《マンション売却ブログ》:令和元年5月から2か月で売却完了・引き渡し終わりました

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お金と投資に詳しくない人はココで確認するといいと思います。
老後のための不動産投資
みなさん、こんにちは。

以前にも少し話しに出た、都心のマンションを売却することにしました。

筆者が以前、マンションを売ったときは、入居中でのマンション売却でしたが、
今回は、空室の状態での売却なので、売り方も少し変わります。

随時、マンション売却ブログという形で、動きがあるごとにこのページで紹介していきたいと思います。

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《令和元年7月24日初回更新》

マンション売却ブログ:売却までの準備

今回、売却を決めたマンションは、都内(23区内)、築10年ちょっと2LDKのマンション。

それまで、マンション投資用として賃貸で運営していましたが、このタイミングで退去の連絡がきました。

退去の告知は、入居者が1ヶ月・2ヶ月前に打診してくるものなので、オーナーとしても判断期間が短く

  • 継続して賃貸運営
  • マンション売却
  • 民泊物件利用
  • 時間貸しマンション

などを検討しました。

売却・賃貸・その他の判断ポイント

不動産の運用判断に答えはありません。

売り時・買い時は、タイミングや立地によって変わってきます。

事実、今回の場合、賃貸継続をベースに考えていました。

賃貸用の物件なので、売却しても3000万円控除など使えませんので、節税・減税的なメリットはありません。

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もともと、賃貸専用に造られたマンションではないので造りはよく、
築10年程度のため、まだまだトラブルも少なく、またマンションの管理組合もしっかりしており、お金の面・管理の面で不便はありません。

長く持ち続けれもいいマンション(終の棲家:ついのすみか)だとも考えていました。

さらに、賃貸市況もいいので家賃も以前より2万円ほど値上げが可能なイメージだったので、賃貸の継続を基本線でした。

ただ、売却のための周辺の市況や現状の物件を確認したところ、
繁忙期である1,2,3月にかなりの物件の売買実績があったのは当たり前ですが、4月もかなり物件のやり取りがあり需給関係は好調

さらに継続して売却している物件は若干立地がズレていることから売れ残りのイメージも。

悪くないタイミングだと判断したわけです。

賃貸の処理・原状回復

ただ、売却を進める前に、賃貸契約等で行うことは多数。

賃貸物件の清算処理

原状回復工事費用をもとに、敷金の清算。

これに関しては、賃貸管理を行っている会社に算出してもらいますので手間にはなりませんが、
ハウスクリーニング、クロスの貼替え、巾木(はばき)補修などなど。

経過年数(耐用年数)によって費用負担が変わるため、借主負担、負担割合があるもの、貸主負担を細かくリストアップしていきます。

例えば、5年間貸していた時のリビングの壁・クロスの汚れや傷の場合、
クロスの耐用年数は6年なので、残りの1年(12ヶ月)分のみ、借主に費用負担(残存割合17%)を請求できるということです。

マンション売却 ブログ

原状回復の準備・判断

賃貸に回すにしろ、売却するにしろ、どこまで回復させて次に進むか?
ここはオーナーの判断1つです。

そこで週末、善くしてもらっている不動産会社の営業さんと室内の内見に行ってきました。
営業さんからは、
「壁紙や多少の傷など、そのままでも十分、売却可能ですね。」
という意見をもらいました。

  • 賃貸として貸す場合、即入居が基本なので最低限の手を入れることは必要です。
  • 売却の場合、壁紙など買主自身のセンス・意向などもあるため、手を入れることが必須ではありません。

ただ、個人的には
少しでも高く売却するだけでなく、付加価値を付けて気持ちよく買主に購入してもらうために、やれることを全てやりたいという気持ちも。

リフォーム100万円掛けて、販売価格に乗せることも可能です。

  • 壁紙を一新し綺麗にする
  • キッチンを新しいものに変える
  • 床の小さな傷もリペアする。

10年経ったキッチンは、やはり流行とかけ離れています。
汚れも目立ちますし、水回りのクリーニングを入れても限度があります。

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もちろん、”費用対効果”を考えての判断ですが、
購入希望者が内覧時にイメージする印象を少しでもよくは、申込・購入の確率はかなり上がります。

それ以上に、早く決まりやすい!というメリットも生みます。

仮に、同じマンション内に売却の物件が出たとしても、そこで差をつけることが可能となります。

さらに、ホームステージングも予定しているので、
価格帯で他の物件より200万円、300万円高かったとしても、購入意思・意欲を上げることができれば競争を生むことができます。

