マンション購入の考え方:家賃より返済が安いか?バリュー賃料も考慮

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マンション購入 家賃と返済

私がはじめてマンションを購入したのは20年ほど前、動機はシンプルでした。

賃貸の家賃が13万円ほどに対して、新築分譲マンションを購入したときの毎月の返済が8万円+管理費1万円だったことでした。

賃貸でお金を垂れ流しにするのであれば、ローン返済で35年後には、完全に財産になる方が得なのではないか?

その考えて購入しました。

基本的に今も変わっていません。

これまで、
マンション購入の考え方として

今回は、
マンション購入の考え方の1つとして、家賃と返済の関係について紹介したいと思います。

マンション購入 家賃・返済どっちが得か?

不動産では、賃貸の料金:賃料は、不動産相場にそれほど左右されないと言われます。

実際には今、一部の都心の賃貸物件の賃料は爆上げしているので少し変わってきていますが、これはマンション価格が上がっていることによる利回りの調整、かなりイレギュラーな現状とも言えなくはありません。

一般的には、賃貸とローン返済の兼ね合いを考えることがマンション購入の基本といえます。

今、15万円の1LDKの賃貸マンションに住んでいる場合、
住宅ローンの返済が8万円、管理費・修繕積立金が1・5万円の新築マンションであれば、購入を考えてもいいでしょう。

新築マンションであれば、住宅ローン控除もありますし・・・。

ただ、住宅ローンの返済の方が安いからということで、全てがお得・おすすめというわけではありません。

友人のとの会話の一コマ

最近、都心の地価高騰によって、マンション購入を躊躇していた友人。

友人は、東京都中央区の2LDKに家賃17.5万円で家族3人で生活。

そんな彼が、近隣の中古マンション購入を検討。

  • 築10年;2LDK、5000万円
  • 月々の返済は14万円
  • 管理費・修繕積立金は25000円

ということで、
住宅ローンの返済と維持費(管理費・修繕等)で16.5万円
賃料が17.5万円なので、購入のほうがお得に見えます。

賃貸も権利:バリュー賃料

そこで、私がアドバイスしたのは、
表向きは

  • 賃料:17.5万円
  • 返済+維持費:16.5万円

なので、購入してもいいかも?と判断できるかもしれませんが、

私は無理に購入するのは辞めたほうがいいと伝えました。

理由はいくつかあります。

今住んでいる家賃の17.5万円が相場とあっているのか?

彼は、6年前に今のところに引っ越し、そのままの賃料で住んでいます。

しかし、近隣の賃貸相場を見ると20.5万円くらいまで上がっています。

要するに、
17.5万円という家賃はプラチナ価格・バリュー賃料(バリュー・フォー・マネー:VFM・Value for Money)であるということ。
*勝手にバリュー賃料と命名

家賃も権利の1つだということです。

マンション購入 賃料 住宅ローン

築10年

築10年というのは非常に微妙なタイミングであるということ。

大規模修繕を前に、マンションの管理がしっかりしているか確認のタイミングでもあります。

  • 計画はどうなっているのか?
  • 修繕積立に無理はないか?

12年周期で大規模修繕を予定しているのであれば、総会の議事録などを確認したいタイミングでもあります。

2年前となると詳細な状況が見えているだろうからこそ、この確認なしには購入はしたくないところです。

最近のマンションの場合、
初期の修繕積立金の設定が低いため、途中で徴収金額を改定するマンションは多いので、それはそれで特別なことではないですが、それによって滞納者が増えたり、管理組合がギクシャクするということもあります。

築10年のマンション売却:新築マンション購入から10年後の考え方:不動産売却査定の必要性
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マンション購入 資産価値と家賃と返済

マンション購入において、資産価値は無視できません。

立地・特に駅近、築年数、間取り、近隣開発など、良い物件だから購入したいという意思については否定しません。

地価が上がっている場所はまだまだ上がるかもしれませんが、それを求めすぎるとギャンブル的な考えてなってしまいます。

その意味で、

  • 持って良し
  • 貸しても良し

資産価値を保てる物件を上手にセレクトしていくことがポイントです。

今回の友人の場合、
賃貸から購入という選択においては、物件選びはいいのかもしれませんが、今の賃料の優位性も無視出来きないということです。

資産価値と賃料と返済の関係の判断は簡単ではありません。

これが、
賃料相場の20.5万円の家賃で住んでいたということであれば、
返済+維持費:16.5万円のマンション購入はありかもしれません。

一見、住宅ローン返済+維持費:16.5万円のマンションを購入するわけですから、
今の家賃が17.5万でも20.5万でも関係ないように思う人もいるかもしれません。

住宅ローンが下りれば、問題ないと考えることもできるでしょう。

ただ、不動産購入も賃貸も、お得なものを選ぶことがポイントです。

  • マンションを安く買う
  • 賃料が安いところに住む

友人の場合は、完全に巧者です。

また、何かあった時に20.5万円の賃料に住むことができるか?

この地を離れざるを得なくなるかもしれません。

マンション購入 賃料比較

マンション購入における家賃と返済:まとめ

マンション購入のポイントやタイミングは1つや2つではありません。

今回は、家賃(賃料)と住宅ローンの返済の関係をベースに考えてみました。

いずれにしても賃料から住宅ローンと管理費等を引きて、プラスになることは前提ですが、今回のようなケースも頭に入れてマンション購入を考えてもいいと思います。

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