リフォームをしてマンション売却するのはあり?!メリットは高く売れるだけじゃない!

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マンション売却 リフォーム

リフォームを行えば、マンションの売却価格を上げることができる!
っとよく言われます。

しかし、実際に、売却する多くの人はリフォームをせず、そのまま売却する人が多いのが現状です。

これから売却するというのに、お金をかけてリフォームするのはもったいないという気持ちも分かります。
単純にリフォームする費用がない、借金をしてまでリフォームしないという現実もあるかもしれません。

とはいえ、築15年以上のマンションを売却するのであれば、リフォームを行ったほうがいいと感じています。

理由は

  • 売却までのスピードが速くなる
  • 値引き交渉で優位に立てる

からです。

そこで、マンション売却にリフォームについて、その理由や箇所、費用など紹介したいと思います。

後半で、リフォームだからこそ行える売却のテクニックを紹介しますので活用ください。

マンション売却時のリフォームは必要?

実際に、不動産売却を行ったことがある人であれば、思ったより売却に苦労した!

と感じた人が多いではないでしょうか?

筆者も、初めてマンション売却を行ったときは、非常に苦労しました。

都内(3区内)の複数路線のある駅、徒歩4分のマンションだったので、高く・早く売れると気楽に考えていました。

実際は、時間もかかりましたし、値引き交渉も苦労しました。

その経験から、このサイトを立ち上げ、

を、紹介していているわけですが、
不動産は売却も購入も投資も総じて、一筋縄ではいきません。

その中でも売却は、少しでも安く買える物件を探しているユーザーとの戦いなので苦労が耐えません。

そんな経験から出た結論1つが、
それなりに築年数の経っているマンションは、リフォームをして売却したほうがいい!というわけです。

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マンション売却時のリフォーム:メリット

以前、リフォーム済みマンションを効果的に売るには?の記事でもメリットを紹介しました。

  • 汚れが目立つ部分だけでも壁紙を変えるだけでイメージが一新します。
  • 玄関を入った印象が変えるだけで、印象がアップします。
  • キッチンがキレイになっているだけで女性の高感度アップです
  • 築30年の物件であっても床・壁・キッチンを変えるだけで築浅物件に大変身します
  • 斬新なイメージにすることで、他の物件との差別化ができます
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当たり前といえば当たり前ですが、印象がよくなるわけですから、売りやすくなるというイメージはできるでしょう。

もちろん、費用がかかるというデメリットはありますが、高く・早く売却できるとしたらどうですか?

差別化がもたらす優位性

同じ築15年マンションを比較した場合、それまで住んでいた住人の使用感で状態は様々でしょう。

  • 子供やペットがいれば、壁紙などボロボロでしょう。
  • 共働きの夫婦であれば、傷みは少ないでしょう。
  • 綺麗好きの奥さんであれば、室内は綺麗でしょう。

ただ、キッチンや洗面台は、15年という歴史を感じる設備には変わりありません。

リフォームは、その室内を綺麗にし、キッチンや洗面台を新しいものに交換するわけです。

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早く売れる訳

リフォームを行うメリットの1つが早く売れるということです。

まず、購入希望者はスーモ・アットホームなどで物件を物色するのですが、リフォーム済みの部屋は、室内の写真だけでその優位性・差別化ができます。

写真がきれいだけで、お問い合わせ数は倍増するでしょう。

特に女性は、

  • 室内がきれい
  • 部屋が明るい
  • 設備が新品

だけで、購入の意思は高くなります。

さらに同等の物件と比較したい時、仮に300万円高かったとしても内覧時の印象は雲泥の差です。

優位性を持った物件は申込が入りやすく、申込が1件入ると他の購入希望者には申込が入っているというアピールができますし、2番手が入れば、1番手の希望者への購入の後押しになります。

