マンション買い替えのメリットとデメリットと勘違い

マンション買い替え マンション買い替え

マンション買い替えについて

今回は、マンション買い替えについて考えてみました。

その発端は友人との会話から・・・。

5年前に都内(中央区)にマンションを購入し、その後子供にも恵まれ、小学校入学前に住み替えようか・・・・検討しだしたというもの。

彼とは、大学時代学部が同じで、年に1度くらいの周期で会っている。

会うときは彼から連絡があり、都度、悩み事に対してどうしたらいいか?相談されるのであるが、
基本的にその悩みは小さいことで、彼自身も答えが出ていることが多いため、後押ししてあげるのが私の役目みたいものであるwww。

子供のお受験

今回、彼からの相談は子供のことであった。

今年4歳になる息子を小学受験させるか?というものであった。

この手の小学受験の判断は、基本的に奥さんの意向が強いため、その意向に寄り添う形でサポートするのが基本。

奥さんの中で受験は固まっているし、彼の中でもその意思は固まっているようであった。

受験する小学校もほぼ決まっていて、そのための塾にも通わせ始めたということだった。

そこで、小学校のある地域に引っ越すか?今のところに留まるのか?

という話になっているらしい。

マンション買い替え メリット

引っ越すメリット・デメリット

小学受験であろうと、受験というだけに全員合格するものでないため、その小学校に行くために・合格前提で引っ越すというのはリスクが高い。

よって、闇雲にマンションを買い換えるのは本末転倒とも言える。

ただ、話を聞くと仮に受験に落ちたとしても、その地域の区立小学校に行きたいという意向でもあるとのこと。

要するに、受験することも引っ越すこともホボホボ決まっているようであった。

マンション買い替えの勘違い

ということで、マンション購入の話になったのである。

そこで彼が、

  • 新築マンションは材料費の高騰もあって高いんだよねぇ・・・・
  • 中古のマンションであっても、騰がっているから今買うのどうかなぁ?!

そして、その後、

もう少し、マンション価格が下がってから購入したほうがいいかなぁ~

っと。

彼の勘違い

ここで彼は、1つ間違っていることがある。

以前にも紹介した建築コスト高騰とマンション価格の関係のように、
新築マンションが高騰しているし、それを少しでも抑えるために内装費や備品のグレードを下げているのも現実。

もちろん、都内は特に中古マンションの価格が上がっているもの現実。

しかし、そこで悩む必要はないのが、今回のような買い替えのパターン

なぜって、
買い替えは、今住んでいるマンションを売却して新しくマンションを購入するわけだから、
購入するマンションの価格が騰がっているかもしれないけど、売却するマンションも騰がっているという事実を忘れている。

彼にそれを伝えたら、
そうだなぁ~、当たり前だなぁ~・・・ということであった。

勘違いの原因は簡単

彼が、言われてみれば分かることを勘違いしていたのは簡単で、
具体的な話になっていないこともあるが、引越し先のマンションことに目がいきすぎていた。

  • どのマンションがいいのか?
  • このマンションなら通学が楽だろう・・

とかとか。

マンション買い替え デメリット

マンション買い替えの基本

マンション買い替えの場合、

  • お金
  • タイミング

この2つが一番気になるところだと思います。

マンション買い替えの基本

 

お金の計算

住宅ローンが残っていても、つなぎ融資:買替えローン・住み替えローンを利用することで買い替えはできます。
よって、税金や仲介手数料のことを考え、買い替えを考えることが前提になります。

  • 今住んでいるマンションが幾らで売れるのか?
  • それに対しての税金はいくらかかるのか?(3000万ローン控除など)
  • 手数料はどれくらい必要なのか?

そのもとで、購入物件の金額はどの程度の金額設定で望むのか?検討するわけです。

売却と購入のタイミング

買い替えというだけあって、売却と購入の2つが行われるわけで、

  • 売却してから購入したほうがいいのか?
  • 購入してから売却でもいいのか?
  • できれば、購入と売却は同じタイミングだとうれしいとか・・・

いろいろ考えると思います。

マンション買い替えで気をつけること

買い替えの大きなポイントは、
今の相場で売却・購入するということです。

5年前に購入した物件であれば、市場や不動産市況によって、この5年間で相場は上下していますが、
買い替えは今の相場で売り・買いのため相場が高かろうが、低かろうが、そこにおいて大きな資産の損失は基本的に避けられるということ。

