買い替え時のダブルローンは慎重に・・・。マンション売却前のローンはリスク?

買い替え時のダブルローンダブルローン

住宅ローンを二重で組むダブルローンは稀にあります。

銀行や金融機関の審査が通ればダブルローンだろうとトリプルローンだろうと融資はおります。

住宅ローン返済中、急遽、転勤が決まり売却と賃貸を検討した結果、賃貸運用を選択した場合、
住宅ローンが残ったまま、転勤先でマンション購入すればダブルローンとなるでしょう。

また、
買い替えの先行購入を選択した場合、
新たに住宅ローンを組むということになればダブルローンとなります。

ただ、ローン返済が負担になってしまうリスクは常につきものです。

今回は、その買い替え時のダブルローンに関して、そのメリット・デメリットを紹介したいと思います。

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買い替えのダブルローンとは

買い替え:売却の方法・購入の方法の考え方は2種類あります。

先行売却

先に自宅を売却し、購入資金を明確にさせてから購入のステージに入る先行売却

先行購入

新居探しを先にすすめ物件購入した後、売却を進める先行購入

があります。

先行売却であれば、
先にマンションを売却して、その売却益を元に新しい物件を購入するのでダブルローンになることはありません。

しかし、
先行購入となると、一時的にローンが重なるダブルローンを選択することもあるでしょう。

買い替え ダブルローン

買い替え:ダブルローンの判断

買い替えの先行購入によるダブルローンの判断は、

  • 売却予定金額が住宅ローン残より高い
  • 住宅ローンの審査が通る

の2つを最低限、確認しなくてはなりません。

住宅ローン残が2000万円あり売却相場が2200万円。
これであれば少しの期間、ダブルローンになっても負担は少ないと考えるかもしれません。

しかし、
不透明な部分が、いくつかあることを見逃してはいけません。

それが、

  • いくらでうれるか?
  • いつ売れるか?
マンション査定で算出される金額は、買取価格ではありません。
金利相場に照らし合わせた売れるであろう想定金額です。
よって、確実にその金額で売れるとは限りません。
値引き交渉も行われるでしょう。
また、すぐ売却が実現できるとは限りません。
マンション売却は普通でも引渡しまで3か月はかかります。
さらに、近隣のマンションの市況が悪ければ、それに引っ張られます。
想定以上に売却が進まなければ、価格を値下げしなくてはならないといけません。
となれば、想定以下の売却価格になり、計画が崩れてしまうかもしれません。

となると、
先行購入によるダブルローンは、慎重に考える必要があるでしょう。

買い替えなら先行売却:ダブルローン

先行購入のダブルローンは、一時的なダブルローンで済めばいいのですが、売却の長期化は破綻を生むこともあります。

よって、買い替えでダブルローンを行うのであれば、
先行売却、それも売買契約が済み、引渡しまでの期間(2か月・3か月)であればリスクが少ないと言えるでしょう。

引渡しまで3か月あるけど、
それまでに、新しいマンションを購入したいということであれば、ダブルローンの期間が最小限で済むでしょう。

売買契約で手付金を受け取っていれば、それをローン返済に回してもいいでしょう。

ダブルローンではなく買い替えローン・つなぎ融資

今回、二重で住宅ローンを組むダブルローンを中心に進めましたが、

買い替え時には買い替え専用のローンがあります。

それが買い替えローン・つなぎ融資です。

大手不動産は、買い替えに必要な一時的な融資として、
買い替えローン・つなぎ融資サービスを用意しています。

  • 野村の仲介+は、つなぎ融資サービス
  • 住友不動産販売は、ステップ買替購入立て替えサービス
  • 三井のリハウスは、買替つなぎ融資
  • 東急リバブルは、立替払制度(資金のつなぎ制度)
  • 大成有楽不動産販売は、つなぎ融資制度

というサービス名でプランを設けていました。

以前、紹介しましたので、参考ください。

つなぎ融資の考え方:マンション買い替えをスムーズに進めたい方へ
このページはつなぎ融資についてまとめたページです。 お金に関わる重要事項なので、 是非、最後まで読んでいただき、参考にしてもらえればと思います。 つなぎ融資と言うと一般的に、事業での融資のイメージが強く、 資金繰り・運転...

マンション買い替え ダブルローン

ダブルローンは慎重に

ダブルローンは、審査も厳しくなりますし月々の返済も増大します。

特に借り換えの先行購入の場合はリスク増大です。

  • 一向に売れない
  • 価格の値下げ

メンタル的にもいい物ではありません。

価格変更をしても売れず、不動産買取となれば、販売価格の20%・30%減の価格に落ち込みます。

不動産購入や売却は
付き合う不動産会社優良な情報が肝となります。

ダブルローンではなく買い替えローン・つなぎ融資を活用は、
そのサービス自体がない会社では、そのメリットを使うことができません。

一括不動産査定サイトのすまいvalueは、大手不動産会社にコンタクトがデキるサイトですので、活用するのもいいですね。

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