一向にマンションが売れない!その理由、不動産会社にあるかも!?

マンション売れないマンションが売れない

マンションを売りに出したけど、なかなか売れない。

仲介をお願いしている不動産会社から

  • この地域は他も売買実績が出ていない
  • 今の時期はあまり売れない時期
  • 不動産サイト(自社サイト・Yahoo・SUMOなど賃貸サイト)にはアクセスはある
  • 資料請求は来ている
  • 内見希望も少しはある

多くの人は、担当者の報告を鵜呑みにしてしまいがちですが、実際どうでしょうか?

実は、これを鵜呑みにしてはいけません。

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マンションが売れない

そこで売れない理由において、
市場動向や需給の問題以外に、不動産会社が原因である場合も多く、

売主は何カ月経っても買い手が現れない理由として

  • 自社で買い主を見つけるために、他社からの購入希望者の依頼を断る「囲い込み】
  • まともな検討客すら現れず、焦りを煽ったり、買い手をじらす行為を業界用語で【干す・干し】とも言われる行為

も考えられます。

そこで、これらが横行している理由、原因、解決方法を紹介します。
場合によっては、
この解決法を活用で、1か月以内成約ということも多々ありますので、是非、実践してください。

マンションが売れない理由

不動産会社の悪徳手口

囲い込みとは?

不動産会社は、仲介手数料で成り立っています。

仲介手数料は、上限3%と決められているため、1000万円の物件で30万が上限に一見、見えるのですが、
そこには、売り主と買い主の仲介を行うため、

  • 売主から3%
  • 買主から3%

ようするに、最大で6%(1000万円の場合60万円)の手数料を受け取ることができるのです。

その仲介手数料を受け取るためには、

  • 売主から3%:売い主から委託され、売り主側の売買サポート(窓口業務・広告業務)を行う
  • 買主から3%:買い主を見つけ、売買を成約される

上記の2つになります。

囲い込みは、この手数料において、
売主から依頼された業者が、売り主からも買い主からも、両方から手数料を取るために、専門用語で両手取引を画策するのが、囲い込みというものです。

簡単に説明すると、
購入希望者を持った不動産会社が、売り主側に委託された業者にお問い合わせをした場合、
買い主から取れるはずの手数料が、他社の不動産会社に持っていかれてしまうため

  • 「その物件は売買が成立しています」
  • 「契約段階に入って、住宅ローン審査中です」
  • 「オーナーが売るのを一旦諦めました」

などのウソの口実で、断りを入れるのです!

要するに、自分のところで買い主を見つけるまで、他社からの依頼を断り続けるため、売れるものも売れないという状況になるのです。

もしかして、あなたの担当者、囲い込みを行っているために、売れるマンションも売れていないかも?

関連記事:「囲い込み」問題とは?!高く・早くマンションが売れないワケ!

不動産会社 信頼できない

干す・干・値こなししとは?

マンションは一般の個人が購入するだけのものではありません。

不動産会社が購入して、転売という場合もあります。

専任の不動産会社が、そのマンションを自分のところ(知り合いの業者)で安く購入して転売するために、
あえて、売れない状況を装う、

  • 売れない物件を装うことを「干す」
  • そのために、物件の価格を下げさせることを「値こなし」

といいます。

最初で挙げたような、売れない要因をさも本当のように説明し、売り主に不安を煽っていくのです。

そして、最終的な文句として
「市況が悪いので、この価格では難しいかもしれません。」

  • ***万円なら買れると思いますが、どうでしょうか?
  • 500万円値引きしたら、即購入したいという購入希望者がいますがどうでしょうか?

と、安く売らせるのです。

もし、なかなか売れず、金額の値引き交渉をしているようであれば、”干し”の可能性を考える必要はありますね。

売れないマンションの理由・現状に問題ないのか?

専任媒介契約:現状を確認してみよう!

不動産売買において、売主と仲介会社は、媒介契約を結びます。

しかし、実際、その契約が曖昧になっている場合が多々あるのです。

特に、地方・田舎の場合、
地元の不動産会社にお願いした場合、なぁなぁで売買契約を結び、そこに実態がない場合があります。

そこで、確認してください。
今、仲介してもらっている不動産会社と契約はどうなっているでしょうか?

