買い替え時のダブルローンは慎重に・・・。マンション売却前のローンはリスク?

買い替え時のダブルローンダブルローン

住宅ローンを二重で組むダブルローンは稀にあります。

銀行や金融機関の審査が通ればダブルローンだろうとトリプルローンだろうと融資はおります。

住宅ローン返済中、急遽、転勤が決まり売却と賃貸を検討した結果、賃貸運用を選択した場合、
住宅ローンが残ったまま、転勤先でマンション購入すればダブルローンとなるでしょう。

また、
買い替えの先行購入を選択した場合、
新たに住宅ローンを組むということになればダブルローンとなります。

ただ、ローン返済が負担になってしまうリスクは常につきものです。

今回は、その買い替え時のダブルローンに関して、そのメリット・デメリットを紹介したいと思います。

買い替えのダブルローンとは

買い替え:売却の方法・購入の方法の考え方は2種類あります。

先行売却

先に自宅を売却し、購入資金を明確にさせてから購入のステージに入る先行売却

先行購入

新居探しを先にすすめ物件購入した後、売却を進める先行購入

があります。

先行売却であれば、
先にマンションを売却して、その売却益を元に新しい物件を購入するのでダブルローンになることはありません。

しかし、
先行購入となると、一時的にローンが重なるダブルローンを選択することもあるでしょう。

買い替え ダブルローン

買い替え:ダブルローンの判断

買い替えの先行購入によるダブルローンの判断は、

  • 売却予定金額が住宅ローン残より高い
  • 住宅ローンの審査が通る

の2つを最低限、確認しなくてはなりません。

住宅ローン残が2000万円あり売却相場が2200万円。
これであれば少しの期間、ダブルローンになっても負担は少ないと考えるかもしれません。

しかし、
不透明な部分が、いくつかあることを見逃してはいけません。

それが、

  • いくらでうれるか?
  • いつ売れるか?
マンション査定で算出される金額は、買取価格ではありません。
金利相場に照らし合わせた売れるであろう想定金額です。
よって、確実にその金額で売れるとは限りません。
値引き交渉も行われるでしょう。
また、すぐ売却が実現できるとは限りません。
マンション売却は普通でも引渡しまで3か月はかかります。
さらに、近隣のマンションの市況が悪ければ、それに引っ張られます。
想定以上に売却が進まなければ、価格を値下げしなくてはならないといけません。
となれば、想定以下の売却価格になり、計画が崩れてしまうかもしれません。

となると、
先行購入によるダブルローンは、慎重に考える必要があるでしょう。

買い替えなら先行売却:ダブルローン

先行購入のダブルローンは、一時的なダブルローンで済めばいいのですが、売却の長期化は破綻を生むこともあります。

よって、買い替えでダブルローンを行うのであれば、
先行売却、それも売買契約が済み、引渡しまでの期間(2か月・3か月)であればリスクが少ないと言えるでしょう。

引渡しまで3か月あるけど、
それまでに、新しいマンションを購入したいということであれば、ダブルローンの期間が最小限で済むでしょう。

売買契約で手付金を受け取っていれば、それをローン返済に回してもいいでしょう。

ダブルローンではなく買い替えローン・つなぎ融資

今回、二重で住宅ローンを組むダブルローンを中心に進めましたが、

買い替え時には買い替え専用のローンがあります。

それが買い替えローン・つなぎ融資です。

大手不動産は、買い替えに必要な一時的な融資として、
買い替えローン・つなぎ融資サービスを用意しています。

  • 野村の仲介+は、つなぎ融資サービス
  • 住友不動産販売は、ステップ買替購入立て替えサービス
  • 三井のリハウスは、買替つなぎ融資
  • 東急リバブルは、立替払制度(資金のつなぎ制度)
  • 大成有楽不動産販売は、つなぎ融資制度

というサービス名でプランを設けていました。

以前、紹介しましたので、参考ください。

つなぎ融資の考え方:マンション買い替えをスムーズに進めたい方へ
このページはつなぎ融資についてまとめたページです。 お金に関わる重要事項なので、 是非、最後まで読んでいただき、参考にしてもらえればと思います。 つなぎ融資と言うと一般的に、事業での融資のイメージが強く、 資金繰り・運転...

