マンション売却 相談
マンションを売るときは、
やはり人生で何度も行うことではないので、確認したいことや疑問、相談したいことがあると思います。
- 売却の流れ
- 高く売る方法
- 早く売る方法
- 誰に？どこに？相談したらいいのか？
- 不動産会社はどこにお願い、査定を依頼すればいいのか？
- 現金が受け渡される（授受）のタイミングはいつか？
- 不動産譲渡所得にかかる税金
今回は、そんなマンション売却における売却の流れ、相談・お問い合わせに来たメール内容も一緒に紹介したいと思います。
マンション売却の相談メールを紹介
一部抜粋させていただきますが、最近、こんな相談が来ました。
今年、12月、遅くとも来年3月までに売却したい考えです。
売り出し価格は仲介手数料最低0円を謳ってる業者の査定の15％ＵＰで売り出しています。
現在、一般にて売り出していますが、その中の1社と専任でまかせようと考えています。
しかし、2社はよく動いてくれているので2社一般でいくか専任にするか非常に迷っています。
契約が切れる際に一旦市場から取り下げて盆位に再度売り出しをかけようかとも思っています。その際は下げた金額でスタートする方がいいのでしょうか、それとも同じ金額でいいのでしょうか？その際思い切って専任で任せた方がよいか？
現在の価格から200万円～300万円位は下げてもよい下値と考えています。
たまに直接、相談メールを頂くので私なりにお返事させていていますが、
今回の相談、媒介契約や販売価格の前に、以下について返信させていただきました。
- 2ヶ月余りで内見がない
- 今年12月、遅くとも来年3月までに売却したい。
内見がない
内見がないということで、どんなにお部屋が立派でも、これでは売却に至りません。
場所、駅名は隠していますが23区ではありませんが、都内のそれなりに有名な駅です。
解決方法は単純で、スーモなどのポータルサイト対策です。
築30年未満ということなの25年だと仮定すると、検索件数は減るでしょう。
しかし、2ヶ月間、内見ゼロは気になります。
そこで、
- しっかり掲載されているか？
- ライバルとなる物件はどの物件か？価格は妥当か？
- 写真の掲載は適切か？
その中で、3つ目に注目です。
写真の質です。
- この部屋を内覧したいなぁ。
- この物件をもう少し知りたいなぁ
- 築年数が経っている割に綺麗だな・魅力的だな。
と感じる写真なのか？
極端な話、実際より劇的にいい写真を載せなくてはいけません。
もちろん単純に価格を下げるという選択肢もありますが、それはあくまでも、揃うものが揃っての話です。
返信内容
媒介契約や価格変更を考える前に、現状、どのような広告掲載がされているか？
自分が買い主の立場になって、予算・地域などの条件で物件探しをした場合、
自分のマンションに
- お問い合わせをしたいと思うか？
- 内覧をしたいと思うか？
確認してみてはどうですか？
合せて、売却期間は最短で売却を目指すことで不動産会社の営業マンの動き方が変わります。
よって、3か月以内に売却を決めたいので協力お願いします。
というスタンスを見せたほうが良いと思います。
しいて付け加えるとすれば、3か月で売買が締結しない場合は、一般媒介契約をやめ、専任媒介契約も考えたいと思います。
ということで、発破をかけるのもいいかもしれません。
と返信させていただきました。
お節介サービス
今回の相談ですが、
内覧がないということでしたがマンション売却の場合、
特に都内は需給関係が成り立っているため、週1回くらいの内覧は計算したいところです。
もちろん内覧から購入までが、またイバラの道でもありますが内覧あってのものです。
着実にゴールに近づくための第一歩だとも思っています。
以前、ホームページに掲載される画像の重要性を紹介しました。
また、マンション売却における掲載写真のなかで、【画像処理サービス（無料）】も提供しています。
掲載画像に不満のある方は、是非、活用ください。
アングル・構図や家具のレイアウントは変えられないため、
画像処理の限度はありますが、少なからず、現状の画像より印象の良いものになると思います。
マンション売却相談の前の基礎知識
売却の流れ
不動産売却の流れは、
マンションの相場を知る
まず、初めに行うことは、今売却した場合、
- どれくらいの金額で売却できるか？
- 期待したい金額で売ることができるのか？
相場と市場における売買状況の確認です。
こちらに関しては、一括査定を活用することで、
- マンションの査定
- 近隣の売買実績
- 同じマンションでの売買状況・実績
を確認することが可能です。
査定に関しては、
- 机上査定（簡易査定）
- 訪問査定
の2種類がありますが、相場の確認というレベルであれば、簡易査定で問題ありません。
不動産会社と媒介契約
現状の相場を確認したら、次に不動産会社選びです。
信頼できる不動産会社の営業マンに売却をお願いするわけですが、売却の相談、税金の質問などを含めて、詳細は関連ページを参照ください。
マンション売却は広告力が１つのポイントです。
一期一会の出会いを求めるマンション売却活動において、ポータルサイトへの広告、新聞折込、ポスティングなど広告資金力は１つのポイントとなります。
