ワンルームマンション投資のメリット・デメリット:空室のリスク

ワンルームマンション投資 ワンルームマンション投資

誰しもが憧れる家賃収入が得られるマンション投資。

最近ではワンルームマンションの投資が注目されています。
1棟まるまるではなく、マンションの1室を購入し賃貸収入を得る投資です。

ワンルームマンションは少額資金から始めれるメリットをもちますが、その反面ワンルームマンションならではのデメリットも存在することを知っておきましょう。

今回は、

  • サラリーマンやOLにも人気
  • 退職金などで老後の定期収入作り
  • マンションを売った譲渡益でも始められる

マンション投資について考えたいと思います。

ワンルームマンション投資のメリット

不動産投資を考える人の中には、老後資金として、今から準備をしたい、収入を確保したいと考えている人もいるでしょう。
要するに、今の収入では不満や将来的な心配があるのが分かります。

株式・FXなど様々な投資案件がある中、不動産投資はミドルリスク、ミドルリターンともいわれ、ほかの投資とは違う大きな魅力があります。

ワンルームマンション投資のメリット

資金調達が容易?

そもそも融資をひっぱることもできなければ物件を購入することもできません。

そういったニーズにあっているのが、ワンルームマンションの投資とも言えます。

同じ駅周辺の物件で考えれば、
アパートを1棟購入するのとワンルームマンションを購入するのとでは、当然ワンルームマンションの方が安く購入できるでしょう。

ワンルームということで、初期の準備資金を少額に抑えることができるため
融資を受ける金額も少なくできることから、

  • 年収が低いから心配
  • 自己資金がそれほどない

という人でも参入が容易なのが、ワンルームマンション投資の大きなメリットであるといえるでしょう。

少額資金から始めれて、インカムゲインでの利益を得ることが可能となるのです。
しかし、ワンルームマンションと一言でいっても、

  • 新築
  • 築浅
  • 築古

といったように様々なので一概にはいえません。

ワンルームマンション投資が手を出しやすい投資案件であるのは間違いありませんが、やみくもに始めるのは危険でしょう。

ワンルームマンションから始めるのは危険?

不動産投資の中でも、始めやすいワンルームマンションですが、

  • ①簡単にできる
  • ②誰でも収益を生み出すことができる

この2つは、全く意味が違ってきます。

ワンルームマンション1室の不動産投資から初めて収益が安定し返済の目途が立ってくると、もう1部屋投資しようというタイミングが訪れます。

メリットばかりを考え、
ワンルームマンションならではのリスクから目を背けていると失敗し大きく損してしまうことは珍しいことでもありません。

そこで、具体的にデメリットを見ていきたいと思います。

ワンルームマンションならではのデメリット

不動産投資として比較的取り組みやすいワンルームマンションですが、当然デメリットがあることも知っておきましょう。

不動産投資のいいところは、入居があれば毎月安定して家賃収入を得られるところです。
しかし裏を返せば誰かが住んでくれているからこそ成り立ちます。

つまり、入居がないことには家賃収入を得ることができません。

ワンルームマンションを1室のみ賃貸しているケースであれば空室がでれば収入がストップしてしまう。
これは最大のデメリットでしょう。

もしアパートを1棟所有していた場合であれば、10室ある中1室が空室になったとしても収入が途絶えることはありません。

ワンルームマンションの場合だといかに空室期間をつくらないかはとても重要です。
なぜなら空室が発生している間でも融資の返済もちろん税金の支払いなども発生してくるためです。

できればワンルームマンションでも1室だけではなく2室、3室と分散していることが理想です。

収益の安定を図ることはできるのは、もちろんその分資金がまた必要になってくるところが、ワンルームマンションで不動産投資をする難しいところでもあるでしょう。
ワンルームマンション投資 デメリット