マンション買い替え ダブルローン

ダブルローンは慎重に

ダブルローンは、審査も厳しくなりますし月々の返済も増大します。

特に借り換えの先行購入の場合はリスク増大です。

  • 一向に売れない
  • 価格の値下げ

メンタル的にもいい物ではありません。

価格変更をしても売れず、不動産買取となれば、販売価格の20%・30%減の価格に落ち込みます。

不動産購入や売却は
付き合う不動産会社優良な情報が肝となります。

ダブルローンではなく買い替えローン・つなぎ融資を活用は、
そのサービス自体がない会社では、そのメリットを使うことができません。

【不動産市況:今後の見通し】

不動産市況は経済よりかなり遅れてきます。

  • コロナ自粛・経済下火(4月)
  • 各種補助・給付・助成金で一時しのぎ
  • 業績悪化・オフィス空室率上昇(秋・冬)
  • ボーナス減額・カット(冬)(今)
  • 本格的第2波:3波?(ウイルスが活発になり、免疫力が下がる””)(今)
  • 給料減額・ローン返済が不透明(1年後)
  • ペアローン(共働き夫婦)破綻急増(1年後)
  • 売り物件過多(2年後)
  • 不動産市況最悪(2年後以降)

さらに厄介なのがこれが世界的だということです。
海外マネーが流れてくるのであれば、日本一人勝ちという状況も作れますが、それも期待薄です。

今は、不動産価格が下がるという風潮の割に、下落が見られない状況かもしれませんが、確実に内覧数・売買件数は減りつつあります。

イメージは出来ても、実感が後から付いてくるそれが不動産市況です。

その証拠というわけではないが、

  • 不動産査定を行うと、高めの査定結果が出ます。
  • しかし、不動産会社の買取依頼の場合、かなりシビアな数字が提示されます。

場合によっては、半額という状況。

不動産会社も自分が買い取るとなると非常に慎重な数字を出す、ダブスタ的な状況となっています。

≪追記:202011.27≫
知人の話だと幸い9月・10月の不動産売買は高水準だったようです。
理由は1つで、新規の売り物件が意外と増えておらず、現状、供給が追いついていないことだそうです。
購入者は安く購入を考えているので、売り物件が増えたら一気に雰囲気が変わるかも?とも言っていました。
売却を考え始めている人は今のうちかもしれません。

①不動産購入のタイミング?

不動産市況が下がる流れであれば、不動産購入のタイミングとも言えるでしょう。

急いで買う必要がありませんが、
以前紹介した家を安く購入する方法の活躍の出番かもしれませんね。
探しに行くのではなく、最新情報を的確にゲットする

《必読》コロナで300万円で家が買える?!一軒家・マンションを少しでも安く購入する方法
幸か不幸か、コロナウイルスによって、不動産相場の大幅下落、購入のタイミングが近づいてきました。実際に大きく動くのは1年後・2年後と予想していますが、投げ売りが始まりつつあるのも事実です。 住宅ローンが返済できない 1日も早く現金化しなくては

②不動産投資の準備も

安く不動産を購入できれば利回りがグーンっと上がります。

高利回りであれば投資の回収も早く軒数も増やしやすいでしょう。

年収500円以上の人限定になりますが、
不動産投資を活用した10年後・20年後の人生プランを確認するといいと思います。
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③マイホームを持っている人限定

当たり前ですが、
家を購入した時の金額 = 今の価値ではありません。

家は株のように売り買いをするものではありません
とは言え、れっきとした財産です。

その財産を守るためにも、気になったタイミングでマイホームの査定を行うことをオススメします。
家の価値が 【財産】利益は出るのか? 【負の遺産】住宅ローンが残るか? 把握しておきましょう。
心配になる前に、ちょっと気になった人、
不動産査定の詳しくない人はこちらから確認するといいと思います。
*年に1度くらい行うことをおすすめします。

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