サブリース・家賃保証、何が問題なのか?マンション投資の基本

《Amazonギフト券プレゼント中!》
ワンルームマンション投資 リノシー
今まで5000円だったAmazonギフト券プレゼントが10000円に増額中!!
10,000円のAmazonギフトを是非、受け取ってください

コロナウイルスによって、
不動産市況は、大きく崩れると予想されます。

3割、場合によっては5割安で購入できるチャンスが訪れようとしています。

【今後の見通し(最悪バージョン)】
不動産市況は経済よりかなり遅れてきます。
最悪の状態は2・3年後と考えます。

  • コロナ自粛・経済下火(今)
  • 各種補助・給付・助成金で一時しのぎ(これから)
  • 業績悪化(半年後)
  • 給料減額・ローン返済不能(1年後)
  • 売り物件過多(2年後)
  • 不動産市況最悪(2年後以降)

今は、不動産価格が下がるという風潮の割に、下落が見られない状況かもしれませんが、確実に内覧数・売買件数は減りつつあります。

ただ、それが不動産市況です。

その証拠というわけではないが、
不動産査定を行うと、

  • 仲介で一般ユーザーに売却する場合、崩れた感じのない査定結果が出ます。
  • 業者買取の場合、かなりシビアな数字が提示されます。

不動産会社も自分が買い取るとなると非常に慎重な数字を出す、ダブスタ的な状況となっています。

自宅の資産価値はどうなっているか?

当たり前ですが、家を買った時の価格と今の価格は同じではありません。
場合によっては、購入した時より高いかもしれません。

*各社、現状はオリンピック開催を前提としていますが、状況次第で大幅ダウンの可能性もあります。
*定期査定として、1か月以内に査定を行った人は意味がないと思います。

住所や部屋の築年数、大体の広さ、連絡先を入力するだけなので、
相場感を知りたい人はこちらで確認することができます。

不動産売却一括査定

LINE風に会話形式で査定ができます

マンションだけでなく、家や土地などの不動産の一括査定できるサイトです。

イエウール

名義人でなくても、また平米数や築年数が曖昧でも、不動産会社が確認して査定してくれます。

全国対応・無料・24時間OK
イエウール公式サイト

そこで、不動産投資を始める絶好の時期ですが、
始める人のシチュエーション・立ち位置に気を付ける必要があります。

会社の業績が悪化しボーナスが減るなど、1年後・2年後の方が安く買えるかもしれません。

しかし、始めるタイミングで自身の年収が下がってたら不動産投資のローンが厳しくなります。

せっかく安く買える絶好のチャンス利回り10%/15%のチャンスでありながら、タイミングを逸しかねません。

そのため、早めに市況を確認しながら、不動産投資会社とコンタクトを取っておくといいかもしれません。

《無料不動産投資セミナー筆者の見解》

バブル時代の住宅ローン金利は8%など当たり前でした。
しかし、今は上手に交渉すれば1%台も実現可能です。
もちろん、都心の不動産投資は利回りが悪いですが、
この金利差は、特需と言え、それが今の不動産投資の盛り上がりの要因です。

そのため、多くの人は不動産投資セミナーに参加しているのですが、
絶対に覚えておかないといけないことは、入り口を間違うと借金地獄に陥るということです。
そこで、筆者の肌感覚で、初心者・中級者が行くべき不動産セミナーを紹介します。

  • 都心のワンルームマンション投資
  • 田舎の戸建て投資
  • オフィスビル投資
  • ホテル需要を見越したホテル投資
  • 海外の不動産投資

このあたりのたくさんの投資セミナーがありますが、
まず、初心者の形には

  • 不動産投資とは何か?
  • 今の現状・首都圏の市況
  • お金の流れ・不動産投資の全体像

を知ることが重要です。

初心者の第一歩

これから不動産投資を行う、不動産投資が分からないという方は、こちら(【首都圏の方】・【それ以外の方】)で基礎を固めるといいと思います。

《Amazonギフト券プレゼント中!》
ワンルームマンション投資 リノシー
今まで5000円だったAmazonギフト券プレゼントが10000円に増額中!!
10,000円のAmazonギフトを是非、受け取ってください

合わせて、
以前、紹介した  家を安く購入する方法 も参考になると思います。

ショートカット
投資物件情報をいち早く手に入れることで、安く家が買うことができます。(無料・匿名OK)
詳細はこちら

 

マンション投資 サブリースサブリース

不動産投資を検討している友人から、サブリースについて質問されました。

家賃保証というシステムでありながら、
いろいろ問題・事件がニュースとして紹介されているだけに

サブリースが

  • いいものなのか?悪いものなのか?
  • メリット・デメリット

気になるようでした。

そこで、今回は、不動産投資を始まるにあたって是非知っておきたいサブリースについて

  • サブリース問題はなぜ起きたのか?
  • 何が本当の問題なのか?

