近所にも不動産会社にも内緒でマンションを売りたい!レインズに載せずに秘密で売却

マンション売却 レインズに載せないマンション売る・マンション売却

マンション売却を行うと、他の不動産会社からオファーの連絡が来ます。

郵送・ポスティングで、

  • 「売却のお手伝いをします!」
  • 「査定しませんか?」
  • 「2LDK:50平米、5000万円の物件を探している人がいます」
  • 「今なら仲介手数料”半額”キャンペーン」

要するに、売却中であることが不動産屋にバレバレだということです。

近隣の人に内緒で売却はもちろん、不動産会社以外にも知られず、売却したいという人もいるでしょう。

そこで、今回は、
近所にも不動産会社にも内緒でマンションを売る方法を紹介します。

スポンサーリンク

レインズに掲載で不動産会社にバレバレ

以前、
家族・近隣にバレずに査定する方法を紹介しました。

こっそり内緒でマンション査定はできますか?家族・近隣にバレずに査定する方法
マンションを売るつもりはないけど・・・。 旦那の名義なので自分の名義ではないけど・・・。 でも、自宅マンションを査定したいと思う人も多いでしょう。 こっそり・内緒でマンション査定が可能なのか? 紹介したいと思います。 ...

しかし、ここで問題に気づきました。

この中では、

不動産会社から、オファーの郵便に関して、マンションを所有していると良くある話なので気にならないでしょう。

という形で治めましたが、やはり不動産会社からの郵便も気になるものです。

では、なぜ不動産会社から郵送が届くのか?

それは、レインズに掲載されているからです。

レインズとは、不動産会社専用の不動産検索サイトみたいなものです。
一般の人は閲覧できませんが、不動産会社にはバレバレです。

スーモなどに掲載しないことで、近隣の人には内緒で売却をできますが、

このレインズの掲載で業者には情報が流れてしまいます。

今回は、
非公開物件として、そのレインズへの掲載を行わずにマンション売却(レインズ未掲載)を行おうという話です。

レインズに掲載しないマンション売却:メリット・デメリット

不動産流通標準情報:REAL ESTATE INFORMATION NETWORK SYSTEM、レインズ(REINS)への登録は、
専任媒介契約・専属専任媒介契約では義務付けられていますが、一般媒介契約では義務付けられていません。

レインズに載せない不動産屋は怪しいともいわれますが、今回はこれを逆手に取ることから始まります。

そこでレインズへの掲載のメリット・デメリットを紹介すると

レインズ掲載のメリット

売却する物件を他の不動産会社に紹介できるということです。

小さな不動産会社・予算がない不動産会社は、スーモ・アットホームなどのポータルサイトへの掲載が難しく、レインズに掲載し、他の不動産会社からお問い合わせを待つという会社もあります。

また、レインズへの掲載では、仲介手数料の相談として
本来、売主から入る仲介手数料:3%の半分を、買主を紹介する不動産会社へ折半(1.5%)サービスなど、不動産同士の共有の場にもなっています。

また、物件を探している顧客へ、売り物件情報がスーモなどに掲載される前に紹介できることで、不動産屋の威厳を保てるという部分もあります。

レインズ掲載のデメリット

売り物件の情報が公開されるわけですが、不動産屋同士に共有されます。

たとえば、5社と一般媒介契約をすれば、レインズには5社が掲載します。

媒介契約をした不動産会社には、ライバルが4社であることが一目瞭然です。

ライバルは多くなればなるほどモチベーションが下がります。

また、5社と媒介契約をしているのであれば、このオーナー(売主)は、連絡すれば一般媒介契約を結んでくれるのではないか?

っとも思われてしまい、営業の郵送が頻繁になります。

マンション売却 レインズ未掲載

では、ポータルサイトにもレインズにも掲載せず、

効果的にマンションを売却する方法はできるか?

レインズに掲載しないマンション売却方法

中古マンション売却は、
しっかりした規約・契約のもとに売れればどんな売り方をしてもかまいません。

  • 一般媒介契約がいい
  • 専任媒介契約がいい
  • 一般媒介契約なら3社以内がいい

正直、売れればどの方法でも構いません。

  • 居住中
  • 空室中
  • クリーニングをしようがしまいが

売買締結すれば、どれがいいという答えはありません。

そこで、
ご近所さんにも不動産会社にもバレない他力本願型の売却方法を紹介します。

それも、早く・高く売れる可能性がある方法です。

不動産屋と仲介手数料

マンション売却を成功させる方法は、不動産会社との付き合いです。

不動産会社は、専任だろうと一般だろうと媒介契約あってのものです。

以前も紹介しましたが

  • 媒介契約のあるマンション
  • 媒介契約のないマンション

絶対的に、媒介契約のあるマンションを積極的に売ります。

それは、買主を紹介し売買が成立したときの仲介手数料が両手になるからです。

  • 媒介契約がない場合
    買主からだけの3%の仲介手数料
  • 媒介契約がある場合
    売主(3%)+買主(3%)からの6%の仲介手数料
仮に1億円の物件であれば、

  • 媒介契約がない場合
    買主からの3%の仲介手数料:300万円
  • 媒介契約がある場合
    売主+買主からの6%の仲介手数料:600万円
  • この差は歴然です。