もし、分からないようであれば、
「専任媒介契約」
での契約を結びましょう。

媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約がありますが、
専任媒介契約にで、不動産業界全体が連携して買い手を探すことを手助けするレインズ;Real Estate Information Network System(不動産流通標準情報システム)への登録が義務ずけられます。

ちなみに、

  • 専任媒介契約は、1社に仲介の窓口をお願いする。
  • 一般媒介契約は、複数社に仲介の窓口をお願いする。

と違いがありますが、
売れないマンションを売る場合、たくさんの不動産会社を窓口にするより、1社に仕切ってもらうことがポイントです。

専任:1社にで、その業者は売り主からの売買手数料(3%)が確定し
さらに、専任契約を解除されないように、広告活動を頑張ります。

ただ、その際には、

  • 囲い込みはしないでください。
  • 干し・干すことはやめてください。

と、くぎを刺しておくこともポイントです。

業者選びは一括査定で解決

業者は、囲い込みを疑われた場合、即改善してくれるとは限りません。

最近の囲い込みは巧妙になっているため、
売れないマンションが業者の場合、早急に変更が一番です。

《私が行ったマンション売却方法紹介》

私は、根っからのケチ思考です。
1ヵ月頑張って働いて30万円稼ぐのであれば、少し手間がかかってもマンション売却で100万円上乗せをすることを選択しました。

なので少しでも高くマンションを売るために、有名な一括査定サイトすべて(当時5サイト)に査定依頼を行い、時間をかけて不動産屋の営業マンと打ち合わせを行いました。

結果的に、相場以上に売却することができましたが、すべての人が時間に余裕があるわけではないでしょう。

登録は簡単ですが、不動産会社の営業マンとの打ち合わせに時間を取られるので、3サイトくらいの登録で相場の確認、高値売却を実現できるでしょう。
今は、少し前と違って大手企業が査定サイトを運営しているので昔より安心して活用できます。

≪おすすめサイト≫

  • 《Yahoo不動産と提携の一括査定》
    大京穴吹不動産、大成有楽不動産販売、ロイヤルハウジング、京急不動産、ソニー不動産など
    >>おうちダイレクト
  • 【仲介以外に買取・リースバックも】
    センチュリー21、ハウスドゥ、西武エステート株式会社、朝日リビング株式会社など
    >>いえカツLIFE

になります。

そこで、現状(2019年8月)、オススメするサイトですが、

  • Q:首都圏じゃなくても大丈夫?
    A:多くのサイトは都道府県関係なく登録可能ですので心配もありません。
  • Q:お金はいくらかかるの?
    A:無料です。査定以外にも近隣の売買結果や同じマンションの売買情報を確認可能です。
  • Q:登録作業が面倒なんじゃない?
    A:スマホで登録可能ですし、3分もあればOK!忙しい方でも気軽に登録が出来ます。
    また、細かい間取りや㎡数などは、大体の数字で問題ありません。
  • Q:しつこい電話営業が来るんじゃないの?
    A:実際に家に来ることなく机上査定(概算査定)が可能です。
    メールでやり取りも可能なので相場だけを確認したいという人にもおすすめです。
≪私のようにもれなく登録するなら≫

  • 【NTTデータの不動産査定サイト】
    イオンハウジング、株式会社オープンハウス、イエステーション、京王不動産株式会社、京阪電鉄不動産株式会社、スターツピタットハウス株式会社、
    など
    >>HOME4U
  • 【マンション専用の査定サイト】
    住友林業ホームサービス株式会社、三菱UFJ不動産販売株式会社、リストインターナショナルリアルティ株式会社、株式会社ワッフル不動産販売、みずほ不動産販売
    など
    >>マンションナビ

マンションを賢く売る方法は、トップページでの紹介しています。

マンションが売れないワケ

一向に売れないマンションが簡単売れた話

私の知り合いは、マンションを売り出して半年たっても売れないということで、悩んでいました。

友人概略

  • 地方のどちらかというと田舎
  • 築10年の駅近の立地の良いマンション
  • 引っ越しを済ませ、クリーニング済
  • 内見時は、不動産会社にお願いし、自身は立ち会わない

お付き合いのある地元の不動産屋さんからは

  • 近隣のマンションもあまり売れていない
  • ホームページにも掲載しています
  • 購入希望主から資料請求は届いています
  • 内見希望もあります

と、聞いているようで、売れないのは景気やその地域に需要がないのだと感じていたようです。

契約の確認・レインズ掲載の確認

しかし、その話を聞いて幾つか質問しました。

  • レインズの登録情報は届いているか?
  • 契約形態はどうなっているのか?
レインズ 売却依頼主用物件確認

レインズ 売却依頼主用物件確認

その場で、友人からは、

  • レインズの情報は届いていない
  • 契約形態はわからない

とのことでした。
後日、レインズへは登録してあるということでしたが、知人に調べてもらったところ、登録が1週間前、さらに部屋の図面(マイソク)・写真の登録がないことが分かりました。

契約を見直し・担当者にプレッシャー

ということで

  • 専任媒介契約をしっかり。
  • レインズへは、室内の見取り図を入れてもらうこと。
  • さらに、囲い込みなどを行っているようであれば、別の会社に変更したいと訴えること

の3つを紹介し、ネットやブログで確認して、納得してもらいました。

すると1か月もしないで、マンションの売買は成立したとこのことでした。

特に田舎の場合、不動産会社はやりたい放題です。
知識がないことをいいことに、カモにされかねません。

囲い込み・干す・干し

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