買い替え時のダブルローンは慎重に・・・。マンション売却前のローンはリスク?

買い替え時のダブルローンダブルローン

住宅ローンを二重で組むダブルローンは稀にあります。

銀行や金融機関の審査が通ればダブルローンだろうとトリプルローンだろうと融資はおります。

住宅ローン返済中、急遽、転勤が決まり売却と賃貸を検討した結果、賃貸運用を選択した場合、
住宅ローンが残ったまま、転勤先でマンション購入すればダブルローンとなるでしょう。

また、
買い替えの先行購入を選択した場合、
新たに住宅ローンを組むということになればダブルローンとなります。

ただ、ローン返済が負担になってしまうリスクは常につきものです。

今回は、その買い替え時のダブルローンに関して、そのメリット・デメリットを紹介したいと思います。

スポンサーリンク

買い替えのダブルローンとは

買い替え:売却の方法・購入の方法の考え方は2種類あります。

先行売却

先に自宅を売却し、購入資金を明確にさせてから購入のステージに入る先行売却

先行購入

新居探しを先にすすめ物件購入した後、売却を進める先行購入

があります。

先行売却であれば、
先にマンションを売却して、その売却益を元に新しい物件を購入するのでダブルローンになることはありません。

しかし、
先行購入となると、一時的にローンが重なるダブルローンを選択することもあるでしょう。

買い替え ダブルローン

買い替え:ダブルローンの判断

買い替えの先行購入によるダブルローンの判断は、

  • 売却予定金額が住宅ローン残より高い
  • 住宅ローンの審査が通る

の2つを最低限、確認しなくてはなりません。

住宅ローン残が2000万円あり売却相場が2200万円。
これであれば少しの期間、ダブルローンになっても負担は少ないと考えるかもしれません。

しかし、
不透明な部分が、いくつかあることを見逃してはいけません。

それが、

  • いくらでうれるか?
  • いつ売れるか?
マンション査定で算出される金額は、買取価格ではありません。
金利相場に照らし合わせた売れるであろう想定金額です。
よって、確実にその金額で売れるとは限りません。
値引き交渉も行われるでしょう。
また、すぐ売却が実現できるとは限りません。
マンション売却は普通でも引渡しまで3か月はかかります。
さらに、近隣のマンションの市況が悪ければ、それに引っ張られます。
想定以上に売却が進まなければ、価格を値下げしなくてはならないといけません。
となれば、想定以下の売却価格になり、計画が崩れてしまうかもしれません。

となると、
先行購入によるダブルローンは、慎重に考える必要があるでしょう。

買い替えなら先行売却:ダブルローン

先行購入のダブルローンは、一時的なダブルローンで済めばいいのですが、売却の長期化は破綻を生むこともあります。

よって、買い替えでダブルローンを行うのであれば、
先行売却、それも売買契約が済み、引渡しまでの期間(2か月・3か月)であればリスクが少ないと言えるでしょう。

引渡しまで3か月あるけど、
それまでに、新しいマンションを購入したいということであれば、ダブルローンの期間が最小限で済むでしょう。

売買契約で手付金を受け取っていれば、それをローン返済に回してもいいでしょう。

ダブルローンではなく買い替えローン・つなぎ融資

今回、二重で住宅ローンを組むダブルローンを中心に進めましたが、

買い替え時には買い替え専用のローンがあります。

それが買い替えローン・つなぎ融資です。

大手不動産は、買い替えに必要な一時的な融資として、
買い替えローン・つなぎ融資サービスを用意しています。

  • 野村の仲介+は、つなぎ融資サービス
  • 住友不動産販売は、ステップ買替購入立て替えサービス
  • 三井のリハウスは、買替つなぎ融資
  • 東急リバブルは、立替払制度(資金のつなぎ制度)
  • 大成有楽不動産販売は、つなぎ融資制度

というサービス名でプランを設けていました。

以前、紹介しましたので、参考ください。

つなぎ融資の考え方:マンション買い替えをスムーズに進めたい方へ
このページはつなぎ融資についてまとめたページです。 お金に関わる重要事項なので、 是非、最後まで読んでいただき、参考にしてもらえればと思います。 つなぎ融資と言うと一般的に、事業での融資のイメージが強く、 資金繰り・運転...

マンション買い替え ダブルローン

ダブルローンは慎重に

ダブルローンは、審査も厳しくなりますし月々の返済も増大します。

特に借り換えの先行購入の場合はリスク増大です。

  • 一向に売れない
  • 価格の値下げ

メンタル的にもいい物ではありません。

価格変更をしても売れず、不動産買取となれば、販売価格の20%・30%減の価格に落ち込みます。

不動産購入や売却は
付き合う不動産会社優良な情報が肝となります。

ダブルローンではなく買い替えローン・つなぎ融資を活用は、
そのサービス自体がない会社では、そのメリットを使うことができません。

マンション売却するなら トピックス査定は素早く、売却は慎重に

5月はゴールデンウイークもあり、内見が多く意外と動く時期です。
と書きたいところ。

しかし、それほど甘くない状況になりつつあります。
新型コロナウイルスで世界的な景気後退は決定的になりました。
追い打ちをかけるかのように3月24日、オリンピック延期が発表されました。

【今後の見通し(最悪バージョン)】
不動産市況は経済よりかなり遅れてきます。
最悪の状態は2・3年後と考えます。

  • コロナ自粛・経済下火(今)
  • 各種補助・給付・助成金で一時しのぎ(これから)
  • 業績悪化(半年後)
  • 給料減額・ローン返済不能(1年後)
  • 売り物件過多(2年後)
  • 不動産市況最悪(2年後以降)

今は、不動産価格が下がるという風潮の割に、下落が見られない状況でしょう。

ただ、それが不動産市況です。

そのためにも、緊急事態宣言の発令で外出自粛の今のタイミングに査定を行い、どれくらいの金額の売れるのか?確認しておくことといいと思います。

本来、相場を知るだけなら、一括査定サイトを活用する必要はありません。
マンションレビューならメアド登録程度で、多少古い情報ではありますが簡単に住んでいるマンションや近隣の相場を知ることができます。

しかし、コロナショックによる不動産市況の動きは、想像を超える下落・動きが見て取れます。
正確な相場を知らないことには、販売価格も住宅ローン返済の計算、資産価値を図ることはできません。

不動産会社同士の競合という意味もある一括査定サイトは、コロナによってさらに重要性を成してきたとも言えます。

《不動産査定の考え方》

不動産査定において、
適当に複数の不動産会社に依頼すればいいと思っていませんか?
 
実は、それ大間違いです。
 
査定する意味もなく、売却失敗にもつながります。

テレビや冷蔵庫など型番がある商品は相場のブレは少ないですが、
不動産は、近隣状況・社会環境・権利関係など各々変わってきます。

それを見越して、簡単ツールでありながら幅広い情報を収集できるのが一括査定なのです。

多くの不動産売却成功者は、以下のことをしています。
マンション売却 成功
引用:マンションナビ

  • 普通に不動産屋に売却をお願いする時の査定
  • なかなか売れなかった時のために、不動産買取りの査定
  • 築古、事故物件、相続など訳アリの物件に強い、専門の仲介業者に査定
  • 売却後も、同じところに住み続けるリースバック
  • 査定は無料なので、最高額で売却するために成功者は複数の不動産会社に査定依頼を行います。

error:Content is protected !!
タイトルとURLをコピーしました