    《重要》売却の考え方

    今回の売却方法は、

    • ポータルサイト
    • レインズ
    • 不動産会社のオフィシャルサイト
    • 近隣へのポスティング

    掲載などを一切行いません。

    その代わりに、不動産会社に、比較物件のポジションを取りにいきます。

    • 不動産会社が持っている顧客
    • 近隣のマンション内覧者
    • 同等のマンション購入希望者

    自宅マンションを表に出さず、
    不動産会社の顧客に対して、自宅マンションを紹介・売買を行ってもらうというものです。

    ご近所さんに内緒で売却は可能ですし、媒介契約した不動産会社以外にバレることもありません。

    秘密性と希少価値

    ライバル物件・同等の条件の物件に内覧希望が入れば、必然的に自宅マンションの内覧の話となるでしょう。

    でも、その自宅マンションの物件情報はネットで検索しても出てきません。

    要するに、

    • 「表に出ていない物件」
    • 「オーナーに仲介を依頼されている特別物件」

    など、希少性と秘密性、特別感のあるマンションという位置づけが可能となるのです。

    レインズに載せないでマンションを売る

    不動産会社選択

    そこで、不動産会社選びですが、
    大手不動産会社には、基本的にすべてコンタクトを取りたいところです。

    顧客の管理・ネットワークは有効に使えます。

    媒介契約があってこそ、積極的に送客をしてくれるわけですから、中小不動産と地元の不動産会社にも触手を伸ばしたいところです。

    一般媒介契約は何社までOK?

    となれば、不動産会社との媒介契約は積極的に進めるわけですが、

    そこで考えるのが一般媒介契約の不動産会社の数です。

    今回の場合、不動産会社の数は関係ありません。

    1社でも多くの不動産会社と契約して構いません。

    不動産会社もレインズに掲載されない以上、どの会社が媒介契約を受けている分かりません。

    レインズに掲載しない内緒でマンション売却:まとめ

    今回は、ちょっと特別な条件下

    • 近隣にバレずに内緒でマンション売却
    • 不動産会社にも内緒でマンション売却

    を紹介しました。

    知り合いの不動産会社にお願いはしているけど、
    他の不動産会社にもお願いしたいという時も、レインズに掲載しないことで知られることはないでしょう。

    レインズに載せないというデメリットを、
    数多くの不動産会社と一般媒介契約を行うことでリスク管理を行い、
    表に出ていない不動産情報としての希少性を持たせる、イレギュラーな方法と言えるかもしれません。

    不動産会社にコンタクト

    マンション売却するなら トピックス査定は素早く、売却は慎重に

    早いもので7月、緊急事態宣言の解除で不動産業界も動きだしました。

    しかし、現状はかなりの停滞模様です。
    新型コロナウイルスで世界的な景気後退は決定的になりました。
    追い打ちをかけるかのように3月24日、オリンピック延期が発表されました。

    【今後の見通し(最悪バージョン)】
    不動産市況は経済よりかなり遅れてきます。
    最悪の状態は2・3年後と考えます。

    • コロナ自粛・経済下火(今)
    • 各種補助・給付・助成金で一時しのぎ(これから)
    • 業績悪化(半年後)
    • 給料減額・ローン返済不能(1年後)
    • 売り物件過多(2年後)
    • 不動産市況最悪(2年後以降)

    今は、不動産価格が下がるという風潮の割に、下落が見られない状況かもしれませんが、確実に内覧数・売買件数は減りつつあります。

    ただ、それが不動産市況です。

    その証拠というわけではないが、
    不動産査定を行うと、

    • 仲介で一般ユーザーに売却する場合、崩れた感じのない査定結果が出ます。
    • 業者買取の場合、かなりシビアな数字が提示されます。

    不動産会社も自分が買い取るとなると非常に慎重な数字を出す、ダブスタ的な状況となっています。

    自宅の資産価値はどうなっているか?

    当たり前ですが、家を買った時の価格と今の価格は同じではありません。
    場合によっては、購入した時より高いかもしれません。

    *各社、現状はオリンピック開催を前提としていますが、状況次第で大幅ダウンの可能性もあります。
    *定期査定として、1か月以内に査定を行った人は意味がないと思います。

    住所や部屋の築年数、大体の広さ、連絡先を入力するだけなので、
    相場感を知りたい人はこちらで確認することができます。

    不動産売却一括査定

    LINE風に会話形式で査定ができます

    マンションだけでなく、家や土地などの不動産の一括査定できるサイトです。

    イエウール

    名義人でなくても、また平米数や築年数が曖昧でも、不動産会社が確認して査定してくれます。

    全国対応・無料・24時間OK
    イエウール公式サイト

    《一括不動産査定の活用方法》

    不動産査定において、
    適当に複数の不動産会社に依頼すればいいと思っていませんか?
     
    実は、それ大間違いです。
     
    査定する意味もなく、売却失敗にもつながります。

    テレビや冷蔵庫など型番がある商品は相場のブレは少ないですが、
    不動産は、近隣状況・社会環境・権利関係など各々変わってきます。

    それを見越して、簡単ツールでありながら幅広い情報を収集できるのが一括査定なのです。

    多くの不動産売却成功者は、以下のことをしています。
    マンション売却 成功
    引用:マンションナビ

    • 普通に不動産屋に売却をお願いする時の査定
    • なかなか売れなかった時のために、不動産買取りの査定
    • 築古、事故物件、相続など訳アリの物件に強い、専門の仲介業者に査定
    • 売却後も、同じところに住み続けるリースバック
    • 査定は無料なので、最高額で売却するために成功者は複数の不動産会社に査定依頼を行います。

    オーナーチェンジ物件にも最適かも?

    最後に、

    • 急がず高値売却を考えている方
    • オーナーチェンジ物件の方

    には特におすすめかもしれません。

    表に物件情報が出ないことで、販売期間、長い時間売れていない売れ残り物件に見られることがありません。

    それ以上に、
    希少性を押せるというメリットを最大限にアピールでき、不動産会社はそもそもバーター的に物件を紹介するだけですから、モチベーションの増減が発生しないのも売却の妨げになりませんね。

    error:Content is protected !!
    タイトルとURLをコピーしました