さらに彼の場合、5年前に購入した23区、それも中央区のマンションであれば、20%くらいは上昇している。

それをベースとし、彼にマンション買い替えの心得と裏技を偉そうに説明したのであった。

マンション買い替えで気をつけること

賢いマンション買い替えテクニック

買い替えのテクニックをシンプルに言えば

  • マンションを高く売却して安く購入すること
  • 買い時を逃さないこと。

上記の2つ。
そこで、彼に説明したのが以下。

物件選び

まず、物件選びに関しては、階数より立地。
特に、駅から距離は1分でも近い物件を選択。
同じ地域である場合、駅近マンションはまだまだ、その価値と金額がリンクしていないことが多い。
資産価値として不動産を考えた場合、今後よりアクセスの部分への比重は大きくなると考えられる。

もちろん、築年年数や内装、管理組合などチェックするポイントはありますが、今後の資産価値をベースにマンションを選ぶことを説明。

不動産会社選び

次に、不動産会社選び。
買い替えの場合、特に重視したいのは、購入するマンションをどれだけ安く購入できるか?ということ。

要するに、情報がすべて。

その意味では、不動産会社は1社に絞らず、複数社に声をかけることがおすすめ。
そのとき、マークしているマンション名をいくつか伝えるのもあり。

最大のポイントでもある購入金額の提示。
相場より15%安い金額まで値切ることができれば、即版を押します。
購入が決まったら即専任媒介で売却をお願いします。
とまで伝えることを伝授。

マンション買い替えローン

友人は、それはムチャでしょ・・・と言ったが
よく考えてほしい。
不動産の売却の要因には、突然の事象(転勤・出産・ローン返済・任意売却)による売却が意外と多い。

また、お尻が決まっている売却も少なくない。
その場合、売主は即購入してくれるのであれば・・・ということで15%くらいの値切り交渉は決して難しくありません。
1億円であれば8500万、5000万で4250万。

もう1つ付け加えれば、相場というものは人それぞれ受け方が違う。
売却主は不動産会社に言われた金額をベースだと考え、一向に内覧がなければ不安になるもの。
傍から見れば、そろそろ売却が決まるだろうと思うことも売却主当人はまだ売れないと不安でいっぱいだったりもする。
1億円という初回の設定金額自体に不安が募れば、8500万くらいが妥当かも?っという心理になるのも難しいことではない。

更に、不動産市況が良い現状、購入時より高い金額で売却が可能であるため、多少、値切られても住宅ローンは完済できることが多いため、最悪、トントンでもいいかぁ~っと考える売り主も切羽詰まっている場合は少なく在りません。

マンション買い替え 住宅ローン

ポイント確認

ここまでくれば分かるだろうが、
この形で購入するためには不動産会社からの情報がすべて。

不動産会社1社に任せておいてはそんな情報は流れてこないし、そもそも媒介契約をしていない売り主と金額交渉自体も難しいもの。

先に紹介したように不動産会社とは1社での多く付き合い、随時情報を入手するこれがこれを成功させる一番のポイント。

ちなみに、不動産会社の手数料という観点からすると

  • 5000万円で売却を決めた場合、売り主・買い主から3%手数料をもらうと6%の300万円
  • 4250万円で売却を決めた場合、売り主・買い主から3%手数料をもらうと6%の255万円

手数料収入として45万円下がりますが、買い替えによる売却物件を1つ手に入れることができるわけですから、他社に持ってかれることを考えれば喜んで、物件を紹介してくれることでしょう。

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本格的に買い替え・売却を検討しているのであれば、トップページに細かく、マンション売却の流れ・テクニックを体験談と共に紹介してます。
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>>思ったより高い金額でマンションが売れました

マンション買い替えまとめ

友人は早速、
今住んでいるマンションの相場確認として不動産一括査定を行い、また、マンション選びも始めたらしい。

彼の場合、細かい話をすると5年前に6000万で2LDKのマンションを中央区に購入しているので、安く見積もっても8500万くらいで売却が可能だろう。

3000万控除も適用可能なので仲介手数料などを考えても住宅ローンは余裕で返せるしお釣りも残る。

8000万のマンションを7000万くらいで有利に購入がすすめば、最高の結果となるだろう。

後日、彼がメールで

マンション運用も転職のようにステップアップしていけるんだね。

っと。

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