近所にも不動産会社にも内緒でマンションを売りたい!レインズに載せずに秘密で売却

マンション売却 レインズに載せないマンション売る・マンション売却

マンション売却を行うと、他の不動産会社からオファーの連絡が来ます。

郵送・ポスティングで、

  • 「売却のお手伝いをします!」
  • 「査定しませんか?」
  • 「2LDK:50平米、5000万円の物件を探している人がいます」
  • 「今なら仲介手数料”半額”キャンペーン」

要するに、売却中であることが不動産屋にバレバレだということです。

近隣の人に内緒で売却はもちろん、不動産会社以外にも知られず、売却したいという人もいるでしょう。

そこで、今回は、
近所にも不動産会社にも内緒でマンションを売る方法を紹介します。

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レインズに掲載で不動産会社にバレバレ

以前、
家族・近隣にバレずに査定する方法を紹介しました。

こっそり内緒でマンション査定はできますか?家族・近隣にバレずに査定する方法
マンションを売るつもりはないけど・・・。 旦那の名義なので自分の名義ではないけど・・・。 でも、自宅マンションを査定したいと思う人も多いでしょう。 こっそり・内緒でマンション査定が可能なのか? 紹介したいと思います。 ...

しかし、ここで問題に気づきました。

この中では、

不動産会社から、オファーの郵便に関して、マンションを所有していると良くある話なので気にならないでしょう。

という形で治めましたが、やはり不動産会社からの郵便も気になるものです。

では、なぜ不動産会社から郵送が届くのか?

それは、レインズに掲載されているからです。

レインズとは、不動産会社専用の不動産検索サイトみたいなものです。
一般の人は閲覧できませんが、不動産会社にはバレバレです。

スーモなどに掲載しないことで、近隣の人には内緒で売却をできますが、

このレインズの掲載で業者には情報が流れてしまいます。

今回は、
非公開物件として、そのレインズへの掲載を行わずにマンション売却(レインズ未掲載)を行おうという話です。

レインズに掲載しないマンション売却:メリット・デメリット

不動産流通標準情報:REAL ESTATE INFORMATION NETWORK SYSTEM、レインズ(REINS)への登録は、
専任媒介契約・専属専任媒介契約では義務付けられていますが、一般媒介契約では義務付けられていません。

レインズに載せない不動産屋は怪しいともいわれますが、今回はこれを逆手に取ることから始まります。

そこでレインズへの掲載のメリット・デメリットを紹介すると

レインズ掲載のメリット

売却する物件を他の不動産会社に紹介できるということです。

小さな不動産会社・予算がない不動産会社は、スーモ・アットホームなどのポータルサイトへの掲載が難しく、レインズに掲載し、他の不動産会社からお問い合わせを待つという会社もあります。

また、レインズへの掲載では、仲介手数料の相談として
本来、売主から入る仲介手数料:3%の半分を、買主を紹介する不動産会社へ折半(1.5%)サービスなど、不動産同士の共有の場にもなっています。

また、物件を探している顧客へ、売り物件情報がスーモなどに掲載される前に紹介できることで、不動産屋の威厳を保てるという部分もあります。

レインズ掲載のデメリット

売り物件の情報が公開されるわけですが、不動産屋同士に共有されます。

たとえば、5社と一般媒介契約をすれば、レインズには5社が掲載します。

媒介契約をした不動産会社には、ライバルが4社であることが一目瞭然です。

ライバルは多くなればなるほどモチベーションが下がります。

また、5社と媒介契約をしているのであれば、このオーナー(売主)は、連絡すれば一般媒介契約を結んでくれるのではないか?

っとも思われてしまい、営業の郵送が頻繁になります。

マンション売却 レインズ未掲載

では、ポータルサイトにもレインズにも掲載せず、

効果的にマンションを売却する方法はできるか?

レインズに掲載しないマンション売却方法

中古マンション売却は、
しっかりした規約・契約のもとに売れればどんな売り方をしてもかまいません。

  • 一般媒介契約がいい
  • 専任媒介契約がいい
  • 一般媒介契約なら3社以内がいい

正直、売れればどの方法でも構いません。

  • 居住中
  • 空室中
  • クリーニングをしようがしまいが

売買締結すれば、どれがいいという答えはありません。

そこで、
ご近所さんにも不動産会社にもバレない他力本願型の売却方法を紹介します。

それも、早く・高く売れる可能性がある方法です。

不動産屋と仲介手数料

マンション売却を成功させる方法は、不動産会社との付き合いです。

不動産会社は、専任だろうと一般だろうと媒介契約あってのものです。

以前も紹介しましたが

  • 媒介契約のあるマンション
  • 媒介契約のないマンション

絶対的に、媒介契約のあるマンションを積極的に売ります。

それは、買主を紹介し売買が成立したときの仲介手数料が両手になるからです。

  • 媒介契約がない場合
    買主からだけの3%の仲介手数料
  • 媒介契約がある場合
    売主(3%)+買主(3%)からの6%の仲介手数料
仮に1億円の物件であれば、

  • 媒介契約がない場合
    買主からの3%の仲介手数料:300万円
  • 媒介契約がある場合
    売主+買主からの6%の仲介手数料:600万円
  • この差は歴然です。