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保険会社に相談

今回の原状回復の中には、キッチンの水漏れがありました。

水浸しというほどではありませんが、このまま、放っておくことはできない箇所とも考えられます。

そこで、保険会社に相談。

マンションや一軒家を保有している人は、少なからず保険に入っていると思います。

火災保険とか地震保険とか・・・。

火災保険だとしても、火災以外に落雷・爆発・風災・雪災・盗難などと共に給排水設備に生じた事故・水漏れという補償がついています。

プランや保険会社によって適用の幅が変わってきますし、保障額もかわりますが駄目もとで申請してみました。

《5月13日のブログ》

マンション売却ブログ:これからの流れ

今回の場合、
室内の気になる部分に手を入れて売却を検討しているため、実際の売却活動はもう少し先になると思います。

媒介契約は専任媒介契約で、ホームステージングを活用し売却を予定しています。

いろいろ無理を聴いてくれる不動産会社の担当さんにお願いする予定です。

これからの流れ:一覧

現状、今後行われるであろう流れを紹介すると

  • 原状回復業者選定
  • 媒介契約
  • 小規模なリフォーム
  • ホームステージング・撮影
  • 販売活動開始
  • お問い合わせ・内覧
  • 購入申込
  • 売買契約
  • 引渡し

が、ざっくりとした流れです。

もちろん、この中に価格変更や値引き、販売戦略見直しなども入ると思いますが、今後、随時動きがあり次第、紹介してきたいと思います。

《5月15日のブログ》

リフォーム&ホームステージング

保険会社から連絡があり、保険は丸々下りることになりました。

今回の売却は、
リフォームとホームステージングを施す形を予定しましたので、早速リフォーム業者に連絡し、

2週間かけてクロス、キッチン、洗面台を変更しました。

リフォーム後、ホームステージングを施し、6月頭から販売開始。

7月24日のブログ

マンション売却、6・7月からのブログ

リフォーム期間にもお問い合わせや内覧の予約が入りましたが、基本的にシャットダウン。

ホームステージング後に内覧可能ということで、申込みをもらう形を取りました。

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結果的に、
ホームステージングとリフォームで築10年年以上のマンションはかなり変わります。

相場よりも800万円以上高い金額を付けても、週に3,4件の内覧があり、

半月後の6月中旬には、待望の申し込みが入りました。

申込み金額は、販売価格の500万円マイナス。

これも想定内だったので、値引き交渉で200万円までの値引きなら対応という1回目の返答で、1回のやり取りで契約が決まりました。

購入者は、即入居を希望しているということで、7月中旬に引渡しを希望ということで、無事に引渡し終了しました。

想像以上にトントン拍子に決まり、ホームステージングとリフォーム効果は大きいなぁっと改めて実感。

女性の反応がいいのは、売却の近道であることは間違いないでしょう。

マンション売却ブログ:一括査定で媒介契約

マンション売却の第一歩は、相場の確認と不動産会社設定。

一括査定サイトで、とにかくたくさんの会社に話を聞いて、納得の売却方法を考えます。

仮に知り合いのに不動産会社がいても、セカンドオピニオン的に、たくさんの人の意見を行くとアイデアにもなります。

《私が行ったマンション査定方法紹介》

私は、根っからのケチ思考です。
1ヵ月頑張って働いて30万円稼ぐのであれば、少し手間がかかってもマンション売却で100万円上乗せをすることを選択しました。

なので少しでも高くマンションを売るために、有名な一括査定サイトすべて(当時5サイト)に査定依頼を行いました。

結果的に、相場以上に売却することができましたが、その始まりは簡易査定です。

登録は簡単ですので、最低3サイトは登録することで相場の確認、高値売却を実現できるでしょう。
*少し前は怪しい会社もありますが、今は大手企業が一括査定サイトを運営しているので昔より安心して活用できます。

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マンション売却するなら トピックスマンション査定は、今月がおすすめ!

引っ越し、転勤の3,4月の繁忙期に向けて動き出すのが今の時期です。
不動産会社も、繁忙期前に多くの物件を用意したいという思惑が動くため、高い査定額・高額売却が実現できます。

ただ、不動産売却はそれほど甘くありません。
不動産相場は、都心では下落傾向は見られませんが、一時期のアゲアゲの雰囲気は薄れてきました。
地方では、下落幅が広がってきている地域もあります。
さらに、ここに来て武漢肺炎(新型コロナウイルス)で今後の経済に暗雲立ち込めてきました。
そもそも、オリンピックをピークに下落という見方をしている有識者の発言から、大幅下落を期待している買主がいるのも事実です。

1ヶ月で1割減・2割増など激しく動くのが不動産です。
よって、現状の相場を常に確認しておくは重要ですので、まだ、査定をしたことがない人は行うといいと思います

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になります。

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