空室も考えておくこと

不労所得としてのイメージが強いのが不動産投資。
物件を購入し賃貸として貸し出すことで、収益を得られる大きなメリットがあります。

部屋数にもよりますが、入居者がいる限り安定した収益が見込めることもあり、ある程度の経済的な余裕がある人なんかは不動産投資を検討する人も少なくはないでしょう。

そこで、デメリットでも紹介した、空室のリスクを深堀したいと思います。
真剣に投資を考える上で、考えられるデメリットは十分に承知しておく必要があるでしょう。

空室のデメリット

不動産投資においての収入は家賃収入がメインとなってくるでしょう。
インカムゲインと呼ばれる現金収入のことですね。

そのため、賃貸している各部屋に第三者による入居がないと当然ですが、収益を確保することはできません。

不動産投資において、空室というのは大きなデメリットであり迅速に対処するべき一つの大きなリスクです。

空室が続く限り、その期間は損しているわけです。

家賃が10万だったとしましょう。
1つ空室ができるということは、単純に10万円の損失です。

2つ空室ができると、20万円の損失。
その損失額は次の入居者が決まらないことには、どうにもならなず次の月、次の月と続きます。

利回りばかり考えて、投資物件を選ぶ人も少なくないです。
しかし空室があるのでは利回りどころではなくなってしまうことが分かりますね。

多くの場合は銀行などからの融資を受け、物件を購入しています。
借りたお金は当然、毎月返済する必要があり家賃収入はその返済金に充てる原資でしょう。

そのため、空室は不動産投資においては見過ごせないリスクになります。

ワンルームオーナーは出口戦略が少ない!?

もしアパート物件を所有していれば、いくつかの出口戦略を考えることができます。

  • リノベーション
  • 建て替え
  • オーナーチェンジ(売却)

など。

しかし、ワンルームマンションだと建て替えなんてできません。
リノベーションする価値があるかも難しいところです。

となると基本的に、ワンルームマンションの出口戦略は売却となってくるでしょう。

要するに購入した物件を売却した時、利益がどうか?
ということです。

特に新築のワンルームマンションの場合、たった数年で価格が大きく下がる傾向にあることも頭に入れておく必要があるでしょう。
新築の場合は物件を販売するために様々なお金が使われているため、物件の価格が高めに設定されているためです。

ただ、ワンルームマンションにかぎらず、
不動産売却は、その時点のマンション相場・市場動向がすべてです。

不動産相場は上下しますので、購入した物件の価値が、グーーンと上がることも多々あります。

現状、首都圏をはじめ主要都市は毎年上昇傾向にあります。

よって、しっかり家賃収入を得ながら、タイミングを見て高くその物件を売却することでよりメリットを受けることができるのも不動産投資です。

まずははじめにこちらの記事を読んでほしい。

マンションを高く売る方法

ある意味これが、不動産投資の人気の理由と言っていいでしょう。
そこで、インカムゲイン(家賃収入)、キャピタルゲイン(売却益)を紹介しましょう。

ワンルームマンション相場

ワンルームマンション投資は家賃収入だけではない?知っておきたいメリットとは?

