サブリース・家賃保証、何が問題なのか?マンション投資の基本

マンション投資 サブリースサブリース

不動産投資を検討している友人から、サブリースについて質問されました。

家賃保証というシステムでありながら、
いろいろ問題・事件がニュースとして紹介されているだけに

サブリースが

  • いいものなのか?悪いものなのか?
  • メリット・デメリット

気になるようでした。

そこで、今回は、不動産投資を始まるにあたって是非知っておきたいサブリースについて

  • サブリース問題はなぜ起きたのか?
  • 何が本当の問題なのか?

紹介したいと思います。

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不動産投資 サブリースとは

サブリースとは
不動産管理会社(サブリース会社)が貸主(オーナー)から賃貸物件を一括で借り上げ、入居者に転貸する契約です。

貸主は、仮に空室であってもサブリース会社から一定の賃料が安定的に得られるため、家賃保証という意味合いでサブリースが語られます。

不動産投資、特に最近の場合は家賃をそのままローン返済にまわす形ですので安定的に家賃が得られなければキャッシュフローが崩れます。

その意味では、サブリースを活用することで安心して賃貸運営ができるわけです。

しかし、そのサブリースに大きな落とし穴があり、それが問題になりました。

不動産投資におけるサブリース問題

サブリース問題が浮き彫りになったのが

シェアハウス「かぼちゃの馬車」

女性専用シェアハウスを販売し、急激に拡大していきましたが、運営するスマートデイズの経営が傾き、家賃保証であったサブリース家賃の支払いを滞ったというものでした。

レオパレス

レオパレス問題でも、サブリースは取り上げられました。
家賃保証を期待していたオーナーは、突然、2割・3割減の家賃減額のサブリース更新を言い渡され、キャッシュフローが一気に崩れることになりました。

契約期間の10年を待たずしてのサブリース見直しはレオパレスオーナーの首を絞める形になりました。

サブリース:そもそもの問題

上記のようなサブリースという家賃保証システムはあってないもののように認知されてしまったのが、「かぼちゃの馬車」・「レオパレス」事件でした。

レオパレスもスマートデイズも当初の計画が崩れたことで、サブリース契約が経営を圧迫したわけですが、
被害にあわれた方には厳しい意見ですが、そもそもの計画に無理があったのではないか?
っと考えます。

  • シェアハウスは、日本人になじむものなのか?
  • 需要のない土地の有効活用は現実的だったのか?

不動産投資は、空室率を下げることが一番のポイントです。

利回りも重要ですが、その前に毎月家賃が入ってくることが基本です。

その意味で、「かぼちゃの馬車」・「レオパレス」もその見立てが甘かったと言わざるをえません。

スマートデイズが倒産しても、レオパレスからサブリース契約の見直しが来ても、
満室であれば、管理会社を他社に変えるだけで何の問題もなかったのではないでしょうか?

不動産投資にサブリース必要?

筆者はサブリースに関しては消極的な見方をしています。

理由は、賃貸需要の高い立地を選択することで、空室リスクは避けられると考えているからです。

何度も紹介していますが、都心の駅近物件は、
退去告知を2ヶ月前に設定することで、退去の連絡と共に賃貸募集を行えば1,2週間で申込が入ります。

退去後、できれば2週間、最悪でも1ヶ月でクリーニングを終えることができれば、敷金・礼金も入りますからキャッシュフローは崩れません。

その意味では、サブリースは必要ないといえるでしょう。

不動産投資 サブリース

無駄な手数料を削減する

家賃保証であるサブリースは、賃貸運営のおいてオプション扱いです。

よって、サブリース契約をすることで、家賃の10%~20%の費用がかかります。

10万円の家賃設定であれば、
サブリース契約をすることで、8・9万円が入金される形になります。

この1,2万円を無駄な手数料と考えられるか?
これを削減するのが、経営者目線の不動産投資とも言えるでしょう。

不動産投資を考えるなら

不動産投資は、

  • 借金してできる投資
  • 与信でお金を借りる投資

ですから、資産形成のためにはおすすめです。

しかし、闇雲に何でも手を出していいものでもありません。

サブリース1つとっても、

  • 必要なのか?
  • 不必要か?

また、

  • ローリスク、ミドルリターンを実現するためにはどうすればいいのか?
  • 不動産の団信(団体信用生命保険)と生命保険比較
  • キャピタルゲイン(出口戦略)はあるか?
  • 2部屋・3部屋目、一棟などへの発展をどう考えるか?

など、特に初めて不動産投資を行う場合は考えたいところです。

サブリースから考える不動産投資

その意味で、

不動産投資を考えれば、

  • サブリースの必要性が少ない都心(新宿・渋谷・中央・千代田・港区等)
  • 新築プレミアのない中古マンション投資

あたりをおすすめしたいと思います。

新築プレミアを考える:新築マンション購入時のチェックポイント
新築プレミアって? 新築プレミアという言葉を聞いたことがあるでしょうか? プレミアを「プレミアム」の略ともいわれていますが、 新築マンション = プレミア”ム”(高級な)マンションというわけではありません。 不動産でいう...

とはいえ、
中古マンションでも、物件価格は上がっていますので利回りは4%台が一般的です。

これを良しとするか?
は個人の判断ですが、不動産相場は随時変わりますし、掘り出し物件もたまに出ます。

不動産投資セミナーなどで最低限の知識と自分にあった不動産投資会社とコネクションを作っておくことをオススメします。

そこで、

  • 中古マンション
  • 都心限定

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