マンション売却は基本的に一般の人相手です。
プロ相手ではありませんので、比較する物件に対して優位性を持たせることで、早く売却を進めることが可能となります。

マンションリフォーム

高く売れる訳

リフォーム費用に100万円かけた場合、300万程度上乗せすることが可能です。

相場が3500万円マンションであれば、3800万円あたりを販売価格としてスタートが可能です。

4000万円の予算マンション購入を予定している人は、3500万円~4000万円あたりのレンジで物件を物色します。

間取り、周辺環境(駅からの距離・立地)や築年数などの条件をベースに候補を絞っていきますので、築15年くらいの物件はそのターゲットの1つとなるでしょう。

早く売れる要因と同様、比較する物件との差別化は販売価格のハードルを低くします。

申込の入りやすくなりますので、
仮に1番手の申込が3500万で入ったとしても、2番手の人が3700万円で入れば、そこで競争が生まれます。
1番手の人に3800万円を提示してもいいですし、3750万円でも、十分リフォーム費用分のもとは取れますし、値引き交渉は売主側主導で進めることが可能です。

不動産売却時のリフォーム箇所と金額

それではリフォームと言っても

  • どの箇所を行えばいいのか?
  • どれくらいの費用がかかるのか?

気になるところです。

基本的に、売却するためのリフォームなので、全ての箇所行う必要はありません。

キッチン、洗面台を変更し、クロスを張り替えるだけで、部屋のイメージは一新します。

クリーニングを含めて、ざっくり見積もりを出して見ました。

ルームクリーニング4.5万円程度
クロス張替え
16.5万円
*1.100円程度/㎡
(150平米の場合)
洗面台16万円程度
キッチン総取替え50万円程度
巾木交換5万円程度

キッチンを総取替えし、その他気になる箇所(フローリングワックス剥離など)、撤去費用を含めて100万円程度が妥当だと思います。

キッチンに関しては、総取替えではなくビルトインガスコンロの変更であれば7万程度で行えますので、場合によってはそれでもいいと思います。

リフォーム期間の戦略

リフォーム期間は1ヶ月くらいかかります。

では、その間どうすればいいのか?

もちろん、工事中の内覧も可能ですが、正直、そこで売れるようであればリフォームの意味がないですし、価格設定が合っていない(安すぎる)と言わざるを得ません。

基本的に、工事中の内覧では決まらないと思ったほうがいいですので、そこで、1つアイデアを紹介します。

賃貸物件ではよくあることですが、
内覧の申し込みを1番手・2番手・3番手と順番を付けて申込を受けます。
リフォームが完了後、番手の早い順番のお客様から内覧をして頂き、申込を入れるか決めてもらいます。

これによって、内覧の何番手という順番をつけることで、ライバルを意識させることが可能です。

事前に、不動産会社と媒介契約を行い、レインズやポータルサイトに掲載します。
リフォームの告知と内覧開始日時を記述ことで、準備OKです。

リフォームを最大化するホームスージング

筆者ならこれにホームスージング(家具や小物などのインテリアコーディネート)を活用します。

リフォームで部屋を一新し、ホームスージングでさらに、この部屋での生活をイメージさせます。

最近は、大手不動産会社が無料オプションとしてホームスージングを行っています。

ただ、有料であったり、一部負担、また、ホームスージングの期間が1ヶ月であったり、3ヶ月など会社によって違いますので確認が必要です。

《具体的な進め方》

  • 一括査定サイトを活用し、不動産会社に査定依頼
  • ホームスージングの費用・期間の確認
  • その他、オプションの提案

《査定サイトはこちら》

住まいバリュー

いえカツLIFE

RE-GUIDE不動産一括査定

NTTデータの不動産査定サイト【HOME4U】

マンションナビ

イエウール

*住まいバリューは、大手不動産会社に一括査定が可能です。
 野村不動産はホームスージング無料、3ヶ月が可能なので問い合わせは必須と考えます。

リフォーム期間のマンション売却:まとめ

空室で売却する以上、50万円以上の費用はかかりますがリフォームはおすすめです。

築年数が浅い場合は必要ないですが、15年以上経っている場合は検討したいところです。

その1つの見極め方法として、
新築マンションの内覧に行き、キッチンと洗面台を確認し、著しく相違があるようであれば変更を検討したいところです。

ちなみに、リフォーム会社選びですが、安心できる会社より、少しでも安く工事を行ってくれる会社をお勧めします。

キッチンや洗面台などは、型番が決まった商品なので、安く仕入れられる業者に頼むのが一番です。

リフォーム会社(300社以上)にリフォームプランの依頼、お見積もりが出来る

を活用するといいと思います。

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