不動産投資には様々なメリットがあるため、数ある投資案件の中でも常に注目されています。

マンション投資をやってみたいなと思っている人にとっての一番のメリットというのは労働をしなくても、家賃収入が得られるということではないでしょうか。

不労所得ともいわれる、不動産収入は投資をする何よりの魅力であると考えられるでしょう。

インカムゲイン

不動産投資では2つの収益を得ることが可能です。
その一つが、インカムゲインと呼ばれるいわゆる家賃収入ですね。

運用益であるインカムゲインのメリットは毎月安定した収入が得られることでしょう。
賃貸として貸し出している物件に入居者がいる限り、常に収益が発生します。

家賃に関しては大きく変動するものではないこともあり、毎月安定した収益が見込めるのが不動産投資のいいところです。

このように継続して毎月収入を得ることができる仕組みが不労所得と言われる所以でしょう。

不動産投資を始めるにあたり、融資を受け物件を購入しますよね。
基本的には、融資金額の返済はインカムゲインである家賃収入からとなります。

家賃収入から借入金額が全額返済できた後も、家賃収入はそのまま継続して入ってきてくれます。

得られるリターンは正直少ないかもしれませんが、それだけリスクも最小限に抑えられるのがインカムゲインのいいところです。

キャピタルゲイン

不動産投資での収益は家賃収入だけではありません。
キャピタルゲインと呼ばれる売却益も考えておく必要があるでしょう。

キャピタルゲインは、毎月の収益があるわけではなく物件自体を売却したときの利益です。

たとえば、500万円で購入した物件が1500万円の価値となったときに売却をすれば1000万円の利益を得ることができますね。

この購入時の価格と売却した時の差額で得た利益をキャピタルゲインと呼びます。

しかし、キャピタルゲインはインカムゲインに比べて難しい面を多くもちます。
購入した時よりも高値で売れないとそもそもキャピタルゲインは成り立ちません。

しかし、不動産価格が上がるのか?下がるのか?はとくに素人の目では全く判断することができないのではないでしょうか。

投資としてのリスクを大きく感じがちですが、それだけ得られるリターンも大きくなるのがキャピタルゲインのメリットとなるでしょう。

サラリーマンをしながらワンルームマンション投資をする人のメリット

規模は様々ではありますが、本業としてサラリーマンをしながら不動産を所有し家賃収入を得ている人はたくさんいます。

もちろん理由もいろいろあるでしょうが、多くの人がプラスの収入を確保したいからで、サラリーマンとして働いている人にとって、不動産投資はまさにうってつけの投資案件でしょう。

サラリーマンの人が、不動産投資をするメリットにはそのようなキャッシュポイントを増やしておくことができるのが一つ。

今の時代に何が起きるかわかりません。
急にリストラにあうことさえもありうる時代なので、万が一のときに備え収入の柱を増やしておくことは賢いといえますね。

また、サラリーマンが不動産投資をする上でのもう一つのメリットが融資の受けやすさでしょう。
銀行も返済能力がある人にしか融資することはできません。

しかし、現役のサラリーマンであれば毎月の安定した収入がある点は融資に関しては大きくプラスに働いてくれます。
勤続年数が長い、何かの役職を持っているなどすればより融資を通る確率は高くなります。

不動産投資の外せないメリットはレバレッジ効果

不動産投資は他の投資案件と比べて、大きな金額を融資することが可能です。
というのも物件という担保があるためですね。

仮に、

  • 「FX投資をしたいから」
  • 「株式投資をしたいから」

融資してください
と銀行に相談にいってみたらどうなるでしょうか。

何千万円も借りることができないのはもちろん、融資が下りることもないでしょう。

しかし不動産投資であれば、サラリーマンをしながらでも、もちろんそうでなくても大きな融資を受けることが可能なんです。

これが何を意味するのか?
担保があるおかげで、少ない資金から高額な融資を引っ張れます。

レバレッジがある投資ができ、投資効率がよくなるのは大きな魅力となるでしょう。

ワンルームマンション投資の始め方

投資には、マンション投資だけでなくメリット・デメリットがありますが、そのリスクをどこまで

  • 負えるか?
  • 許容できるか?

が大きなポイントとなります。

今後今以上に、日本は高齢化社会に向かっていきます。

高齢者の一人暮らしもより増えていくでしょうから、ワンルームマンション投資もこれからが本番とも言えるでしょう。

また、昨今の高齢者の自動車事故の問題から、高齢者の車離れは拍車がかかることも予想されます。

そうなると、地方においても特に駅から近い物件に人気が集中していくことが考えらます。

現状、首都圏は右肩上がりの不動産相場ですが、地方においても立地・アクセスのいい物件に人気が高まっていくでしょう。

要するに、

  • どのタイミングで
  • どの地域を

この情報を、どう入手するか?
これが大きなポイントとなるでしょう。

昨今では、不動産投資セミナーも各地で開かれています。

やるやらないは別として、不動産投資、税金対策(節税)などを知る意味で、参加するのもいいかもしれませんね。

【参考サイト】
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