レインズに載せて後は待つだけと言うような不動産会社も実際にあります。
媒介契約の種類
媒介契約には、
- 一般媒介契約：複数の不動産会社の依頼する
- 専任媒介契約：不動産会社1社専属で依頼、家族などへの直接契約はOK
- 属専任媒介契約：不動産会社1社専属で依頼、家族などへの直接契約もNG
があります。
一般的に一般媒介契約と専任媒介契約の選択になります。
売買活動開始
媒介契約締結後、
不動産流通機構”レインズ”への登録、インターネット（自社サイト・ポータルサイト）等での広告宣伝、新聞広告、ポスティングによるなど販売促進の作業を行います。
また、オプション等を活用することで、室内の装飾（コーディネート・ホームステージング）を行います。
お問い合わせ・内覧調整
物件情報が掲載されると、
一般のユーザー、また、他の不動産会社からのお問い合わせ、内覧になります。
実際に、購入希望者に室内の確認、物件の紹介、住宅ローンの審査（資金調整）等が行われてます。
申込・価格調整・値引き
購入者からの申し込みが入ると、具体的な価格調整にとなります。
基本的には値引きの相談です。
ただ、無理に駆け引きすることは得策ではありません。
はっきり下限の数字を伝え、2，3回の不動産会社を通しての価格調整が一般的です。
不動産売買契約の締結
価格や条件等などの交渉調整の後、売買契約を締結となります。
引き渡しの具体的な時期、また、その際、手付金を受領します。
物件引き渡し
指定の引き渡し日に物件引渡しを行います。
また売却物件に抵当権が設定されている場合は抹消登記の準備も行い、引渡しとなります。
残代金の受領。
- 印鑑
- 住民票
- 印鑑証明書（3か月以内のもの）
- 登記済権利証または登記識別情報通知書
- 印紙代
- 仲介手数料の半金（不動産会社によって変わります）
- 本人確認書類（運転免許証・パスポート等）
- 委任状（売主が欠席の場合）
残金決済にに必要なものは、トップページをご覧ください。
マンションの売却をどこに質問・相談したらいいのか？
売却までの一連の流れを紹介しましたが、都度、質問・疑問が出てきます。
- 早く売りたいんだけど・・・
- 高く売りたいんだけど・・・
- 税金の相談したいんだけど・・・
- 買い替えの資金相談したいんだけど・・・
- 購入後の引っ越しの相談をしたいんだけど・・・
質問はいろいろあります。
不動産会社選びの相談
まず一番最初に相談したいことは、どの不動産会社に話を聞けばいいか？ということでしょう。
こちらは、冒頭でも紹介した関連ページを参照ください。
基本的には、担当者に相談
不動産会社の担当者は、
マンション売買を締結することがメインの仕事ですが、あなたの悩みや相談に乗り、問題を解決することも仕事です。
私自身、つまらない質問をたくさんしました。
- 内覧する時間とかこだわったほうがいいですか？
- 内覧の間隔とか縮めたほうがいいですか？
- 販売価格を見直したいと思うけど、どのあたりがいいですかね？
- 専任媒介契約から一般媒介契約にする時は、その専任媒介契約の担当者に1社担当者を紹介もしてもらいました
そんな信頼関係や積み重ねの結果が、今のサイトにもなっています。
担当者は専門家ではない
ただ、営業マンもマンション売却については詳しいですが、専門家ではないため、即答できること・できないことがあります。
特に財務のことや法的なこと。
マンション売却の場合、
- 相続税対策
- 離婚による財産分与・税金
- 任意売却・競売
など、イレギュラーな売却もあります。
その場合、税金だけでなく法的なことも絡むため、弁護士・税理士・司法書士などの専門家を必要とするため、営業マンでは答えられないことがあります。
しかし、窓口にはなってくれます。
相談することで社内で契約している専門家に確認を取ってくれたり、人の紹介もしてくれます。
通常の不動産売却であっても、
- 抵当権（担保）の抹消手続き
- 住所の変更登記
などありますので、司法書士事務所の手配もしてくれます。
費用は掛かりますが、知り合いがいない限りお任せしたほうがスムーズにことはすすむでしょう。
相談したからと言ってマンション売却に正解はない
今回は、マンション売却における相談事項として
- 売却までの流れ
- 実際に当サイトへの相談メールの紹介
- 担当者への質問・相談
を紹介しました。
不動産売却は、正直なところ相談したからと言って早く売れるとは限りません。
買い主との出会いは偶然でもあります。
- 購入の意欲の低い人が、近所のオープンルームにフラッと寄り、そのままとんとん拍子に話が進むこともあります。
- 非常に購入意欲があり、締結も時間の問題だと思っていたところでローンの審査が下りなかったり・・・。
- 内覧はあるけど、申し込みまでいかず不安に思っていたら立て続けに2件、申し込みが入ったり・・・。
ただ、そうは言っても、売り主は不安になったり、心配したり、誰かに相談したくなったりするものです。
基本的に、不動産会社の営業マンになんでも相談すればと思います。
もし、それによって足元を見られ、利用されるようであれば、当サイトの体験談に投稿ください。
ガッツリ紹介させていただきますので・・・。
