リバースモーゲージとは?不動産担保ローンとしてのリバースモーゲージの仕組み・メリット・デメリット

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このページはリバースモーゲージについて、そのメリットやデメリットをまとめたページです。

直接、お金・資産に関わることですので、是非、最後まで読んでいただければと思います。

以前、マンションを担保にお金を借りることは可能か?
ということで、不動産担保ローン融資を紹介しました。

家やマンションを担保にお金を借りるわけですから、そのメリットとして

  • 審査が通りやすい
  • 使い道が自由
  • 金利が低い
  • 500万円以上の融資も可能

などを紹介しました。

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今回は、同じ不動産を担保にしてお金を借りるシニア層向けの融資制度:リバースモーゲージを紹介したいと思います。

リバースモーゲージとは?その仕組み

不動産活用ローンは、不動産を担保にしてお金を借りるローンサービスです。

一般的なキャッシングは、担保はなしに所得(年収)をベースに融資額・返済額が決まります。

それに対して、
不動産活用ローンの場合は、不動産を担保にお金を借りるのでその借入金額は所得とは関係なく、多額の融資を得られることができ、また、返済方法も利息分だけの返済や代物弁済などプランによってその返済方法も自由となっています。

また、各社様々なプランを出しており、個人用・ビジネス用はもちろん、老後資金や相続対策(遊休資産コースやリバースモーゲージ)など細分化されたプランも用意されています。

今回紹介するリバースモーゲージの仕組みは、
自宅(一軒家・マンション)を担保にして、引っ越す必要がなく、今の場所に住み続けることができるシニア層向けの融資制度です。

その特徴は、借入の返済に関しては、死亡後は自宅を売却して代金の一括返済に充てるため、
毎月の返済に関しては、

  • 月々の返済不要(亡くなった時、元金とお利息をまとめてご返済)
  • 毎月のお支払は利息のみ

など各社プランによって変わりますが、金利のみだとしても少額の出費だということは変わりません。

ただ、
リバースモーゲージにも、メリットとデメリットがあるため紹介します。

リバースモーゲージのメリット・デメリット

リバースモーゲージを考えている人は、基本的にお金の工面を検討している人ということでしょう。

  • 老後の資金として
  • 自宅の改修・リフォーム費用
  • 相続税対策・代償分割の支払い
  • 税金の支払い
  • 車の購入費用
  • 生活費の工面として
  • 急な出費

などが考えられます。

そこで、リバースモーゲージのメリット・デメリットを紹介したいと思いますが、
リバースモーゲージに関してはちょっと複雑で、融資してもらう金融機関や団体によって条件がかなり変わります。

よって、リバースモーゲージを申し込む時に頭に入れておきたい、金融機関の選び方・システムを紹介したいと思います。

資金使途(用途)

リバースモーゲージでお金を借りる場合、
各社で大きく違う1つが、資金使途:融資された資金の使い道です。

  • 生活に関わる用途はOK
  • 遊びに関わる使用はNG
  • 用途は問わない

など金融機関や団体・会社によって変わってきます。

生活に関わる用途としては、

  • 老後資金
  • 自宅のリフォーム
  • 医療費
  • 施設の入居費用

などになります。

ちなみに投資用での利用は、全てのリバースモーゲージで活用はできないことになっています。

年齢

冒頭でシニア層向けの融資制度ということで紹介しましたが、会社によっては年齢制限が緩和(定年後とは限らない)されているところもあります。

  • 住宅金融支援機構のリ・バース60は、満60歳以上。
  • 三井住友銀行のリバースモーゲージは、満60歳以上。
  • 三井住友信託銀行の不動産活用ローン(リバースモーゲージ)は、満55歳以上。
  • 東京スター銀行トップのリバースモーゲージ「充実人生」は、満50歳以上。

など、ちょっと検索しただけでいろいろ出てきました。

ちなみに
常陽銀行のリバースモーゲージローン「住活スタイル」は、満20歳以上ですが、「家賃返済型のリバースモーゲージローン」なので、少し違います。

リバースモーゲージ 仕組み

物件

対象となる物件(家・マンション)でも、その考え方が変わります。

そもそも、リバースモーゲージも不動産担保ローンなので、物件に評価があって初めて適用できるものです。

二束三文の土地、家では、そもそも審査に通りませんし、

  • 首都圏(東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県)や政令指定都市(愛知県・大阪府・京都府・兵庫県など)
  • 担保不動産の評価額4,000万円以上や5000万円・6000万円以上

