マンション売却時の値下げ:価格変更のタイミング、その前に有効な裏技があるよ!

マンション売却 値下げ マンション売る・マンション売却


このページはマンション売却における値下げについてまとめたページです。

タイミングよく値下げが効果を生みますので、是非、最後まで読んでいただき、売却の参考にしてもらえればと思います。

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マンション売却 値下げ

マンション売却のオーソドックスな方法として、

  • 高めの金額設定で売り出し
  • 様子をみながら価格変更・値下げ

そんな流れで売却を進めていきます。

高く売るために、市場の反応を確認しながら、落としどころを探るには非常にいい方法です。

そこで今回は、
マンション売却時の値下げ、価格変更のタイミングについて、また、不動産担当者は絶対教えてくれない有効な裏技を最後に紹介します。

マンション売却 値下げのタイミング

マンション売却における金額設定までの流れは、

  • 一括査定で相場を確認
  • 不動産会社と打ち合わせ
  • 媒介契約と共に販売価格決定

になり、
その価格設定は、

  • 1日も早く売りたい
  • 3ヶ月で売りたい
  • 6ヶ月で極限高く売りたい
  • 時間を掛けて高く売りたい

など、状況に応じて、価格設定・売り出し方法を決定していきます。

不動産売却は、出会いが全てです。
同じ条件のものが1週間で売れたり、3ヶ月かかったり、購入希望者との出会いがそれです。

いくら条件がよくても、

  • 購入希望者と不動産会社との距離が遠かったら・・・。
  • 不動産会社同士が妨害行為を行っていたら・・・。

いつまで経っても埋もれたままです。

とはいえ、早く高く売りたいという気持ちに変わりはないでしょう。

そこで、状況に応じた、値下げ・価格設定と売り出し方法を考えてみました。

マンション売却 値下げのタイミング

1日も早く売りたい

時間に猶予がない、様子をみながら値下げするなんて流暢なことを言っていられない場合もあるでしょう。

でも、早くそれなりの金額売りたい。

この場合の比重は、”とにかく売る” これが全てです。

よって、値下げを考えるより、リスク管理を重視したいところです。

通常の売却に合わせて、

  • マンション買取(即現金化)
  • 買取保証(一定期間(3ヶ月)通常売却、売れなければ買取)

も検討したいところです。

買取に関しては、販売価格より、買取価格は下がります。

物件によって変わりますが30%減くらいは買い叩かれます。

不動産会社に通常の査定と一緒に買取額を出してもらい、希望の金額、また、想定内の金額であれば、買取(即現金化)を選択するのもいいでしょう。

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ただ、3ヶ月以上ある場合は、買取(即現金化)ではなく、買取保証をおすすめします。

3ヶ月で売りたい

3ヶ月で売りたいとなれば、買取保証を利用で、最悪でもきっちり3ヶ月で売却が可能となります。

大手不動産会社では、

  • 買取保証サービス
  • 売却保証サービス

などのサービスがあります。

3ヶ月間売り出し、もし、売買が成立しなかった場合、
事前に契約している金額(査定額の90%・85%等)で買い取ってくれるというシステムです。

たとえば、査定額5000万円のマンションを例にすると
3ヶ月で売買が締結しなかった場合、4500万円(査定額の90%の場合)で不動産会社が買い取ってくれるというものです。

売り出し方としては、3ヶ月間を利用し収益最大化を目指し、
少し強気の金額から徐々に金額を下げていく・値下げしていくというもので、最終的に4500万円で買取となりますが、それ以上の金額で売買締結も難しくありません。

  • 買取価格を5500万円で販売開始
  • 1ヵ月後に4980万円に価格変更
  • 2ヵ月後に4650万円に価格変更
  • 3ヵ月後、売却が実現しない場合、不動産会社が4500万円(査定額5000万円の90%)買取

という流れになります。

専任媒介契約が必要なので、本来は一般媒介契約で複数の業者に動いてもらったほうが高く売れる可能性が高いため、その判断は個人に任されます。

買取保証

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6ヶ月で極限高く売りたい

6ヶ月で売る場合の値下げのタイミングは、比較的に自由に実施できます。

一般媒介契約で複数の不動産会社に動いてもらいながら、
お問い合わせ・内覧の状況をみながら、判断していくわけですが、値下げを考える前に、値引きを活用するといいと思います。

