一棟まるごとリノベーションマンションの修繕積立金・管理費を考える

一棟まるごとリノベーションマンションマンションコラム

最近、中古マンション市場において、一棟まるまるリノベーションして、再販する動きあります。

以前、
野村不動産のリノベーション事業の1つ、「プラウド上原フォレスト」を紹介しました。

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構造をそのまま残し、修繕するべき所を修繕し、もちろん室内はフルリノベーションされたマンション。

外観、エントランス、配管、玄関やエレベータなどの共有部にも手が入るフルリノベーション物件ですから、
個人が室内をリフォーム、リノベーションして販売するのとは大きく違います。

そこで、今回は、一棟まるまるリノベーションのフルリノベーション物件について考えてみました。

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一棟まるごとリノベーション

築30年のマンションであっても、リフォームすれば、室内のイメージは180度変わります。

  • デザインが一新
  • 最新設備

新築マンションのように様変わりします。

共用部・エントランスが変われば、それはもう築30年のマンションとは思わないでしょう。

建て替えが難しい現状

古くなったマンションを建て替えるとなると、
戸数が増えるのでメリットもありますが、
住民の許可は当たり前ですし、解体・施工までかなりの時間がかかりますしお金もかかります。

その点、一棟まるごとリノベーションであれば、その負担は大きく軽減されます。

新築との差別化

今の土地確保・建設費用高騰の現状からすれば、
短いスパンで再販できますし、新築マンションの高騰との差別化としても、一棟まるごとリノベーションをすすめるのは1つの方法と言っていいでしょう。

リノベーションマンション 修繕積立金

一棟まるごとリノベーションの修繕積立金・管理費

ただ、個人的に気になるのは修繕積立金・管理費。

  • 新築マンション
  • リノベーションマンション

室内に関して、どちらも気に入ったとします。

新築マンションより、築年数の関係でリノベーションマンションの方が取得価格は安いでしょう。

住宅ローンを組むにしても、耐用年数などの細かいことを排除し、
低金利で借り入れが実現したとしても、問題は修繕積立金・管理費、特に修繕積立金に差が出るのではないか?っと思います。

新築マンションの場合、当初は修繕の必要がないため、毎月の請求は抑えめになっています。
逆に、リノベーションマンションの場合、共用部も含め一新したといっても、新築同等の修繕積立金の設定にはならないでしょう。

例えば、月額の修繕積立金に15000円の違いがあれば、年間18万円の差が生まれます。

さらに、そもそも築年数の経ったマンションなので、どのタイミングで大きな欠陥が生まれるかわかりません。

高層マンションもそうですが、一棟丸ごとリノベーションマンションもまだまだ実績がないため、今後のどの様なことが起こるかわかりません。

ちなみに、冒頭でも出てきたプラウド上原フォレスト
販売価格は、268,600,000円 ~516,000,000円
管理費・修繕積立金は

  • 管理費(円)/月額 94,200円~151,300円
  • 修繕積立金(円)/月額 24,750円~39,750円

になっているようです。

新築同様、再販時の管理費・修繕積立金は、売りやすく低めに抑えられていることが多いため、この金額ですら鵜呑みにできるかはなんとも言えません。

リノベーション物件 修繕積立金

築古のマンションよりは一棟まるごとリノベーション

最近、築年数の経った築古マンションで修繕積立金・管理費の滞納、未払いによって大規模修繕工事が行えないというニュースもあります。

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居住者にはいろいろな事情がありますから、
40歳でマンションを購入し30年間住み続ければ70歳。
住宅ローンの支払は終わっていても、年金暮らしということであれば、当時の生活スタイルとは変わっていて間違いありません。

管理組合としても、お金をかけて法的措置するまでのこともなく、手が付けられないというのが現状です。

管理の行き届かないマンションは、
住み心地が悪くなり、人が近づかなくなり、最悪の場合、最終的に廃墟化まで考えられます。

それを考えると
一棟まるごとリノベーションのマンションに関しては、築年数は経っていますが、

居住者に滞納者なしの状態にリセットされる機会でもあります。

その意味では、一棟まるごとリノベーションマンションに価値を見出すこともできるでしょう。

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一棟まるごとリノベーションと中古マンション

マンションは管理が重要と言われます。

同じ築30年のマンションを比較しても、
古い・汚い・おんぼろ中古マンションもありますし、築年数を感じない中古マンションもあります。

大規模修繕でどこにメスを入れるか?
管理組合の意思決定もありますが、それを十分行えれるだけの歴代の管理の賜物とも言えます。

以前、所有していたマンションは、修繕積立金を運用していました。
ただ単に銀行に寝かせておいても何もなりません。

  • お金の管理
  • 問題の洗い出し・抽出
  • 修繕項目の決定
  • 業者の選択

この判断になりますが、今回の一棟まるごとリノベーションマンションは、
大規模修繕工事済ということで、大きな心配の必要はないでしょう。

リノベーション マンション 費用

一棟まるごとリノベーション:まとめ

マンションの寿命として、物理的寿命は”117年”というデータもあります。

簡単に言えば、日本人の平均寿命よりマンションの方が長くもつという試算です。

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となれば、
築年数が経っていても、住みやすい形にリノベーションされたマンションは今後、どんどん増えてくるかもしれません。

今まではデベロッパーも更地にして建設というものが一般的でしたが、
価値が保たれる土地も限られている現状からすれば、一棟丸ごとリノベーションマンションは今後、増えていくかもしれませんね。

ただ、その際には修繕積立金や管理費は1つのポイントとなるでしょう。

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