マンション買取保証・売却保証サービスのメリット・デメリット:その活用法

マンション買取保証・売却保証

マンション買取保証・売却保証サービスをご存知でしょうか?

今回は、売却までの時間が限られている方におすすめの売却保証サービスについて紹介します。
 

売却保証サービスとは?

マンションの売却保証サービスを簡単に説明すると

マンション売却において、一定期間内(一般的に3か月~半年)にご売却契約の成立に至らなかった場合に、事前に設定していた金額「買い取り保証金額」で買い取りを行ってもらうシステムです。

  • 東急リバブルの売却保証システム
  • 住友不動産販売の売却保証サービス
  • 三井のリハウス【売却】保証

などが、買取保証サービスを行っています。
 
 

売却保証サービスのメリット

売れない!という心配を排除できる

期間内にマンションが売れなかった場合、不動産会社(子会社・関連会社)が売却してくれるため売れない!という悩みを事前に払拭できます。
 
 

スケジュールを組める・崩れることはない

子供の入学に合わせて新居を購入や転勤など、引越しのタイミングが決まっている場合、売却保証を付けることで、売却が確定するため、今後のスケジュールが組みやすくなります。
 
売却保証サービス メリット
 

買い替え、住み替えなどの心配がなくなる

今のマンションを売って新しいマンションを買うなど、買い替えを考えている場合、売却保証サービスを付けることで、スムーズに買い替え・住み替えの心配がなくなります。
 
売却保証 住宅ローン
 

買い替えローン・住み替えローンの活用も可能

今のマンションを売ってもローンを返しきれない時に、その残債を新しい住まいの購入資金にまとめて貸してくれる買い替えローン、または住み替えローンなども、事前に売却金額が決定しているので、審査への障壁が低くなります。

 

売却保証サービスのデメリット

売却保証サービスのデメリットは1つ。
買取価格が低くなってしまうところです。

買取を保証してくれるわけですから、その物件を転売してでも十分利益の取れる金額設定でないと不動産会社もビジネスが成り立ちません。

また、経済が右肩上がり、不動産価格も上昇傾向のタイミングであったとしても、不動産会社は保守的な数字を提示してきます。

売却保証サービスの基本は、まず売却保証をベースとした査定額を提示され、それを元に、その近辺の金額で売却活動が始まりします。

売れない場合、1か月に1回程度、価格を見直しディスカウントしていきます。
買取保証
住友不動産サイトより

それでも買い手がつかなかった場合、初期の査定額の90%あたりを基本に買取が成立します。

要するに、
最終的な買取価格を決定する以上、スタートの査定額自体が安くなるため、本来もっと高く売却できるものであっても安く販売せざるを得ません。

また不動産会社によっては、
積極的に買取りたい物件を買取保証サービスを進める形で、安く買いた叩こうという業者もいますので安心できません。

不動産会社は自社で買取ために、マンション売却に向けた売却活動を行わず、囲い込み干し(干す)などで、マンションを売れない状況しかねません。

特に、早期に売買を希望しているユーザーの場合がターゲットになりやすく、
買取保証を付ける場合は、そもそも販売価格が安いため内見の依頼が頻繁にきてもおかしくありません。

よって、その内見するないような場合は早急に不動産会社の見直しも検討するといいでしょう。

 
売却保証サービス デメリット
 

買取保証/売却保証サービス活用法

筆者がおすすめする買取保証/売却保証サービスの活用法ですが、
その前に基本的には使用しない!これを薦めます。

しかし、

  • 転勤が決まっている
  • 新居への引っ越しが決まっている
  • 3か月後にお金が必用

など、お尻が決まっている場合は検討せざるを得ません。

しかし、買取保証を行っている会社に闇雲にお願いしても、買い取ってもらえるとかもしれませんが、買いたたかれるが見えています。

そこで、まず、マンションの価値・相場だけは確認しましょう。
今の市場において、

  • どれだけの金額で売ることができるのか?
  • 実際にどのくらいの金額で売買実績があるのか?

これだけでも知っておくだけで、買取保証サービスの交渉を有利に進めることが可能です。
 

【Q&A】
*一括査定サイトの活用テクニックはありますか?
★なるべく早く・高く・売りたい!
★安心できる不動産会社で売却したい!
★ローンが残ってても問題なし!
★机上ならしつこい営業も回避
★”囲い込み”や”干し”などの妨害を受けたくない
全国完全対応、利用は完全無料ですし、もちろん、査定結果を見てからの売却検討でOKなので、気軽に確認できます!

