一向にマンションが売れない!その理由、不動産会社にあるかも!?

マンション売れないマンションが売れない

マンションを売りに出したけど、なかなか売れない。

仲介をお願いしている不動産会社から

  • この地域は他も売買実績が出ていない
  • 今の時期はあまり売れない時期
  • 不動産サイト(自社サイト・Yahoo・SUMOなど賃貸サイト)にはアクセスはある
  • 資料請求は来ている
  • 内見希望も少しはある

多くの人は、担当者の報告を鵜呑みにしてしまいがちですが、実際どうでしょうか?

実は、これを鵜呑みにしてはいけません。

スポンサーリンク

マンションが売れない

そこで売れない理由において、
市場動向や需給の問題以外に、不動産会社が原因である場合も多く、

売主は何カ月経っても買い手が現れない理由として

  • 自社で買い主を見つけるために、他社からの購入希望者の依頼を断る「囲い込み】
  • まともな検討客すら現れず、焦りを煽ったり、買い手をじらす行為を業界用語で【干す・干し】とも言われる行為

も考えられます。

そこで、これらが横行している理由、原因、解決方法を紹介します。
場合によっては、
この解決法を活用で、1か月以内成約ということも多々ありますので、是非、実践してください。

マンションが売れない理由

不動産会社の悪徳手口

囲い込みとは?

不動産会社は、仲介手数料で成り立っています。

仲介手数料は、上限3%と決められているため、1000万円の物件で30万が上限に一見、見えるのですが、
そこには、売り主と買い主の仲介を行うため、

  • 売主から3%
  • 買主から3%

ようするに、最大で6%(1000万円の場合60万円)の手数料を受け取ることができるのです。

その仲介手数料を受け取るためには、

  • 売主から3%:売い主から委託され、売り主側の売買サポート(窓口業務・広告業務)を行う
  • 買主から3%:買い主を見つけ、売買を成約される

上記の2つになります。

囲い込みは、この手数料において、
売主から依頼された業者が、売り主からも買い主からも、両方から手数料を取るために、専門用語で両手取引を画策するのが、囲い込みというものです。

簡単に説明すると、
購入希望者を持った不動産会社が、売り主側に委託された業者にお問い合わせをした場合、
買い主から取れるはずの手数料が、他社の不動産会社に持っていかれてしまうため

  • 「その物件は売買が成立しています」
  • 「契約段階に入って、住宅ローン審査中です」
  • 「オーナーが売るのを一旦諦めました」

などのウソの口実で、断りを入れるのです!

要するに、自分のところで買い主を見つけるまで、他社からの依頼を断り続けるため、売れるものも売れないという状況になるのです。

もしかして、あなたの担当者、囲い込みを行っているために、売れるマンションも売れていないかも?

関連記事:「囲い込み」問題とは?!高く・早くマンションが売れないワケ!

不動産会社 信頼できない

干す・干・値こなししとは?

マンションは一般の個人が購入するだけのものではありません。

不動産会社が購入して、転売という場合もあります。

専任の不動産会社が、そのマンションを自分のところ(知り合いの業者)で安く購入して転売するために、
あえて、売れない状況を装う、

  • 売れない物件を装うことを「干す」
  • そのために、物件の価格を下げさせることを「値こなし」

といいます。

最初で挙げたような、売れない要因をさも本当のように説明し、売り主に不安を煽っていくのです。

そして、最終的な文句として
「市況が悪いので、この価格では難しいかもしれません。」

  • ***万円なら買れると思いますが、どうでしょうか?
  • 500万円値引きしたら、即購入したいという購入希望者がいますがどうでしょうか?

と、安く売らせるのです。

もし、なかなか売れず、金額の値引き交渉をしているようであれば、”干し”の可能性を考える必要はありますね。

売れないマンションの理由・現状に問題ないのか?

専任媒介契約:現状を確認してみよう!

不動産売買において、売主と仲介会社は、媒介契約を結びます。

しかし、実際、その契約が曖昧になっている場合が多々あるのです。

特に、地方・田舎の場合、
地元の不動産会社にお願いした場合、なぁなぁで売買契約を結び、そこに実態がない場合があります。

そこで、確認してください。
今、仲介してもらっている不動産会社と契約はどうなっているでしょうか?

もし、分からないようであれば、
「専任媒介契約」
での契約を結びましょう。

媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約がありますが、
専任媒介契約にで、不動産業界全体が連携して買い手を探すことを手助けするレインズ;Real Estate Information Network System(不動産流通標準情報システム)への登録が義務ずけられます。

ちなみに、

  • 専任媒介契約は、1社に仲介の窓口をお願いする。
  • 一般媒介契約は、複数社に仲介の窓口をお願いする。

と違いがありますが、
売れないマンションを売る場合、たくさんの不動産会社を窓口にするより、1社に仕切ってもらうことがポイントです。

専任:1社にで、その業者は売り主からの売買手数料(3%)が確定し
さらに、専任契約を解除されないように、広告活動を頑張ります。

ただ、その際には、

  • 囲い込みはしないでください。
  • 干し・干すことはやめてください。

と、くぎを刺しておくこともポイントです。

業者選びは一括査定で解決

業者は、囲い込みを疑われた場合、即改善してくれるとは限りません。

最近の囲い込みは巧妙になっているため、
売れないマンションが業者の場合、早急に変更が一番です。

マンション売却するなら トピックス査定は素早く、売却は慎重に

早いもので8月、緊急事態宣言の解除で不動産業界も動きだしました。

しかし、再度・感染者拡大で、現状もかなりの停滞模様です。
新型コロナウイルスで世界的な景気後退は決定的になりました。
追い打ちをかけるかのように3月24日、オリンピック延期が発表されました。

