マンション売却の失敗事例を10つ:売却中は気づかない・失敗体験談の紹介

マンション売却 失敗 マンション売る・マンション売却

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マンション売却 失敗

このページは、マンション売却時の失敗事例を紹介します。

家を売る時には、都度判断に迫られます。
最後まで読んでいただき、失敗事例を知ることで有利にマンション売却を進めてもらえればと思います。

マンション売却で失敗しないために

マンション売却を実際に行うと、

  • 反省点
  • 失敗体験
  • 判断ポイント

良い事も悪い事も振り返ることができます。

もしかしたら、多くの人は、それに気づかず、
不動産会社の担当が頑張ってくれて良かった
っと思っている人が多くいるかもしれまっせん。

営業も、囲い込みなど悪行をしていても隠しますし、
売れない理由を、市場や環境に転嫁し、それでも売却に向けて頑張っている姿を見せますから・・・・。

今回は、

  • よくある失敗体験談
  • 筆者自らが失敗・反省した点
  • 当たり前なのに陥りがちな失敗要素

を紹介したいと思います。

相場を知ならい

不動産売却は、人それぞれ状況が変わります。

ニュースで地価高騰しているとか、バブルの地価をを越えたなどを耳にがありますが、すべての場所が高騰しているわけではありません。

ぶっちゃけて言えば、ほんの一部の地域だけです。

単純に駅から*分、築年数*年だけでなく、
開発など近隣環境の変わりますし、事故物件などによって価値も変わります。

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相場を知る意味

相場を知らないと、確実に失敗します。

自分の家を持つことは夢の1つかもしれません。
立派な財産ですし、資産です。

しかし、資産は運用するものでもあります。

相場を知っていくとこで、売却時期を誤ることなく資産形成を最大化できるのも事実です。

そして、いざ、手放すこととなった時の販売価格を間違いません。

特に、転勤や子供の教育など、引っ越しの可能性がある人は、随時、相場を確認しておくことをおすすめします。

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媒介契約を甘く見ている

不動産会社選びは、売却におけて1番重要な要素です。

買主を送客するところから契約まで基本的にすべて不動産会社に一任します。

よって、

  • 不動産会社選び
  • 不動産会社との契約形態

を簡単に考えてはいけません。

  • 一般媒介契約:複数の不動産会社にお願い
  • 専任媒介契約:1社のみと契約

稀に専属専任媒介契約もありますが、契約形態方法は、上記の2つが一般的です。

マンション売却 失敗

マンション売却において、失敗を感じる大きな要素が不動産会社選びになりますので、関連ページも確認してもらえればと思います。

付き合いが長くなるほど

  • もう少しこうしてほしい
  • この部分、こう改善したほうがいいのに・・・
  • もっとマンションのことを把握しておいてほしい
  • 近隣情報を勉強しておいてもらえれば・・・

気になる部分が出てきます。

人間関係がでいていればいい意味で共有し合い、話し合いもできますが、基本的にが我慢してしまうことの方が多く、
また、担当者も言いたいことがあっても、オーナーの気分を損ねたくないため、ご機嫌取りのなぁなぁの関係になってしまう場合もあります。

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販売価格がかけ離れている

相場を知ると、販売価格が想像できます。

しかし、その相場自体に惑わされてしまう場合、失敗に導く場合があります。

一括査定サイトを活用して、複数社に査定を依頼すれば、マンションの査定額が高い会社もあれば安い会社もあるので、なんとなく幅を確認ができます。

ただ、査定する会社が少ないとその幅を確認できません。

私が最近、査定した不動産会社の中で、他社より2000万ほど高い査定結果を出してきた会社があります。
4500万程度の物件です。

査定額はべつに買取額ではないので説得力があれば、いくらつけても構いません。

ただ、売主にやさしくない会社があるのも事実です。

今回のように、高い金額で喜ばせておいて媒介契約を結ぼうという会社があるのも事実です。

いざ、売却するときは、即値下げを提案してくることでしょう。

ちなみに、この会社の査定結果を見ると
築15年の普通のマンションを、近隣の新築のブランドマンションの金額をベースに査定したものでした。

販売価格は、売主の意向を数字にするものなので、いくらつけても自由ですが、強気の金額にも限度があります。

買主も相場を確認しているわけですし、少しでも安く購入したいという意思は変わりません。

期間を区切らない

失敗事例としてあまり語られないかもしれないですが、販売期間を区切らないリスクは知っておいたほうがいいと思います。

”なかなか売れなかった”という失敗体験談の理由の1つに期間の考え方の誤りがある場合があります。

関連記事で紹介していますが、
不動産会社の営業も、期限を区切ることでメリハリの付いた広告活動が行えます。

3か月で売却と設定すれば、3か月に絞り広告を考えます。
期限が近くなれば、近隣へのポスティングや新聞への折込チラシなどで販促を高めます。

急ぎで売る必要がない場合でも同じです。
3か月という期間はすぐ訪れます。
ダラダラ売却するのをやめて、3か月やって1ヵ月休むくらいの方が、市場での売れ残り感もなく、フレッシュな情報に扱われるのでおすすめです。
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片付け・断捨離

散らかっている部屋のイメージはどうですか?

クローゼットの中を見たら、服が無造作に掛けられていたらどうですか?

