マンション売却の訪問査定と机上査定
マンションを売却を行う場合、まず最初にマンションの価値を知る事から始まります。
それに関しては、マンション一括査定サイトを利用する事で、簡単に相場・売却価格の目安となる金額を知ることが出来ます。
しかし、査定結果は査定を行う不動産会社により金額が様々であり、
マンション査定の方法も
- 机上査定
- 訪問査定
2種類があります。
今回は、査定の基本でもある机上査定と訪問査定の紹介、効果的な査定方法を紹介します。
机上査定
机上査定と言うのは
不動産会社の査定員が自宅に来ることなく、査定額を算出してもらうものです。
- マンションの築年数
- 駅からの距離
- 部屋の間取り・方角
- 専有面積
- ベランダの広さ
- 近隣の売買状況
- 同じマンション内の売買状況
などの情報を基にして、見積もりを作成して貰うことが出来るため、短時間で査定額を提示して貰うことが出来ます。
不動産会社の査定結果は、
- 売主を喜ばせるために高めの査定結果を会社
- 近隣相場をベースに幅広い金額で査定額を出す会社
さまざまです。
往々にしてブランドマンション（高級マンション）を査定基準に据えることで信憑性のある数字を出すのが一般的です。
訪問査定
一方、訪問査定は
机上査定の情報に加えて、実際のマンションの室内の状況を加味してマンション査定を行うものです。
ただ、訪問査定は査定とは名ばかりで、実際には別の要素を持っていますので、詳細は後半紹介します。
因みに、訪問査定、机上査定は無料で行ってくれます。
マンション売却時の訪問査定/机上査定のメリット
訪問査定/机上査定のメリットに関してですが、
机上査定のメリット
机上査定は、
室内を見られるわけではないので、手軽に相場を知ることが可能です。
よって、キャピタルゲインを狙う際の売り出すタイミングを把握するなど、定期的にマンション価値を把握するのに適しています。
極端話、半年に１回、一括査定で数社に査定依頼することで、地価相場の動きが確認できると思います。
またマンションの場合、地価相場・近隣の状況とともに、売買実績にも左右されます。
- 直近で幾らで売れたのか？
- 現状幾らで売られているのか？
これらを確認するツールとしても机上査定は有効です。
訪問査定の意味するもの
では、訪問査定はどうでしょうか？
正直なところ、机上査定額と訪問査定額で、それほど差が出ることはありません。
査定というものは、あくまでも相場や売買実績をもとに算出するのもなので、確実に売れる金額ではありません。
大きな傷や部屋がタバコのヤニで真っ黒になっていたからといっても、マンションの構造は変わりませんし、ちょっとした壁紙張替え等でいくらでも補修が利きます。
実際に訪問査定をお願いした人であれば分かると思いますが、不動産会社の営業マンがサラっと室内を内見しておしまいです。
そこで訪問査定の本当の意味を紹介しましょう。
営業マンの真の仕事
訪問査定の目的、
営業マンは、訪問査定で実際に売主に会い、売却方法や売主の意向に寄り添う形で（専任）媒介契約に判を押してもらうことがミッションです。
- 売主にケンカを売ることはありません。
- 売主の希望に沿う形で売却金額も提案・相談もしてくれるでしょう。
悪い言い方をすれば、調子のいいことを並べて、売主を気持ちよくさせるということです。
幸い私が出会った営業マンは紳士の方が多かったですが、頭の片隅に入れておいて損はないでしょう。
不動産会社の営業マンが実際にマンション売却中にお金を話をするときは、具体的に購入の意欲のある買主が見つかった時の値引き交渉時です。
ただ、売主に寄り添う営業マンは、売却中の市場動向や温度差を察知し、価格変更を申し出る営業マンです。
営業マンからしたら、その金額で売れるかも分からない値下げを申し出るわけですから、断腸の思いでしょう。
しかし、売主の機嫌を取るだけの営業マンがいいとも言えないもの事実です。
机上査定/訪問査定を最大限に活かす方法
それでは、
- 机上査定
- 訪問査定
を最大限に活かすためにはどうすればいいのか？
机上査定は、上で紹介したとおりこまめに相場を確認し、最高の売却時期を探るわけです。
訪問査定は大きな分かれ道
訪問査定は不動産営業マンとの大事な接触の場です。
要するにマンション売却を始めるための最初の大きな意思決定の場です。
どの不動産会社の営業に、どのような形で売却をお願いするのか？
そのためには、売主自身も最低限、売却のための勉強をしたいところです。
とはいえ、難しいことはありません。
5人以上の営業マンの話を聞くことで、なんとなく流れや売却方法が見えてきます。
ただ、その前に売却のための準備を１つ行いましょう。
おすすめの不動産会社
マンション売却 おすすめの不動産会社とおすすめの売却方法でも紹介していますが、
売却する物件が
- どのような立ち位置にあるか？
- デメリットをメリットに変える方法はあるか？
- どのようなオプションがあるとスムーズにいくか？
の把握です。
- 都心なのか？田舎なのか？
- 売却期間はどれくみているか？
- 居住中・空室・オーナーチェンジの売却なのか？
- 築年数はどれくらいか？
これを考え、明確にするのです。
売却する物件の性質をしっかり確認することで、それに対して、どのような売却方法がいいのか？
営業マンに質問することができます。
それに対して
営業マンは、説得力のある売却方法を提案してくるか？
これだけでも、不動産会社・営業マン選びの失敗の可能性は減ります。
居住中でのマンション買い替えの場合
室内を確認した上で
- 居住中ということで比較的荷物が多いのでトランクルームサービスを活用し広く部屋を見せる形で、撮影・売却を進めましょう。
- 築3年割に水回り部分が汚いので、清潔感を出すためにハウスクリーニングを施しましょう。
- 23区外とはいえ、駅近物件なので少し離れたエリアも含め、新聞（折込チラシ）を入れてみましょう。
- 買い替えということなので買換保障・つなぎ融資の説明もしますね。
具体的に条件を提示することで、より営業マンの質を問うことが可能となります。
- 室内きれいですね。
- 駅から近いですし、築年数も浅いので売りやすいですね。
- 3ヶ月以内に売れるでしょうね。
こんな答えの営業マンはナンセンスです。
訪問査定は、営業の担当者の見極めとして非常に重要な時間だということです。
