マンション売却、売買契約から引き渡しまでの流れ:いつから引越し準備をするのか?審査・申込のタイミング

マンション売買契約から引っ越し マンション売る・マンション売却

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マンション売却・売買契約から引越し準備まで

居住中のマンション売却の場合、
売主はマンションが売れたタイミングで、新しい場所へ引っ越さなくてはなりません。

本来は、先に引っ越し、室内を空っぽの状態にしクリーニングやホームステージングを施して売却したほうがスムーズに進むかもしれません。

しかし、実際には中古住宅の半数以上が居住中での売買成約であり、
特に、住宅ローン返済中の場合、空家状態にして販売活動が出来る余裕がないのが現実とも言えます。

よって、売却時の物件情報に、引き渡しの目安として売買確定3か月後などを記述するものです。

ただ、マンションが売れたタイミングとは実際にどのタイミングなのか?
購入申込・売買契約のタイミングではありませんので、本格的に引越し先探しに動き出すタイミングを紹介したいと思います。

*マンションを売却して、賃貸に住むことを前提に進めました。

販売活動の流れ

マンション売却は、

  • 不動産会社と媒介契約
  • レインズやスーモなどへの掲載
  • お問い合わせ・内覧

の流れで、購入希望者に物件を知ってもらうわけですが、内覧後の購入希望者からの最初のアクションが”購入申込み”です。

購入申込みとは

購入申込みは、買主は物件を購入したい!という意思を示すものです。

買い付けの申し込みを購入申込書にサインすることなのですが、売却に向けての本格的な一歩が”購入申込み”でもあります。

では、購入申込書が入ったタイミングが、引っ越しのタイミングか?
っというと、そうではありません。

この購入申込書、あくまでも買い主側の一方的な意向でもあります。
購入申込書には、

  • 住所・氏名
  • 購入の金額
  • 手付金の金額
  • 契約締結の希望日
  • 引渡しの希望日

が書かれているのですが、購入の金額は、希望の金額であることが多いのが現実です。
購入申込書

私が販売価格9800万円の物件を売却していた時、
買付が入ったと連絡があったのですが、購入希望価格が8000万円でした。
即、お断りを入れました。

要するに、購入申込書はあくまでも、買主の希望・要望書みたいなものです。

駆け引きのはじまりであり、これが、値引き交渉に進んでいきます。

不動産会社の担当が、

  • 売主が希望する金額
  • 買主の希望する金額

の調整役として動くわけですが、私の場合のように話にならないようであれば受ける必要はありませんし、9400万円までなら値引きの余地ありなどボールを返すなど価格交渉のやり取りを行い、落としどころを見出していきます。

値引き交渉の後、買主・売主双方が納得すると次にマンション売買契約です。

売買契約までの準備

お互いの意向のもとにマンション売買契約に進むわけですが、その前に重要なのが、住宅ローンの審査です。

住宅ローンの審査が通らない買主では、その後の契約が進むことはありえません。

よって
住宅ローンを必要する場合は、住宅ローンの審査が行われ、ローンの承認が下りたタイミングでマンション売買契約の日程が決定します。

ちなみに、1・2週間で購入申込みからマンション売買契約までの期間となります。

マンション売買契約

宅地建物取引士資格の証明書を提示し、重要事項説明書を読み上げるところからはじまります。

マンション売買契約でマンションの売買を締結させ、手付金を受け取り、引き渡しの日程の調整も行います。

ちなみに、売主が当日用意するのは、

  • 登記識別情報通知(または登記済権利証)
  • 印鑑証明書
  • ご実印
  • 本人確認できる書類
  • 付帯設備表
  • 物件状況等報告書

になります。

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では、このマンション売買契約のタイミングで引っ越しのスケジュールを確定させていいのか?
っというと、そうではありません。

売買契約後にもキャンセルの可能性を含んでいます。

マンション売買契約後のキャンセル:引越し準備は?