部屋に荷物はむき出しだと狭いイメージも受けます。

失敗を招く要素です。

居住中の中古マンション売却の場合、片付け・断捨離を事前準備として考えておくといいでしょう。

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室内の清掃・クリーニング

売れない理由はいろいろありますが、

買い主側の心理をかんがえた時

  • 立地
  • 金額
  • 室内の状況・間取り

上記の3つは最低条件です。

室内が汚い部屋を購入するでしょうか?
特に水回りに水垢がついて、ガス周りが真っ黒な状況で、購入後の新生活をイメージできるでしょうか?

室内のクリーニングは必須ですし、できれば売却前にプロの手を入れるのもおすすめです。

もしくは、専任媒介契約で、不動産会社のオプションを利用するのもおすすめです。

居住中のマンション売却:内覧における準備・当日対応:売れる時と売れない時の雰囲気の違い。
このページは居住中のマンション売却において重要な”内覧”についてまとめたページです。 売却の日数短縮にもなりますので、 是非、最後まで読んでいただき、売却の参考にしてもらえればと思います。 居住中ということで、生活感の...

マンション売却 失敗談

内覧の時間

細かいテクニックになるかもしれませんが、個人的な失敗談としては、

内覧の時間と時期をもう少し考えるべきだったと感じています。

売却の時期

人それぞれ売る理由は異なるため、
転勤が決まり即売却したいという人など急な理由の人には難しいですが、時期(季節感)も1つ考えておくといいと思います。

一般的に言われるのが、年始から3月にかけて。
卒業・入学・転勤など新年度が始まるタイミングでヒトが動きますので、それに合わせての売却は、スピード感を持って売却が可能です。

ただ、この時期はガッツリ冬。
部屋は暖房を入れても寒く、新緑もない環境です。

個々のマンションにもよりますが、
春・秋にで、窓を開放し、風を入れながらの内覧は気持ちいいものです。

物件によっては、木々に葉っぱあることで、隣近所・マンションを遮る形となり、人の目が気にならないという売り文句になるかもしれません。

売り文句:ウリ情報を明確にする、マンション売却のポイント
あなたのマンションのウリは何ですか? 内覧時の売り文句を用意していますか? これを明確化しての売却は意外と重要です。 駅近であれば、 資産価値を維持する**駅徒歩2分 セキュリティであれば セコム連動、4...

内覧の時間

内覧の時間も、物件ごとにその特性を活かし

  • 陽が入る時間
  • 夜景を感じてもらえる時間
  • 雨より晴れの日

など、内覧希望者のスケジュールを優先しながらも、意図的に時間設定の計画をしていくことも後悔しない、時間の考え方ですし、それが失敗しない方法にもなります。

内覧・内見における”時間設定”と”○○○”:これだけで売れやすくなること間違いなし!
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値引きの考え方も

購入希望者から、値引き交渉は来ると持った方がいいでしょう。

その際、

  • ただ闇雲に断ったほうがいいいか?
  • どこまでの金額を猶予するか?
  • そもそも本当に購入の意思があるのか?

このあたりの判断は、非常に慎重に行いたいところです。

【売り主目線:値引き交渉対処法】中古マンションを売るときの値引きに巻き込まれない方法・相場・売却活用法
結論から言います。 値引きが起こる理由は、買主同士の競争が起きていないことが原因です。 競争をどう起こすか? これが、値引きを考える時・対策方法の基本です。 値引き交渉 マンションを売るときに、よく起きることが購入...

マンション売却 失敗体験談

諸経費の計算

売却時にしっかりお金の計算をしている人と思っている人でも、詰めが甘いことが多々あります。

税金

基本的にまず目が行くのが、税金でしょう。

不動産を売却し譲渡益がでれば譲渡税がかかります。
その際の節税対策に3000万円特別控除や5年超, 10年超所有軽減税率の特例などがそれになります。

住宅として所有している場合は3000万円特別控除をガッツリ活用できるので非常にメリットがあると思います。

マンション売却と3,000万円特別控除を知らないと確実に損します!マンションを売るタイミングを紹介!
マンションを売る場合のテクニックとして3,000万円特別控除は活用したいものです。 3000万円特別控除とは 通常、不動産を売り、そこで利益が発生すれば譲渡所得が発生し、税金の対象となってしまいます。 これを回...

手数料

  • 仲介手数料(3%)
  • 登記費用
  • 印紙税

などがそれになり、住宅ローンがある場合は一括繰上返済手数料などもプラスされます。

売却を考えたときに、
ざっくり計算するわけですが、販売が進む段階で値引きがあると、大雑把な人はそれにかかわる費用を計算しません。

値引きをしたからと言って、大きく変わるものではないとしても、当初の予定残高とは相違が生まれます。

場合によって計画が崩れることもありますので、お金のことですから常時、計算しておくといいともいます。

売っちゃえばOKだと思ったら・・・。

不動産売却は、売っておしまいではありません。

瑕疵担保責任です。

物件に瑕疵が見つかる、欠損分が見つかった場合、売主にその責任を有するというものです。

中古マンションを売却する以上、設備が新品同様ということはありません。

付帯設備表を用意で、事前にどのような状態なのか?

失敗談は売った後に訪れることもありますので、それを回避するために、買い主に伝え、責任の所在をしっかりで回避されます。

失敗しないマンション売却:まとめ

今回は、マンション売却に失敗しないために、失敗体験談を含めて紹介しました。

人生でそうたくさんするものではないマンション売却。

失敗しないというよりは失敗しにくくするために少しでも賢く、遠回りをしない形で進めてもらえばと思います。

みんな、少なからず失敗していますので・・・。

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