なぜ毎月持ち出しが発生するマンション投資(不動産投資)をするのか?利回りがマイナス?

毎月持ち出しが発生するマンション投資 マンション投資・不動産投資

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持ち出しが発生するマンション投資

友人が始めるマンション投資。

一般的に不動産投資というと家賃収入を生活の足しにするイメージがありますが、
彼の不動産投資は、毎月持ち出しが発生(マイナス)するになるマンション投資モデル。

別に、失敗例というわけではなく、それが現状のマンション投資のスタイルでもあるというから、疑問を抱く人の方が多いかもしれません。

そこで今回は、彼がはじめる不動産投資について紹介したいと思います。

今、マンション投資が流行っているの?

レオパレス問題やかぼちゃの馬車問題など、ネガティブなニュースもある中、このところ不動産投資の話をよく聞きます。

  • 一棟投資
  • 区分投資
  • 戸建て投資

などなど。

とは言え、都心の不動産相場は上昇しているし、購入とインカムゲイン(家賃収入)の関係、利回りから考えても一見、面白くないようにも思える・・・。

もちろん、低金利だけに借入においては優位性があるのも事実だけど・・・。

でも、やっぱり話を聞くまでは、利回りがどれくらいで、どの地域の物件を購入するのか?

その謎を紐解いていきましょう。

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友人のマンション投資:利回りは?

彼は、今年39才(たぶん)になるサラリーマン。
年収は約800万円。

彼との出会いは10年ほど前、
クライアントの忘年会で何となく話すようになって、それ以降、チョイチョイ飲むようになった。

年下だけど面白く、賢い後輩で刺激を受けることも多々。

その友人がマンション投資するのは、都心のマンション。

  • 物件価格は新築3500万円、駅から5分の1DK
  • 毎月の家賃は14万円

ざっくりこんな感じの仕様。

支出関連は

  • 銀行への毎月の返済は12万円
  • 建物管理会社+賃貸管理会社への払いが25000円

要するに、

  • 表面利回りは
    年間家賃収入:家賃月額14万円×12ヶ月=168万円
    156万円 ÷ 3500万円 = 4.8%
    だけど・・・
  • 実質利回り・返済後利回りなどを考えると、
    家賃から、住宅ローンの返済、固定資産税、管理費・修繕費・集金代行などへの払いだけでマイナス確定。
    毎月1.5万円くらいのマイナス(持ち出し)

毎月持ち出しのある状況で、メリットがあるのか?

と思いますがあります。

それが節税効果です。

メリットとしての節税効果

彼の場合、本業の仕事の給与所得にプラスし不動産所得が入るわけですから、確定申告を行います。

減価償却費と住宅ローン金利、固定資産税など経費計上で、年間で15万円前後の節税になるという。

それはそれで分かる。

とはいえ、節税をメリットに不動産投資を行うのはいいのか?

マンション投資 マイナス利回り

利回りマイナス?持ち出しのマンション投資を行うわけ

節税という観点はわかりましたが、
それでも個人的には、不動産投資は今がタイミングなのかは少し微妙じゃない?

彼の場合、場所選びが悪くないので、それほど、資産価値が下がる場所ではないと思うが、
家賃に対しての物件価格が高いのは事実。

では、なぜそれでもマンション投資を行うのか?

彼と不動産会社の考え

彼は、それに対してこう答えた。

  • 資産を持ちましょう。
  • 地価がまだまだ上がるから今がチャンスです。
  • 賃貸でまわしながら売却益を得ませんか?

不動産会社の営業マンは、自分を騙すような、そんな甘い言葉で誘ってこない。

現実を見て

  • 老後の資金管理を形成しませんか?
  • 保険だと思いませんか?

とすすめてきたと言う。

老後資金として、30年後の70歳までに4000万円を確保する場合

  • 銀行預金(金利0.01%)の場合、毎月11万程度
  • 個人年金(金利1%)の場合、毎月10万円程度
  • 2%の運用の場合、毎月9万円程度

その4000万円を毎月12万円ずつ使うとした場合、約25年で”0円”になる。

不動産投資の場合
30年間で住宅ローンを支払い終えれば、若干下がったとして毎月12万円の家賃収入が入る。
また、25年後以降も家賃は入り続ける。
厳密に言えば、管理費や修繕積み立ての金額があがっていますし、税金もあるので、実質10万円を切る金額になりますが・・・

さらに、資産を売買によってキャピタルゲインも得られる。

もちろん、リスクも把握している。

  • 家賃は、築年数を加味すると相場平均より安く設定しているので空室期間・入居率を高められる。
  • 仮に家賃保障のサブリースプランに変更しても出費は少ない。
  • 団体信用で、何かあったときの資産を遺族に残せる。
  • 不動産市況が冷え込み、資産価値が下がったとしても家賃の変更はほぼない。
  • 繰上げ返済でキャッシュフローを良くで複数物件へ展開も可能。

など、
70歳から受け取る保険のようなカタチだと思えば、月1万5000円保険料とも言えなくないということだ。

実際には、節税になっているので机上の計算は十分成り立つ。

マンション投資 マイナス

利回りマイナスのマンション投資でも物件選びは慎重に

今の不動産市況・流れを考慮して物件選びを考えると、、
上昇している地域の中から、さらに上がる可能性のある物件を選択で資産価値を下げない物件選びはできる。

逆に、単純に表面利回りや実質利回りだけでは判断してはいけないのも事実。

現状は埋まっている物件であっても、今後のことを考えて

  • 人口は減少傾向
  • 若者の都心部への住環境ニーズ
  • 駅からの距離

など1K、1DKのマンション投資だからこそ、考えておきたい箇所はいくつかある。

ファミリー層と若者1人暮らしでは、若干ニーズが変わってくるため、
1K、1DKの場合は、”駅近” より ”駅名” に比重が高くなりますが、キャピタルゲインまで考えて資産価値を算出すれば、大やけどは防げる。

その意味では、
彼の選んだ物件は、都心の主要駅から徒歩5分以内だけに、極端な話、早い段階で多くのキャピタルゲインを得られる可能性だってある。

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マンション投資の必勝法、利回りより信用

今回の彼のマンション投資の考え方は、家賃収入で生活をするといより、老後のための資産形成ということは分かった。

鉄筋コンクリートマンションなので減価償却における耐用年数は47年。

売りやすいタイミングは、15年後あたりが1つの判断ポイントになるかもしれない。

そのタイミングでキャピタルゲインを獲るのもいいし、そのままずっと持ち続けるのもいいかもしれない。

それまでに、上手に繰り上げ返済で、信用もつき、早い段階で2部屋目を所有も可能である。

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個人的に思う不動産投資方法

今、不動産投資をするのであれば、少なくとも頭金として2500万くらいはほしい。

2000万円で中古を1室、キャッシュで購入。

残りの500万を頭金に借入をして、2500万、3000万くらいの新築物件をもう1室購入。

2部屋からはじめ、ローンのない1室の不動産収入をもう1つのマンションのローン返済(繰上げ)に充てていく。

この形で、10年後に3部屋目を購入。

ローンがない不動産を持つことでローンの審査が下りやすくなるし、リスクも分散できる。

ただ、物件の質・ポテンシャルが全てなので、不動産会社選びが全てであることも事実。

デベロッパー直の物件を仕入れるルートを作ることが一番でしょうね・・・。

今度、じっくり、耐用年数とか不動産会社(デベロッパー)との付き合い方など、不動産投資を書きたいと思います。

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