マンションvs一戸建て(一戸建て):都心のマイホームの考え方は基本的に変わらない?

マンションvs一戸建てマンションvs一戸建て

いまさら、
マンションvs一戸建て の話をするのは、どうかと思いますが、
今回は切り口を変えて、都心でマイホームを持つ意味・その考え方を含めて、
一戸建てを中心に都心の一戸建てを持つメリットも紹介したいと思います。

マンションvs一戸建て

不動産に対してのニーズは、その時代ごとに変わっていきます。

都心が加熱しすぎるとその周辺の地域に連動し、一軒家を持つ土地がないということになれば分譲マンション需要が伸びる・・・自然な流れかもしれません。

私の子供のころは、知識がなかったこともありますが、
マンションとアパートのくくりは微妙で、一戸建てが勝ち組、集合住宅は負け組というイメージもありました。
偏見とも思えますが、30年以上前の当時はこれが一般的だったように感じています。

住宅すごろくという言葉もあり、
昔は夢のマイホームとして、”庭付き一戸建て”を持つことが一家の主としての目標でもありました。

  • 四畳半アパートで一人暮らし
  • 結婚して賃貸暮らし
  • コンパクトな分譲マンション購入
  • 家族が増えて広め(3LDK)のマンション購入
  • 庭付き一軒家の購入

とステップアップしていくのが、不動産神話と共に現実的な時代でもありました。

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では、今はどうか?

  • マンションか?
  • 一戸建て(一軒家)?

マンション・一戸建て共に考え方は一緒?

一昔前の一戸建てのイメージを考えると

  • 外観・デザイン
  • 自由な間取り
  • 生活環境・緑の多い街
  • 駐車場付
  • 広い庭・バルコニー

など、マンションでは実現できないものが、一戸建てのメリットであり戸建てを選ぶ要因でした。

しかし、現状の都心の一戸建てをみると

  • 狭い土地(敷地面積15坪・20坪など)
  • 3階建て
  • 1階(地下)に車庫
  • 地下や屋上・ロフトの活用(容積率)
  • 二世帯住宅

明らかに、昔思い描いた戸建てのイメージとは異なります。

”一戸建て”も”マンション”同様、立地が優先されはじめてきたということではないでしょうか?

都心にマイホームを建てた友人

9年前ほど、私の知り合いが東京都中央区(商業地)に10坪強の家を建てました。

みんなが分譲マンションを選択しているタイミングで、狭小住宅の選択に、周りの仲間はびっくりしました。
建築確認がおりるのに少し時間がかかったようですが、2年ほどで竣工しました。

一軒家の価値は、土地も資産です。(*借地除く)
マンションの場合、土地は共有の持ち物なので、資産価値差は歴然です。

マンション 一戸建て 資産価値

マンションの建て替えの難しさ

古くなったマンションの建て替えは、入居者の数が多ければ多いほど、簡単ではありません。

建替えが難しく廃墟化しているマンションもあります。

最近、建替えの目処が立ったマンションの話を聞いたので紹介すると

都心の築40年のマンション。
建替えの話が上がり、管理組合で所有者に決をとりました。

建替えにあたり、買取と再購入の選択を条件に

  • 相場(築40年)の20%アップでの買い取り
  • 建替え後、相場(新築)の20%減で購入可能

簡単に言えば

  • 古いマンションを相場以上に売却が可能
  • 新築マンションを相場より安く購入が可能

これが、本格的に動き出してから5年以上かかり、全ての住人の同意が取れたということです。

住民の質もよく、管理組合がしっかりしていたマンションのようだったので、建替えの目処が立ったようですが、きわめて稀のようにも感じます。

デベロッパーも条件以上のお金を出したオーナーもいるでしょうけど、立地がいいため、建替え需要・採算あってのものでしょう。

一軒家の価値

都心の地価は上昇しているので、マンションも一軒家も上昇しています。

狭小住宅でも、立地の選び方次第で十分、資産価値になります。

一軒屋の場合、リフォームも建て替えも容易です。

仮に不動産市況が下落したとしても、都心の土地取得の難しさは、そう簡単に変わらないでしょう。

古いマンションの建替えの難しさに関しては、
上記の場合、立地がいいということでデベロッパーも立ち退き料を払ってでも建替えたいと判断できたのでしょうが、全てが価値がある物件に値するか?は微妙です。

普通に考えれば、
デベロッパーの土地取得に関して、一軒家の土地を購入の方が容易です。
マンションの場合、数十・数百部屋のオーナーとの交渉になりますが、一軒家の場合ではその数は減ります。
高さ制限が緩和されている地域(商業地)であれば、それなりに資金を投下してビル・マンション建設を計画するデベロッパーの考えは自然でしょう。

友人の場合、
都心のアクセスのいい場所に、狭くても一軒家を持ったことで、そのチャンス、購入時の何倍にもなる資産価値を産む可能性を手にしてともいえるでしょう。

一軒家のデメリットも

おまけ的に、誰もが想像がつく一軒家のデメリットも紹介しておきます。

  • 防犯・建物の管理(外壁・設備)・清掃等を自分で行う
  • 物件取得が高くつく
  • 駅から近い物件は稀
  • 町内会等の付き合いも

など、集合住宅とは違い、自分で行う部分が増えます。

もちろん、毎月の管理費や修繕積み立てなどの費用はかかりませんが、突然のトラブル時は出費が伴いますので計画的な自己管理が必要です。

都心の一戸建てを持つメリット

マンション・一戸建て:まとめ

オープンハウスは、「東京に、家を持とう。」
というキャッチフレーズで、都心の一軒家を推進しています。

庭付き一戸建てというイメージが薄れている今、都心の一戸建て需要は増えてきているのも現実です。

今回、マンションvs一戸建てに関して、都心の一戸建てということを中心に紹介してきましたが、
一戸建てに求めるものもマンション同様、立地という考えて方が増えてきたというのは間違いないでしょう。

となると、マンションもいいですが、一戸建ての選択肢も資産価値の観点から考えて無視はできないかもしれませんね。

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