販売価格の値下げは、多くの購入希望者の目に着きますが、その反面、もっと待っていればもっと安くなるかもしれないという意思を生みます。

一度、値下げしてしまうと、価格を上げることは容易ではありません。

時間を掛けて少しでも高くということであれば、内覧されたお客様に対して値引き交渉時に応じる形で、販売価格自体は変更しないという戦略もありだと思います。

また、下げるタイミングとしては、4ヶ月間は強いの設定、様子をみながら1ヵ月ごと下げていく形がいいと思いますが、問題は4ヶ月の動きです。

内覧が入らない状況で4ヶ月を過ごすということであれば、それ自体、金額設定がミスマッチということです。

値下げのタイミングどころの問題ではありませんのであしからず。

時間を掛けて高く売りたい

高く売りたい、時間は問わない。

こんな場合は、値下げは基本的にしないかもしれません。

オーナーチェンジ物件は売れ残り物件なのか?の記事の中で、
1社でも多くの媒介契約を結び、他社からの紹介を待つスタンスを紹介しました。

片手取引より両手取引をするために、囲い込みが当たり前な不動産業界ですから、媒介契約を結んでおくことで、他の不動産物件経由でお客様紹介は可能です。

急いでいないからこそ、焦ることもなく、売れ残り物件とは言わせない、それが時間を掛けて物件を高く売るメンタルでもあります。

ただ、諦めも必要です。
売ろうと思えば、価格変更は1つのアクションになります。

そこで、1つサンプルを。
これは、強気で売却価格を設定してたものを諦め、価格を相場並みに落としたときの不動産サイトへのアクセスの推移です。
マンション売却 価格変更

販売価格を****万に変更しました。
すると、今まで1週間のアクセスが2桁だったものが、3桁(10倍)になりお問い合わせの数も激増しました。

強気な金額、弱気な金額に関係なく、販売価格1つでユーザーの動きは変わりますので、値下げも1つの武器の考えるのも強気で攻めている人も頭に入れておくといいでしょう。

マンション値下げ

マンション売却 値下げ・・・その前に

マンション売却でなかなか売れないとあせるものです。

値下げ・価格変更で一瞬流れは変わります。
一般媒介契約だと、不動産会社も値下げのタイミングで我先と告知に力をいれますが、その波に乗れないと、同じことの繰り返しになります。

そこで、1つ不動産会社の営業も教えてくれないアイデアを紹介しましょう。

価格変更をする前に行うこと

それは、買取査定です。

上記でも、買取査定を紹介したあれです。

たとえば、一般媒介契約で5000万円の販売価格のマンションを、4700万円に変更を考えていたとします。

そこで、値下げ前の5000万円の段階で媒介契約をしていない不動産会社に買取査定をするのです。

不動産会社は、地域の相場や近隣の売買実績をから査定額を出すわけですが、現状設定されている販売価格5000万円を基準に考えます。

買取会社が仮に5200万円の査定額を算出した場合、5000万円という現状の価格は低く設定されると考えるでしょう。

そのもとで、13%の値引きで算出する買取価格は、
5200万円 × 87% = 4524万円です。

ここで考えることは、
5000万円から4700万円に価格を値下げした場合

  • 売れるとは限らない
  • 売れた場合、仲介手数料3%(141万円)がかかる

ということです。

結果的に手元に残る金額は、

  • 売却は、仲介手数料は3%を引いた、4559万円。
  • 買取は、仲介手数料は無料なので、4524万円。

だということです。
差額の35万円は決して誤差とはいえませんが、確実の買取が実現するわけですから、検討の余地ありではないでしょうか?

*消費税や諸経費(6万円)等は省いています

もちろん、過程の数字ですし、査定額が4800万円からの10%引きになるかもしれまえん。

しかし、”値下げ前の5000万円”と”値下げ後の4700万円”では、大きくそのイメージは変わります。

媒介契約をしていない不動産会社ですから、
物件を買い取って(手に入れて)、転売でビジネスになるということであれば、難しい判断ではないでしょう。

最後に
その買取価格をもとに、媒介契約をしている不動産会社に買取を交渉してもいいかもしれません。

買取を行っている不動産会社

大成有楽不動産販売

スピード買取サービス
スピード買取サービス
・早期処分を望まれている方
・賃貸中の物件をご売却したい方
・周囲に知られずにご売却したい方
・内見などの手間を省きたい方
・無駄な経費(仲介手数料等)をかけたくない方
・買い替え等で売却するタイミングが既に決まっている方
・即現金化が可能です。

【適用基準・買取条件】
物件所在地大成有楽不動産販売センター主要エリア内
対象物件個人の居住用のマンション
物件基準[マンション]新耐震基準(昭和56年6月1日以降の建築確認取得)
面積広さ50㎡以上(登記簿)かつ2LDK以上

大成有楽不動産販売

オープンハウス

オープンハウスの不動産の買取窓口
オープンハウス
オープンハウスでは、マンションだけでなく、
土地・中古戸建・店舗・ビル(一棟)などの買取を積極的に行ってくれます。
最短48時間:即現金化が可能です。

対象地域
東京都東京23区・武蔵野市・三鷹市・小金井市
神奈川県川崎市・横浜市
埼玉県さいたま市・川口市・蕨市・戸田市
愛知県名古屋市内
千葉県市川市、船橋市

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