売る。

シンプルにそれがタイミングです。

マンション売却のタイミングは売却後に良かった・悪かったというものが分かることが多いのが現状です。

となると、

  • 媒介契約・不動産会社との付き合い方を考える
  • 販売方法・販売価格設定・値下げのタイミングを考える
  • 効果的な内覧方法・時間を考える
  • 値引き交渉の対応方法を考える

など、自分の納得できる金額で売却を目指すのみです。

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1年中、不動産は売買されています。

タイミングに縛られることなく、相場と希望価格が一致した時こそが、売却のタイミングと考えたほうがいいかもしれません。

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