マンション投資・不動産投資は都内、それも都心じゃなくてはいけないワケ(資産価値を考える)

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コロナウイルスによって、
不動産市況は、大きく崩れると予想されます。

3割、場合によっては5割安で購入できるチャンスが訪れようとしています。

【不動産市況:今後の見通し】
不動産市況は経済よりかなり遅れてきます。

  • コロナ自粛・経済下火(4月)
  • 各種補助・給付・助成金で一時しのぎ(今)
  • 業績悪化・オフィス空室率上昇(秋・冬)
  • 本格的第2波(ウイルスが活発になり、免疫力が下がる””)
  • 給料減額・ローン返済不能(1年後)
  • 売り物件過多(2年後)
  • 不動産市況最悪(2年後以降)

今は、不動産価格が下がるという風潮の割に、下落が見られない状況かもしれませんが、確実に内覧数・売買件数は減りつつあります。

ただ、それが不動産市況です。

その証拠というわけではないが、
不動産査定を行うと、

  • 一般ユーザーに売却(仲介)する場合、高めの査定結果が出ます。
  • 逆に、不動産会社の買取の場合、かなりシビアな数字が提示されます。

不動産会社も自分が買い取るとなると非常に慎重な数字を出す、ダブスタ的な状況となっています。

そこで、不動産投資を始める絶好の時期ですが、
始める人のシチュエーション・立ち位置に気を付ける必要があります。

会社の業績が悪化しボーナスが減るなど、1年後・2年後の方が安く買えるかもしれません。

しかし、始めるタイミングで自身の年収が下がってたら不動産投資のローンが厳しくなります。

せっかく安く買える絶好のチャンス利回り10%/15%のチャンスでありながら、タイミングを逸しかねません。

そのため、早めに市況を確認しながら、不動産投資会社とコンタクトを取っておくといいかもしれません。

《無料不動産投資セミナー筆者の見解》

バブル時代の住宅ローン金利は8%など当たり前でした。
しかし、今は上手に交渉すれば1%台も実現可能です。
もちろん、都心の不動産投資は利回りが悪いですが、
この金利差は、特需と言え、それが今の不動産投資の盛り上がりの要因です。

そのため、多くの人は不動産投資セミナーに参加しているのですが、
絶対に覚えておかないといけないことは、入り口を間違うと借金地獄に陥るということです。
そこで、筆者の肌感覚で、初心者・中級者が行くべき不動産セミナーを紹介します。

  • 都心のワンルームマンション投資
  • 田舎の戸建て投資
  • オフィスビル投資
  • ホテル需要を見越したホテル投資
  • 海外の不動産投資

このあたりのたくさんの投資セミナーがありますが、
まず、初心者の形には

  • 不動産投資とは何か?
  • 今の現状・首都圏の市況
  • お金の流れ・不動産投資の全体像

を知ることが重要です。

初心者の第一歩

これから不動産投資を行う、不動産投資が分からないという方は、こちら(【首都圏の方】・【それ以外の方】)で基礎を固めるといいと思います。

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合わせて、
以前、紹介した  家を安く購入する方法 も参考になると思います。

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マンション投資 都心マンション投資・不動産投資

このページはマンション投資を行うに当たり、なぜ都内、出来れば都心でないといけないのか?をまとめたページです。

資産価値を大きく変えるマンション投資ですので、是非、最後まで読んでいただければと思います。

マンション投資なら都内なのか?

  • マンション投資・不動産投資をするなら都内。
  • それもワンルール・駅近。

これをよく言われます。

マンション投資は都内がいい訳

普通に不動産投資を考えた時、

  • やはり家賃収入がどれだけ入っていくるのか?
  • 経費や税金はどれくらいかかるか?
  • 利回りはどれくらいか?

に目が行くと思います。

逆に、
空室のリスクは、実際に蓋を開けてみるまで分からないということで、計算できないと考えるヒトが多いのも現実です。

一棟アパートの場合は、
何部屋以上入っていれば大丈夫という線引きはできますが、ワンルームマンション投資の場合は、そのリスクをどこまで考えるか?それは人それぞれだと思います。

だからこそ、そこに求める投資のリスクヘッジとしてマンション投資は”都内”がいい!という結論になるのです。

都内、それも超都心の渋谷駅、中目黒駅、恵比寿駅、新宿駅などの徒歩圏内攻めるQUQURI:ククリ(スピリタス社)も以前紹介しました。

都心の地価も上昇しているとはいえ、
これからさらに細分化され地価の格差も広がっていきそうなことを考えると、不動産投資を考える時はその現状はしっかり把握しておきたいところです。

そこで、なぜ、マンション投資は都内がいいのか?

