リバースモーゲージとは?不動産担保ローンとしてのリバースモーゲージの仕組み・メリット・デメリット

リバースモーゲージ リバースモーゲージ

以前、マンションを担保にお金を借りることは可能か?
ということで、不動産担保ローン融資を紹介しました。

家やマンションを担保にお金を借りるわけですから、そのメリットとして

  • 審査が通りやすい
  • 使い道が自由
  • 金利が低い
  • 500万円以上の融資も可能

などを紹介しました。

マンションを担保にお金を借りることは可能か?不動産担保ローン融資可能か?
マンションを担保にお金を借りる 不動産売却の理由として 家族が増えた 譲渡益を得るため 引越ししたくなった 転勤を言い渡せれた 離婚・遺産分割のため 相続 住宅ローンが払えない などいろいろあります。...

今回は、同じ不動産を担保にしてお金を借りるシニア層向けの融資制度:リバースモーゲージを紹介したいと思います。

リバースモーゲージとは?その仕組み

不動産活用ローンは、不動産を担保にしてお金を借りるローンサービスです。

一般的なキャッシングは、担保はなしに所得(年収)をベースに融資額・返済額が決まります。

それに対して、
不動産活用ローンの場合は、不動産を担保にお金を借りるのでその借入金額は所得とは関係なく、多額の融資を得られることができ、また、返済方法も利息分だけの返済や代物弁済などプランによってその返済方法も自由となっています。

また、各社様々なプランを出しており、個人用・ビジネス用はもちろん、老後資金や相続対策(遊休資産コースやリバースモーゲージ)など細分化されたプランも用意されています。

今回紹介するリバースモーゲージの仕組みは、
自宅(一軒家・マンション)を担保にして、引っ越す必要がなく、今の場所に住み続けることができるシニア層向けの融資制度です。

その特徴は、借入の返済に関しては、死亡後は自宅を売却して代金の一括返済に充てるため、
毎月の返済に関しては、

  • 月々の返済不要(亡くなった時、元金とお利息をまとめてご返済)
  • 毎月のお支払は利息のみ

など各社プランによって変わりますが、金利のみだとしても少額の出費だということは変わりません。

ただ、
リバースモーゲージにも、メリットとデメリットがあるため紹介します。

リバースモーゲージのメリット・デメリット

リバースモーゲージを考えている人は、基本的にお金の工面を検討している人ということでしょう。

  • 老後の資金として
  • 自宅の改修・リフォーム費用
  • 相続税対策・代償分割の支払い
  • 税金の支払い
  • 車の購入費用
  • 生活費の工面として
  • 急な出費

などが考えられます。

そこで、リバースモーゲージのメリット・デメリットを紹介したいと思いますが、
リバースモーゲージに関してはちょっと複雑で、融資してもらう金融機関や団体によって条件がかなり変わります。

よって、リバースモーゲージを申し込む時に頭に入れておきたい、金融機関の選び方・システムを紹介したいと思います。

資金使途(用途)

リバースモーゲージでお金を借りる場合、
各社で大きく違う1つが、資金使途:融資された資金の使い道です。

  • 生活に関わる用途はOK
  • 遊びに関わる使用はNG
  • 用途は問わない

など金融機関や団体・会社によって変わってきます。

生活に関わる用途としては、

  • 老後資金
  • 自宅のリフォーム
  • 医療費
  • 施設の入居費用

などになります。

ちなみに投資用での利用は、全てのリバースモーゲージで活用はできないことになっています。

年齢

冒頭でシニア層向けの融資制度ということで紹介しましたが、会社によっては年齢制限が緩和(定年後とは限らない)されているところもあります。

  • 住宅金融支援機構のリ・バース60は、満60歳以上。
  • 三井住友銀行のリバースモーゲージは、満60歳以上。
  • 三井住友信託銀行の不動産活用ローン(リバースモーゲージ)は、満55歳以上。
  • 東京スター銀行トップのリバースモーゲージ「充実人生」は、満50歳以上。

