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一般媒介契約と専任媒介契約:どちらが早く売れるか?高く売れるか?

一般媒介契約と専任媒介契約
マンション 一般媒介契約

マンション・土地を売るときの一般媒介契約とは

マンションを売るにあたっては、ふつうであれば適当な不動産会社と契約をして、物件の広告宣伝や契約希望者の内覧への対応、売買契約の手続きなどといったことがらを依頼するものです。

このような契約のことを媒介契約と呼んでいますが、これには宅地建物取引業法にもとづくいくつかの区別があります。

媒介契約には、

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 属専任媒介契約

上記の3種類がありますが、今回は、一般媒介契約を紹介したいと思います。

一般媒介契約

一般媒介契約とは

一般媒介契約は、
複数の不動産会社に対して、重複して仲介を依頼することができるという内容のものです。

したがって、
マンション一括査定等で、たくさんの不動産会社の担当者に会い、お願いしたいと思う複数の不動産会社に窓口をお願いする形になります。

窓口となった各担当者は独自で、ネットやチラシなど掲載を行い広告・集客活動を行ってくれます。

また、
一般媒介契約の場合には、不動産会社を通さずに、依頼主(売却主)が親戚、知人などから直接マンションの購入希望者を見つけてきて、売買契約を結ぶことも可能となっています。

そのいっぽうで、
専任媒介契約や専属専任媒介契約とよばれるタイプの契約方法もありますが、
こちらの場合は、いずれも複数の不動産会社との重複契約はできず、かならず単独の不動産会社と契約をしなければならないということになっています。

専任媒介契約を詳しく紹介したいと思います。

専任媒介契約とは

土地や建物を購入あるいは売却をする際に不動産業者のお世話になる人は大変に多いですが、
不動産業者に売買の仲介を依頼する際には必ず媒介契約と呼ばれる契約を締結します。

この媒介契約にはいくつかの形態があり、その一つに専任媒介契約と呼ばれる形態があります。

専任媒介契約

専任媒介契約は、不動産業者1社のみに売買に関する活動を依頼する場合に締結される場合が多い契約形態です。

専任媒介契約が締結されると、マンション業者はその日から7日以内に、全国に4箇所ある不動産流通機構(レインズ)のいずれかに依頼を受けた物件に関する情報を登録する義務と2週間に1回以上の頻度で仲介業務の進捗状況を依頼者に報告する義務が課せられます。

一方、依頼者は原則として不動産業者に購入希望を申し込んできた者と交渉を行って売買契約を結ぶことになりますが、自分で購入希望者を見つけてきた場合は不動産業者を介さずに売買契約を結ぶことができます。

ただし、マンション販売業者を介さないで成約に至った場合は、業者に対して営業にかかった経費などを支払わなければならない場合があります。

専任媒介契約の有効期間中に他の業者との媒介契約や他の業者の仲介による売買契約が締結されると、違約金の支払いを求められます。

別の業者に依頼する場合は契約期間が終了した後に行うようにしましょう。

専属専任媒介契約とは

不動産業者に仲介を依頼する場合には必ず媒介契約を結びますが、このときに契約形態として専任媒介契約を選ぶべきか、専属専任媒介契約にすべきかは悩みどころです。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、不動産売買に関する活動の一切を1つのマンション売買業者に任せたい場合に適している契約形態です。

専属専任媒介契約と専任媒介契約の違いは、不動産流通機構(レインズ)への登録期間や仲介業務の実施状況の報告頻度などに違いはあるものの、大部分は一緒の契約形態となります。

これら2つの契約形態における最も大きな違いとして挙げられるのは、仲介を依頼してきた者に対する拘束力の強さです。

専任媒介契約では自分で取引相手を見つけてきた場合は不動産業者を通さずに交渉を行って契約することができますが、
専属専任媒介契約ではこれは契約違反の行為となり、自分で取引相手を探してきたとしても条件交渉と契約は必ず不動産業者を介して行わなければなりません。

専属専任媒介契約の契約期間は最長で3ヶ月ですが、
とても拘束力が強い契約形態なので、不動産業者が取引相手を探すのと並行して自分自身でも取引相手を探したいのであれば、通常の専任媒介契約か、もっと拘束が緩い一般媒介契約の形態を選択すると良いでしょう。

一般媒介・専任媒介どちらがいいの?

それでは、

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 属専任媒介契約

どれがいいのか?
ということになると思います。

実は、これに関しては状況によってお勧めできるものが変わってきます。

イメージしやすく簡単に紹介すると、
専任媒介の場合、売り主との窓口は一社なので、売買が成立することで、売り主からの仲介手数料が確定しているため、モチベーション高く動いてくれます。
逆に、一般媒介の場合は、ライバルとの競い合いとなるとため、一般媒介契約数が多ければ、多いほど、担当のモチベーションが下がります。

ただ、立地や築年数など売りやすいマンションの場合には、担当者のモチベーション高く、一般媒介で多少多くの会社と契約しても、我こそはと積極的に動いてくれます。

そこで、筆者の判断ですが、
一括査定で相場を確認するとともに、たくさんの担当者と実際に会いましょう。

ここでのポイントは、
机上査定額や室内を見ての査定額は、買取ってくれる金額ではなく、売れるであろう金額なので、気にする必要ありません。

それ以上、担当者の熱意や相性を確認してください。

その時に、お願いしたい担当者の数に合わせて

  • 1人の場合は、専任媒介
  • 複数人いる時は、一般媒介

という選び方でもいいと思います。

販売価格は、少し強きの金額で様子を見ながら調整していく形でいいと思います。

ただ1つ気をつけないといけないのが、
”囲い込み”や”干し”・”干す”といった、不動産業者の悪しき習慣に巻き込まれることです。

これに巻き込まれると売れるものも売れなくなります。
安く買いたたかれます。

詳細はこちらで紹介しています。
一向にマンションが売れない!その理由、不動産会社にあるかも!?

マンション売る