売買契約後のキャンセルの可能性がある以上、容易に引っ越しはできません。

よって、そのキャンセルの可能性の度合いが、引っ越しのタイミングの確定となります。

マンション売買契約 引っ越し

買主の気持ちが変わってキャンセル

手付解除ができる期間は、売買契約の契約書の条項や特約によって変わりますが、一般的に1ヵ月程度に設定されています。

その期間内で、買主から”やっぱり購入するのを辞める”という一方的な都合でキャンセルが考えられます。

この場合、買主の都合でのキャンセルですので、手付金の返金の必要はありません。

ちなみに売主がキャンセルを申し出る場合は、手付金の2倍(手付金の倍返し)の額を支払わう必要があります。

住宅ローン特約による契約解除

買主の一方的なキャンセルの場合は手付金の返金の必要がないですが、契約自体が無効(契約解除)になることがあるのが住宅ローン特約による契約解除です。

売買契約後に住宅ローンの申し込みを行うわけですが、
金融機関から融資を受けることができなかった時の特約が、今回の場合になります。

基本的に事前にローン審査(年収や会社規模や勤続年数)を行っているため、このタイミングで審査に通らないということは滅多にありません。
しかし、身体的な審査(うつ病等)、団体信用生命保険で拒否されてしまうことが稀にあります。

この場合は売買自体がスタート地点に戻り、手付金は買主へ返金することになります。
*買主の違約金は発生しません。
*別の銀行での住宅ローン審査等、ほかの銀行を当たる形になります。

手付解除日を越えたキャンセル

最後に手付解除日を越えてキャンセルも考えられます。

この場合も契約書の条項や特約によって変わりますが、
一般的に売買価格の10%などが設定されています。

マンション売買確定後の引越しのタイミング

では売買確定後の引越しのタイミング・判断は、どこですればいいのか?

引き渡しの日時が決まっていますので、その日時の前に引っ越しを済ませなくてはなりません。

しかし、キャンセルのリスクが高い段階で引っ越しするのも得策ではありません。

そこで引っ越しの判断を考えると2パターンが考えられます。

  • 1つ目は
    住宅ローンの契約のタイミングがその1つとなると思います。

    住宅ローンの貸借契約を結ぶと簡単に解除できませんし、契約のタイミングで住宅ローン特約による契約解除のリスクもなくなります。

    手付金の返金の必要がなくなります。

  • 2つ目が
    手付解除日を越えたタイミングです。

    手付解除日を越えることで、キャンセル料は売買価格の10%などに増額されます。

    仮に、手付解除日後にキャンセルされたとしても、逆に空室の形で再販できますし、それなりのキャンセル料も入るわけですから、引っ越ししていたとしてもデメリットにはならないでしょう。

この2つのタイミングであれば、仮にキャンセルとなっても、大きな出費・リスクになることはありません。

また、今度じっくり書きたいと思いますが、
手付金は少しでも多く設定しておくといいと思います。
人によっては、10万円などという場合もありますが、
少なくとも物件価格の5%(3000万円であれば150万円)は設定しておきたいところです。
10万円等の設定の場合、キャンセルのリスクが高まりますので。

マンション売却 引っ越し

マンション売却後・売買確定後の引越し:まとめ

居住しながらのマンション売却の場合、

売買が確定すると引き渡し・退去日も設定されるため、それまでに引越しを済ませる必要があります。

しかしながら、実際に引越しの契約ができるタイミングまでの期間は2ヶ月もありません。

よって、新居探しは非常にタイトなスケジュールで進めなくてはなりません。

いい物件があれば、事前に申込・入居の審査を行いたいところですが、入居日を2ヶ月後などでは、賃貸管理会社もいい顔をしません。

となると、借主の退去が決まった賃貸物件などがそのターゲットになると考えられます。

賃貸の退去は1ヶ月前の告知が基本です。
退去したあとクリーニング・内覧開始という形で契約まで1ヶ月半ほどになります。

マンション売却 引っ越し判断

賃貸物件を探す場合は、

  • マンション売買の状況
  • 引渡し日
  • 手付解除日
  • ローン契約予定日

など、分かる範囲で伝え、引渡し日には絶対入居が可能な物件を探してもらうことがポイントとなるでしょう。

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