絶対やってはいけないことは1社だけに査定を出すことです。
日本人は、他社(他人)との比較に長けた国民です。
よって、比較対象をしっかり持つことで、良し悪しを認識でき、正確な相場を確認できます。
【↓↓↓ 一括不動産査定サイトをまとめました ↓↓↓】
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買取保証サービスの申し込みの流れは

  • 売却の説明
  • 売却保証の審査申し込み
  • 審査
  • 審査結果報告・査定額提示
  • 本申し込み
  • 専属専任媒介契約
  • 販売開始

買取保証サービスの申し込みの流れ

この流れにおいて、審査結果報告時に、査定額と買取金額(一般的に90%)が提示されるのですが、

査定額は、販売価格ではありません。

販売価格は、この査定額より高くつけても問題ありません。
*不動産会社各社にその増減がありますが、上限15%程度。

あくまでも、不動産会社側が買取金額から逆算した試算額だと思ったほうがいいでしょう。

よって、不動産一括査定で相場を知っておくことで、販売価格を相場に乗っ取った金額で公開できるということです。

そこで賢く買取保証サービスを利用する方法まとめ

  • 不動産一括査定で相場を知っておく
  • 不動産会社から査定額・買取額が提示されたときは全力で買取額アップを懇願する
  • 販売開始の公開価格は不動産会社提示の査定額より高くつける

いくら、早期に売却しないといけない状況であっても、少しでも高く売るというポリシーを忘れてはいけません。

マンション 買取保証

販売開始価格を不動産会社が提示した査定額より高く設定することで、3か月を待たず、買取保証サービスを使わず売却が成立した場合、大きな利益になります。

それが、買取保証サービスを利用して、マンションを早く、そして高く売るためのテクニックになるということです。
 

【Q&A】
*一括査定サイトの活用テクニックはありますか?
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各社売却保証システム紹介

東急リバブルの売却保証システム

業界で初めて買取保証制度を導入したのが東急リバブルです。
当社の売却保証率は、当社査定価格の 90% を上限としております。ただし、対象不動産の特性や当社購入・再販売費用を考慮して決定します。

東急リバブル売却保証基準
所在地東京、神奈川、埼玉、千葉および札幌、仙台、名古屋、福岡、関西圏で、
当社が日常的に営業・販売活動可能なエリア
対象者個人・法人(宅建業者除く)
対象不動産個人の居住用の土地・一戸建・マンション
当社購入期日媒介契約に基づく販売期間(3ヶ月以上6ヶ月以内)終了後
媒介条件専属専任・専任媒介契約を締結
不動産基準土  地 敷地面積40㎡以上
一戸建 敷地面積40㎡以上、築30年以内(但し築年数に応じた制限あり)
※別途当社規定の建物検査有
マンション 築30年以内、専有面積30㎡以上
共  通 法令および条例に適合していること
一般的な住宅ローンの通常利用が可能であること
売却保証額1億円以下かつ当社査定価格90%を上限

東急リバブル 価格変更のスケジュール:3か月~6か月

東急リバブルの売却保証システム

ちなみに
販売活動を開始する際には、査定価格の115% の価格設定からチャレンジ可能。
 

住友不動産販売の売却保証サービス

買主募集の広告戦略、ご契約、お引き渡し、アフターフォローまで、一貫した「マンツーマンの営業体制」の住友不動産販売です。

売却保証サービスの概要
対象物件弊社営業可能エリアに所在する自己所有の居住用の不動産
[土地・戸建] 敷地面積40㎡以上 ※建物調査を実施する場合がございます。
[マンション] 新耐震基準 専有面積40㎡以上 自主管理を除く
※土地・戸建・マンションとも建築基準法等に適合し、一般的な住宅ローンが利用可能な物件であること。
買取時期専属専任媒介契約締結から3ヶ月を経過しても売却に至らなかった場合。
買取保証額1億円以下、かつ弊社査定価格の90%以内
ご利用注意事項当社規定の審査後の保証開始となります。
予め、ご提示した販売計画に基づき、売却活動を実施していきます。
他にも諸条件がございますので、本サービスの条件等の詳細につきましては、弊社担当者へお問い合わせ下さい。
住友不動産販売 価格変更のスケジュール:3か月~6か月

住友不動産販売 価格変更のスケジュール
 

三井のリハウス【売却】保証

1億円以内かつ当社査定価格の90%以内が条件、三井のリハウス【売却】です。

売却保証サービスの概要
対象物件首都圏・関西圏・中部圏の当社営業エリア内の土地・戸建・マンション(専用住宅)
物件基準【土地・戸建】
・敷地面積40㎡以上
・弊社指定の建物調査を実施させていただく場合がございます。
【マンション】
・専有面積40㎡以上
・1981年(昭和56年)6月1日以降の建築確認取得物件
※一般的な住宅ローンの通常利用が可能であること
対象者専属専任媒介(期間3ヶ月間)を締結した個人の方(宅建業者除く)
保証金額1億円以内かつ当社査定価格の90%以内
保証期間3ヶ月間
適用条件当社規定の審査後の保証開始となります。
予め、ご提示した販売計画に基づき、売却活動を実施していきます。
媒介契約締結日から1ヶ月目、2ヶ月目に媒介価格(売出価格)を変更させていただきます。
他にも諸条件がございますので、詳しくは、担当者にお問い合わせください。