など、ちょっと検索しただけでいろいろ出てきました。

ちなみに
常陽銀行のリバースモーゲージローン「住活スタイル」は、満20歳以上ですが、「家賃返済型のリバースモーゲージローン」なので、少し違います。

リバースモーゲージ 仕組み

物件

対象となる物件(家・マンション)でも、その考え方が変わります。

そもそも、リバースモーゲージも不動産担保ローンなので、物件に評価があって初めて適用できるものです。

二束三文の土地、家では、そもそも審査に通りませんし、

  • 首都圏(東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県)や政令指定都市(愛知県・大阪府・京都府・兵庫県など)
  • 担保不動産の評価額4,000万円以上や5000万円・6000万円以上

など、各社その条件は変わってきます。

地銀に関しては、地元の方のためのリバースモーゲージも用意しているので、確認してみるといいと思います。

リバースモーゲージ 担保

相続

不動産を持っていると子供にその不動産を相続するのは一般的なイメージだと思います。

しかし、リバースモーゲージは、亡くなったところで不動産を売却ということですので、相続人(子供など)の同意が必要となります。

相続人が拒否する場合なは利用できないこともあるので注意したいですね。

担保評価の見直し・融資枠の変更

自宅の評価は、申込み時の評価額がずっと引き継がれるわけではありません。

各社定期的に自宅の評価額の見直しが行われます。

評価額が下回った場合、限度額が引き下げられることもあります。

また、減額によって、限度額を上回ってしますと、場合によっては一括返済・不動産売却となる場合もあります。

リバースモーゲージとハウスリースバックの違い

リバースモーゲージは、ハウスリースバックとよく比較されます。

ハウスリースバックとは、
所有しているマンション・家を不動産会社が買取り、そのまま賃料(リース代)を払うことで住み続けられる、もしくは再度購入できるサービスです。

  • リバースモーゲージは自分の持ち分
  • ハウスリースバックは不動産屋の持ち分

ということで、そこにかかる税金(固定資産税等)なども変わってきますが、
以前、紹介したハウスドゥのハウスリースバックとも比較すると以下になります。
ハウスリースバック リバースモーゲージ比較

どちらも、便利なシステムです。
老後の生活を考えた時、

  • 最初に資金を確保し、それをもとに生活していくハウスリースバック
  • 担保の範囲内でローンを組んでいくリバースモーゲージ

の違いというところでしょうか。

ハウスリースバックはお得なの?ハウスドゥの賃料減額制度はおすすめかも。ハウスリースバックのメリット・デメリット
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リバースモーゲージ ハウスリースバック

リバースモーゲージの活用方法

リバースモーゲージは、相続人の同意が必要とは言え、生活するための資金を確保するために有効なシステムです。

亡くなった時に、物件を売却して清算ということですが、高齢化社会の現状、また、医療の進歩によって平均寿命は今後もっと延びていくと予想されています。

不動産評価見直しによるリスクや不謹慎ですが長生きのリスクで資金計画が崩れるデメリットは避けて通れないでしょう。

少し考えてみれば、
不動産評価見直しで評価額が下がるということは、単純に家の価値が下がったということです。

リバースモーゲージもハウスリースバックも、引越しをする必要がないかもしれませんが、せっかくの資産を有効に活用できているとは言い切れません。

  • ハウスリースバックは、安く不動産を買い叩かれます。
  • リバースモーゲージは、融資額が広がることは借入額が広がり、それは返済額に転化されるだけです。

それであれば、不動産相場を上手に活用し、少しでも高く売却したほうが、現金は多く残ります。

リバースモーゲージを考える時は、
まず、自宅がどれくらいの金額で売却できるのか?相場はどうなのか?
確認するのがいいでしょう。

相場を知ることで、自宅の評価額が正当に評価されているか?の確認にもなります。

一括査定サイトを活用すれば複数の査定額を確認できるので、相場の確認にも役立ちます。

一括査定サイトを紹介

不動産一括査定は非常に便利なツールです。
マンション一括査定
無料で査定をしてくれますし、登録も簡単なので・・・。

ただ、闇雲と登録しても時間の無駄ですし、そもそも高く・早く売れるわけではありません。

どこに申し込めばいいの?

