一棟マンション投資:物件選びと利回り:ワンルームマンション投資比較も

一棟マンション投資マンション投資・不動産投資

不動産投資を考える時に

  • 区分マンション投資がいいか?
  • 一棟マンション投資がいいか?

考える人もいるでしょう。

不動産投資の本を読むと、区分マンションより一棟マンションという文言も多々目にしますから・・・。

ただ、
区分マンション投資・ワンルームマンション投資はローンも少額であるため、

年収500万円以上であれば融資が下りるので始めやすい不動産投資ですが、

一棟マンション投資となると1億円相当を必要とするため、最低でも年収1000万円以上は欲しいところです。

そこで、今回は一棟マンション投資について深堀するとともに、

  • 一棟マンション投資の利回り比較
  • 物件の選び方
  • 中古・新築、はたまた土地取得から

など、一棟マンション投資の考え方を紹介します。

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一棟マンション投資

不動産投資を本格的にやるなら、断然、一棟マンション投資のほうがメリットは多いでしょう。

ただ、それに関わるリスクや考え方は、ワンルームマンション投資とは異なるため、

融資の考え方、組織構築まで変わってきます。

そこで、まず、一棟マンション投資とはなにか?

そこに求められるものをワンルームマンション投資との比較を合せて紹介します。

メリット

一棟マンション投資のメリット、まずは利回りです。

利回り

ワンルームマンション投資は、都心で4%・5%が一般的ですが、
一棟マンション投資は、都心でも6%以上が望めます。

取得価格が上がっている状況下でも6%以上の数字ですし、もちろん、都内を離れればリスクも上がりますが、表面利回りはもっと上がり10%を超えることもあります。

資産価値

ワンルームマンションと違い、一棟マンション投資はオーナーとして一棟を持つわけですから、資産価値自体が変わります。

それが土地所有です。

区分マンションでも一棟マンションでも、時間が経てば物件の評価は下がりますが、

一棟マンション投資の場合、土地が評価に値する資産になります。

区分マンション投資と違い一棟マンション投資は建物だけでなく土地も資産ですから、それに対しての信用、追加の融資等にも有利です。

一棟マンション投資と区分マンション投資

収益性

不動産投資の大きなリスクは、家賃が入らない、空室の状態です。

当たり前の話ですが、空室では家賃が入りません。

ワンルームの場合、空室=家賃収入ゼロ円ですが、
一棟マンションの場合は、1室空室でも他の部屋からの家賃は計算できます。

全部で10部屋あるとすれば、9室分の家賃収入は保証されます。

意思決定の自由度

  • 修繕のタイミング
  • 室内のリノベーション

の判断が一棟マンション投資の場合、自由に行えます。

ワンルームの場合、マンションの管理組合での判断となるため、改修や修繕が先送りされることがあり、

その結果、物件の価値を下げてしまったり、大規模修繕の費用がかさんでしまうことがあります。

一棟マンション投資では、大規模修繕のタイミングはオーナーの判断でできるため資産価値の下落を早めにケアすることができます。

共有部分の破損や外壁塗装などに判断だけでなく、

時代に合った設備の変更、

  • オートロックをはじめとしたセキュリティ
  • 宅配ボックスや無料インターネットなどの付加価値の創出

は、マンション価値を高める要因になります。

デメリット

都心で一棟マンション投資を行うとなると、
空室の期間を少なくし、安定的な利回りを確保する意味で1億円を1つの目安と考えたいところです。

となると、費用がかかります。

アパートローンやプロパーローンなどローンの審査も額が大きくなれば厳しくなります。

年収も1000万円以上は最低条件ですし、頭金として2割程度(2000万円)は用意する必要もあるでしょう。

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災害や事故物件

不動産投資はどれも同じですが、
災害や事故物件化したことで、収益構造が崩れるとローンの返済に支障をきたします。

また、家賃相場が著しく下がると予定も崩れます。

区分マンションと違い、一棟マンション投資は毎月の返済金額も大きいですから、そのリスクは無視できません。

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修繕や不具合の手間がかかる