など、各社その条件は変わってきます。

地銀に関しては、地元の方のためのリバースモーゲージも用意しているので、確認してみるといいと思います。

リバースモーゲージ 担保

相続

不動産を持っていると子供にその不動産を相続するのは一般的なイメージだと思います。

しかし、リバースモーゲージは、亡くなったところで不動産を売却ということですので、相続人(子供など)の同意が必要となります。

相続人が拒否する場合なは利用できないこともあるので注意したいですね。

担保評価の見直し・融資枠の変更

自宅の評価は、申込み時の評価額がずっと引き継がれるわけではありません。

各社定期的に自宅の評価額の見直しが行われます。

評価額が下回った場合、限度額が引き下げられることもあります。

また、減額によって、限度額を上回ってしますと、場合によっては一括返済・不動産売却となる場合もあります。

リバースモーゲージとリースバックの違い

リバースモーゲージは、リースバックとよく比較されます。

リースバックとは、
所有しているマンション・家を不動産会社が買取り、そのまま賃料(リース代)を払うことで住み続けられる、もしくは再度購入できるサービスです。

  • リバースモーゲージは自分の持ち分
  • リースバックは不動産屋の持ち分

ということで、そこにかかる税金(固定資産税等)なども変わってきますが、
以前、紹介したいえカツLIFEのリースバックとも比較すると以下になります。

どちらも、便利なシステムです。
老後の生活を考えた時、

  • 最初に資金を確保し、それをもとに生活していくリースバック
  • 担保の範囲内でローンを組んでいくリバースモーゲージ

の違いというところでしょうか。

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リバースモーゲージ ハウスリースバック

リバースモーゲージの活用方法

リバースモーゲージは、相続人の同意が必要とは言え、生活するための資金を確保するために有効なシステムです。

亡くなった時に、物件を売却して清算ということですが、高齢化社会の現状、また、医療の進歩によって平均寿命は今後もっと延びていくと予想されています。

不動産評価見直しによるリスクや不謹慎ですが長生きのリスクで資金計画が崩れるデメリットは避けて通れないでしょう。

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少し考えてみれば、
不動産評価見直しで評価額が下がるということは、単純に家の価値が下がったということです。

リバースモーゲージもリースバックも、引越しをする必要がないかもしれませんが、せっかくの資産を有効に活用できているとは言い切れません。

  • リースバックは、安く不動産を買い叩かれます。
  • リバースモーゲージは、融資額が広がることは借入額が広がり、それは返済額に転化されるだけです。

それであれば、不動産相場を上手に活用し、少しでも高く売却したほうが、現金は多く残ります。

リバースモーゲージを考える時は、
まず、自宅がどれくらいの金額で売却できるのか?相場はどうなのか?
確認するのがいいでしょう。

相場を知ることで、自宅の評価額が正当に評価されているか?の確認にもなります。

一括査定サイトを活用すれば複数の査定額を確認できるので、相場の確認にも役立ちます。

《不動産査定の考え方》

不動産査定は、適当に複数の不動産会社に依頼すればいいと思っていませんか?
 
実は、それ大間違いです。
 
査定する意味もなく、売却失敗にもつながります。

テレビや冷蔵庫など型番がある商品は相場のブレは少ないですが、
不動産は、近隣状況・社会環境・権利関係など各々変わってきます。

それを見越して、簡単ツールでありながら幅広い情報を収集できるのが一括査定なのです。

多くの不動産売却成功者は、以下のことをしています。

  • 仲介:不動産屋を通して個人に売却する時の相場の確認
  • 不動産屋に直接、買取ってもらう時の相場を確認。
  • 築古、事故物件、相続など訳アリの物件に強い、専門の仲介業者に相場を確認
  • 近所の人の目が気になる人は、売却後も、同じところに住み続けるリースバック

マンション売却 成功
引用:マンションナビ

査定のバリエーションを広げておくことが、リスクマネジメントにもつながるのです。

売却と買取

仮に、家を売ってマイナスになったとしても、所得税や住民税が減税されます。

査定額とともに税金(減税)のことまで含めて多くの不動産会社と相談できる機会を作れるのが一括査定なのです。

用途に合わせた不動産査定サイト

住所・メールアドレスがしっかりしていれば査定可能です。
名義人でなくても、また平米数や築年数が曖昧でも、不動産会社が確認して査定してくれます。
*もちろん、無料です

最近は、複数の会社に一括査定をするのがトレンドなので、ちょっと多めに5サイト紹介します。

【注意】
昨日、査定の相談を行った方、メアドが間違っていたようです。
連絡手段が断たれてしまうため、登録時はご注意を。

一般的な不動産査定・仲介

【”イエウール”】
登録が簡単、不動産会社登録数も多い、
可愛いデザインと使いやすい、トーク形式で進むので登録が簡単です。

>>”イエウール”で査定をする

【”マンションNAVI”】
マンション査定ならマンションNAVI

>>”マンションNAVI”で査定をする
【”おうちダイレクト”】
セルフ売却:仲介手数料0円の
>>”おうちダイレクト(Yahoo不動産)”で査定をする
買取・リースバックなど
【”いえカツLIFE”】
専門性の高い不動産、離婚やオーバーローンなどの一括査定が可能なサイト
*弁護士などの専門家にお願いする前に査定をするならコチラがおすすめ

>>”いえカツLIFE”査定をする
【”オープンハウス”】
最短48時間で即現金化が可能

>>”オープンハウス”査定をする

今回は、リバースモーゲージについて紹介しました。

活用は、慎重にいろいろな角度から検討するといいですね。

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