マンションを売却中だけど、お問い合わせがない！という人のために、その原因と改善方法を紹介します。
お問い合わせがない！
この状況を打破しない限り、早く・高くマンションを売ることはできませんので、少しでも参考にしてもらえればと思います。
マンション売却 お問い合わせがない
家や不動産は簡単に売ることはできません。
不動産会社に売却をお願いしたからと言って、
そこから広告の準備を行い、購入希望者からのお問い合わせ、室内の確認・内覧、価格交渉・値引き交渉を経て売買契約になります。
ただ、売買契約を行っても、引渡しまでに引越し・抵当権抹消などで、最低でも1ヵ月、一般的に3か月を要します。
買い主も、理想の物件を少しでも安く購入したいわけですから、その物件選定は慎重に行います。
それだけ多くのハードルがあるマンション売却において、お問い合わせすらないという状況は大問題です！！
今回は、マンション売却におけるお問い合わせにスポットを当てて、
- 何が問題なのか？
- 原因は1つなのか？
そして、改善する為のテクニックを紹介します。
マンション売却は不動産会社選びでお問い合わせの数も変わる？
実際にマンション売却を経験した立場から言えば、
不動産会社選び・担当者選びが、マンション売却において一番重要だと思っています。
私の場合、急いで売却する必要がなかったのでいろいろなことを試しました。
専任媒介契約も一般媒介契約も両方行いましたし、30社程度の不動産会社の営業マンと打ち合わせを行い、形15社程度の媒介契約も結びました。
そこで分かったことは、
売却に向けての選択肢を多く持っている会社であればあるほどたくさんのお問い合わせが得られるということです。
今は絶好に時期だからこそ
都内は現状、不動産・一軒家を売りやすい時期にあります。
購入希望者も多く、売り物件の飽和状態ということはありません。
よって、不動産会社選びを失敗したからと言って売れ残ることは、バブル崩壊時よりは少ないでしょう。
しかし、絶好の機会だからこそ、売却の近道・正しい不動産会社選びをで、高額売却が実現できるのです。
正直、お問い合わせがない！という問題は100%不動産会社の問題と断言できます。
調子のいい営業マンにご用心
私の体験談を１つ紹介すると、
媒介契約前の打ち合わせでは非常に好感の持てた営業マンがいました。
話していてストレスがなく、気持ちいいですし、この人なら任せられるという人でした。
しかし、実際には
- 内覧件数、半年で2件
- 内覧の時の対応はイマイチ
でした。
- 売主（オーナー）への機嫌とり
- 売主へのいい訳
には長けていましたが、実績はイマイチだったというわけです。
もしかして、今付き合っている営業マン、人柄だけで選んでいませんか？
シビアに実績でも評価してみてはいかがですか？
最近、セカンドオピニオン的にお問い合わせを受けております。
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マンション売却のお問い合わせがない理由：価格
お問い合わせがない理由、同率第1位とも言えるのが、”価格”です。
買主は、不動産ポータルサイト（スーモ、アットホーム、Yahoo）などで物件を検索しますが、
その際、”価格”を無視はできません。
大きくわけて
- 価格
- 立地
- 間取り
に分類されますが、この中で最終的に譲れないのが”価格”です。
立地や間取りにこだわったとしても、住宅ローンが下りなければ意味がありません。
立地・間取りの優先順位を下げ、価格に合った場所を選択になります。
近隣の他物件と比較だけでは甘い
価格設定時を思い起こしてください。
一括査定サイトを活用し、複数の不動産会社から査定を取り、そこで相場を確認し販売価格を設定したかと思います。
併せて、実際に売却している物件の金額、直近の売買実績価格も参考したかと思います。
- どれくらいの期間の売買が成立したのか？
- 販売価格の推移（値下げ幅）はどうだったのか？
あなたが付き合っている不動産会社の営業マンは、ここまでをしっかり分析してくれましたか？
売買実績を価格だけで判断してはいけません。
- 売却は容易だったのか？
- 難産だったのか？
この部分を事前に知っておくことで、
価格設定だけでなく、そのあとの値引き交渉、また、強気に勝負するための戦術にもなります。
価格変更の考え方
お問い合わせがないということで、価格変更を考えると思います。
その際、不動産担当者とどのような打ち合わせをすればいいのか？
そのポイント
- 価格変更の金額
- 価格変更の周期・時期
この２つにつきます。
価格変更は、適当に下げればいいというものではありません。
例えば、スーモの価格検索を見ると、
500万円刻みです。
よって、2500万円より2490万円の10万円の違いで、検索される可能性が増えます。
ただ、一気に何百万円も下げる必要はありません。
下げる時期と下げるタイミング、また、今後の価格変更スケジュールを含めて値下げ額を考えます。
新着・更新順検索の項目に情報が載ります。
極端な話、10万円価格を変更しただけで、窓口が１つ増えることになります。
これを利用し、500万円の節目も考慮しながら、段階的に価格変更のスケジュールを立てるのです。
広告・告知のチカラ：マンション売却のお問い合わせ
不動産売却におけるお問い合わせの90％はネットからのお問い合わせと言って間違いありません。