    《重要》売却の考え方

    今回の売却方法は、

    • ポータルサイト
    • レインズ
    • 不動産会社のオフィシャルサイト
    • 近隣へのポスティング

    掲載などを一切行いません。

    その代わりに、不動産会社に、比較物件のポジションを取りにいきます。

    • 不動産会社が持っている顧客
    • 近隣のマンション内覧者
    • 同等のマンション購入希望者

    自宅マンションを表に出さず、
    不動産会社の顧客に対して、自宅マンションを紹介・売買を行ってもらうというものです。

    ご近所さんに内緒で売却は可能ですし、媒介契約した不動産会社以外にバレることもありません。

    秘密性と希少価値

    ライバル物件・同等の条件の物件に内覧希望が入れば、必然的に自宅マンションの内覧の話となるでしょう。

    でも、その自宅マンションの物件情報はネットで検索しても出てきません。

    要するに、

    • 「表に出ていない物件」
    • 「オーナーに仲介を依頼されている特別物件」

    など、希少性と秘密性、特別感のあるマンションという位置づけが可能となるのです。

    レインズに載せないでマンションを売る

    不動産会社選択

    そこで、不動産会社選びですが、
    大手不動産会社には、基本的にすべてコンタクトを取りたいところです。

    顧客の管理・ネットワークは有効に使えます。

    媒介契約があってこそ、積極的に送客をしてくれるわけですから、中小不動産と地元の不動産会社にも触手を伸ばしたいところです。

    一般媒介契約は何社までOK?

    となれば、不動産会社との媒介契約は積極的に進めるわけですが、

    そこで考えるのが一般媒介契約の不動産会社の数です。

    今回の場合、不動産会社の数は関係ありません。

    1社でも多くの不動産会社と契約して構いません。

    不動産会社もレインズに掲載されない以上、どの会社が媒介契約を受けている分かりません。

    レインズに掲載しない内緒でマンション売却:まとめ

    今回は、ちょっと特別な条件下

    • 近隣にバレずに内緒でマンション売却
    • 不動産会社にも内緒でマンション売却

    を紹介しました。

    知り合いの不動産会社にお願いはしているけど、
    他の不動産会社にもお願いしたいという時も、レインズに掲載しないことで知られることはないでしょう。

    レインズに載せないというデメリットを、
    数多くの不動産会社と一般媒介契約を行うことでリスク管理を行い、
    表に出ていない不動産情報としての希少性を持たせる、イレギュラーな方法と言えるかもしれません。

    不動産会社にコンタクト

    《私が行ったマンション売却方法紹介》

    私は、根っからのケチ思考です。
    1ヵ月頑張って働いて30万円稼ぐのであれば、少し手間がかかってもマンション売却で100万円上乗せをすることを選択しました。

    なので少しでも高くマンションを売るために、有名な一括査定サイトすべて(当時5サイト)に査定依頼を行い、時間をかけて不動産屋の営業マンと打ち合わせを行いました。

    結果的に、相場以上に売却することができましたが、すべての人が時間に余裕があるわけではないでしょう。

    登録は簡単ですが、不動産会社の営業マンとの打ち合わせに時間を取られるので、3サイトくらいの登録で相場の確認、高値売却を実現できるでしょう。
    今は、少し前と違って大手企業が査定サイトを運営しているので昔より安心して活用できます。

    ≪おすすめサイト≫

    • 《Yahoo不動産と提携の一括査定》
      大京穴吹不動産、大成有楽不動産販売、ロイヤルハウジング、京急不動産、ソニー不動産など
      >>おうちダイレクト
    • 【仲介以外に買取・リースバックも】
      センチュリー21、ハウスドゥ、西武エステート株式会社、朝日リビング株式会社など
      >>いえカツLIFE

    になります。

    そこで、現状(2019年8月)、オススメするサイトですが、

    • Q:首都圏じゃなくても大丈夫?
      A:多くのサイトは都道府県関係なく登録可能ですので心配もありません。
    • Q:お金はいくらかかるの?
      A:無料です。査定以外にも近隣の売買結果や同じマンションの売買情報を確認可能です。
    • Q:登録作業が面倒なんじゃない?
      A:スマホで登録可能ですし、3分もあればOK!忙しい方でも気軽に登録が出来ます。
      また、細かい間取りや㎡数などは、大体の数字で問題ありません。
    • Q:しつこい電話営業が来るんじゃないの?
      A:実際に家に来ることなく机上査定(概算査定)が可能です。
      メールでやり取りも可能なので相場だけを確認したいという人にもおすすめです。
    ≪私のようにもれなく登録するなら≫

    • 【NTTデータの不動産査定サイト】
      イオンハウジング、株式会社オープンハウス、イエステーション、京王不動産株式会社、京阪電鉄不動産株式会社、スターツピタットハウス株式会社、
      など
      >>HOME4U
    • 【マンション専用の査定サイト】
      住友林業ホームサービス株式会社、三菱UFJ不動産販売株式会社、リストインターナショナルリアルティ株式会社、株式会社ワッフル不動産販売、みずほ不動産販売
      など
      >>マンションナビ

    オーナーチェンジ物件にも最適かも?

    最後に、

    • 急がず高値売却を考えている方
    • オーナーチェンジ物件の方

    には特におすすめかもしれません。

    表に物件情報が出ないことで、販売期間、長い時間売れていない売れ残り物件に見られることがありません。

    それ以上に、
    希少性を押せるというメリットを最大限にアピールでき、不動産会社はそもそもバーター的に物件を紹介するだけですから、モチベーションの増減が発生しないのも売却の妨げになりませんね。

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