区分マンション投資の場合、毎月、管理費と修繕費を支払うことでマンションは管理されていきます。

しかし、一棟マンションの場合は、オーナー自身がすべてをやり繰りしないといけません。

もちろん、ある程度マンション管理会社に委託しますので、

  • 設備の不具合や住人からの苦情などの対応をする必要はありません
  • 設備の不具合も保険が適用されます

が、そのための準備や段取り、管理や手間がかかります。

もちろん、
大規模修繕工事に向けた資金管理も長いスパンで計画する必要もあります。

金利上昇

金利上昇は、ダイレクトに返済金額上昇を生みます。

キャッシュフローが悪くなるため、空室のリスク同様に金利上昇のリスクも無視できません。

一棟マンション投資 プロパーローン

一棟マンション投資で失敗しないために

一棟マンション投資で失敗しないためには、
メリットを最大化し、デメリット部分を軽減する必要があります。

  • 利回りを良くする方法はあるか?
  • 家賃を最大化するめたにはどうすればいいのか?
  • ローンの金利を抑える方法はあるか?

それが、

  • エリアの考え方
  • 物件選び
  • ローン交渉

になります。

エリア・立地

ワンルームマンション同様、一棟マンションもエリア・立地選びが成功・失敗の分かれ道です。

以前、
マンション投資・不動産投資は都内、それも都心ということで紹介しました。

  • 日本全体を見ると人口減少傾向ですが、都内は人口増加傾向
  • 2世帯に1世帯は1人暮らし

ですから、都心にワンルームマンションを所有することが失敗しにくい投資というわけです。

ただ一棟マンションとなると取得費用の問題で都心の物件探しは難しいのが現状です。

1億円程度の物件を設定した場合、
ターミナル駅周辺は難しいため、エリアは若干、都心から離れた23区内の駅から徒歩10分以内、出来れば5分以内の物件選定となります。

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物件選び

エリアと合わせて物件選びも無視できません。

一棟マンションの場合、土地が最終的な資産になりますので、更地にした時、不格好な土地・旗竿地だと資産価値は下がります。

また、

  • 新築マンション
  • 中古マンション

  • 木造
  • RC
  • 鉄筋

などの判断も重要です。

表面利回りがいいというだけでなく、
物件としての評価や土地としての評価も検討の必要があります。

最近だと更地を購入し、そこからマンションを建設する一棟マンション投資もあります。

土地購入から建設となると時間はかかりますが、中間業者を省けるため、費用を抑えることが可能となります。

一棟マンション投資 デメリット

ローンの考え方

ワンルームマンション投資の場合、
銀行も年収500万円程度であれば、アパートローンとして頭金なしで4000万円程度、金利3%程度でローンが下りるでしょう。

収入の確認、勤務年数、キャッシングなど借金の有無など通常のルーティンで審査、融資となります。

しかし、一棟マンションとなるとローンの考え方は変わります。

借入額も大きくなりますので、少しでも有利な金利で借り入れることが重要となりますし、それに合わせた交渉も必要となります。

そこで、活用したいのがプロパーローンです。

時間がある時に、じっくり紹介したいと思いますが、
簡単に紹介すると、交渉が効くローンです。

保証会社を通さず、銀行の独自の判断・裁量で融資条件が決定するため、不動産投資用の融資だとしても金利1.5%など有利な条件が実現できます。

とは言え、

  • 頭金
  • 銀行への預金
  • 抵当権設定
  • 法人登記

をはじめ、条件交渉は様々です。

ちなみに、プロパーローンは救済的なローンとして、
通常の住宅ローンが通らない人が、少し高めの金利で融資を受けるために活用するローンでもあります。

一棟マンション投資:まとめ

一棟マンション投資は、
購入する物件の質(立地・エリア・構造)と購入価格を誤ると利回りだけでなく、将来的な資産価値を下げることになりますので慎重に選びたいところです。

一棟マンション投資は、区分マンション投資以上に、難しい要素が多いので、今回はさわり部分として紹介しました。

次回以降、より深堀した一棟マンション投資について書きたいと思います。

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