深堀していきたいと思います。

日本の人口・都内の人口

日本の人口は約1億2700万人です。

  • そのうち、1400万人が東京都内に在住しています。
  • さらに、23区内で約1000万人が在住しています。

要するに、日本人の10人の1人が都内に在住ということになります。

出生率

出生率も確認しましょう。

  • 日本全体の出生率は、1.44 人です。
  • 対して、

  • 東京都全体の出生率 1.2%です。

一般的に見ると、東京都の出生率は全国平均を下回っているので、人口は減少傾向かな?
っと考えられます。

しかし、東京都の人口は増え続けています。

東京の人口

さらに、その東京都の人口の増減を見ると23区の人口増が如実です。
東京都の人口の増減

引用:ウキペディア

要するに、出生率は低いにもかかわらず、都内それも都心に人が集まってきているというわけです。

確実に、そこに需要があるということになります。

ちなみに、第1次ベビーブーム期は4.3%・第2次ベビーブーム期は2.14%

単身者・一人暮らし

次に都内の単身者・一人暮らしの割合も確認しておきましょう。

未婚率の増加、核家族化などにもよって、単身者・一人暮らしが増加しています。

単身者・一人暮らしは
全国平均で現状約35%です。
東京ですが、現状でほぼ半分の50%です。

要するに2軒に1軒は1人暮らしともいえ、
さらに都内も全国、今後、今以上に単身者の割合が増えていくと予想されています。

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やっぱりマンション投資は都内??

  • 人口減少傾向なのに人口が増え続ける都心
  • 単身者の割合が多い都心

と言うことから

  • 空室になっても、即入居が切りやすい。
  • 家賃相場の波も少ない
  • 資産価値が維持でき安い

この辺りが、
都内であり、都心のワンルームマンション投資が、そのリスクを最低限に抑えられる所以と言えるのです。

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マンション投資 都内

都内のマンション事情

都内のマンションは、ざっくり25万戸あるといわれています。

さらに、毎年3000,4000戸が建てられているといわれています。

しかし、このあたりはデベロッパーは作り続けることが仕事なので、その数はあまり参考になりません。

問題は、その立地です。

最近、新築マンションで言われるのが販売価格の高騰です。

その理由は、

  • 土地の確保
  • 資材の高騰

になります。

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立地のいい駅前の土地を確保したくても、用地がない、そして高い。

これが現状です。

それによって、
新築マンションの供給数減少というネガティブなニュースが流れてもいますが、理由が理由(高くて仕入れられない)だけに切り取り方でいかようにもなるかと思います。

新築マンションの考え方

上記のことから、新築マンション投資のハードルがかなり上がっているのは事実です。

いちよ昔と違い、資産の考え方も変わってきたため、
都心の駅から近い物件の需要は高く、資産価値が落ちにくくはなっています。

また、年金や保険として不動産を持つスタイルもあります。
購入価格と賃料・管理費・修繕積立・固定資産税、それに対しての確定申告での還付金。

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とはいえ、
いろいろな側面で検討していく形が望ましく、無理に新築にこだわらず、中古マンションの方が取得金額を考えると現実的かもしれません。

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マンション投資の”都内・都心”ってぶっちゃけどこ??

ここまで都内、いやいや都心の不動産投資の考え方を紹介してきました。

では、実際のところ”都心”ってどこ?

都心の考え方を23区内という括りしていいのでしょうか?

この選別は人それぞれ考え方がありますが、

私の考えの1つとして、
山の線の駅から5駅以内
を考えています。

もちろん、すべての5駅以内がいいという訳でもなく、逆に6駅以上だとだめということはありません。

ただ言えることは、都心と言っても限定的な部分に限られるということです。

マンション投資 考え方

場所はもちろん、そこに住みたいか?

場所には絶対的に固執しなくてはいけません。

ただ、それに合わせて、その部屋に住みたいか?

この要素を忘れてはいけません。

自分だったら、ここに住みたい!!
と思うマンションを買うのがベストです。

もちろん、利回りも大事です。
しかし、あなた自身が住みたくないと思うマンションをわざわざ購入するのはすすめません。

都内のマンション投資:住みたいと思うマンションとは?

都内のマンション投資が人気ということは、そこにはライバルが多数存在するということです。

自分の住みたいマンションを先ほど紹介しましたが、それがライバルとの差別化になるのです。

例えば、
年々、マンション・アパートに求められるものが変わってきました。

時は5月から新元号”令和”ですが、

  • 昭和の時代、風呂付がウリの時代もありました。
  • 平成に入り、風呂・トイレ別がウリにもなりました。

では、今は

  • 何がウリでしょうか?
  • 何が必要でしょうか?

あったらいいなぁ~と考えられるものを挙げてみます。

  • オートロック
  • 宅配ボックス
  • Wi-Fi
  • お風呂にテレビ
  • ウォシュレット・便フタの自動開閉
  • トランクルーム

新築マンションは設備は整っているかもしれません。

しかし、購入価格を考えれば、
中古マンションを購入しても、設備を整えればいくらでもウリができます。

都内のマンション投資を行うのであれば、ライバルとの差をつける何かをスパイスに加えていく時代といえるかもしれません。

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