紹介したいと思います。

スポンサーリンク

不動産投資 サブリースとは

サブリースとは
不動産管理会社(サブリース会社)が貸主(オーナー)から賃貸物件を一括で借り上げ、入居者に転貸する契約です。

貸主は、仮に空室であってもサブリース会社から一定の賃料が安定的に得られるため、家賃保証という意味合いでサブリースが語られます。

不動産投資、特に最近の場合は家賃をそのままローン返済にまわす形ですので安定的に家賃が得られなければキャッシュフローが崩れます。

その意味では、サブリースを活用することで安心して賃貸運営ができるわけです。

しかし、そのサブリースに大きな落とし穴があり、それが問題になりました。

不動産投資におけるサブリース問題

サブリース問題が浮き彫りになったのが

シェアハウス「かぼちゃの馬車」

女性専用シェアハウスを販売し、急激に拡大していきましたが、運営するスマートデイズの経営が傾き、家賃保証であったサブリース家賃の支払いを滞ったというものでした。

レオパレス

レオパレス問題でも、サブリースは取り上げられました。
家賃保証を期待していたオーナーは、突然、2割・3割減の家賃減額のサブリース更新を言い渡され、キャッシュフローが一気に崩れることになりました。

契約期間の10年を待たずしてのサブリース見直しはレオパレスオーナーの首を絞める形になりました。

サブリース:そもそもの問題

上記のようなサブリースという家賃保証システムはあってないもののように認知されてしまったのが、「かぼちゃの馬車」・「レオパレス」事件でした。

レオパレスもスマートデイズも当初の計画が崩れたことで、サブリース契約が経営を圧迫したわけですが、
被害にあわれた方には厳しい意見ですが、そもそもの計画に無理があったのではないか?
っと考えます。

  • シェアハウスは、日本人になじむものなのか?
  • 需要のない土地の有効活用は現実的だったのか?

不動産投資は、空室率を下げることが一番のポイントです。

利回りも重要ですが、その前に毎月家賃が入ってくることが基本です。

その意味で、「かぼちゃの馬車」・「レオパレス」もその見立てが甘かったと言わざるをえません。

スマートデイズが倒産しても、レオパレスからサブリース契約の見直しが来ても、
満室であれば、管理会社を他社に変えるだけで何の問題もなかったのではないでしょうか?

不動産投資にサブリース必要?

筆者はサブリースに関しては消極的な見方をしています。

理由は、賃貸需要の高い立地を選択することで、空室リスクは避けられると考えているからです。

何度も紹介していますが、都心の駅近物件は、
退去告知を2ヶ月前に設定することで、退去の連絡と共に賃貸募集を行えば1,2週間で申込が入ります。

退去後、できれば2週間、最悪でも1ヶ月でクリーニングを終えることができれば、敷金・礼金も入りますからキャッシュフローは崩れません。

その意味では、サブリースは必要ないといえるでしょう。

不動産投資 サブリース

無駄な手数料を削減する

家賃保証であるサブリースは、賃貸運営のおいてオプション扱いです。

よって、サブリース契約をすることで、家賃の10%~20%の費用がかかります。

10万円の家賃設定であれば、
サブリース契約をすることで、8・9万円が入金される形になります。

この1,2万円を無駄な手数料と考えられるか?
これを削減するのが、経営者目線の不動産投資とも言えるでしょう。

不動産投資を考えるなら

不動産投資は、

  • 借金してできる投資
  • 与信でお金を借りる投資

ですから、資産形成のためにはおすすめです。

しかし、闇雲に何でも手を出していいものでもありません。

サブリース1つとっても、

  • 必要なのか?
  • 不必要か?

また、

  • ローリスク、ミドルリターンを実現するためにはどうすればいいのか?
  • 不動産の団信(団体信用生命保険)と生命保険比較
  • キャピタルゲイン(出口戦略)はあるか?
  • 2部屋・3部屋目、一棟などへの発展をどう考えるか?

など、特に初めて不動産投資を行う場合は考えたいところです。

サブリースから考える不動産投資

その意味で、

不動産投資を考えれば、

  • サブリースの必要性が少ない都心(新宿・渋谷・中央・千代田・港区等)
  • 新築プレミアのない中古マンション投資

あたりをおすすめしたいと思います。

新築プレミアを考える:新築マンション購入時のチェックポイント
新築プレミアって? 新築プレミアという言葉を聞いたことがあるでしょうか? プレミアを「プレミアム」の略ともいわれていますが、 新築マンション = プレミア”ム”(高級な)マンションというわけではありません。 不動産でいう...

とはいえ、
中古マンションでも、物件価格は上がっていますので利回りは4%台が一般的です。

これを良しとするか?
は個人の判断ですが、不動産相場は随時変わりますし、掘り出し物件もたまに出ます。

不動産投資セミナーなどで最低限の知識と自分にあった不動産投資会社とコネクションを作っておくことをオススメします。

そこで、

  • 中古マンション
  • 都心限定

の不動産投資スタイルのJ.P.Returns・リノシーの2社は、セミナーや個別相談で自分に合う投資会社なのか?
確認するといいと思います。

【J.P.Returns 株式会社】
都心の築浅中古マンションを取り扱い、

  • 10年間家賃固定
  • 原状回復費なし
  • 修繕積立金定額保証

など、業界でも珍しいサービスがあるJ.P.Returns。
【随時セミナー開催中】
>>セミナー日程の確認はこちらから

【リノシー】
AIを活用したワンルームマンション経営
【無料相談随時開催】
>>リノシーの詳細はこちら

マンション投資 サブリース保証

error:Content is protected !!
タイトルとURLをコピーしました