一括査定サイトは、サイトによって特色があります。

  • ①大手の不動産会社(スーモ、アットホームに掲載)
  • ②Yahoo不動産と提携している不動産会社
  • ③地元に強い不動産会社

の3サイトに査定依頼しましょう。

①大手の不動産会社への一括査定は、住まいバリュー
三菱地所、三井、野村、東急、住友など、広告予算が潤沢な大手不動産会社なら、早く高く売却が実現できます!
②Yahoo不動産と提携している不動産会社、おうちダイレクト
Yahoo不動産への掲載は必須!しかし、大手不動産会社は大人の事情でYahoo不動産へ掲載ができないのが現状です。
関連ページ:あなたの売却中のマンション、Yahoo不動産に掲載されていますか?
③不動産会社から売却の”地域に強い”不動産会社へ一括査定ができる、RE-GUIDE不動産一括査定

↓↓↓ 査定サイトはこの3サイト

住まいバリュー

★★★★★ 【高額査定】【豊富な情報網】【全国対応】【Yahoo不動産掲載不可能】
三菱地所ハウスネット、三井のリハウス、野村の仲介、東急リバブル、住友不動産販売、小田急不動産株式会社:最短60秒で無料査定申し込み。
大手不動産の魅力は、その広告予算です。
スーモなどのポータルサイトへの広告、Googleなどへのバナー広告、新聞折込、ポスティングなど地元の不動産会社ではできないアピール力は、現状の不動産売却では最大限の強味です。
住まいバリュー公式サイト
>> 公式サイトはこちら
住まいバリュー 査定
*オプションが充実している野村の仲介はおすすめです

おうちダイレクト

★★★★★ 【高額査定】【Yahoo不動産掲載可能】【地域限定】
ヤフーとソニーグループの運営する一括査定サービス。
一部の大手、フランチャイズ、地元密着など様々な特徴を持った不動産会社へ無料で査定依頼することができます。

おうちダイレクト

【大手不動産会社とYahoo不動産の関係】
ヤフーとソニー不動産の資本業務提携によって、「Yahoo!不動産」は“ポータルサイトとして中立ではない”っと不動産流通経営協会や全国宅地建物取引業協会連合会がYahoo!不動産には提供しないと決定しました。
それに加盟しているのが大手不動産会社です。
よって、すまいValueに登録の三菱地所、三井、野村、東急、住友と媒介契約をしてもYahoo不動産に物件情報を掲載できないのが現状です。
ということで、住まいバリュー、RE-GUIDE、おうちダイレクトの3つの一括査定サイトへの登録が必要な訳です

>> 公式サイトはこちら
おうちダイレクト公式
【対象地域】:東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県、愛知県、北海道札幌市、福岡県福岡市

RE-GUIDE不動産一括査定

★★★★★ 【高額査定】【豊富な情報網】【全国対応】
高額査定を期待できる一括査定サイトです、一括査定のメリットを最大限に活用することで高額売却が実現可能です。
登録不動産会社数が多いため、大手から中小不動産会社、地元密着の不動産会社まで、幅広く査定依頼が可能です。
大手では見落としてしまう細かい配慮・小回りの利く対応は、RE-GUIDE不動産一括査定ならではの特徴です。
リガイド
>> 公式サイトはこちら
sbi 不動産 売却

【相談窓口をはじめました】
一括査定サイトの紹介の前に、
最近、よく以下のようなお問い合わせを頂くようになりました。
 ・どの不動産会社に査定依頼を出したらいいですか?
 ・転勤が決まり、3か月以内に急ぎで売却する方法はありますか?
 ・どの不動産会社にお願いしたらいいですか?
 ・現在、売却中ですが一向に売れる気配がありません。
などなど。

マンション売却は、地域・立地・築年数・間取り・売却期間によって、不動産会社選定・売り方を変えたほうがスムーズに進みます。
よって、その状況に合わせた売却方法、査定サイト選定を個別に提案させていただきます。
マンションコンサル

今回は、リバースモーゲージについて紹介しました。

活用は、慎重にいろいろな角度から検討するといいですね。

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