よって、物件のネットでの告知・広告は非常に重要な存在です。
その社長がよく言うことは、
売買の仲介は、弁護士から専任媒介で依頼されるからやるけど、一般媒介なら大手の資金力には勝てない。
レインズ頼みになることもある・・・っと。
広告費用を掛ければかけるほど露出は増えます。
露出が増えれば増えるほどお問い合わせの数が増えます。
これが現実です。
また、物件によっては、近隣への告知、折込チラシも有効な場合がありますので、折込チラシもお願いできますか？
【不動産市況：今後の見通し】
不動産市況は経済よりかなり遅れてきます。
- コロナ自粛・経済下火（4月）
- 各種補助・給付・助成金で一時しのぎ
- 業績悪化・オフィス空室率上昇（秋・冬）（今）
- ボーナス減額・カット（冬）
- 本格的第2波：3波？（ウイルスが活発になり、免疫力が下がる”冬”）
- 給料減額・ローン返済が不透明（1年後）
- ペアローン（共働き夫婦）破綻急増（1年後）
- 売り物件過多（2年後）
- 不動産市況最悪（2年後以降）
さらに厄介なのがこれが世界的だということです。
海外マネーが流れてくるのであれば、日本一人勝ちという状況も作れますが、それも期待薄です。
今は、不動産価格が下がるという風潮の割に、下落が見られない状況かもしれませんが、確実に内覧数・売買件数は減りつつあります。
イメージは出来ても、実感が後から付いてくるそれが不動産市況です。
その証拠というわけではないが、
- 不動産査定を行うと、高めの査定結果が出ます。
- しかし、不動産会社の買取依頼の場合、かなりシビアな数字が提示されます。
場合によっては、半額という状況。
不動産会社も自分が買い取るとなると非常に慎重な数字を出す、ダブスタ的な状況となっています。
①不動産購入のタイミング？
不動産市況が下がる流れであれば、不動産購入・不動産投資のタイミングとも言えるでしょう。
急いで買う必要がありませんが、
以前紹介した家を安く購入する方法の活躍の出番かもしれませんね。
探しに行くのではなく、最新情報を的確にゲットする
②マイホームの価値はどうなっていくか？
当たり前ですが、
家を購入した時の金額 ＝ 今の価値ではありません。
家は株のように売り買いをするものではありません
とは言え、れっきとした財産です。
その財産を守るためにも、気になったタイミングでマイホームの査定を行うことをオススメします。
心配になる前に、ちょっと気になった人、
不動産査定の詳しくない人はこちらから確認するといいと思います。
＊年に1度くらい行うことをおすすめします。
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【体験談】家の査定をしてみました（共働きペアローン夫婦）
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写真・掲載画像もマンション売却のお問い合わせに影響
ポータルサイトへの広告がしっかりできているのに・・・・
それでも、お問い合わせがない・・・・。
考えられる１つの要因は掲載写真です。
関連ページとして紹介しますが、
閲覧者は、写真を見て、今後の生活をイメージします。
明るい未来が描ける写真が掲載されているか？
多少デフォルメしてでも、
- キレイな写真
- 部屋が広く見える写真
を掲載したいところです。
画像処理に困っているヒトがいれば、週1回くらいのペースで画像処理受けています。
人件費の兼ね合いで、写真の撮影や画像処理まで人が回らない不動産会社さんもいると聞きます。
週1くらいしか受けられませんが、不動産会社さんからのお問い合わせもお請けいたします。
マンション売却：お問い合わせがない時期
マンション売却にも繁忙期があります。
賃貸物件も同じ時期ですが、1月から3月がそれになります。
だからと言って、4月から12月は動かないか？っというとそうではありません。
毎月、売買は成立しています。
もちろん、年末年始やゴールデンウイークは動きにくいですが、
売れない時期だからお問い合わせがないというのは、ある意味不動産会社からのすり込みと言えるかもしれません。
囲い込み？マンション売却のお問い合わせがない原因
お問い合わせがない・・・・。
これに関しては、不動産会社の担当者から伝えられるものです。
穿った見方をすれば、本当なのか？
囲い込みがそれです。
- 売主から3%（上限）の不動産仲介手数料
- 買主から3%（上限）の不動産仲介手数料
計6％の仲介手数料が発生します。
しかし、
他社から紹介で売買が成立した場合は、売主からの3%だけになってしまいます。
「囲い込み」は、この売り物件情報を、他の不動産会社に開示せず、自社で買主を見つけ、売主・買主両方から3%ずつ、計6%の仲介料を独占する行為になります。
【両手取引】とも言われ、この囲い込みが巧妙化していることが、近頃分かってきました。
マンション売却 お問い合わせがない；まとめ
マンションを売るためには、内覧は必須です。
内覧は、お問い合わせあってのものです。
お問い合わせから、どう内覧に持っていくか？
ここに関しても、不動産会社の力量です。
しかし、その前段階のお問い合わせすらないというのは、大問題です。
今回は、お問い合わせを増やすために
- 現状の見直し
- お問い合わせを増やすために行うこと
を紹介しました。
今できることを少しずつ改善しながら、お問い合わせ件数を増やしてもらえればと思います。