【今後の見通し(最悪バージョン)】
不動産市況は経済よりかなり遅れてきます。
最悪の状態は2・3年後と考えます。

  • コロナ自粛・経済下火(4月)
  • 各種補助・給付・助成金で一時しのぎ(今)
  • 業績悪化(半年後)
  • 本格的第2波(冬)
  • 給料減額・ローン返済不能(1年後)
  • 売り物件過多(2年後)
  • 不動産市況最悪(2年後以降)

今は、不動産価格が下がるという風潮の割に、下落が見られない状況かもしれませんが、確実に内覧数・売買件数は減りつつあります。

ただ、それが不動産市況です。

その証拠というわけではないが、
不動産査定を行うと、

  • 仲介で一般ユーザーに売却する場合、崩れた感じのない査定結果が出ます。
  • 業者買取の場合、かなりシビアな数字が提示されます。

不動産会社も自分が買い取るとなると非常に慎重な数字を出す、ダブスタ的な状況となっています。

自宅の資産価値はどうなっているか?

当たり前ですが、家を買った時の価格と今の価格は同じではありません。
場合によっては、購入した時より高いかもしれません。

*各社、現状はオリンピック開催を前提としていますが、状況次第で大幅ダウンの可能性もあります。
*定期査定として、1か月以内に査定を行った人は意味がないと思います。

住所や部屋の築年数、大体の広さ、連絡先を入力するだけなので、
不動産に詳しくない人はこちらで確認するといいと思います。

LINE風に会話形式で家の査定

マンションだけでなく、家や土地などの不動産の一括査定できるサイトです。

イエウール

名義人でなくても、また平米数や築年数が曖昧でも、不動産会社が確認して査定してくれます。

*各社、現状は東京オリンピック開催を前提としていますが、状況次第で大幅ダウンの可能性もあります。
*定期査定として、1か月以内に査定を行った人は意味がないと思います。

全国対応・無料・24時間OK
イエウール公式サイト

《一括不動産査定の活用方法》

不動産査定において、
適当に複数の不動産会社に依頼すればいいと思っていませんか?
 
実は、それ大間違いです。
 
査定する意味もなく、売却失敗にもつながります。

テレビや冷蔵庫など型番がある商品は相場のブレは少ないですが、
不動産は、近隣状況・社会環境・権利関係など各々変わってきます。

それを見越して、簡単ツールでありながら幅広い情報を収集できるのが一括査定なのです。

多くの不動産売却成功者は、以下のことをしています。
マンション売却 成功
引用:マンションナビ

  • 普通に不動産屋に売却をお願いする時の査定
  • なかなか売れなかった時のために、不動産買取りの査定
  • 築古、事故物件、相続など訳アリの物件に強い、専門の仲介業者に査定
  • 売却後も、同じところに住み続けるリースバック
  • 査定は無料なので、最高額で売却するために成功者は複数の不動産会社に査定依頼を行います。

マンションを賢く売る方法は、トップページでの紹介しています。

マンションが売れないワケ

一向に売れないマンションが簡単売れた話

私の知り合いは、マンションを売り出して半年たっても売れないということで、悩んでいました。

友人概略

  • 地方のどちらかというと田舎
  • 築10年の駅近の立地の良いマンション
  • 引っ越しを済ませ、クリーニング済
  • 内見時は、不動産会社にお願いし、自身は立ち会わない

お付き合いのある地元の不動産屋さんからは

  • 近隣のマンションもあまり売れていない
  • ホームページにも掲載しています
  • 購入希望主から資料請求は届いています
  • 内見希望もあります

と、聞いているようで、売れないのは景気やその地域に需要がないのだと感じていたようです。

契約の確認・レインズ掲載の確認

しかし、その話を聞いて幾つか質問しました。

  • レインズの登録情報は届いているか?
  • 契約形態はどうなっているのか?
レインズ 売却依頼主用物件確認

レインズ 売却依頼主用物件確認

その場で、友人からは、

  • レインズの情報は届いていない
  • 契約形態はわからない

とのことでした。
後日、レインズへは登録してあるということでしたが、知人に調べてもらったところ、登録が1週間前、さらに部屋の図面(マイソク)・写真の登録がないことが分かりました。

契約を見直し・担当者にプレッシャー

ということで

  • 専任媒介契約をしっかり。
  • レインズへは、室内の見取り図を入れてもらうこと。
  • さらに、囲い込みなどを行っているようであれば、別の会社に変更したいと訴えること

の3つを紹介し、ネットやブログで確認して、納得してもらいました。

すると1か月もしないで、マンションの売買は成立したとこのことでした。

特に田舎の場合、不動産会社はやりたい放題です。
知識がないことをいいことに、カモにされかねません。

囲い込み・干す・干し

error:Content is protected !!
タイトルとURLをコピーしました